31.10.2026 15:00
Расскажем, почему самым сложным для основателя Mirax Group Сергея Полонского оказалось не строительство, а выполнение финансовых обязательств.
В начале 2000-х годов компания Сергея Полонского заключала многомиллионные сделки, строила элитные жилые комплексы и выходила на зарубежные рынки. В 2008 году основатель Mirax Group вошел в сотню богатейших россиян Forbes. Но затем пришлось договариваться об отсрочках платежей и искать деньги на стройки. И проекты уже нельзя было просто закрыть без последствий для покупателей.
Эта ситуация возникла не за один год. За стремительным спадом Mirax Group стояло многое. Повлияли предпринимательские решения, крупные кредитные обязательства. Большое влияние оказала сложная система отношений между инвесторами, заказчиками и покупателями недвижимости. Чтобы понять, как формировалась эта конструкция и почему она оказалась настолько уязвимой, необходимо вернуться к первым строительным подрядам будущего миллиардера.
Родился Сергей Юрьевич Полонский 1 декабря 1972 года в Ленинграде. Часть детства и юности провел в Горловке. Там он познакомился с Артуром Кириленко. Позднее они вместе основали строительную компанию, хотя начинали друзья с куда более простого бизнеса.
Одним из первых способов заработать стала торговля мороженым на остановках поездов дальнего следования. Пробовали продавать и другие товары. Стартовый капитал составлял несколько сотен долларов.
В 1993 году Полонский поступил в Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Учебу совмещал с работой. Диплом получил в 2000-м, когда собственный строительный бизнес у него уже был.
«Строймонтаж» Полонский и Кириленко основали в 1994 году. Начали с ремонтных и отделочных работ. Бригаду организовывали из рабочих, приезжавших из Украины. На первых порах выполняли заказы по отделке помещений в петербургских новостройках.
С оплатой возникали сложности. В девяностые деньги между строительными организациями нередко заменяли взаимозачеты, а с подрядчиками могли расплачиваться готовыми квартирами. Для небольшой фирмы такая схема создавала дополнительные хлопоты. Рабочим нужно платить зарплату, материалы для следующего заказа тоже не достанутся бесплатно, а вместо денег на руках оказывалась недвижимость, которую еще надо кому-то продать.
Полонский и Кириленко научились работать и с этой частью рынка. Пока занимались отделкой, разобрались, как продаются квартиры, от чего зависит их цена и насколько важно найти покупателя вовремя.
Одним из первых заметных объектов стал дом для «Ленэнерго». К концу девяностых «Строймонтаж» уже занимал достаточно прочное положение на петербургском рынке. В 2000 году объем строительства компании достигал 80 тыс. кв. м в год.
Но Полонский хотел работать и в Москве. И тут выяснилось, что далеко не все его коллеги готовы поддержать очередное расширение бизнеса.
О сложности входа на московские территории задумывались многие руководители. Но Полонского это не остановило. Его не пугали отсутствие в столице налаженного бизнеса и жесткая конкуренция. Одним из первых московских проектов «Строймонтажа» стала «Корона» на проспекте Вернадского.
В 22-этажном доме планировали сделать подземную парковку, но интереснее было то, что собирались разместить внутри. Например, собственный аквапарк с бассейном и водными аттракционами. Для жильцов также предусмотрели сауны, фитнес-зоны, боулинг, ресторан и зимний сад. Солярий и вовсе хотели устроить на крыше. К этому добавлялось обслуживание по гостиничному образцу. Для московской новостройки начала 2000-х набор довольно необычный, особенно если вспомнить, что все эти удобства предлагались жителям одного дома.
Впрочем, такой подход не был единичным экспериментом. Почти одновременно «Строймонтаж» участвовал в проекте «Золотые ключи» на Минской улице. Здесь уже не пытались разместить максимум развлечений внутри одного здания. Вместо этого задумали закрытый жилой квартал с собственной благоустроенной территорией. Позднее в «Золотых ключах — 2» появился даже мини-зоопарк.
