Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройке: ситуация на рынке в 2025 году

Портал Всеостройке.рф вместе с ГК ФСК рассказывает, на какие нюансы следует обратить внимание до принятия решения о покупке коммерческих площадей.

По данным ГК ФСК, сегодня средняя стоимость вхождения инвестора в коммерческую недвижимость Москвы составляет 15-18 млн рублей, если речь идет о ликвидных помещениях. Инвестиции окупаются в среднем за 10-12 лет.

По информации Авито, в IV квартале 2024 года стоимость торговой недвижимости площадью до 100 кв.м выросла на 9,4%. Собственность инвесторов, сделавших покупку ранее, стала значительно дороже.

Чтобы получить максимальную выгоду, инвесторам следует заранее оценить все плюсы и минусы локации, а также другие параметры объекта. Портал Всеостройке.рф вместе с ГК ФСК рассказывает о нюансах инвестирования в современных реалиях рынка.

Факторы, влияющие на ликвидность

Самые ликвидные коммерческие площади – помещения свободного назначения или предназначенные под ритейл. Важно, чтобы помещение находилось на первой линии в рамках ЖК, в проходимых местах, и рядом располагались дополнительные “точки притяжения”: остановки общественного транспорта, стихийные паркинги.

Высокая ликвидность также у тех коммерческих помещений, которые располагаются рядом с «якорем», например, им может быть находящийся рядом супермаркет. Это влияет на увеличение трафика в соседних коммерческих предприятиях.

В ЖК некоторых застройщиков, среди которых и ГК ФСК, есть прогулочные бульвары между корпусами, где коммерция также будет считаться ликвидной, благодаря своему расположению. Постоянный поток местных жителей обеспечит клиентами находящиеся там кофейни, аптеки, барбершопы и другие предприятия.

Некоторые девелоперы предлагают покупателям коммерческие помещения со входом со двора. Но они имеют низкую ликвидность и слабую коммерческую привлекательность. Успешность бизнеса зависит от легкого и прямого доступа в помещение, его хорошей видимости, а помещения, расположенные со стороны двора, не обладают этими параметрами. 

«Покупателям следует обязательно обращать внимание на ряд параметров при выборе коммерческой недвижимости: расположение в рамках конкретного ЖК, наличие трафика, конфигурацию самого помещения, его планировку. Среди прочих удачными коммерческими площадями считаются угловые. У них отличная видимость и освещенность. Важна и высота потолков: в проектах ГК ФСК есть разные варианты с потолками высотой от 4,2 до 6,5 м, –  говорит руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК Анастасия Бецкова. - Мы отмечаем повышенный спрос на помещения 50-120 кв.м. Небольшая нарезка площадей позволяет выбрать варианты, подходящие для любых целей, а кроме того при необходимости их можно объединить».

Преимущества новых ЖК

Коммерческие площади продаются не только в новых ЖК, но и в старых домах. Однако большинство инвесторов склоняется к покупке помещений в современных жилых комплексах, в которых они строятся специально под коммерческие цели. Там удобная планировка, предусмотрена вся современная инженерия. В старых домах первые этажи, как правило, переделывались под коммерческие цели. Вся инженерия в домах уже не новая, возможны аварии и другие коммунальные проблемы. Планировка таких помещений тоже не всегда подходящая.  

«В новых сложившихся жилых районах хороший внешний трафик. В коммерческие помещения жилых комплексов часто заходят жители соседних домов. Инфраструктура востребована и резидентами кварталов. Они активно пользуются всем, что находится в шаговой доступности. Посещают кафе, магазины и другие инфраструктурные помещения», –  подчеркнула руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК Анастасия Бецкова.

Стратегии инвестирования

Покупатели коммерческих помещений придерживаются разных стратегий в зависимости от собственных целей.

Большая часть инвесторов вкладывается в коммерческие площади, затем сдает их в аренду для получения пассивного дохода. 

Минимальная доля инвесторов заходит в проект, находит арендаторов и впоследствии продает как ГАБ. В зависимости от срока выхода из проекта возможная прибыль таких инвесторов составляет от 20 до 30%.

Единицы перепродают коммерческие помещения без арендатора, но такие действия являются скорее вынужденными и решают другие насущные вопросы инвесторов.

Помимо профессиональных инвесторов, коммерческие площади также покупают обычные люди,  стремящиеся сохранить и приумножить свои средства. Им выгоднее вкладываться в нежилые помещения, чем покупать квартиры. При покупке квартиры для сдачи в аренду придется тратить время и силы на ремонт и покупку мебели, в коммерческом помещении этим займется арендатор.

Депозиты или коммерческая недвижимость?

Сегодня банки предлагают привлекательные ставки по депозитам. Однако, несмотря на это, популярность инвестиций в коммерческую недвижимость продолжает расти. Люди хотят видеть, что деньги работают, что у них есть актив, которым они могут распоряжаться по своему усмотрению в зависимости от обстоятельств.

«Многие забирают деньги с вкладов, получив доход, и покупают коммерческие площади на начальном этапе строительства дома. К моменту сдачи ЖК в эксплуатацию стоимость помещений вырастает в цене. Их можно выгодно продать, найдя арендатора. В минус их продать просто невозможно. Если говорить о вкладах, ставки не всегда будут столь высокими, а в коммерции мы наблюдаем рост», – пояснила руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК Анастасия Бецкова.

Также за последние годы отмечается рост арендных ставок. Инвестор, вложивший в коммерческие площади 18 млн рублей 3-4 года назад, сегодня имеет в собственности недвижимость стоимостью 28-30 млн рублей. Такую собственность можно при желании продать в любой момент. Со вкладами все сложнее – если деньги положены на длительный срок, зачастую их нельзя забрать из банка без потери процентов.

Каждому – свое

У разных людей свои представления о том, как лучше распорядиться деньгами. Однако при любых условиях в плюсе всегда остаются люди, имеющие в собственности объекты недвижимости. Это постоянно растущий в цене актив, которым можно распоряжаться с учетом меняющихся обстоятельств.

Спрос на коммерческие помещения постоянно растет, хотя на рынке стабильно много предложений. Сегодня редкий дом сдается без площадей под нужды бизнеса. По мнению экспертов, в ближайшие десятилетия снижение спроса и насыщение рынка не предвидятся. 

Ранее мы писали о нюансах перевода жилой недвижимости в коммерческую. Также мы рассказывали о доходности с вложения денег в квартиру и коммерческих площадей.