Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости: на что обратить внимание

Перед вложением средств в недвижимость важно понять, какие факторы играют ключевую роль.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости – ключевой этап для принятия взвешенных решений. Инвесторы оценивают потенциальный доход и срок окупаемости инвестиций. «Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) (ред. от 04.06.2018) (МСФО (IAS) 40) определяет порядок оценки инвестиционной недвижимости.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это любой объект недвижимости, приносящий доход.  

Источники дохода:

• Регулярные поступления от аренды;
• Увеличение рыночной стоимости объекта в долгосрочной перспективе.

Особенности инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость не используется собственником для:

• Административных целей. Например, как офис компании;
• Производственной деятельности. Например, как склад или цех;
• Прямой продажи товаров. Например, как магазин.

Примеры инвестиционной недвижимости:

• Земельный участок, приобретенный для получения прибыли от роста стоимости;
• Нераспределенный земельный участок (без целевого назначения);
• Здание, приносящее арендный доход.

Проведение оценки  необходимо до приобретения объекта.  Это позволяет инвестору:

• Определить потенциальный доход от инвестиций;
• Оценить рентабельность инвестиций;
• Принять взвешенное решение о покупке.

Существует несколько методов оценки инвестиционной недвижимости, включая:

• Дисконтированный денежный поток (DCF): Оценка на основе прогнозируемых будущих денежных потоков. Методика дисконтированных денежных потоков (discounted cash flow) основана на суммировании всех денежных потоков, которые компания может генерировать в будущем. 

ДДП рассчитывается по формуле:

PV = FV / (1 + r)ⁿ

где:

PV – текущая стоимость (Present Value)

FV – будущая стоимость (Future Value)

r – ставка дисконтирования;

n – количество периодов (лет, месяцев и т. п.), на которые производится дисконтирование.

Денежный поток каждого месяца или года в периоде дисконтируют по отдельности и затем суммируют их. 

DCF можно использовать для оценки текущей стоимости ожидаемого будущего дохода от аренды недвижимости.

• Сравнительный анализ: Сравнение с аналогичными объектами недвижимости, проданными на рынке;
• Затратный метод: Оценка на основе затрат на создание аналогичного объекта.

Определение первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости – важный этап оценки эффективности инвестиций.  Первоначальная стоимость включает в себя:

• Цена приобретения:  Сумма, уплаченная за объект недвижимости;
• Сопутствующие расходы: Затраты, связанные с приобретением (госпошлина,  нотариальные услуги,  налоги,  юридические услуги и т.д.).

Не включаются в первоначальную стоимость:

• Затраты на ввод в эксплуатацию:  Расходы на ремонт,  перепланировку,  подключение коммуникаций и т.д.,  проведенные после приобретения объекта;
• Операционные убытки до получения дохода:  Убытки, возникшие до начала получения арендной платы или до продажи объекта;
• Сверхнормативные потери ресурсов:  Излишние затраты труда, материалов и т.д.

Особенности определения первоначальной стоимости в зависимости от способа приобретения:

• Покупка с отсрочкой платежа

Первоначальная стоимость – цена, указанная в договоре. Разница между ценой и фактической оплатой считается процентными расходами.

• Аренда

Меньшая из двух величин:  справедливая стоимость объекта или приведенная стоимость минимальных арендных платежей.

• Обмен

Оценка проводится по справедливой стоимости. Если справедливую стоимость оценить невозможно или сделка не имела коммерческого характера,  недвижимость принимается к учету по балансовой стоимости обмененного актива.  

Коммерческий характер сделки определяется по следующим признакам:

• Существенное различие в характеристиках денежных потоков от полученного и переданного актива;
• Изменение стоимости части бизнеса, связанной со сделкой;
• Значительная разница между двумя показателями относительно справедливой стоимости активов.

После определения первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости необходимо выбрать метод ее последующей оценки:  по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости (МСФО (IAS) 40).  Выбранный метод должен применяться ко всем объектам инвестиционной недвижимости,  за исключением случаев, когда изменение метода обеспечивает более точный учет и анализ.

1. Оценка по справедливой стоимости

Справедливая стоимость отражает текущую рыночную стоимость объекта,  учитывая:

• Первоначальные затраты: Стоимость приобретения и сопутствующие расходы;
• Арендные доходы: Поступления от аренды;
• Рыночные условия: Факторы, влияющие на стоимость аналогичных объектов на рынке.

При изменении справедливой стоимости прибыль или убыток отражаются в отчетности за тот период, в котором произошло изменение.