В 2004 году Полонский переименовал «Строймонтаж» в Mirax Group. Под этим брендом он начал строительство комплекса «Федерация». Впоследствии он станет одним из самых известных в деловом центре «Москва-Сити». Проект включал две башни — «Запад» и «Восток». Высота наиболее высокой из них достигла 373,7 метра.
Для строительства «Федерации» требовались многолетнее финансирование на специальные инженерные решения, сложное оборудование и организация высотных работ, при том что у Mirax уже были другие объекты, преимущественно бизнес-класса и выше. В Mirax Park, например, предусмотрели природный водоем и прогулочные дорожки. Здесь же разместили спортивные площадки. У Well House был другой набор особенностей. Квартиры здесь имели панорамное остекление. Внутри зданий присутствовали общественные пространства. Для жителей застройщик предлагал дополнительные услуги по обслуживанию недвижимости.
Параллельно Полонский вкладывался в коммерческую недвижимость. Уже в 2006 году началась реализация «Mirax Plaza». Проект делового ансамбля площадью 368 тыс. кв. м подготовила архитектурная мастерская Сергея Киселева. Однако Москвы предпринимателю было мало. Он принял участие в строительстве курортного комплекса Astra Montenegro в черногорской Будве.
При такой масштабности дела компании шли хорошо. Выручка корпорации за 2007 год достигла $1,28 млрд. Год спустя Полонский занял 96-е место среди богатейших россиян по версии Forbes. К этому времени управлять разросшимся бизнесом Полонскому помогала команда топ-менеджеров, причем некоторые руководители уже имели доли в Mirax.
В первые месяцы 2008 года Mirax еще активно вела строительство. Но осенью из-за финансового кризиса банки резко сократили кредитование. Продажи недвижимости пошли вниз. На этом фоне запуск новых проектов прекратился. Однако оставалось действующее, но еще не завершенное строительство. На объекты уже были взяты кредиты, но для реализации требовались новые вложения.
За 2008 год Mirax реализовала 147,5 тыс. кв. м недвижимости на $1,6 млрд. В 2009-м объем продаж сократился до 60 тыс. кв. м. Денег от покупателей поступило $410 млн.
Полонский начал переговоры с банками об изменении условий погашения кредитов, заявив публично, что банкротство Mirax Group не рассматривается. К марту крупные задолженности удалось реструктуризировать. Застройщику удалось договориться с Credit Suisse на $265 млн. Также навстречу пошел МДМ-банк — на $38,5 млн. Еще $13,5 млн. долга пересмотрел Европа Банк. Но даже после этих договоренностей положение оставалось сложным.
Летом 2009 года к переговорам подключилась «Альфа-групп», которая выкупила долг у Credit Suisse с дисконтом 60%.
Для Mirax эта сделка означала смену кредитора. Теперь договариваться о возврате крупной суммы пришлось уже с «Альфой».
Вскоре спор перешел в судебную плоскость. В августе 2009 года Арбитражный суд Москвы принял обеспечительные меры в отношении активов компании по требованиям Альфа-банка примерно на $241,5 млн. Среди объектов, на которые распространилось решение, были башня «Федерация» и Mirax Plaza.
В сентябре стороны согласовали реструктуризацию, а впоследствии обеспечительные меры сняли. Однако с деньгами на продолжение строительства по-прежнему было трудно. Только для завершения «Федерации», по тогдашним оценкам, требовалось привлечь около $240 млн.
Сам Полонский признавал, что практически все доступные финансовые потоки приходилось направлять на расчеты с Альфа-банком. При этом другие стройки также нуждались в финансировании.
К началу 2010 года в Mirax стали обсуждать вариант погашения части обязательств не деньгами, а квадратными метрами. Держателям долговых бумаг могли предложить площади в строящейся «Федерации».
Проблемы компании касались не только финансов. Осенью 2008 года компанию начали покидать руководители. Затем последовали масштабные сокращения сотрудников — в разных подразделениях на 35–50%. Это сопровождалось конфликтами Полонского с топ-менеджерами. Один из них был связан с Максимом Привезенцевым, который ушел из Mirax в 2009 году. Он публично критиковал финансовые решения корпорации. Руководитель группы выдвигал встречные обвинения, связанные с действиями бывшего партнера вокруг проекта реконструкции Курского вокзала.
