Как законно снизить налог с продажи недвижимости

Редакция портала Всеостройке.рф составила пошаговое руководство.

Продажа недвижимости в России сопряжена с налогообложением, что часто становится неожиданностью для продавцов. В июле 2024 года Федеральный закон № 176-ФЗ внес поправки в Налоговый кодекс РФ. Изменения затронули владельцев недвижимости: с 1 января 2025 года доходы от ее продажи облагаются налогом по прогрессивной шкале. Всего в новой шкале пять ступеней – от 13 до 22%, но в случае нетрудовых доходов, к которым относится продажа недвижимости, их только две: прибыль до 2,4 млн рублей  – налоговая ставка 13%, прибыль свыше 2,4 млн рублей  – налоговая ставка 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей. Новые правила касаются тех, кто продает недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Если сделка была в 2024 году, НДФЛ рассчитывают по ставке 13%. Ставка НДФЛ для нерезидентов осталась на прежнем уровне  – 30%.

С 1 января 2025 года регионы получили право изменять коэффициент при расчете налоговой базы при продаже недвижимости. Ранее минимальный доход для налогообложения рассчитывался как 70% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость × коэффициент 0,7). Теперь регионы могут увеличить этот коэффициент до 1, используя полную кадастровую стоимость в качестве налоговой базы. Санкт-Петербург и Татарстан уже приняли такое решение.

Немаловажно, что с 12 апреля 2022 года электронная корреспонденция с налоговой (вне личного кабинета) принимается только с российских почтовых сервисов.  Письма с доменов США и ряда европейских стран (.com, .us, .net, .org, .gov, .mil и др.) не принимаются.

С 2021 года многодетные семьи (с двумя и более несовершеннолетними детьми или студентами до 24 лет) могут продать старую квартиру и купить новую без уплаты НДФЛ, не дожидаясь 5-летнего срока владения. Для этого необходимо соблюдение ряда условий (наличие двух и более несовершеннолетних детей, покупка новой квартиры в том же году или до 30 апреля следующего года, новая квартира должна быть больше по площади или кадастровой стоимости, чем старая, кадастровая стоимость новой квартиры менее 50 млн рублей, отсутствие доли более 50% в другой квартире).

К слову, на настоящий момент рассматривается законопроект о сокращении минимального срока владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ с 5 до 3 лет (для наследства и дарения – до 1 года).

Существуют законные способы минимизировать налоговые выплаты.

Способы снижения налоговой нагрузки

• Срок владения

При продаже недвижимости, принадлежавшей менее 5 лет, взимается НДФЛ.  Исключения: наследство, дарение, договор ренты, приватизация, отсутствие другого жилья.  В этих случаях минимальный срок владения – 3 года. Для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми НДФЛ не взимается при соблюдении определенных условий (прописано в законе).

• Налоговый вычет

Возможен возврат уплаченного НДФЛ, но не более 1 млн рублей. Например, при продаже квартиры за 4 млн рублей  налог составит 520000 рублей, и эта сумма будет возвращена. При продаже за 10 млн рублей возврат составит 1 млн рублей, а остаток – 300000 рублей (1,3 млн – 1 млн = 300000 рублей).

• Уменьшение налоговой базы

Налоговая база уменьшается на сумму первоначальных затрат на приобретение или строительство недвижимости.  Например, если квартира куплена за 5 млн рублей и продана за 6 млн рублей, налоговая база составит 1 млн рублей (6 млн – 5 млн = 1 млн рублей), и НДФЛ будет рассчитан только с этой суммы (130000 рублей). Для этого необходимо сохранить подтверждающие документы (договоры купли-продажи, чеки, квитанции).

Важно: Все способы снижения налоговой нагрузки строго законны. Попытки уклонения от уплаты налогов чреваты штрафами и другими санкциями. 

При продаже недвижимости налог не взимается, если цена продажи равна или меньше первоначальной стоимости покупки. Однако  необходимо документально подтвердить первоначальные затраты (например, договором купли-продажи).

Минимальная цена продажи

В договоре купли-продажи может быть указана любая сумма (и на самом деле получена), но для расчета налога минимальная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта.

Пример:

Анастасия продала земельный участок за 450000 рублей. Кадастровая стоимость – 700000 рублей.  70% от кадастровой стоимости: 490000 рублей.  Так как цена продажи (450000) ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база для расчета НДФЛ составит 490000 рублей, а не 450000 рублей. НДФЛ (13%) с 490000 рублей составит 63700 рублей.

Важно: Для корректного расчета налога и избежания недоразумений с налоговой инспекцией рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по налоговому законодательству.  Неправильное оформление документов может привести к штрафам и дополнительным расходам.

Продажа единственного жилья

НДФЛ не уплачивается при продаже единственного жилья, если оно находилось в собственности не менее трех лет. Если новая квартира приобретена не более чем за 90 дней до продажи старой, она не считается вторым жильем.

Дарение и наследование

При дарении или наследовании недвижимости, для снижения налога при последующей продаже, необходимо владеть ею не менее трех лет. В противном случае НДФЛ будет взиматься.

Необходимые документы:

Для уменьшения налоговой базы при продаже недвижимости  необходимо предоставить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ  и копии документов, подтверждающих:  стоимость покупки, затраты на ремонт или реконструкцию, другие расходы, связанные с приобретением и содержанием недвижимости.  Подробную инструкцию можно найти на сайте ФНС России.

Налоговое законодательство постоянно меняется, поэтому рекомендуется регулярно проверять актуальную информацию на официальном сайте ФНС России или обращаться за консультацией к специалисту в области налогообложения.  

Часто задаваемые вопросы о налогах при сделках с недвижимостью

Можно ли полностью избежать уплаты НДФЛ при продаже недвижимости?

Да, это возможно в следующих случаях:

• Собственность находилась в вашем владении не менее 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации);
• Цена продажи не превышает цену покупки.

Как уменьшить налог при продаже доли квартиры?

Используйте доступные способы снижения налоговой нагрузки:

• Налоговый вычет в размере 1 млн рублей;
• Дождитесь минимального срока владения, после которого продажа не облагается налогом.

Что делать, если налоговая инспекция ошибочно требует уплаты налога?

Если вы считаете требование налоговой инспекции неправомерным, необходимо:

• Собрать все необходимые документы, подтверждающие вашу правоту;
• Предоставить собранные документы в налоговую инспекцию;
• При необходимости обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на налоговом праве.

Ранее мы также писали о том, что такое аренда с правом выкупа: преимущества и особенности и о ЕГРН выписке: что это за документ и зачем его получать?