Какие зоны с особыми условиями использования территорий наиболее опасны для застройщиков

Продолжаем разговор о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Мы рассказывали о них ЗДЕСЬ и ЗДЕСЬ. 

Наибольший риск для застройщика связан с зонами, установленными для:

• охраны жизни граждан; 
• обеспечения безопасности полетов воздушных судов; 
• обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена такая зона.

 К зонам, связанным с охраной жизни граждан, относятся, в частности, зоны трубопроводов и иных объектов инженерной инфраструктуры. 

В таких зонах, возникших до 1 января 2025 года, не допускается (за некоторыми исключениями): 

• сохранение ранее возведенных объектов, нарушающих установленные в такой зоне ограничения; 
• продолжение их строительства на основании ранее выданных разрешений.  При этом не имеет значения, что застройщик не знал и не должен был знать о существовании ограничений. Основание для запрета — п. 27, 33 ст. 26 Закона от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 Важно 

Такое разграничение зон на созданные для охраны жизни и остальные актуально только применительно к «старым» зонам. И не будет применяться при установлении ЗОУИТ  для вновь возводимых объектов в соответствии с действующим законодательством. 

Также разграничение не распространяется на случаи сноса объектов как самовольных построек (ст. 222 ГК).  

Объект будет считаться самовольной постройкой, если на момент строительства  ЗОУИТ  уже существовала, о чем застройщик должен был знать. Например, в Постановлении Конституционного суда от 11 ноября 2021 года. № 48-П указывается, что нормы ст. 222 ГК применяются также к случаям, когда размещение объекта в соответствующем месте в принципе возможно, но он построен с нарушениями.