Долговые споры и внутренние разногласия продолжались, а положение компании оставалось тяжелым. 3 марта 2011 года Полонский объявил, что бренда Mirax Group больше не существует. Некоторое время структуры бизнеса использовали название Nazvanie.net, затем появилось имя Potok.
При этом юридические лица и их обязательства перед кредиторами и покупателями недвижимости никуда не исчезли. Компания обещала продолжать незавершенные стройки, но по некоторым объектам разбирательства затянулись на годы.
Весной того же года Полонский вновь привлек внимание СМИ. Впрочем, на этот раз не строительными планами.
Еще в октябре 2008 года он пообещал съесть собственный галстук, если стоимость квартир в проектах Mirax не увеличится на 25% за полтора года. Прогноз не оправдался. В мае 2011-го во время интернет-программы «Минаев LIVE» предприниматель признал, что ошибся со сроками, отрезал кусок галстука и съел его в прямом эфире.
Эпизод широко обсуждали, хотя для покупателей недвижимости куда важнее были проблемы с квартирами, строительство которых затянулось на неопределенный срок.
Mirax Group вошла в проект ЖК «Кутузовская миля» в 2005 году. Заказчиком выступало инвестиционное ЗАО «Федеральный центр социального развития» (ФЦСР). В строительство вложили не только деньги инвесторов, но и дольщиков жилья. Но средств не хватило. В результате между участниками проекта начались споры о том, кто должен оплачивать дальнейшие работы.
В 2009 году строительство «Кутузовской мили» фактически остановилось. ФЦСР заявил о нарушении графиков финансирования и расторг инвестиционные отношения со структурами Mirax. Компания Полонского считала такое решение незаконным. Начались арбитражные разбирательства. В августе 2012 года Девятый арбитражный апелляционный суд отказал компаниям Полонского в требованиях, согласившись с выводом о нарушении графиков финансирования.
Пока участники проекта выясняли отношения в судах, часть корпусов оставалась недостроенной. Для покупателей, уже вложивших деньги в квартиры, дальнейшая судьба комплекса была куда важнее корпоративного конфликта.
Следствие заинтересовалось двумя проектами, связанными с Mirax Group, — «Кутузовской милей» и «Рублевской Ривьерой». Дело касалось использования денег покупателей будущих квартир. По версии обвинения, руководители структур Mirax перевели 1,5 млрд руб. по договорам займа другим компаниям холдинга на строительство других своих объектов. Однин из них — башня «Федерация».
Защита Полонского с уголовно-правовой оценкой этих операций не соглашалась. Адвокаты признавали, что средства перемещались между компаниями группы, но считали это обычным способом управления финансами крупного девелоперского бизнеса.
Вторым эпизодом стала «Рублевская Ривьера». Здесь планируемые инвестиции оценивались в $537 млн. Часть из них поступила от дольщиков. Однако полноценное масштабное строительство так и не началось. Размер ущерба покупателям — 256,4 млн руб.
В 2013 году Полонскому, находившемуся за пределами России, заочно предъявили обвинение. Затем последовали заочный арест. В дальнейшем его объявили в международный розыск. После депортации в Россию его заключили под стражу. Государственное обвинение квалифицировало действия Полонского как мошенничество в особо крупном размере и просило назначить восемь лет лишения свободы. Выступая в пресненском суде Москвы в 2017 году, Полонский оспаривал выводы обвинения. Однако предпринимателя признали виновным сразу по двум эпизодам мошенничества по ч. 3 ст. 159.4 УК РФ. Наказание составило пять лет колонии общего режима.
Но предприниматель вышел на свободу прямо из зала суда. Он был освобожден от наказания из-за истечения срока давности уголовного преследования. Прокуратура подала апелляцию. В ноябре 2017 года Московский городской суд оставил решение без изменения.
Самый известный проект Mirax Group — башню «Федерация» — все-таки удалось достроить. Правда, закончить работы пришлось уже другому инвестору. В 2013 году контроль над проектом перешел к структурам корпорации AEON Романа Троценко. Новый владелец занялся реструктуризацией задолженности и возобновлением строительства.
