Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель»: «Хорошее благоустройство — драйвер продаж»

Крупный застройщик в интервью порталу Всеостройке.рф — о трендах, инфраструктуре и миниатюризации жилья.

Портал Всеостройке.рф взял интервью у представителя ГК «Гранель» — одной из крупнейших строительных компаний, занимающей 9 место по объемам строительства в России. Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», рассказала о новом регионе присутствия застройщика и о том, на какие объекты растет покупательский спрос.

— Расскажите, пожалуйста, планирует ли ГК «Гранель» открывать для себя новые регионы?

— В этом году мы вышли в новый для нас регион — Башкирию. Проект, который вывела компания, называется «Лесная симфония». Комплекс расположен в центральной части Уфы, в живописном районе Зеленая роща. Общая площадь строительства – более 85 тыс. кв. метров. Наш многолетний партнер Сбербанк открыл кредитную линию на 6,1 млрд рублей. Мы уже приступили к реализации проекта, сейчас ведем подготовительные работы. Интерес к объекту есть, и нас это радует. Проект становится все более узнаваемым, говорят наши коллеги в Башкирии. Уверены, что спрос на ЖК продолжит расти. Выход в новый регион — серьезный вызов для любого девелопера. И мы принимаем его со всей ответственностью.

— Какие объекты инфраструктуры и благоустройства Вы считаете ключевыми в Ваших проектах? Чем они отличаются от других?

— Сегодня благоустройство территории — один из значимых факторов покупательского интереса на рынке новостроек. Наши клиенты всегда обращают внимание на этот момент при покупке. Хорошее благоустройство — драйвер продаж, поэтому в Москве привлекают известные ландшафтные бюро, и не только в высоких сегментах. Сейчас на эту статью расходов планируют более 5% бюджета проекта.

Даже в сегменте доступного жилья мы стремимся реализовать благоустройство максимально интересно в рамках бюджета. Как минимум оно включает в себя озеленение, детские площадки, зоны отдыха — лавочки, беседки, зоны для занятий спортом. Это обязательные элементы. Кроме того, в современных жилых комплексах применяется функциональное зонирование территории, чтобы жители могли разделиться по интересам и потребностям, и не мешать друг другу. Дополнительными бонусами могут стать, например, шезлонги, шахматные столики, стойки с usb-зарядками.

Сегодня практически не бывает новостроек без собственной инфраструктуры, по крайней мере, в столичном регионе и крупных городах. Независимо от сегмента, есть базовый набор опций — это, как правило, объекты сферы услуг на первых этажах возводимых жилых комплексов. Стрит-ритейл в домах — составная часть всех концепций по доступности создаваемой городской среды. Ключевые партнеры — это торговые сети, пекарни, фитнес-центры. Это также и сервисные операторы — аптеки, хозяйственные магазины, магазины продовольственных и непродовольственных товаров, пункты выдачи интернет-заказов, салоны красоты. Важный элемент инфраструктуры — оздоровительные объекты, в частности лаборатории, медицинские центры. Популярность набирает формат торговых рядов — площадей с проведенным ремонтом и небольшой нарезкой. В наших жилых комплексах такие помещения сдаются быстро благодаря доступной аренде и постоянному трафику, который обеспечивают жители.

— Какие объекты коммерческой инфраструктуры, на Ваш взгляд, обязательно должны быть в ЖК?

— В современных комплексах, помимо коммерческой, необходима и социальная инфраструктура — особенно в локациях, где вокруг ничего нет. В своих проектах мы возводим школы, детские сады, поликлиники.

В бизнес-классе покупатели более взыскательны. Их привлекают дополнительные инфраструктурные опции — например, фитнес-клуб с бассейном. Фитнес-центры снова стали востребованы в период пандемии, когда люди, во-первых, озаботились своим здоровьем, во-вторых, хотели заниматься спортом рядом с домом. Популярными становятся частные медицинские клиники, детские центры, а также коворкинги, в том числе на открытом воздухе. Например, в столичных проектах MYPRIORITY Basmanny, HighWay, Profit, «Тринити» мы такую опцию предусмотрели.

— Один из трендов 2023 года — это миниатюризация площадей. Уменьшились ли площади Ваших квартир? Какие еще тренды 2023 года Вы бы отметили?

— В течение года интерес к небольшим квартирам до 30 кв. м увеличился на 10%-15%. Удельный вес этого формата в объектах компании в целом сохраняется. На показатель влияют класс проекта, местоположение и многое другое. Важно следить за балансом предложения, чтобы у покупателей был широкий выбор планировок – компактных, средних площадей, многокомнатных.

