Как построить и продать недвижимость в Бангкоке

Рынок недвижимости Таиланда уверенно растет после глобальных экономических потрясений, привлекая зарубежных девелоперов.

Одним из перспективных регионов традиционно остается тайская столица. В чем преимущества недвижимости Бангкока и что стоит учитывать застройщикам при возведении объектов, рассказал Леонид Устинов, представитель тайской девелоперской компании Siamese Asset в России и СНГ.

Обзор рынка недвижимости Таиланда

В прошлом году рынок недвижимости Таиланда вырос до $54,01 млрд. Эксперты считают, что восходящий тренд продолжит набирать обороты, и к 2029 году объем рыночной ниши составит $68,95 млрд со среднегодовым приростом 5%. Этому способствуют благоприятные условия, высокий спрос и государственная поддержка. На одном только Пхукете работают 155 девелоперов. На рынке востребованы таунхаусы, кондоминиумы, гостиничные апартаменты, а также разные классы коммерческой и элитной недвижимости.

По данным Банка Таиланда, средний годовой прирост цен на недвижимость превышает инфляцию и составляет 5-7%. Инвесторы не оставили этот факт без внимания. Как сообщил премьер-министр Таиланда Пхетхонгтхан Чинават, объем зарубежных инвестиций достиг рекордных за последние 10 лет 33,39 млрд долларов и продолжает расти в 2025 году. Ключевыми трендами рынка недвижимости являются:

• цифровизация покупки и управления объектом;
• акцент на экологичность и энергоэффективность зданий;
• рост популярности смешанных пространств — mixed-use-девелопмента;
• увеличение спроса на компактные жилые объекты в центральных районах;
• расширение премиального сегмента с брендированными резиденциями.

По данным Siamese Asset, в ближайшие пять лет рынок недвижимости Таиланда продолжит расти на 6-8% ежегодно, особенно в крупных городах и туристических зонах. Этому способствуют государственные инфраструктурные проекты, включая расширение линий метро в Бангкоке и строительство высокоскоростных железных дорог. 

Эксперты в международной недвижимости отмечают, что тайский рынок во многом напоминает российский:

• высокий спрос сконцентрирован в столичных регионах;
• растущий интерес инвесторов;
• государственные проекты существенно влияют на развитие рынка.

При этом в Таиланде более свободный доступ иностранных застройщиков на рынок и больший интерес к туристической и курортной недвижимости. А также сжатые сроки строительства — 1,5-2 года для жилых комплексов против 3-5 лет в России.

Столица Таиланда — Бангкок – открывает перед строительными компаниями новые возможности благодаря нескольким факторам:

• Экономический потенциал. Бангкок генерирует около 40% ВВП страны и является экономическим центром Юго-Восточной Азии, что обеспечивает стабильный спрос на коммерческую и жилую недвижимость.
• Развитая инфраструктура. Город располагает современными системами транспорта, включая BTS Skytrain, MRT, Airport Rail Link, автомагистрали и два международных аэропорта. Ведется строительство высокоскоростных железнодорожных линий из Китая. 
• Международный хаб. Бангкок — один из самых посещаемых городов мира, что создает устойчивый спрос на гостиничную недвижимость. Столица Таиланда занимает первое место в мире по количеству иностранных туристов — 32,4 млн. Средний уровень заполняемости отелей в 2024 году превысил 70% благодаря стремительному восстановлению международного туризма. 
• Стратегическое расположение. Город находится в центре АСЕАН, поэтому международные компании выбирают его для размещения региональных штаб-квартир.
• Технологическая экосистема. В последние годы Бангкок превратился в региональный цифровой хаб, привлекая стартапы и технологические компании.
• Высокая стоимость участков. Самая дорогая земля в Бангкоке в центре города стоит 2 500 000 долларов США за сотку, и рост цены продолжается.
• Проработанная нормативная база. Правительство Таиланда активно поддерживает строительный сектор, предлагая налоговые льготы для определенных типов проектов и упрощение процедур получения разрешений.
• Стабильная валюта. Тайский бат (THB) обходится без перепадов на протяжении длительного времени и пользуется доверием наравне с долларом США.

Сравнение изменений пары THB/USD и RUB/USD c июня 2022 года (%).

