Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

14.04.2026 17:45

3 247

Интервью ТОПов

Андрей Соловьев, NF Group: «Известный факт: ни одного миллиардера не случилось с депозитов»

О том, кто покупает квартиры за 2,2 млн рублей за метр и почему на депозитах не заработаешь на элитную недвижимость — эксклюзивно для Всеостройке.рф.

Андрей Соловьев, Партнер и региональный директор департамента жилой недвижимости NF GROUP интервью

NF GROUP — один из крупнейших игроков на рынке коммерческой и элитной жилой недвижимости с офисами по всей России и представительствами в Дубае, на Бали и других странах. О самой дорогой московской недвижимости, клиентах, которые покупают квартиры за 2,2 млн рублей за метр, а также о том, почему элитная недвижимость будет только дорожать, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на форуме «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете» рассказал Андрей Соловьев, Партнер и региональный директор департамента жилой недвижимости NF GROUP. В марте 2026-го он был также избран президентом ассоциации агентств элитной недвижимости Москвы (AREA).

— Вы заняли пост президента ассоциации агентств элитной недвижимости Москвы. Какие главные задачи стоят перед Вами?

— Это общественная работа, pro bono (ради общественного блага, ред.), как я ее называю.

В ассоциацию элитных агентов недвижимости входит более 50 агентств, которые сосредоточены только на элитной недвижимости Москвы. Это самое дорогое из того, что есть. В ассоциацию входит более 500 агентов — это абсолютно добровольное объединение, которое прежде всего занимается тем, что гармонизирует этот рынок, делает его более понятным. Делает так, чтобы компании не ссорились, чтобы они вместе зарабатывали.

Есть цели и задачи, которые я заявлял в своей программной речи и с которой победил. Их всего пять. Первая, одна из самых важных, — это объединение. Когда ассоциация действует как единый кулак, единый организм, она представляет из себя какую-то силу. Просто участие силы не имеет.

Второе — общение с мультилистинговыми системами. У нас есть такой огромный гигант, как Циан, который постоянно повышает цены на свои услуги. Мы, как ассоциация, можем на это воздействовать. Кроме того, у Циана есть ряд фейковых объявлений, которые вводят в заблуждение и наших покупателей, и нас. Там большой пласт работы. Помимо Циана есть и другие мультилистинговые системы в недвижимости: Авито, Домклик, принадлежащий Сбербанку, и еще несколько не особо значимых. Работа с мультилистинговыми системами — это вторая большая задача.

Третья — конечно, работа с застройщиками. В Москве строится очень много жилых комплексов. И мы работаем с застройщиками тоже: отстаиваем свои интересы, свою пользу, пытаемся взаимодействовать с ними по разным направлениям. Там есть пласт работы, который нас как организации сталкивает, и всегда есть определенные зоны интересов.

— Вы сказали о пяти задачах. Какие еще ключевые задачи стоят перед Вами?

— Четвертый большой блок вопросов — это, конечно, обучение. Профессия риэлтора имеет много смежных областей. Ты должен постоянно развиваться через обучение, через знания. И мы стараемся своих брокеров учить. Когда наши клиенты, а это всегда состоятельные люди, сталкиваются с непрофессионализмом, с неэтическими принципами, когда люди по незнанию допускают эти ошибки, это накладывает отпечаток и на всю ассоциацию. Поэтому, к сожалению, в России профессия риэлтора имеет такую отрицательную коннотацию. Хотя на самом деле это люди, которые свой хлеб и свои деньги отрабатывают по полной. Я знаю огромное количество ситуаций, когда сделки состоялись только благодаря риэлторам. Это профессия, которая заслуживает уважения.

Например, Sminex уделяет огромное внимание взаимодействию с партнерами. На форуме огромное количество компаний, которые входят в нашу ассоциацию, и здесь как раз мы и обучаемся. Потому что это достаточно значимое большое мероприятие, которое направлено именно на обучение и развитие.

И последняя, пятая задача — это пиар: работаем со СМИ, предоставляем аналитику, мы узнаваемы.

Вот такие амбициозные задачи передо мной. Но основная идея: люди, которые входят в AREA, брокеры или компании, должны постоянно чувствовать ценность от нахождения в ассоциации.

— Какой процент рынка, именно брокеры элитной недвижимости, уже вошел в ассоциацию? И к какому показателю идете?

