09.06.2025 10:05

Разное

Как отмена комиссии по ипотеке в банках влияет на условия кредитования

Редакция портала Всеостройке.рф изучила вопрос, как устроены эти комиссии.

Несмотря на заявления о необходимости упрощения получения льготных ипотечных кредитов, комиссии за их выдачу остаются распространенным явлением. Этот механизм, при котором банки взимают плату с застройщиков за выдачу кредитов, часто сказывается на конечной цене жилья. Разбираемся, как устроены эти комиссии и какова их роль на рынке недвижимости.

В апреле президент России Владимир Путин выступил с критикой дополнительных комиссий банков по ипотечным кредитам, назвав их неприемлемыми и потребовал навести порядок в этой сфере. Он подчеркнул, что эти комиссии создают препятствия для широкого доступа семей к льготным ипотечным программам. Впоследствии, главы Сбербанка и ВТБ, Герман Греф и Андрей Костин, соответственно, пообещали отмену комиссий при выдаче льготных ипотечных кредитов.

Комиссии за льготные ипотечные кредиты: кто платит и как это работает

Комиссии за льготные ипотечные кредиты – это плата, которую банки взимают с застройщиков. В большинстве случаев эту плату компенсирует застройщик, включая её в стоимость жилья.

Механизм работы

Застройщик оплачивает банку комиссию за выдачу льготного кредита покупателю. Банк, в свою очередь, предоставляет кредит.

Варианты оплаты

Иногда комиссия входит в расчет проектного финансирования, в других случаях оплата происходит отдельно. Реже комиссия ложится напрямую на покупателя, например, как плата за оформление аккредитива для перечисления средств.

Размер комиссий: от 4% до 19%

Размер комиссий варьируется значительно, завися от банка, конкретной программы льготной ипотеки и самого проекта. Аналитики отмечают разброс от 4% до 19% от суммы кредита. В зависимости от типа льготной ипотеки (семейная, дальневосточная, IT-ипотека) размеры комиссий могут отличаться.

Кто оплачивает комиссию на практике?

Несмотря на то, что комиссию зачастую оплачивает застройщик, покупатель жилья фактически несет эти расходы. Застройщики обычно включают стоимость комиссии в цену квартиры, делая её дороже для конечного потребителя.

Семейная ипотека: В некоторых случаях застройщики берут на себя оплату комиссии.

IT-ипотека: Комиссия чаще всего включается в цену квартиры.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», в своем эксклюзивном комментарии для портала Всеостройке.рф отмечает, что отмена банковских комиссий является положительным для рынка решением. Конечно, ряд экспертов и представителей финансового сектора заявляли, что после него процент выдачи льготных ипотечных кредитов может быть сокращен. Ведь после роста ключевой ставки кредитование под 6% стало для банков невыгодной. Комиссии для застройщиков и были призваны минимизировать потери финансового сектора. Однако Минфин с помощью компенсаций за выдаваемые льготные кредиты смог решить эту противоречивую ситуацию. Последние результаты показывают достаточно позитивную динамику. К середине мая почти все крупные банки уже отменили комиссии для застройщиков, но процент одобрений остался на уровне 70-80%, что стало приятной новостью для рынка. Отмена комиссий способствовала, в том числе, тому, что ряд застройщиков ввели для своих покупателей новые скидочные программы.

Популярное мнение состоит в том, что банковскую комиссию тем или иным способом оплачивает покупатель. Однако это именно застройщик ежемесячно совершает соответствующую выплату. Средства, внесенные будущим жителем, хранятся на эскроу-счетах, что само по себе исключает возможность их использования для выплаты комиссионных вознаграждений банкам. Таким образом, ГК «А101» только поддерживает инициативу государства по отмене комиссий по льготным ипотечным программам.

Отмена комиссий: перспективы и реальность

Несмотря на обещания руководства некоторых банков об отмене комиссий, они всё ещё действуют. Доля банков, не взимающих комиссию, остаётся невелика, составляя около 20% от ТОП-20 банков. Некоторые банки предоставляют льготные кредиты без комиссии, но это исключения. Многие банки не берут комиссию при оформлении комбинированной ипотеки, но таких вариантов мало.

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость», в своем эксклюзивном комментарии для портала Всеостройке.рф отмечает, что рынок может перейти на акционные условия или пересмотреть подход к скидкам. Но для массового покупателя сейчас всё работает по-прежнему.

Дмитрий Павлов, коммерческий директор BM GROUP development, также подтверждает, что в конечном счете комиссионное бремя ложится на конечного покупателя, так как у застройщиков есть лимиты на коммерческие расходы, которые не позволяют оплачивать комиссию, ведь для этого нужно «вынуть» эти суммы из запланированных расходов по согласованной с банками финмодели. Размер комиссии таков, что на несколько сделок может уйти весь рекламный бюджет на месяц, а у девелоперов еще много статей расходов.

Возможный рост отказов в ипотеке: последствия отмены комиссий

Отмена комиссий по льготным ипотечным кредитам, несмотря на благие намерения, может иметь неожиданные последствия.