Оценка может проводиться  компанией самостоятельно или с привлечением независимого оценщика (это не обязательно по МСФО (IAS) 40).

Если оценка по справедливой стоимости невозможна:

• Для объектов на стадии строительства – оценка по себестоимости;
• Для других объектов – оценка по первоначальной стоимости,  в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16.

2. Оценка по первоначальной стоимости

При этом методе стоимость объекта остается неизменной на протяжении всего периода владения, за исключением амортизации (если применяется). Этот метод проще в применении,  но не отражает изменения рыночной стоимости.

Выбор метода оценки зависит от целей финансовой отчетности,  характеристик объекта и  доступности информации.  Метод оценки должен быть раскрыт в финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 40. Компания обязана обосновать свой выбор метода.

Правильный выбор метода оценки и  проведение оценки квалифицированным специалистом  обеспечивают  точность финансовой отчетности и  позволяют принимать обоснованные инвестиционные решения.

Оценка инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости регламентируется не МСФО (IAS) 40, а другими стандартами: МСФО (IFRS) 5 (при предстоящей продаже) или МСФО (IFRS) 16 (во всех остальных случаях).

Расчет стоимости

Стоимость определяется как разница между первоначальными вложениями, накопленной амортизацией и накопленным убытком от обесценения.

Метод оценки по первоначальной стоимости используется редко, преимущественно компаниями,  не занимающимися инвестиционной деятельностью на постоянной основе.

Отчет об оценке инвестиционной недвижимости должен содержать следующие разделы:

• Общие сведения. Информация об объекте оценки и  заказчике;
• Методология оценки. Описание выбранного метода оценки и  примененных подходов;
• Описание объекта. Детализированное описание оцениваемого объекта недвижимости;
• Анализ рынка. Обзор рынка недвижимости,  на котором находится объект;
• Оценка стоимости. Результаты оценки стоимости объекта;
• Заключение. Выводы и  рекомендации по оценке;
• Список источников. Список использованных материалов и  данных.

Изменение метода оценки (с первоначальной стоимости на справедливую или наоборот) допускается только  при условии повышения точности и  достоверности отчетности.  Переход от первоначальной стоимости к справедливой стоимости  обычно  повышает точность оценки.  Обратный переход  редко применяется из-за снижения точности данных.

Чтобы определить, что выгоднее – квартира или коммерческая недвижимость – необходимо рассмотреть несколько ключевых факторов, включая доходность, срок окупаемости, риски и дополнительные расходы. Ниже приведен примерный расчет на основе средних показателей.

Квартира

1. Первоначальные затраты: 4 млн рублей (стоимость квартиры);
2. Средняя арендная ставка: 25 тыс. рублей в месяц;
3. Годовая доходность: 7,5% (300 тыс. рублей в год);
4. Срок окупаемости: около 18 лет;
5. Дополнительные расходы: затраты на ремонт, коммунальные услуги.

Коммерческая недвижимость

1. Первоначальные затраты: 20 млн рублей (небольшой офис или торговое помещение);
2. Средняя арендная ставка: 200 тыс. рублей в месяц;
3. Годовая доходность: 12% (2,4 млн рублей в год);
4. Срок окупаемости: около 10 лет;
5. Дополнительные расходы: затраты на содержание и управление, но арендатор часто берет на себя ремонт.

Сравнительная таблица

Критерий	Квартира	Коммерческая недвижимость
Доходность	7,5% годовых	8-12% годовых
Срок окупаемости	18 лет	10-12 лет
Дополнительные расходы	Ремонт, коммунальные услуги	Содержание, управление
Риски	Сезонность, конкуренция	Вакантность, рыночные риски

Коммерческая недвижимость часто более выгодна из-за более высокой доходности и быстрого срока окупаемости. Однако она требует тщательного анализа рынка и может быть более уязвима к экономическим колебаниям. Квартиры обеспечивают стабильный, хотя и более низкий доход, и могут быть использованы как личное жилье или переданы наследникам. Выбор зависит от инвестиционных целей и толерантности к риску.

Выбор метода оценки и  качество составления отчета напрямую влияют на  достоверность финансовой отчетности и  эффективность принятия инвестиционных решений.  Для проведения профессиональной оценки рекомендуется обращаться к  квалифицированным оценщикам недвижимости.  Неправильная оценка может привести к  некорректным выводам и  негативным последствиям для бизнеса. Ранее мы также ответили на вопрос, выгодно ли инвестировать в апарт-отель и о глэмпинге как бизнесе.