Как перевести нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Редакция портала Всеостройке.рф рассказала как это сделать грамотно.

Перевод нежилого помещения в жилое – сложная и многоступенчатая процедура, требующая тщательной подготовки и соблюдения всех законодательных норм. Успешное проведение этой процедуры зависит от правильного понимания законодательных требований, четкого соблюдения алгоритма действий и своевременного согласования всех необходимых документов. В данной статье мы подробно разберем все аспекты этого процесса, опираясь на комментарии экспертов.

Определение нежилого помещения

В действующем российском законодательстве отсутствует единое, исчерпывающее определение нежилого помещения. Однако, Жилищный кодекс РФ (статья 16) четко определяет помещения жилого фонда: это жилые дома (или их части), квартиры (или их части) и комнаты. Все остальные помещения, не отвечающие этим критериям, считаются нежилыми. К таким помещениям относятся различные объекты непроизводственного и коммерческого назначения:

Торговые площади и павильоны, предназначенные для розничной торговли товарами и услугами;
Производственные помещения, используемые для осуществления производственной деятельности, не связанной с проживанием людей;
Офисные помещения, предназначенные для работы организаций и индивидуальных предпринимателей;
Медицинские учреждения, включая клиники, больницы, поликлиники и другие медицинские учреждения;
Заведения общественного питания (бары, кафе, рестораны), предоставляющие услуги по приготовлению и продаже пищи и напитков;
Складские помещения, предназначенные для хранения товаров, материалов и продукции;
Апартаменты, являющиеся гибридным типом нежилых помещений, которые могут использоваться как для проживания, так и для коммерческой деятельности.

Отличия нежилых помещений от квартир

Основные отличия нежилых помещений от квартир заключаются в следующих двух критериях:

Регистрация (прописка): в нежилых помещениях нельзя официально оформить постоянную регистрацию (прописку). Это важное отличие, обусловленное тем, что нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания. Исключение составляют апартаменты, которые могут быть квалифицированы как гостиницы или аналогичные объекты предоставления временного жилья. В этом случае возможна только временная регистрация.

Налогообложение: налогообложение нежилых помещений отличается от налогообложения жилых помещений. Налоговый кодекс РФ устанавливает разные ставки налога на нежилые помещения и жилые помещения. Ставки налога на нежилые помещения, как правило, значительно выше ставок налога на жилые помещения. Например, для жилых помещений ставка налога может составлять 0,1-0,3% от кадастровой стоимости, а для нежилых помещений – 0,5-2% .

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Право собственности: лицо, инициирующее перевод, должно быть собственником помещения. Это основное условие, без которого процедура перевода не может быть начата. Необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности.

Отсутствие обременений: на помещении не должно быть никаких обременений, таких как залог, арест и другие ограничения прав собственника. Наличие обременений препятствует проведению процедуры перевода, поэтому их необходимо устранить до начала процесса.

Разрешенное использование земли: здание, в котором расположено помещение, должно находиться на земельном участке, разрешенном для жилой застройки. Это условие проверяется по проектной декларации и другим документам, подтверждающим целевое назначение земельного участка. Если земля предназначена для общественно-делового или иного нежилого строительства, то перевод помещения в жилой фонд невозможен. Этот аспект необходимо уточнить еще на подготовительном этапе.

Соответствие техническим нормам: помещение должно в полной мере соответствовать санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в многоквартирных домах. Это означает, что помещение должно быть оборудовано сантехническими устройствами (туалет, ванная комната, кухня с водопроводом и канализацией), системой отопления, а также иметь достаточный уровень естественного освещения (окна в каждой комнате). Планировка помещения также должна соответствовать установленным нормам (Постановление Правительства РФ № 47). В случае несоответствия требуется проведение перепланировки или переустройства помещения с разработкой соответствующего проекта и его согласованием в уполномоченных органах.

Отсутствие залога: помещение не должно быть заложено в качестве обеспечения кредитных обязательств. Наличие залога является серьезным ограничением для перевода помещения в жилой фонд и требует предварительного снятия залога.

Для осуществления перевода необходимо подготовить следующие документы:

Заявление собственника

Заявление о переводе помещения из нежилого фонда в жилой фонд, заполненное по установленной форме и подписанное собственником помещения.

Кирилл Поляков, основатель компании Pragmacore:

«Первые в стране мы бесшовно закрываем этапы от BIM в проектировании до эксплуатации»

Читать интервью

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Выписка из ЕГРН на переводимое помещение, подтверждающая право собственности заявителя. Выписка должна быть актуальной и содержать все необходимые сведения о помещении.

Технический план помещения

Технический план помещения, содержащий информацию о технических характеристиках помещения, его планировке, площади и других важных параметрах.

Проект переустройства/перепланировки (при необходимости)

Если для приведения помещения в соответствие с требованиями к жилым помещениям требуется перепланировка или переустройство, то необходимо предоставить согласованный проект с соответствующими разрешениями и согласованиями от компетентных органов. Проект должен быть разработан специализированной организацией, имеющей необходимую лицензию и допуск к проведению таких работ.

Поэтажный план здания

Поэтажный план здания, в котором расположено переводимое помещение, для оценки возможности проведения перевода и учета всех технических аспектов.

Согласие собственников (при необходимости)

Если проект перепланировки или переустройства касается общего имущества в здании, необходимо приложить согласие на его изменение от других собственников помещений в многоквартирном доме. Процедура получения такого согласия может требовать проведения общего собрания собственников.

Документы, подтверждающие отсутствие проживающих и обременений

Документы, подтверждающие отсутствие в помещении зарегистрированных и проживающих лиц, а также отсутствие любых обременений на помещение. К таким документам относятся справки из управления по миграции и выписка из ЕГРН.

Процедура перевода

После сбора всех необходимых документов необходимо подать заявление в уполномоченный орган местного самоуправления (обычно администрацию района или городского округа) или в многофункциональный центр (МФЦ). После подачи заявления начинается процедура рассмотрения документов и принятия решения. В случае положительного решения производится внесение соответствующих изменений в ЕГРН. В случае отказа в переводе может быть предъявлен иск в судебном порядке.

Перевод нежилого помещения в жилое – сложная процедура, требующая специальных знаний и навыков. Для успешного проведения этой процедуры рекомендуется привлечь квалифицированного специалиста в области недвижимости и гражданского права. Ранее мы также писали что лучше: коммерческая недвижимость или квартира и где получить поэтажный план с экспликацией.

Законодательство