Неудобный вопрос: как девелоперы и их клиенты обходят правила о первоначальном взносе

Пока ЦБ бьет тревогу, что число ипотечных заемщиков, оформляющих кредит на первоначальный взнос, растет, на рынке процветают механизмы обхода.

Вопрос с первоначальным взносом в этом году обсуждался особенно часто. Сначала в ЦБ заявляли, что число заемщиков, оформляющих кредит на первоначальный взнос, выросло — эта тенденция, сообщили в Банке России, их очень настораживает. Потом регулятор поднял планку минимального первого взноса до 20% — по замыслу, это должно отсеять ипотечных заемщиков, которые не способны накопить такую сумму. При этом в Минстрое неоднократно замечали, что зачастую молодым семьям тяжело накопить такую сумму, снимая параллельно жилье. Предлагался даже вариант субсидирования, чтобы облегчить жизнь будущим ипотечникам, но предложение в итоге не нашло поддержки.

Но пока первоначальный взнос обсуждается, повышается и критикуется, на рынке процветают и здравствуют схемы его обхода. Так, один из механизмов перешел на рынок первичной недвижимости со вторички. Суть его в том, что для банка стоимость квартиры якобы завышается — как раз на сумму первоначального взноса. Смысл этого механизма в том, что заемщик не платит первоначальный взнос, а банк об этом не догадывается. Насколько широко распространена эта практика, неизвестно — нам не удалось найти заявлений ЦБ о выявлении таких схем.

Эксперт уточняет, что с юридической точки зрения рисков при реализации такой схемы немало для обеих сторон. Продавцу придется с разницы в стоимости заплатить НДФЛ, если только квартира не находится у него в собственности три или пять лет в зависимости от оснований получения.

— Можно, конечно, на эту разницу реально увеличить стоимость квартиры для покупателя, но это уже совсем сложная история.  Во-вторых, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной, продавец должен будет вернуть покупателю всю сумму, которая указана в договоре. Здесь тоже можно подстраховаться и оформить, например, с покупателем  договор займа, по которому покупатель якобы занимает эту сумму у продавца. Но такой договор суд может признать мнимым, заем фиктивным, а значит, продавец  сумму займа назад не получит, — считает он.

Есть риски в этой схеме и для покупателя. Прежде всего, банк может выявить схему и отказать в предоставлении кредита, особенно если рыночная стоимость квартиры, определенная экспертной организацией, и сумма продажи будут различаться более чем на 10%, объясняет юрист.

— Продавец со своей стороны тоже может составить договор так, что покупателю придется уплатить не только реальную стоимость квартиры, но и сумму превышения, на которую он договорился с продавцом. Использование подобных серых схем обычно влечет за собой больше проблем, чем выгоды, поэтому при приобретении недвижимости всегда следует оставаться в рамках правового поля, чтобы не потерять свои деньги, — резюмирует Игорь Шануренко.