Инвесторы уходят на аукционы. Разбираем логику покупки недооцененных объектов

Разберем, как устроены торги по недвижимости, кто может участвовать и реально ли купить квартиру дешевле рынка.

Когда мы слышим слово «аукцион», в голове всплывает картинка из фильма: зал, люди в дорогих костюмах, ведущий с молотком, таблички с номерами. В реальности аукционы по недвижимости выглядят совсем иначе. Все происходит онлайн, за компьютером, и участвовать может любой совершеннолетний гражданин РФ. Не нужно быть инвестором, предпринимателем или профессиональным участником рынка. Достаточно иметь электронную подпись, регистрацию на торговой площадке и деньги на задаток.

При этом большинство людей вообще не знают, что такой способ покупки недвижимости существует. Они продолжают искать квартиры на ЦИАН и Авито, пока опытные инвесторы забирают объекты на аукционах с дисконтом 20, 30, а иногда и 50 процентов от рыночной стоимости. Давайте разберемся, как это устроено.

Откуда на аукционах берется недвижимость

За каждым лотом стоит конкретная причина.

Банкротство. Имущество, которое принадлежит обанкротившемуся владельцу квартиры, выставляется на продажу, а вырученные деньги идут на погашение долгов. То же самое происходит с компаниями. Если обанкротился застройщик, нераспроданные лоты могут уйти на торги. Закрылся ресторан — помещение также иногда оказывается на аукционе.

Долги по ипотеке. Заемщик перестал вносить платежи, банк забрал залоговую квартиру. Держать недвижимость на балансе банку невыгодно, поэтому он выставляет объект на продажу, часто по цене ниже рынка, чтобы побыстрее закрыть проблему.

Государственное имущество. Город или федеральные структуры владеют помещениями, зданиями, участками, которые не используются. Содержание стоит денег, поэтому их продают через аукцион. Здесь можно найти интересные коммерческие помещения в неожиданных локациях.

Арестованное имущество. Судебные приставы по решению суда забрали у должника квартиру или участок и выставили на продажу, чтобы погасить долг перед кредитором.

Как выглядит процесс: от поиска до покупки

Шаг 1. Получить электронную подпись. Без нее на торговую площадку не попасть. ЭЦП оформляется в аккредитованном удостоверяющем центре, стоит от 1500 до 5000 рублей, делается за один-два дня. Это аналог вашей подписи на документах, только в цифровом виде.

Шаг 2. Зарегистрироваться на торговой площадке. Основные площадки, где продается недвижимость:

Российский аукционный дом (lot-online.ru) работает с банкротными и государственными объектами. Сбербанк-АСТ (utp.sberbank-ast.ru) продает залоговое имущество Сбера. Торги.гов.ру (torgi.gov.ru) специализируется на государственном и муниципальном имуществе. Есть еще Фабрикант, B2B-Center и ряд других площадок.

Регистрация бесплатная, но требует загрузки документов: паспорт, ИНН, иногда СНИЛС. Процесс занимает от нескольких часов до пары дней.

Шаг 3. Найти интересный объект. На площадке есть каталог лотов с фильтрами по типу объекта, региону, цене. У каждого лота есть карточка с описанием: адрес, площадь, начальная цена, основание для продажи, сроки подачи заявок, размер задатка. Иногда прикреплены фотографии и отчет об оценке.

Шаг 4. Проверить объект. Об этом подробнее расскажем ниже, но если коротко: заказать выписку из ЕГРН, проверить обременения, по возможности приехать и осмотреть объект вживую.

Шаг 5. Внести задаток и подать заявку. Задаток составляет обычно от 5 до 20 процентов начальной стоимости. Деньги перечисляются на счет организатора торгов. Если вы не выиграете, задаток вернут. Если выиграете и откажетесь от покупки, задаток не возвращается.

Шаг 6. Участвовать в торгах. И вот тут начинается самое интересное.

Как проходят сами торги

Все проходит онлайн. На экране появляется карточка лота с текущей ценой и таймером. Рядом видно количество участников, подавших заявку.

Торги по банкротству проходят в три этапа, и это принципиально важно понимать.

Первый этап: аукцион на повышение. Установлена начальная цена. Допустим, квартира оценена в 8 миллионов рублей. Шаг торгов определен заранее, например 5 процентов, то есть 400 тысяч. Вы видите текущую цену и можете нажать кнопку, чтобы поднять ставку на один шаг. Другой участник поднимает еще. И так далее. Побеждает тот, чью ставку никто не перебил в отведенное время. 

На первом этапе большого дисконта обычно нет. Популярные объекты в хороших районах продаются сразу, часто даже выше начальной цены.

Второй этап: повторный аукцион. Если первый этап не состоялся, потому что никто не подал заявку или подал только один участник, объект выставляется повторно. Начальная цена снижается обычно на 10 процентов. В нашем примере это уже 7,2 миллиона. Механика та же: торги на повышение от новой цены.

Третий этап: публичное предложение. Самое интересное для охотников за дисконтом. Объект не продался ни с первого, ни со второго раза. Теперь запускается обратный аукцион. Каждые несколько дней, обычно каждую неделю, цена автоматически снижается на определенный процент. Вы видите текущую цену и можете подать заявку. Побеждает тот, кто первым подал заявку по текущей цене. Если несколько заявок поступили в один период, между этими участниками проводится мини-аукцион на повышение.