Совокупные затраты на комплекс оценивались примерно в $1,3 млрд. В декабре 2017 года строительство завершилось. К этому моменту Полонский уже несколько лет не управлял проектом, который когда-то стал символом его строительных амбиций.
Совсем иначе складывалась судьба «Кутузовской мили». После ухода структур Mirax строительство продолжали другие участники, но часть корпусов долго оставалась незавершенной. Позднее ЗАО ФЦСР признали банкротом.
Для достройки проблемных домов потребовались бюджетные средства. Комплекс, получивший название «Квартал Триумфальный», передали Московскому фонду защиты прав дольщиков. Именно он занялся завершением строительства. В декабре 2025 года проблемный корпус ввели в эксплуатацию. С момента фактической остановки строительства в 2009 году прошло более шестнадцати лет.
У «Рублевской Ривьеры» появился новый девелопер. В сентябре 2024 года участок приобрела Tekta Group. Однако приступить к строительству компания не смогла. Московские власти ранее отменили градостроительный план земельного участка. Без согласованных параметров застройки получить новое разрешение нельзя, поэтому активные работы пока заблокированы. По состоянию на октябрь 2026 года вопрос с будущим освоением территории остается открытым.
Полонский не стеснялся резких высказываний. В годы расцвета Mirax в прессе разошлось скандальное высказывание, которое приписали предпринимателю. Смысл сводился к тому, что людям без миллиардного состояния не место в его окружении. Многих это возмутило. Сам Полонский позднее уверял, что журналисты исказили его слова и фразу в известном всем виде он не произносил.
Через три года фамилия бизнесмена вновь появилась в новостях из-за конфликта. В сентябре 2011-го во время записи телевизионной программы Полонский повздорил с Александром Лебедевым. Разговор перешел в физическую стычку. Случившееся получило продолжение уже в разбирательствах.
С годами публичные заявления Полонского не перестали становиться поводом для судебных претензий. В декабре 2023 года Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края рассмотрел иск Олега Дерипаски. Его не устроили сведения, распространенные Полонским в одном из интервью. Суд поддержал требования и постановил взыскать 20 млн руб. Следующий иск Дерипаски касался уже других высказываний Полонского. Предприниматель публично рассуждал о предполагаемом присвоении имущества и строительных бизнес-проектов. В 2026 года Симоновский районный суд удовлетворил требования истца. Полонскому предписали выплатить 25 млн руб. Также было требование опубликовать опровержение слов.
После освобождения в 2017 году Полонский неоднократно говорил о планах вернуться к предпринимательской деятельности. Упоминал возможность возродить Mirax, обсуждал технологические проекты и новые направления бизнеса. Однако создать компанию, сопоставимую по масштабам с прежней Mirax Group, ему, судя по доступным публичным сведениям, пока не удалось.
В январе 2026 года предприниматель дал интервью Ксении Собчак. Среди прочего он рассказал о жизни в Дубае и планах запустить сеть небольших гостиниц, ориентированных на путешественников с домашними животными.
По словам Полонского, строить новые здания для такого бизнеса необязательно. Можно использовать существующие апартаменты и другие помещения, приспособив их под гостиничный формат. Он утверждал, что уже разработал концепцию и занимается формированием команды.
При этом публичных подтверждений запуска полноценной сети или завершения заявленных гостиничных объектов на момент подготовки материала обнаружить не удалось.
В том же интервью Полонский критиковал современную модель российского жилищного строительства. В частности, говорил о зависимости девелоперов от банковского финансирования и жестких финансовых требований к проектам.
Для предпринимателя, который начинал еще в девяностые, нынешняя система действительно отличается от условий, в которых вырос его бизнес. Хотя именно проблемы с обслуживанием кредитов и недостаток средств покупателей в свое время стали одними из главных причин кризиса Mirax.
Сергей Полонский одним из первых на российском рынке сделал ставку не просто на продажу квадратных метров, а на создание недвижимости с инфраструктурой, набором сервисов и решений, которые еще не получили широкого распространения в России. Покупателю предлагали не только квартиру или офис, но и определенный образ жизни.