На что обратить внимание при строительстве: рекомендации эксперта

Я советую до возведения строительных объектов в Бангкоке учитывать:

• Правовые особенности юрисдикции. Иностранные компании должны внимательно изучить законодательство Таиланда, особенно в части права собственности на землю, поскольку в этой стране она принадлежит королю. Наиболее распространенными способами ведения деятельности является создание совместного предприятия с местным партнером или приобретение готовой компании с тайскими учредителями.
• Локальные строительные стандарты. Тайские строительные нормы имеют свою специфику, особенно в вопросах сейсмоустойчивости и защиты от наводнений. Для адаптации проектной документации необходимо привлекать местных специалистов.
• Культурные аспекты проектирования. Учитывайте местные традиции и верования. Так, фэн-шуй влияет на строительство и обустройство объектов недвижимости в Таиланде и играет существенную роль при проектировании. Например, во многих зданиях можно встретить «дом духов» (san phra phum).
• Климатические особенности. Проекты должны учитывать высокую влажность, сезон дождей и риск наводнений. Это влияет на выбор материалов, систем дренажа и кондиционирования.
• Выбор локации. Цена недвижимости существенно зависит от близости к станциям BTS и MRT. Проекты в пешей доступности от станций стоят дороже остальных на 15-30%.
• Экологические требования. В последние годы экологические нормы во всем мире ужесточаются. И королевство не исключение. Проекты, претендующие на получение сертификатов LEED или TREES (тайский аналог LEED), пользуются преференциями при согласовании.

Также стоит отметить, что тайские покупатели привыкли к технологической оснащенности и ожидают от новых проектов высокий уровень автоматизации и интеграцию смарт-технологий, включая системы безопасности и энергоэффективности.

Востребованные типы недвижимости в Бангкоке

Торговая недвижимость

Несмотря на настоящий бум онлайн-торговли, физические торговые пространства в Бангкоке остаются востребованными. Наибольший потенциал демонстрируют:

• Торговые центры смешанного назначения с интегрированными развлекательными зонами.
• Специализированные ритейл-парки (для мебели, автомобилей, электроники).
• Уличный ритейл в премиальных локациях (Сукхумвит, Силом, Пхлоен Чит).
• Торговые галереи в составе транспортных хабов.

Уровень вакантности в успешных проектах не превышает 5%.

Офисная недвижимость

Офисный сегмент Бангкока демонстрирует стабильный рост, особенно в классе A и A+. Наибольшим спросом пользуются:

• Зеленые офисные здания с сертификацией LEED или TREES.
• Офисы формата Flexible Space с возможностью трансформации.
• Бизнес-центры с интегрированными коворкингами.
• Офисные комплексы в составе многофункциональных проектов.

Средние ставки аренды офисов класса A составляют $25-35 за м2 в месяц.

Гостиничная недвижимость

Гостиничный сектор Бангкока включает в себя несколько видов объектов:

• Кондотели. Это гибридный формат недвижимости, сочетающий элементы кондоминиума и отеля. Покупатель приобретает апартаменты в полную собственность, но передает их в управление профессиональной гостиничной компании, получая доход от сдачи в аренду.

• Брендированные резиденции. Это жилые комплексы под управлением известных брендов. Например, Dior Golden House by Ritta. Эти проекты предлагают владельцам доступ к гостиничной инфраструктуре и сервисам, а также возможность участия в программе аренды.

• Сервисные апартаменты. Это полностью меблированные апартаменты с гостиничным сервисом, ориентированные на долгосрочную аренду (от месяца и более). Этот формат особенно популярен среди экспатов и бизнес-путешественников.

Вместо вывода

Бангкок — площадка для реализации прогрессивных архитектурных и девелоперских концепций. Среди последних инновационных проектов:

• MahaNakhon — здание с пиксельной структурой; 
• отели Wyndham Garden — многофункциональные комплексы с крупнейшими в Азии садами на крыше; 
• One Bangkok — первый в Таиланде интегрированный район с полным циклом использования ресурсов.

Рынок недвижимости Бангкока предлагает новые возможности для строительных компаний, готовых адаптироваться к местным условиям и предлагать инновационные решения. А также для инвесторов в недвижимость, которые оценили перспективные объекты в Королевстве. Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие 4-5 лет в Бангкоке появится больше интересных локаций, а значит, увеличится турпоток. 

Скорость строительства может вырасти, потому что у застройщиков в столице есть опыт и понимание, как можно оптимизировать расходы и возводить при этом современные объекты, отвечающие стандартам качества. В Таиланд люди из российского девелопмента едут не только отдыхать, но и учиться у топовых тайских девелоперов. Часто происходит обмен опытом, который способствует развитию рынков недвижимости в обеих странах.