Какой налог платит ИП с продажи недвижимости

Редакция портала Всеостройке.рф вникала в детали.

Индивидуальный предприниматель (ИП), продающий недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, обязан уплатить налог, размер которого зависит от выбранной системы налогообложения.

Использование недвижимости в предпринимательских целях подтверждается следующими признаками:

• Учет доходов

Доходы от использования недвижимости отражались в книге учета доходов и расходов (или книге учета доходов для ИП на патенте).

• Оплата расходов

Коммунальные платежи и другие расходы оплачивались с расчетного счета ИП.

• Указание адреса

Адрес недвижимости указывался в договорах, счетах и других документах, связанных с предпринимательской деятельностью.

• Невозможность личного использования

Недвижимость (например, цех или магазин) непригодна для личного пользования.

• Оплата на расчетный счет

Покупатель перевел деньги на расчетный счет ИП.

Системы налогообложения и налоги

Налог на продажу коммерческой недвижимости для ИП рассчитывается в зависимости от выбранной системы налогообложения.

• Общая система налогообложения (ОСН)

Налог на прибыль, НДС (при наличии соответствующего статуса), налог на имущество.

• Упрощенная система налогообложения (УСН)

УСН «доходы» или УСН «доходы минус расходы». Налоговая база рассчитывается исходя из выбранного объекта налогообложения.

• Патентная система налогообложения (ПСН)

Налог уплачивается в фиксированном размере в соответствии с патентом.

• Единый налог на вмененный доход (ЕНВД)

ЕНВД отменен с 01.01.2021 года.

Расчет налога

Расчет налога зависит от системы налогообложения и наличия подтверждающих документов,  показывающих расходы на приобретение и содержание недвижимости. Возможность использования налоговых вычетов также определяется выбранной системой налогообложения.

Важно: Для правильного определения налоговой базы и размера налога необходимо обратиться за консультацией к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту.  Неправильный расчет и уплата налога могут привести к штрафным санкциям.

Налог на продажу коммерческой недвижимости ИП зависит от выбранной системы налогообложения.

1. Упрощенная система налогообложения (УСН)

УСН «Доходы»: Налог 6% от всей суммы продажи.  Расходы на покупку недвижимости не учитываются.

УСН «Доходы минус расходы»: Доходы от продажи включаются в общую сумму доходов отчетного периода.  В расходы можно включить только затраты на оформление сделки (например, нотариальные услуги).  Если недвижимость продается до истечения 10 лет с момента покупки, необходимо:

• Исключить первоначальные расходы из затрат года их учета;
• Начислить амортизацию за весь период использования недвижимости;
• Пересчитать налог за все периоды и уплатить недоимку с пени;
• Подать уточненные декларации.

НДС (с 2025 года): ИП на УСН платят НДС (5%, 7% или 20%), если доход за 2024 год или с начала текущего года превысил 60 млн рублей. НДС начисляется на продажу нежилой недвижимости.  Продажа жилой недвижимости от НДС освобождена.

2. Общая система налогообложения (ОСНО)

Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и остаточной стоимостью недвижимости (первоначальная стоимость минус амортизация).

В цену продажи нежилой недвижимости включается НДС (20%).

3. Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН)

Налогообложение аналогично УСН «Доходы минус расходы».

НДС (20%) начисляется на продажу нежилой недвижимости при доходе свыше 60 млн рублей.

4. Патентная система налогообложения (ПСН)

При отсутствии совмещения с УСН уплачивается НДФЛ и НДС (для нежилой недвижимости).  Уменьшение доходов на расходы невозможно.

При совмещении с УСН налог платится по правилам УСН.

Налоговое законодательство сложное и постоянно меняется. Для правильного расчета и уплаты налогов рекомендуется обратиться к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту.  Неправильный расчет может привести к штрафам и пени.

Если индивидуальный предприниматель (ИП) использовал недвижимость исключительно в личных целях,  при ее продаже он платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) на общих основаниях, как обычный гражданин, а не как ИП.

Правила налогообложения для физических лиц:

• Срок владения

При продаже недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет (или 3 лет в некоторых случаях, например, при наследовании или получении в дар от близкого родственника),  НДФЛ не уплачивается (ст. 217.1 НК РФ).

• Налоговый вычет

Из дохода можно вычесть сумму расходов на приобретение недвижимости.

• Ставка НДФЛ

Ставка НДФЛ составляет 13% для дохода до 2,4 млн рублей и 15% для суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

Для подтверждения использования недвижимости в личных целях, а также расходов на ее приобретение, необходимо предоставить соответствующие документы:

• Договор купли-продажи,  свидетельство о праве на наследство,  договор дарения и т.д. (для подтверждения стоимости покупки);
• Документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг,  налогов и других расходов на содержание недвижимости;
• Документы, подтверждающие факт проживания в недвижимости (например,  справки из ЖЭКа).

Важно:

• Необходимо четко разграничить использование недвижимости в личных и предпринимательских целях;
• Смешение личного и бизнес-использования недвижимости может привести к сложностям при налогообложении;
• Для правильного определения налоговой базы и  уплаты налога рекомендуется обратиться за консультацией к налоговому консультанту.  Он поможет собрать все необходимые документы и рассчитать сумму налога.

Неправильное определение статуса использования недвижимости может повлечь за собой начисление штрафов и пени. Тщательное ведение документации и  профессиональная консультация помогут избежать проблем с налоговыми органами. Ранее мы также писали о том, кто делает планировку квартиры и как перевести нежилое помещение в жилое.