Иван Горбунов, Руководитель отдела аналитики и ценообразования «Донстрой»: «Ликвидность проекта напрямую зависит от локации, качественного продукта, широкого ассортимента инструментов продаж, а также от доверия покупателя к бренду девелопера. Чем выше сегмент, тем меньшее влияние на выбор оказывает фактор цены»
О тенденциях развития рынка высокобюджетных новостроек в границах старой Москвы – эксклюзивно для Всеостройке.рф.
Ведущий девелопер Москвы в высших сегментах жилой недвижимости «Донстрой» одним из первых в старой Москвы стал возводить элитные резиденции за пределами Садового кольца. О причинах расширения географии и важных трендах высокобюджетного рынка жилья столицы в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Руководитель отдела аналитики и ценообразования «Донстрой» Иван Горбунов.
Нобелевский лауреат Даниел Канеман, основоположник когнитивной экономики, научно доказал: премиальные товары, будь то часы или дом, покупают не в качестве практичного вложения, а, что называется, для души. Пусть инвестор просто решил припарковать капитал в элитные квадраты с целью дальнейшей перепродажи, на его выбор всегда будет влиять концепция образа жизни, которую выстраивает девелопер. Именно по этой причине высокобюджетные новостройки в границах старой Москвы пользуются высоким спросом даже на фоне повышения ключевой ставки и отмены льготного ипотечного кредитования.
Так, за девять месяцев нынешнего года ёмкость элитного рынка — премиум и люкс — превысила 150 млрд руб., а за аналогичный период 2023-го — 100 млрд руб. При этом именно люксовый сегмент вырос более, чем в два раза. И даже после сворачивания программ льготного жилищного кредитования сохранил устойчивость, увеличившись почти на 20% относительно II квартала. И если в массовом сегменте ипотека останется одним из ключевых факторов спроса (до 1 июля её доля составляла более 75%, но сейчас наблюдается тенденция на снижение этого показателя), то в премиуме исторически более 80% сделок — это наличные и рассрочка, а в люксе их почти 100%.
В тренде сценарии жизни
Если раньше признаком люкса была высокая стоимость, то в наше время трендом становятся сценарии жизни, которые формирует девелопер. Поэтому на первые позиции выходят престижность локации и богатая инфраструктура, тот самый 15-минутный город датского урбаниста Яна Гейла, когда всё необходимое находится в двух шагах от дома.
В историческом центре Москвы, где земельный банк весьма ограничен, практикуется точечная застройка делюкс-проектами. Заметным событием стал вывод на элитный рынок ЦАО нашего неоклассического клубного «Дома XXII» в Хамовниках. Под слоганом «Никого лишнего» на закрытых продажах здесь было реализовано более 30% объёма. Кроме того, проект обогнал всю люксовую первичку со средним темпом 8 лотов в месяц и стал в конце 2023 года лидером продаж. В том числе и потому, что даже на сравнительно небольших участках застройки мы уделяем особое внимание благоустройству и озеленению, ведь состоятельные москвичи хотят жить в комфортных городских условиях, но в окружении парков. Так, для жителей «Дома XXII» будет оборудован скрытый от прохожих густой зелёной изгородью камерный двор-сад. Это 3,6 тыс. кв. м с дубовой аллеей, садовым камином, зонами для игр и спорта, живописным прудом и элегантной галерей-берсо. Кстати, «Дом XXII» стал победителем в номинации «Проект года в элитном классе» премии федерального портала недвижимости Move Realty Awards 2024.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
В то же время Донстрой одним из первых на рынке старой Москвы стал возводить элитные резиденции за пределами Садового кольца. Всё началось с первого квартала клубного проекта «Река» в Раменках, где до нас в основном строили дома сегмента бизнес. Однако для «сценария жизни» за городом в окружении природы, но в 15 минутах езды от Садового, такая локация на границе с заповедным парком на берегу реки Раменки подходила как нельзя лучше. Опираясь на свою многолетнюю репутацию, мы открыли продажи, что называется, по картинкам. Покупатели нам поверили и выиграли, ведь продажи стартовали по цене от 450 тыс. руб. А сейчас третий квартал этого премиального проекта легко уходит уже по 800–900 тыс. руб. — с прошлого декабря продана половина квартир. В том числе тех, где предусмотрена готовая отделка из высококачественных стройматериалов, установка итальянских кухонь и немецкой бытовой техники.
Для тех, кто привык разделять отдых и веселье, Донстрой возводит на границе с заповедником в Мнёвниковской пойме десятый квартал «Острова» — две люксовых виллы яхтенной архитектуры с премиальной отделкой и возможностью установить дровяной камин. На личные террасы-палубы резидентов будут доставлять панорамные лифты, для общения оборудуют стильные лобби с мягкими лаунжами и бизнес-пространством, а для спорта — фитнес-рум и воркауты в камерном дворе. При этом до Садового со всеми его увеселительными заведениями всего 15 минут на машине.