— Я зайду издалека. К сожалению, в России до сих пор нет закона о риэлторской деятельности. Я около года жил в Америке, сдавал экзамен на риэлтора и знаю, как там все устроено. И я больше чем уверен, что мы к этому придем. Просто сейчас у страны есть более важные задачи. Но точно придем к тому, что закон о риэлторской деятельности будет. Сейчас его нет. Поэтому если вы, например, Светлана, захотите стать риэлтором, вы можете сказать завтра: «Я риэлтор» — и выйти на рынок, оказывать любые услуги, которые касаются проведения сделок купли-продажи, рекомендаций и так далее.

К сожалению, слишком простой вход позволяет приходить на рынок и не всегда порядочным людям. Более того, не застрахована ответственность, не застрахованы юридические риски. То есть риэлтор никакой ответственности не несет. Мы собираемся делать внутреннее лицензирование всех участников AREA. Мы как ассоциация, которая задает высокие стандарты, сами внутри можем проводить экзамены. Сейчас их разрабатываем и смотрим в эту сторону.

Потому что сегодня на рынке огромное количество риэлторов. Это и частные люди, у которых есть коммуникационный талант или связи, или, может быть, они работают на какого-то состоятельного одного человека, и маленькие компании, и большие организации. В общей сложности количество риэлторов только в элитном сегменте Москвы, по моим оценкам, около 3 000 человек. Это большое количество.

Не все понимают ценность ассоциации. К нам обращаются в среднем примерно 1–2 компании в месяц с предложением вступить в AREA. Не всех принимаем. Потому что для того, чтобы вступить в ассоциацию, нужно иметь хорошую репутацию, связи с другими компаниями, действительно работать на элитном рынке. Потому что многие преследуют цели прийти познакомиться, начать делать сделки. Но нет, мы не для этого организовались в ассоциацию. Сегодня больше 85% компаний, которые работают в этом сегменте, находятся в ассоциации.

— Ассоциация несет ответственность за своих членов?

— У нас существует структура, связанная с комитетами. Их несколько: комитет по работе с застройщиками, межагентский, когда разбираются какие-то споры между компаниями, комитет рекламы и маркетинга, комитет по работе с мультилистинговыми системами и еще несколько комитетов, в том числе по обучению. Комитеты разрабатывают программу на квартал, на год, которая позволяет AREA двигаться вперед.

Сейчас в части обучения разрабатываем свой онлайн-университет. Будут записываться все тренинги, и в том числе и Sminex будет нам помогать. И люди, которые приходят, особенно новые люди — компании же нанимают новых сотрудников — должны знать обязательно высокие стандарты, которые в ассоциации приняты.

— Сейчас для элитной недвижимости время перестройки, перегрева или стабилизации?

— У нас в NF GROUP одна из самых сильных аналитик в силу того, что мы действительно много денег инвестируем в сбор данных, в аналитику, в вопросы наших клиентов. Это действительно большая работа. И аналитика нам показывает, что во время любого кризиса, например, начиная с 2008 года, стоимость элитной недвижимости всегда только росла.

Для рынка недвижимости любая турбулентность — это плохо, потому что люди начинают замедляться в принятии решения о покупке дорогостоящих объектов. Но если на рынке эконом-, комфорт- и даже бизнес-класса учетная ставка очень сильно влияет на спрос, то, по нашей аналитике, элитный сегмент остается всегда стабильным. Богатые люди не готовы спускаться, например, на класс ниже или полностью отложить решение вопроса покупки. Они все равно остаются в сегменте элитной недвижимости.

Поэтому по итогу 2025 года фиксируем снижение количества сделок примерно на 5% относительно 2024-ого, еще более успешного, когда количество квартир, проданных на первичном рынке, перевалило за 2 000.

Сейчас средняя цена на рынке элитки примерно 2,2 млн за квадратный метр. Выручка девелоперов от продажи на первичном рынке (только первичный, я не считаю еще вторичный) составила более 350 миллиардов рублей по Москве. Это огромные деньги, это огромный рынок, на котором занято огромное количество людей.

В целом этот рынок себя чувствует устойчиво. Но это и не только на рынке элитной недвижимости. Тот же рынок, например, лакшери одежды тоже прекрасно себя чувствуют: у них продажи не падают, а иногда даже растут. Потому что кризис учит людей быстрее жить и не откладывать жизнь на потом.