Такой подход помог Mirax Group выделиться среди конкурентов и занять заметное место в премиальном сегменте. Его опыт показал, что архитектурная выразительность и продуманная инфраструктура могут быть самостоятельными конкурентными преимуществами девелопера.
Однако бизнес-модель Mirax Group во многом зависела от доступности кредитов, постоянного притока средств покупателей и успешной реализации недвижимости. История Mirax продемонстрировала, насколько важно для крупного девелопера разделять финансовые потоки отдельных строек, контролировать долговую нагрузку и заранее предусматривать сценарии неблагоприятного развития рынка.
Существенную роль играл и личный бренд основателя. Полонский активно участвовал в продвижении проектов и фактически стал публичным лицом корпорации. Такая модель усиливала узнаваемость Mirax Group, но делала репутацию бизнеса зависимой от высказываний и поступков одного человека. Для других участников рынка это пример того, почему устойчивость девелоперской компании должна определяться не только амбициями ее руководителя, но и качеством корпоративного управления.
Опыт Mirax Group показывает, что смелые архитектурные решения и нестандартные предпринимательские идеи способны вывести компанию в число лидеров рынка. Но в девелопменте недостаточно придумать и продать выдающийся проект — необходимо обладать ресурсами, чтобы довести его до завершения.
В Октябрьском районе Новосибирска появится новый микрорайон с школой, детскими садами, поликлиникой и зелёными зонами. Проект рассчитан до 2042 года.
31-10-2026 14:00Заявки на новую ипотеку в ВТБ начнут принимать 2 ноября. Максимальный кредит — 8 млн рублей, а средняя стоимость квартиры в новостройке Севастополя — около 12 млн. Считаем расходы покупателя.
31-10-2026 11:45Введение новой программы льготного кредитования может оказать существенное влияние на рынок недвижимости Республики Крым.
31-10-2026 11:30Субсидии на оплату ЖКХ, компенсации за воду, свет и отопление, льготы ветеранам, инвалидам и пенсионерам после 70 и 80 лет. Что действует в регионах России и как оформить выплаты.
31-10-2026 11:00
3 
3 
3 
2 
Дом занимает около 2300 квадратных метров и стоит на участке почти в 9 гектаров, а это одно из самых больших частных владений в городе.
31-10-2026 16:00
Семья фигуриста стала владельцем недвижимости на Каспийском побережье. Эмин Агаларов лично поздравил супругов с покупкой. Выясняем, что известно о новом доме и сколько стоят виллы в Sea Breeze.
31-10-2026 15:15
Когда Руперт Мердок не рулит News Corp, он, судя по всему, занят недвижимостью: покупает, продаёт, снова покупает.
31-10-2026 13:00
Объясняем, что сделать перед отъездом, как подготовить модели с ледогенератором и когда безопасно включать холодильник после зимы.
31-10-2026 12:00
130 гектаров земли, особняки, бассейны, теннисные корты и причал: как сельскохозяйственные угодья на Кубани превратились в загородный комплекс и что произошло с недвижимостью в 2026 году.
31-10-2026 10:00
Со 2 ноября банк начнёт принимать заявки по программе «Ипотека на новых территориях» на покупку строящегося жилья и апартаментов у застройщиков.
31-10-2026 9:46
Разбираемся, как устроен кран, зачем ему уклон и какие ошибки монтажа могут привести к поломке.
31-10-2026 9:00
Рассказываем об опыте Нью-Йорка, Гонконга, Франции и, конечно, Москвы — на примере проектов ГК ФСК.
31-10-2026 8:00
Так, на модернизацию инфраструктуры до конца 2029 года из Национального фонда планируют выделить около 6,5 трлн тенге (1,15 трлн рублей).
30-10-2026 20:00
Тренеры ТОП-клубов живут на чемоданах. Сегодня Париж, через год — другая страна, и дом превращается в место, где просто ночуют. У Луиса Энрике всё иначе.
30-10-2026 19:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
