Можно ли расторгнуть ДДУ с рассрочкой оплаты: реальные перспективы

Самым актуальным вопросом по новостройкам от риэлтерского сообщества является «Расторжение договора долевого участия с рассрочкой платежа». Он звучит от покупателей квартир, которые заключили ДДУ в 2021 и 2022 годах через эскроу-счёт.

В каких случаях дольщик может вернуть квартиру обратно застройщику, и что для этого нужно сделать? Руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа детально рассказала порталу всеостройке.рф обо всех нюансах и тонкостях сложившейся практики. 

Личные обстоятельства – не повод для расторжения ДДУ

В 2019 году российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Застройщики были заинтересованы в продажах, предоставляли «вкусные» рассрочки оплаты с внесением первого платежа на эскроу, вплоть до разрешения на ввод многоквартирного дома. Причина такого поведения застройщика проста и понятна: строительство ведётся на деньги банка. Сегодня по некоторым проектам новостроек скидки в мае составили 30%, а средний размер дисконта по рынку – 6%. Получается, что в 2021 и 2022 дольщики переплатили или ещё переплатят с учётом рассрочки. Участники долевого строительства, у которых отпала необходимость приобретения жилья по одной из причин: смена условий работы, уровня жизни, города или  даже страны проживания, считают, что поскольку они внесли первоначальный платёж, то в любой момент могут отказаться от договора долевого участия и вернуть с эскроу деньги. Но, к сожалению, это не так! 214 ФЗ не позволяет расторгнуть договор из-за изменения личных обстоятельств. При заключении ДДУ нужно было понимать риски и особенности долевого строительства. Договор можно расторгнуть либо по соглашению сторон, либо по вине застройщика.

Пути отступления для дольщика

Первый вариант – написать застройщику мотивированное письмо и подробно изложить ситуацию с вопросом подписания соглашения о расторжении ДДУ и возврата денежных средств. При согласии застройщика подписывается соглашение о расторжении, что является основанием для снятия денег с эскроу-счёта. Однако, учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке, когда продаётся минимальное количество квартир в новостройках, застройщики на это не идут и не расторгают договора в добровольном порядке.

Также можно пробовать найти покупателя по договору уступки прав с переводом долга по ДДУ. В этом случае понадобится согласие застройщика на уступку прав.  

 Что говорит закон, если есть вина застройщика? 

Внесудебное расторжение 

 Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

1. Застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца.
2. Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.
3. Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы. Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства».

По суду 

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, которые также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ec477af1fa0c9ca283f1c6b7e9262650fdc94940/):

1. Заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.
2. Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более чем на 5%. 
3. Застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

 В качестве примера: вам предлагали однокомнатную квартиру с французским балконом и дорогим остеклением, застройщик изменил проект: балкона не будет, и остекление будет дешевле, тогда договор можно расторгнуть в судебном порядке (существенное изменение проекта по вине застройщика). Не выполнена кирпичная кладка по проекту, не выполнена система электроснабжения (без разводки по помещениям). Судебная практика по расторжению содержит только те случаи, когда застройщик не исполнял обязательства или нарушал сроки – другой практики с 2022 года по вопросу существенно изменившихся обстоятельств НЕТ.

Совет здесь может быть либо кредитоваться, либо вести переговоры с застройщиком о рассрочке. Иск в суд о расторжении (50/50 вариант успеха), только с изучением в индивидуальном порядке документов и существенно изменившихся обстоятельств. И нужно помнить, что с 29.03.2022 по 30.06.2023 действовал МОРАТОРИЙ, в том числе не начисляется неустойка, если дольщик просрочил платеж (ч.6 ст.5 ФЗ 214). То есть за нарушение сроков оплаты платежа по рассрочке – неустойка застройщиком НЕ ВЗЫСКИВАЕТСЯ. Но с 01.07.23 мораторий закончился, и поэтому дольщик должен платить застройщику, в противном случае застройщик имеет право начислять неустойку за просрочку оплаты договора.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что просто расторгнуть договор долевого участия в связи с невозможностью платить или нежеланием иметь квартиру в построенном доме закон не предусматривает!