Бизнес на просторе
За пределами исторического центра в масштабных территориальных проектах «Остров» (Хорошёво-Мнёвники), «Символ» (Лефортово) и «Событие» (Раменки) Донстрой реализует в том числе и дома бизнес-класса — качество и проработка делает их равными крепкому премиуму. И есть где развернуться с благоустройством, на которое отводится до 60% территорий, чтобы создать уникальную городскую среду для комфортной жизни. Поэтому новые кварталы задумано соединить обширными парками с зонами для спорта, игр и отдыха, с шоппинг-променадами и велодорожками, концертно-развлекательным пространством в «Событии», а на «Острове» ещё и с тематическими маршрутами — детским, спортивным и рекреационным. При этом доступ в новые зелёные зоны открыт всем желающим — это одна из наших инвестиций в развитие Москвы.
Такой подход и лояльность покупателей позволяют сохранять устойчивость и активные продажи, несмотря на экономические потрясения. Так, до отмены льготной ипотеки в бизнес-сегменте её доля была более 60%. Но, учитывая целевую аудиторию, зависимость Донстрой от жилищных займов и в этом сегменте всегда была ниже рынка.
Удачным примером стал проект «Остров» в Мнёвниковской пойме, который, начиная со старта продаж в феврале 2021 года каждый месяц занимает лидирующие позиции в топе проектов старой Москвы, а в сентябре 2024 в очередной раз занял первое место по продажам, показав феноменальный рост — по сравнению с августом количество ДДУ выросло более чем в 2,5 раза. Одной из причин такого успеха стал в том числе вывод на рынок новой очереди «Острова» — седьмого квартала с его многоуровневым двором, обширными подконсольными зонами и просторными общественными террасами. «Символ» и «Событие» не отстают и тоже регулярно выходят в лидеры новостроек старой Москвы.
Ключ на старт
Ещё один важный тренд первичного рынка столицы — до 30% сделок будут по-прежнему совершаться на старте продаж (сейчас 25%) — прежде всего, из-за привлекательных цен и последующего роста стоимости квадратов по мере строительства. Ключевой критерий выбора такого предложения — доверие к девелоперу. Поэтому мы внимательно следим за выполнением заявленных обязательств по каждому своему проекту — «Донстрой» уже полтора года входит в топ-5 рейтинга Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ РФ) по потребительским качествам жилья, которое возводится в столице, а в октябре вновь получил наивысший балл за соблюдение сроков ввода жилья. Рейтинг оценивает проекты по 136 показателям, включая технические характеристики домов, внутреннюю и окружающую инфраструктуру.
В настоящий момент у нас запущены продажи люксового проекта «Татарская 35» в Замоскворечье: три неоклассических дома — просторные резиденции с террасами и возможностью установить камин, элитная клубная инфраструктура с гранд-лобби и мягкими лаунжами, бизнес- и фитнес-румами, детскими клубами и собственным велнес-центром.
Пространство для жизни
Экономические неурядицы всегда вызывали смещение спроса покупателей квартир в «мелкую» нарезку. Эта тенденция с 2020 года была дополнительно поддержана льготной ипотекой, но после её отмены намечается не менее значимая в развитии столичного рынка первичной недвижимости динамика — по итогам III квартала 2024 года возник тренд на снижение интереса к маленьким площадям с 70% до 40%. Об этом написал РБК со ссылкой на аналитический центр столичного риэлтора «ИНКОМ-недвижимость». Мы ожидаем сохранение этого тренда в будущем и готовы к нему, ведь «Донстрой» в этом отношении никогда не поддавался временным колебаниям. Мы предлагаем широкий выбор качественного жилья с эргономичными планировками и строим квартиры не только для продажи (хотя и поддерживаем спрос инвесторов, их доля до 20%), но и для жизни.
Ранее руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстрой» Олеся Шмелëва рассказала порталу Всеостройке.рф о том, как девелопер организует современную городскую среду на территории бывшего завода в Москве.
Павел Федосов, руководитель центра IoT МТС, эксклюзивно для портала Всеостройке.рф и канала «Альянс Цифровых Лидеров в стройке» прокомментировал новости.
02-01-2025 13:34 О компании, конкуренции на рынке и планах – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
10-12-2024 12:55 О тяжелых временах для девелоперов и о том, какие компании останутся на плаву, – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
06-12-2024 13:45 Как чувствует себя компания сегодня и почему привлекает деньги на свои проекты с помощью облигаций под высокие проценты — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
04-12-2024 14:47 Рассказываем об изысканном жилье вдовы бывшего мэра Москвы.
15-01-2025 18:09 Редакция портала Всеостройке.рф сделала анализ рынка и составила путеводитель.
15-01-2025 17:23 Постановление Правительства Москвы от 24.12.2024 N 3082-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. N 432-ПП и от 13 ноября 2012 г. N 636-ПП».
15-01-2025 16:47 Рассказываем о новом особняке известной актрисы, в который она переехала вместе с мужем, Павлом Прилучным.
15-01-2025 15:58 