Мария Аврова, руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, в своем комментарии для портала Всеостройке.рф говорит, что отмена комиссионного вознаграждения по ипотечному кредитованию улучшает условия предоставления кредитов заемщикам, снижая общую стоимость обслуживания кредита. Клиенты смогут оформлять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, без какого-либо удорожания по стоимости или уменьшения скидки, которую предлагают застройщики по условиям реализации своих проектов. За счёт снижения финансовой нагрузки привлекательность ипотечных продуктов возрастает, увеличивая спрос на покупку квартир в новостройках. Комиссию на практике оплачивает застройщик, но по факту данные затраты ложатся на плечи покупателей, так как данные расходы продавцы закладывают в конечную стоимость объекта. Застройщики будут осторожно наблюдать и реагировать на спрос покупателей после отмены обязательных комиссий, с учётом того, что с начала лета начинается отпускной сезон. Застройщики в первую очередь – самые заинтересованные участники процесса. Поэтому она предполагает, что для увеличения спроса и обеспечения стабильных продаж роста цен не будет. При этом снижения стоимости квартир она также не ожидает.

Эксперты, в целом прогнозируют рост отказов в выдаче кредитов и, как следствие, возможные корректировки на рынке недвижимости. Посмотрим, какие факторы могут повлиять на ситуацию.

Возможный рост отказов в выдаче ипотеки

Недостаточное финансирование

Отмена комиссий может лишить банки части компенсации затрат на льготные программы. Без адекватной компенсации со стороны государства банкам может быть невыгодно участвовать в этих программах. В результате, они могут ужесточить условия выдачи кредитов, что приведёт к большему числу отказов.

Ужесточение условий кредитования

Банки могут начать более тщательно проверять заёмщиков (андеррайтинг). Это может выразиться в повышении требований к скорингу, уменьшении размера одобренного кредита или отказе вовсе.

Статистические данные

По данным НБКИ (Национального бюро кредитных историй), количество отклоненных заявок на ипотеку в январе и феврале 2024 года значительно увеличилось, что указывает на ужесточение условий кредитования. Это происходит, в том числе, из-за ужесточения требований к заемщикам и роста отказов по заявкам на льготные ипотечные продукты.

Выбор стратегии

Банки, отказываясь от комиссии, могут регулировать лимит выдачи льготных кредитов, чтобы максимизировать свою прибыль.

Снижение спроса на ипотеку и возможные последствия

Взаимосвязь с ключевой ставкой

Высокая ключевая ставка ЦБ также является фактором, влияющим на ситуацию с ипотекой. Комиссии в какой-то степени компенсируют банкам убытки, связанные с низкой доходностью в условиях повышенных ставок.

Ответ застройщиков

Снижение выдачи ипотеки может привести к сокращению ввода новых жилых проектов, чтобы удержать цены на недвижимость.

Позиция ЦБ и Минфина

Центральный банк РФ не считает, что отмена комиссий приведет к существенному сокращению выдачи льготных ипотечных кредитов. Минфин увеличил компенсацию для банков по льготным программам, что может смягчить последствия отмены комиссий.

Влияние отмены комиссий на цены на новостройки

Отмена комиссий за льготные ипотечные кредиты не обязательно приведет к снижению цен на новостройки. Хотя комиссии часто включались в стоимость жилья, их отсутствие не гарантирует снижения стоимости, а скорее, приведет к другим механизмам регулирования.

Отсутствие снижения цен: альтернативные механизмы

Перераспределение затрат

Застройщики могут найти альтернативные способы компенсации затрат, связанных с льготными программами, не снижая цены, а скорее, корректируя темпы роста цен или применяя иные инструменты. Это может выражаться в снижении темпов роста цен, разработке дополнительных скидок, более гибких условиях оплаты, или иных инструментах.

Инфляционная динамика

Инфляция является фактором, влияющим на стоимость жилья. В ситуации опережающей инфляции, снижение цен на новостройки может быть маловероятным.

Заложенная стоимость

Стоимость некоторых комиссий уже заложена в финансовые модели застройщиков. В связи с этим, их отмена не обязательно приведет к изменению цены.

Расторжение договоров рассрочки

Многие застройщики реализовали значительный объем продаж через рассрочки. Снижение цен может привести к расторжению договоров рассрочки, что создает риски для застройщиков. Поэтому снижение цен нецелесообразно.

Рыночное регулирование цен без комиссий

Отмена комиссий может привести к более чистому рыночному механизму ценообразования, основанному на спросе и предложении. Стоимость будет определяться более адекватно, учитывая реальное положение дел на рынке.

Возможная корректировка цен

Уменьшение выдачи ипотечных кредитов, возможно, приведет к некоторой корректировке цен на новостройки в сторону снижения. Это связано с понижением покупательской активности.
Отмена комиссий за льготные ипотечные кредиты пока не стала массовым явлением. На практике покупатели недвижимости по-прежнему сталкиваются с необходимостью оплачивать эти расходы, так как они включаются в стоимость жилья. Отмена комиссий может привести к ужесточению условий выдачи льготных ипотечных кредитов и росту отказов. Это, в свою очередь, может повлиять на рынок недвижимости, снизив спрос и приведя к возможным корректировкам цен. Будущее ситуации зависит от решений как банков, так и государства, и дальнейшего регулирования рыночных условий. В долгосрочной перспективе, отмена комиссий без соответствующих компенсационных мер может привести к существенным проблемам на рынке ипотеки.

Ранее мы писали о банкротстве физических лиц с ипотекой с детьми и про банкротство с ипотекой через МФЦ.