Еще один момент: вложение в московскую недвижимость — это стабильная история. И любой состоятельный человек не будет до бесконечности вкладывать в свой бизнес. Да, есть новые поколения, которые вообще даже не мыслят о покупке собственной недвижимости. Но статистика показывает, что будучи богатым человеком, ты все равно приходишь к тому, что хочешь купить недвижимость, обеспечить стабильность своей семьи. Что бы ни случилось, актив — московская квартира, московский загородный дом — это всегда престижно и ликвидно.

— Какой уровень ликвидности считается для клиента оптимальным?

— Ты должен купить классную, может быть, даже трофейную квартиру. Хорошую квартиру с точки зрения пропорции, симметрии, гармонии. Если мы смотрим на картину, мы говорим: «Красивая картина». Окей, а что с ней? Нужно ее разобрать: она симметрична, она пропорциональна, на ней гармонично расположенные объекты. Красивый человек тоже про это. И то же самое с московской квартирой: ее нужно декомпозировать. Она должна находиться в правильном районе, у нее должна быть правильная планировка, она должна иметь определенное количество комнат. Если она с отделкой, то эта отделка должна быть современной, удовлетворять требования и так далее.

Для чего нужны риэлторы? Как раз для того, чтобы не совершить эту ошибку в самом начале, купить ликвидную квартиру, которую можно будет быстро реализовать, если это потребуется.

Если наши бабушки и дедушки владели квартирами в районе 20–25 лет. То есть, по сути, в советские времена покупали недвижимость на всю жизнь. Но уже во времена 2000-х срок владения сократился до 12–15 лет, а сейчас он составляет уже 6–7 лет. Людям хочется чего-то нового. А для того чтобы купить что-то новое, нужно продать что-нибудь старое.

— С какими целями вообще покупают элитную недвижимость?

— Как ни странно, первое — это дети. Детям богатых, состоятельных людей, которые приезжают из регионов, очень часто нужны квартиры рядом с университетом. У нас часто спрашивают квартиры рядом с МГУ, на юго-западе — один из популярных районов Москвы. И в том числе родители рассматривают покупку недвижимости как будущую инвестицию, как старт для своих детей.

Второе — квартира для инвестиций. Это могут быть сервисные апартаменты, если говорим про зарубежную, про курортную недвижимость. Это могут быть квартиры в Москве, которые можно сделать под сдачу. Сдача не приносит той доходности, которую бы хотели видеть наши инвесторы. Но опять-таки с точки зрения защиты капитала московская квартира — это всегда отлично.

Третье — покупка квартиры при расширении семьи. Четвертое — изменение образа жизни и покупка соответствующей недвижимости. Например, люди жили в бизнес-классе, заработали, перешли в элитку, в клубный дом. Теперь человек хочет жить, например, в Хамовниках, в супердоме с охраной, с бассейном и так далее. Потребности возрастают.

Причины могут быть разные. Не важно, с какой целью человек покупает. Люди, которые смотрят на несколько шагов вперед, они всегда думают о ликвидности и о том, как они ее через те самые 7–8 лет будут продавать.

— Вы продолжаете сами вести сделки или полностью переключились на стратегию управления?

— Я как руководитель агентства редко веду свои собственные сделки. Но есть клиенты из моего прошлого, потому что я прошел путь от брокера до руководителя, есть определенные люди — как правило, они из списка Forbes, — которым невозможно отказать. Но в целом я не получаю заявки, не получаю лиды, не получаю звонки, потому что это конфликт интересов с моей командой.

— Какая самая крупная сделка была у вашего департамента в этом году?

— В этом году мы продали квартиру (не буду называть, какого девелопера) по цене около 2 миллиардов рублей. Небольшой клубный дом в районе Патриарших.

— Какой объект в вашем портфеле вызвал самый большой ажиотаж? Быстрее всего был продан после анонса?

— Например, в Дубае, я знаю, был рекорд, когда дом был продан за 7 секунд. Там заранее подаются заявки. В Москве есть похожая ситуация со стартами продаж. Например, Sminex сейчас будет анонсировать «Палашевский 11». И он уже будет потихоньку собирать заявки, и это будет разогревать спрос. То есть в основном такие вещи происходят на стартах продаж.

Была очень жаркая история во время старта продаж башни One в «Москва-Сити», много пришло людей, а сейчас спокойно, нет такого ажиотажа. Но на старте продаж — да, всегда. В любом случае девелопер на старте продаж делает чуть более привлекательные инвестиционные цены, а потом закрывает лист.

— Какой самый необычный запрос на опцию был в Вашей практике?