Увеличение спроса на малогабаритную недвижимость можно объяснить рядом факторов. Основную роль играет высокая ликвидность формата — студии можно быстро продать в дальнейшем для улучшения жилищных условий. Небольшие квартиры — популярный инвестиционный инструмент. При выборе удачного проекта может быть неплохая доходность. Среди преимуществ формата — небольшие издержки в виде коммунальных платежей и налогов. Студии покупают и родители для детей как недвижимость на будущее, в том числе как сбережение средств. Некоторый рост спроса на малогабаритное жилье мы ожидаем и в новом году.

Среди трендов мы видим и постоянное повышение интереса к евроквартирам (с объединенной кухней и комнатой). Доля этого формата продолжит расти на рынке новостроек.

— Расскажите о видах парковок в Ваших проектах, и какие, на ваш взгляд, наиболее выгодны, безопасны и удобны для клиентов?

— Сегодня в домах комфорт-класса и выше в основном представлены дворы без машин. При этом стихийных парковок с внешней стороны дома зачастую недостаточно, и машино-места в организованных паркингах пользуются высоким спросом.

Мы предлагаем покупателям парковочные объекты разного типа: подземные в стилобатной части домов, многоуровневые наземные, открытые плоскостные. С каждым годом желающих приобрести парковочные места все больше, ведь это удобство, комфорт, безопасность и экономия времени. При этом большинство покупателей — семьи, в том числе с детьми. В таких семьях нередко два автомобиля, и тогда приобретаются сразу два машино-места.

Ближе к сдаче жилого комплекса предложение в проекте сокращается: и цены выше, и выбор уже невелик. Поэтому мы всегда рекомендуем приобретать машино-место вместе с квартирой. И клиенты прислушиваются к советам наших менеджеров — это выгодно. Какую организованную парковку выбрать, решает покупатель в зависимости от расположения, цены и других факторов. Но при любом типе паркинга автомобиль будет в безопасности.

Например, совсем недавно мы построили открытую плоскостную парковку на 359 машино-мест в ЖК «Новая Рига». Сейчас завершаем строительство аналогичного объекта на 505 машино-мест в ЖК «Императорские Мытищи». Совсем скоро сдадим многоуровневые паркинги на 813 машино-мест в ЖК «Бригантина» и на 800 машино-мест в ЖК «Новая Рига».

— Малоэтажная или многоэтажная застройка — за чем будущее? Где Вы чувствуете больший спрос?

— За последние годы значительно вырос интерес к загородной недвижимости – в связи с пандемией многие приняли решение перебраться в свой дом, который во многом комфортнее квартиры: больше пространства, есть личная дворовая территория. Но поскольку до этого рынок загородной недвижимости достаточно долгое время стагнировал, повышенный спрос выявил недостаток качественного предложения, особенно в сегменте премиальных поселков и домов.

Рынок остро нуждается в высококлассных проектах с современной архитектурой, продуманным благоустройством территории, развитой социальной инфраструктурой. Поэтому загородной недвижимостью начали интересоваться многие девелоперы, которые занимаются городским строительством. У них уже есть все компетенции и опыт, и для того, чтобы зайти в новый сегмент, не требуется ничего, кроме желания.

Принимаются законы и нормативные акты, позволяющие строить индивидуальные дома аналогично с многоэтажными, со стандартным проектным финансированием и разнообразными ипотечными программами. Все это, безусловно, увеличивает спрос на загородную недвижимость. Хотя пока определенных планов на ее развитие у нас нет, мы рассматриваем все сегменты, связанные со строительством.

Сейчас наш приоритет — работа на рынке многоквартирного жилья. В Москве доля высотного строительства растет в основном из-за дефицита земли и ее подорожания. Поэтому компании вынуждены строить больше квадратных метров на ограниченном участке земли.

В малоэтажных проектах затраты на фундамент, кровлю сопоставимы, а этажей меньше. В этом случае себестоимость строительства получается высокая, учитывая сокращенное количество продаваемых метров по сравнению с наиболее распространенной среднеэтажной застройкой.

Для девелоперов оптимальная высотность в жилых многоквартирных проектах — до 75 метров (около 25 этажей). Строительство зданий выше этого уровня ведет к удорожанию работ из-за иного инженерного оснащения и материалов, в частности других марок бетона и стали. И конструктивно дома выше 25 этажей дороже.

— Планируете ли Вы в ближайшее время увеличивать земельный банк?

— Работа над пополнением инвестиционного портфеля ведется постоянно. Земельный банк должен обеспечивать выход новых проектов взамен реализованных и тем самым поддерживать объемы строительства на стабильном уровне.

Справочно: ГК «Гранель» занимает 9 место в ТОПе застройщиков РФ по объемам стройки. Сейчас девелопер возводит более 1 миллиона 55 тысяч квадратных метров.