Именно на этапе публичного предложения появляются объекты с дисконтом 30, 40 и даже 50 процентов. Но важно понимать: если квартира дошла до третьего этапа, значит, ее дважды никто не захотел покупать. И причина для этого обычно есть.

Кто может участвовать

Любой совершеннолетний гражданин РФ. Не нужно быть индивидуальным предпринимателем, не нужно иметь статус инвестора, не нужно состоять ни в каких реестрах. Юридические лица тоже могут участвовать.

Другой вопрос, что сам процесс требует подготовки. Оформить ЭЦП, разобраться в площадке, научиться читать документы лота, проверять объект. Именно эта подготовка отсекает большинство обычных покупателей. 

Еще один барьер — задаток. Даже 5 процентов от стоимости квартиры в Москве — это несколько сотен тысяч рублей, которые нужно заморозить на время торгов. И оплата, как правило, должна быть произведена полностью в течение 30 дней после победы. Ипотеку на аукционные объекты банки одобряют неохотно, хотя в последние годы ситуация постепенно меняется. Некоторые банки уже предлагают специальные программы для покупки залогового имущества.

Почему объекты продаются дешевле

Продавец на аукционе не заинтересован в максимальной цене так, как обычный собственник. Арбитражный управляющий получает вознаграждение за проведение процедуры банкротства, а не процент от продажи. Банк хочет закрыть проблемный актив и вернуть хотя бы часть выданного кредита. Государство тратит деньги на содержание неиспользуемого помещения и хочет от него избавиться.

Никто из них не будет ждать идеального покупателя два года. Задача одна: продать в установленные сроки. Если не продалось по рыночной цене, цена снижается до тех пор, пока не найдется покупатель.

Второй фактор — ограниченная конкуренция. На ЦИАН одну квартиру видят тысячи людей. На торговой площадке тот же объект видят десятки. Меньше покупателей, ниже конкуренция, ниже итоговая цена.

Что обязательно проверить перед покупкой

Аукцион не дает никаких гарантий качества объекта. Вы покупаете как есть. Поэтому проверка до подачи заявки важнее, чем сами торги.

Выписка из ЕГРН. Заказываете на сайте Росреестра за 350 рублей. В ней указан собственник, обременения, аресты, ограничения. Если на объекте висит несколько арестов от разных кредиторов, сделка может затянуться.

Зарегистрированные жильцы. Если в квартире прописаны люди, после покупки вам придется выписывать их через суд. Это может занять от двух месяцев до года. Особенно сложно, если прописаны несовершеннолетние.

Долги по коммуналке. Формально долги предыдущего собственника не переходят к новому. Но на практике управляющая компания может отказываться переоформлять лицевой счет, пока не погашена задолженность. Лучше знать размер долга заранее.

Состояние объекта. Организатор торгов обязан предоставить возможность осмотра. Пользуйтесь этим. Квартира банкрота может быть в идеальном состоянии, а может потребовать ремонта на два миллиона. Не увидев объект вживую, вы оцениваете только адрес и площадь.

Основание для продажи и возможность оспаривания. Если квартира продается в рамках банкротства, кредиторы теоретически могут оспорить сделку, если сочтут, что продажа прошла с нарушениями или по заниженной цене. Это редкость, но не невозможность. Юридическая консультация перед покупкой окупает себя многократно.

Стоит ли идти на аукцион не инвестору

Зависит от цели.

Если вы ищете квартиру для себя и хотите сэкономить, аукцион может быть хорошим вариантом. Но только если вы готовы потратить время на изучение процесса, на мониторинг площадок, на проверку документов. И если вы готовы к тому, что первые несколько интересных объектов, скорее всего, пройдут мимо вас, потому что вы еще не до конца разобрались в механике.

Если вы инвестор и ищете объекты для перепродажи или сдачи в аренду, аукционы открывают целый отдельный рынок. Квартира, купленная на публичном предложении с дисконтом 30 процентов, после косметического ремонта и продажи по рыночной цене может дать чистую прибыль 15 и более процентов за полгода. Коммерческое помещение, купленное ниже рынка, дает повышенную арендную доходность: не стандартные 6–8, а 10–14 процентов годовых.

Если вы вообще никогда не сталкивались с аукционами и не знали, что так можно, начните с наблюдения. Зарегистрируйтесь на площадке, настройте фильтры по интересующему району, смотрите, какие объекты появляются и по каким ценам уходят. 

Главное, что нужно запомнить

Аукционы — это не закрытый клуб для избранных. Это легальный и прозрачный механизм покупки недвижимости, доступный каждому. Объекты здесь действительно могут стоить дешевле рынка, но за дисконтом всегда стоит причина, которую нужно найти и оценить. Идеальных объектов по бросовым ценам не бывает. Бывают объекты с понятными рисками, которые можно просчитать и принять или отказаться.

Подготовка, проверка, терпение — три слова, которые отделяют выгодную покупку от дорогой ошибки.

Читайте также: Инвестиции в новостройки: как заработать* и Инвестиции под залог недвижимости: как выгодно вложиться и минимизировать риски.