— Например, человек ставил задачу, что хочет квартиру со своим собственным бассейном в этой квартире. И вы не поверите: в Москве можно найти и такие варианты. Причем и на вторичном рынке, и в «Москва-Сити» есть такие варианты. Москва — это такой город, где вы удовлетворите все свои амбиции и все свои желания.

Поэтому и с точки зрения стоимости Москва отличается в разы. Если взять ближайший рынок, например Петербурга, то там средняя цена еле-еле доходит до миллиона рублей — 500–700 тысяч рублей за квадратный метр на элитке. В Москве — уже 2,2 млн. А стоимость клубных домов в делюкс доходит до 4 миллионов рублей за квадратный метр. Это большие деньги, огромные. Это для тех людей, кто может себе позволить, кто готов платить. Дешевле не будет. Ни один кризис в России не ронял недвижимость в ноль.

В Петербурге или в Сочи — это третий рынок по значимости — цены не приближаются к стоимости квадратного метра Москвы. Москва остается самым привлекательным, самым дорогим и самым лучшим городом на земле, я считаю.

— Многие прогнозируют, что в ближайшие четыре года в 2 раза вырастет стоимость именно элитной недвижимости. Как Вы оцениваете?

— Рынок недвижимости — многофакторная модель, где цены зависят от очень многих факторов, в том числе от спроса, учетной ставки Центрального банка, геополитической ситуации. В целом практика показывает, что элитная недвижимость не может расти очень резко. Но есть какие-то вещи, например инфляционные ожидания, которые заставляют рынок резко расти вверх.

Сегодня люди думают: подержу деньги на депозитах под 16–17%, предположим, а потом заберу их и приду на рынок недвижимости и куплю себе квартиру в клубном доме на элитке. Не бывает такого. Ты забираешь деньги с депозита, приходишь, а цены на недвижимость уже обогнали твои доходы по депозиту. Известный факт: ни одного миллиардера не случилось с депозитов. Это не работает. Нужно смотреть на несколько шагов вперед, искать девелоперов, которые предоставляют рассрочки, дополнительно зарабатывать на стартах продаж, не вкладывая все деньги сразу.

Мой прогноз: рост элитной недвижимости будет, но он будет в рамках инфляции. Примерно от 5 до 7%–10% в год.

Еще есть рост цен в момент стройки дома. Сейчас дом возводится примерно три года, и от момента начала стройки цена постепенно поднимается и достигает своего пика к окончанию строительства. Примерно по 15–17% в год растет стоимость дома. То есть вы зашли на старте по цене миллион, и потом каждый год стоимость метра прирастает по 17%, иногда 20%, если удачный проект. И через три года ваша недвижимость на 60% выросла в цене.

— Много ли среди Ваших клиентов звезд, политиков и медиаперсон?

— Очень много. Я, конечно, не могу говорить про них в силу конфиденциальности. Но, поверьте, и артисты, и шоумены, и политики — это все люди которые хотят хорошо жить и обеспечить такую жизнь своим семьям. Поэтому, безусловно, у нас много таких клиентов. Но для нас не так важно, кто перед нами. У нас есть свои собственные стандарты высокого сервиса, соблюдения конфиденциальности. Мы стремимся обеспечить самые лучшие ожидания, которые есть у человека. Потому что, в конце концов, я считаю, что риэлторы — это продавцы счастья.

Покупка нового дома, квартиры — это значимое событие для любого человека. Дом — это новый сосуд для начала новой жизни. И когда есть человек, который искренне, со всей любовью, не ради комиссии, а ради того, чтобы обеспечить твое лучшее будущее, помогает тебе найти квартиру мечты, — это, безусловно, кайфовая профессия. Поэтому я желаю, когда вы приходите в этот бизнес, не идите с целью заработать, а идите с тем, чтобы принести счастье и любовь людям.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее основатель VIPFLAT Леонид Рысев рассказал Всеостройке.рф о том, зачем петербургские состоятельные люди скупают квартиры по 200–300 млн рублей, основатель агентства недвижимости «СВ-Эстэйт» Евгений Ронжанин объяснил новую логику покупателей элитного жилья, основатель «Ашихмин и партнёры» Григорий Ашихмин поделился, что комиссия с одной сделки в его компании начинается от 4 миллионов, а основательница 10 Homes Наталья Красавченко не исключила, что проекты элитной недвижимости подорожают вдвое в ближайшие 5 лет. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Интервью ТОПов