Skip to main content

28.11.2023 11:00

Аналитика рынка

Неудобный вопрос: как девелоперы и их клиенты обходят правила о первоначальном взносе

Пока ЦБ бьет тревогу, что число ипотечных заемщиков, оформляющих кредит на первоначальный взнос, растет, на рынке процветают механизмы обхода.

Вопрос с первоначальным взносом в этом году обсуждался особенно часто. Сначала в ЦБ заявляли, что число заемщиков, оформляющих кредит на первоначальный взнос, выросло — эта тенденция, сообщили в Банке России, их очень настораживает. Потом регулятор поднял планку минимального первого взноса до 20% — по замыслу, это должно отсеять ипотечных заемщиков, которые не способны накопить такую сумму. При этом в Минстрое неоднократно замечали, что зачастую молодым семьям тяжело накопить такую сумму, снимая параллельно жилье. Предлагался даже вариант субсидирования, чтобы облегчить жизнь будущим ипотечникам, но предложение в итоге не нашло поддержки.

Но пока первоначальный взнос обсуждается, повышается и критикуется, на рынке процветают и здравствуют схемы его обхода. Так, один из механизмов перешел на рынок первичной недвижимости со вторички. Суть его в том, что для банка стоимость квартиры якобы завышается — как раз на сумму первоначального взноса. Смысл этого механизма в том, что заемщик не платит первоначальный взнос, а банк об этом не догадывается. Насколько широко распространена эта практика, неизвестно — нам не удалось найти заявлений ЦБ о выявлении таких схем.

Журналист портала Всеостройке.рф попробовал взять комментарии у девелоперов, однако большинство от комментариев отказались. Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский») говорит, что схема с завышением цены обычно работает на вторичном рынке – в таком случае физические лица смогут подтвердить передачу первоначального взноса распиской. В случае, если речь идет о новостройке, то девелоперы подготавливают для банка письмо о принятии от клиента суммы первоначального взноса — на эту часть они претензий не имеют. В такой ситуации сумма ипотеки может быть равна бюджету квартиры.

— Банк всегда проверяет рыночную стоимость квартиры перед сделкой — если по итогу решат, что она сильно завышена, то попросят клиента подготовить отчёт об оценке. Это рисковый вариант для банков — в случае неуплаты кредита объект будет практически невозможно реализовать, чтобы отбить кредит. И, безусловно, на клиенте будет большая кредитная нагрузка, — уверен Денис Коноваленко.

По мнению Игоря Шануренко, партнера ЮК «Варшавский и партнеры», завышение первичной (начальной) стоимости квартиры не такое уж редко встречающееся явление, как может показаться на первый взгляд.

— Если занижение стоимости необходимо продавцу, чтобы не платить НДФЛ, то завышение необходимо уже покупателю, чтобы не платить первоначальный взнос банку при оформлении ипотеки. Стоимость квартиры, указанная в договоре, увеличивается на 10-20% (сумму первоначального взноса), и продавец выдает покупателю расписку о получении данной суммы. Сэкономленную сумму покупатель тратит на ремонт купленной квартиры или на другие цели по своему усмотрению, — говорит он.

Эксперт уточняет, что с юридической точки зрения рисков при реализации такой схемы немало для обеих сторон. Продавцу придется с разницы в стоимости заплатить НДФЛ, если только квартира не находится у него в собственности три или пять лет в зависимости от оснований получения.

— Можно, конечно, на эту разницу реально увеличить стоимость квартиры для покупателя, но это уже совсем сложная история.  Во-вторых, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной, продавец должен будет вернуть покупателю всю сумму, которая указана в договоре. Здесь тоже можно подстраховаться и оформить, например, с покупателем  договор займа, по которому покупатель якобы занимает эту сумму у продавца. Но такой договор суд может признать мнимым, заем фиктивным, а значит, продавец  сумму займа назад не получит, — считает он.

Есть риски в этой схеме и для покупателя. Прежде всего, банк может выявить схему и отказать в предоставлении кредита, особенно если рыночная стоимость квартиры, определенная экспертной организацией, и сумма продажи будут различаться более чем на 10%, объясняет юрист.

— Продавец со своей стороны тоже может составить договор так, что покупателю придется уплатить не только реальную стоимость квартиры, но и сумму превышения, на которую он договорился с продавцом. Использование подобных серых схем обычно влечет за собой больше проблем, чем выгоды, поэтому при приобретении недвижимости всегда следует оставаться в рамках правового поля, чтобы не потерять свои деньги, — резюмирует Игорь Шануренко.

Новости по теме

Три года закону о КРТ. Подводим итоги 

Рассказываем, что такое комплексное развитие территории, и как эта программа позволяет оживить заброшенные и депрессивные территории по всей стране.

Дата публикации 19-02-2024 18:35
Столкнется ли стройотрасль в 2024 году с дефицитом цемента или его удорожанием?

Узнали прогнозы специалистов крупнейшего производителя цемента в России — холдинга ЦЕМРОС.

Дата публикации 14-02-2024 10:35
А как у них: сравнили льготные ипотечные программы в странах СНГ

Какие жилищные займы наиболее выгодны или доступны гражданам этих государств.

Дата публикации 02-02-2024 13:00
Арктическая ипотека: как идет эксперимент по удержанию цен при низкой ставке

Под жесткие ценовые параметры Минстроя подходит очень ограниченное число новостроек.

Дата публикации 27-01-2024 16:30

Последние новости

Грузия становится все привлекательнее для девелоперов и инвесторов

Спрос растет как на жилищные проекты, так и на туристические.

Дата публикации 27-02-2024 18:15
ТОП-5 самых привлекательных коттеджных поселков Иркутской области

Какие КП предлагают застройщики недалеко от Иркутска и от Байкала.

Дата публикации 27-02-2024 15:47
ТОП-5 самых открытых управляющих компаний девелоперов

Рассмотрели, какие «управляшки» всегда готовы на честный диалог с жильцами своих ЖК.

Дата публикации 27-02-2024 11:55
Более 836 тыс. кредитов оформили россияне за период действия льготной ипоте...

Речь идёт о периоде с мая 2020 года до 1 января 2024-го.

Дата публикации 27-02-2024 10:30
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия