Пятиэтажки Польши – новый формат продукта

Рассказываю о трендах в застройке этой страны.

Сегодня рынок жилья Польши пестрит разнообразием предложения, которое пришло на смену унылым «панелькам» прошлого века. Спальные районы сильно преобразились, стали более зелеными и наполненными инфраструктурой. Посмотрела, какими домами сегодня застраиваются польские города и есть ли чему поучиться у иностранных коллег нашим застройщикам.

Современная Польша

Сегодня население Польши превышает 37,8 млн человек, это практически в 4 раза меньше, чем в России.

Фонд недвижимости достигает 1,42 млрд кв. м, ежегодно в стране реализуется около 47  млн кв. м недвижимости на $136,8 млрд. Причем большая доля приходится на вторичный рынок ($79 млрд), а продажи первичной недвижимости составляют в среднем $58 млрд в год.

Доля продаж объектов индивидуального жилищного строительства в Польше – порядка 20%. Стоимость одного дома оценивается в среднем в $0,26 млн при размере среднестатистического домохозяйства в 90 кв. метров.

Для сравнения, фонд недвижимости России, например, превышает 4 миллиарда кв. м недвижимости, ежегодные продажи – 165 млн кв. м на более чем $170 млрд ($76 млрд – вторичный рынок, $55 млрд – первичный). Доля продаж объектов индивидуального жилищного строительства в нашей стране тоже около 20%, стоимость одного дома оценивается в среднем в $0,08 млн, а средняя площадь – 110 кв. метров.

Немного истории

Бум многоквартирного жилого строительства в Польше начался в послевоенные 1950 – 1990 гг.: с середины 50-х в стране стали реализовывать идеи индустриального строительства, начали возводить дома из готовых блоков, что было необходимо, чтобы восполнить потери объектов после войны. Первые такие дома в послевоенной Польше впервые появились в 1956 году в Микрорайоне металлургов в краковской соцреалистической Новой Хуте. В 60-е годы на юге Варшавы, например, где было сосредоточено много фабрик и заводов, построили первый небольшой микрорайон по экспериментальной технологии префабрикации.

Как раз в 60-х местные конструкторские бюро начали активно разрабатывать собственные проекты крупнопанельного строительства для массового пополнения жилищного фонда. Например, была предложена технология W-70, которая стала одним из самых популярных методов строительства, в стране начали появляться домостроительные комбинаты, производящие готовые  «монтажные единицы».

В результате  благодаря крупнопанельному домостроению и десяткам других технологий до 1980-х в стране было построено более семи миллионов квартир. Никогда до этого и никогда после Польше не удалось достичь подобных показателей. Страна активно застраивалась микрорайонами из типовых серых панельных домов, которые и стали составлять облик польских городов.

Ситуация изменилась в 1980-х: строительство крупных микрорайонов, спонсируемых из государственной казны, притормозилось на фоне кризиса и на рынок стали выходить частные инвесторы со своим авторским подходом к формированию жилой застройки. Например, как раз в этот период в Варшаве был построен микрорайон Северный Урсынов: разноэтажная застройка, продуманное озеленение, камерность – он выделялся среди типовых одноликих панелек.

Кроме того, в начале 90-х стала набирать обороты технология утепления домов пенопластом, что позволило раскрасить их разными яркими цветами, а иногда даже изобразить целые картины — известны нарисованные гигантские божьи коровки высотой в десять этажей или, например, парусные лодки.

Застройка сегодняшнего дня

В числе крупнейших застройщиков Польши – Echo Investment. Компания с 1994 года  строит жилые комплексы, офисную недвижимость и торговые центры. С момента основания по всей Польше было реализовано около 150 объектов. Чтобы максимизировать оборот капитала, компания всегда стремится к быстрой продаже своей недвижимости – как правило, уже во время или вскоре после завершения строительства.

Еще один крупный девелопер страны – Dom Development, который занимается строительством и продажей жилой и коммерческой недвижимости.

Один из самых застраиваемых городов страны – Варшава, которая является сосредоточением политической и экономической жизни страны. Активное строительство многоквартирных домов ведется также в Кракове, Вроцлаве, Познанье, Гданьске, Лодзье, Люблине и не только. Предложение пестрит красками: таунхаусы, виллы, многоквартирные дома разной этажности, архитектуры и с различными «плюшками» в виде парковок, консьержей, охраны, бассейна и прочих прелестей.

Например, современный разноэтажный многоквартирный жилой комплекс в центре Варшавы City Link. Здания современного дизайна имеют увеличенные панорамные окна, фасад выполнен в бело-серых тонах. На первом этаже находятся коммерческие и служебные помещения. На территории усадьбы предусмотрен большой зеленый двор и игровая площадка для детей, парковки и подземный гараж. Объект находится под круглосуточным наблюдением и охраной. Квартиры – разной площади, от однокомнатных до четырехкомнатных, максимальная площадь – 139 кв. метров. Цены – от € 2 810 за квадратный метр. 

Другой интересный пример современной застройки – камерный ЖК Sloneczna Dabrowa в Люблине на востоке Польши. Это монолитный дом на 225 квартир. Есть парковка, подземный паркинг, детская площадка. Рядом – школа, детский сад, супермаркет, больница.  Минимальная площадь квартир – от 43 кв. метра, цены – от  2 300 €.

Активно развивается строительство жилья и в прибрежных локациях. В Гданьске, к примеру, который находится на побережье Балтийского моря на северо-востоке страны. Здесь тоже много интересных девелоперских проектов с соответствующей локации инфраструктурой. Как в Nowa Letnica, который находится всего в нескольких сотнях метров от моря и пляжа. У домов интересная архитектура в современном стиле: светлые тона, на фасаде и внутри блоков использованы дерево, камень, сталь, клинкер, керамогранит, мрамор.

Внутри усадьбы есть закрытые тренажерные залы, холл с портье, детские площадки, зеленый двор с прогулочными дорожками и прудами, велосипедные комнаты и велосипедные стоянки, пункты ремонта велосипедов, парковочные места в гаражных залах и внешние парковочные места для автомобилей. В домах представлены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры различной площади – от 29 до 116 квадратных метров, которые стоят от € 2 330. Из интересных решений – высокие потолки, деревянные окна с подоконниками из конгломерата мрамора, входные двери с защитой от взлома, балконы и лоджии, террасы и сады на первых этажах.

Коротко о трендах

Типы квартир в Польше схожи с Российскими. Есть стандартные квартиры в кирпичных или панельных домах в «спальниках», есть дома повышенной комфортности, которые проектируются по современным стандартам и технологиям. Жители таких домов голосуют уже не только за повседневный комфорт и безопасность, но уже и за эстетику.

Еще один тип недвижимости  – апартаменты, которые можно сравнить с премиальным сегментом рынка недвижимости: метраж  – выше среднего, а собственникам предлагаются дополнительные удобства: консьерж, охрана, иногда бассейн или домой тренажерный зал. А также есть люксовые апартаменты, которые получаю свой статус, как правило, благодаря эффектной локации.

Требования к строительству многоквартирных домов в Польше были обновлены в 2023 году: министр развития и технологий Польши Вальдемар Буда подписал распоряжение, которым ввел новые стандарты строительства зданий в стране. В том числе, была ограничена и минимальная площадь жилого пространства — 25 кв. метров. При это теперь расстояние между соседствующими многоквартирными домами должно составлять минимум 10 метров, между балконами обязательно должны быть перегородки для обеспечения приватность жизни семей, а в местах общего пользования – помещения для хранения колясок и велосипедов. Также обновились требования к оборудованию игровых площадок и в целом к благоустройству территории: минимум 20% пространств, согласно новым правилам, должны быть озеленены.

В целом в Польше в большинстве своем сегодня строят компактные квартиры: площадь «однушек», как правило, не превышает 35 кв. метров, «двушек» — до 55 кв. метров, «трешек» — до 80 кв. метров. Но, конечно, все зависит от конкретного проекта. В квартирах площадью более 50 квадратных метра могут быть предусмотрены два санузла, а если площадь больше 70 кв. метров — может быть и три.

Современные многоквартирные дома – в основном монолитно-каркасные, обычно высотой не более пяти-шести этажей. Фасады выполнены из энергоэффективных материалов, термошуба состоит из 20–25 см утеплителя, что позволяет экономить будущим жителям на отоплении. Еще один важный тренд – панорамные окна, которые встречаются во многих проектах разного класса

В общем, разнообразие предложения жилья в Польше огромное. Страна активно застраивается и ее жилую картину сегодня формируют в большинстве своем многоквартирные дома. Это комфортная для жизни малоэтажная квартальная застройка с интересной архитектурой, объектами инфраструктуры, обязательным благоустройством и озеленением, что повышает интерес к продукту со стороны покупателей.

Ранее я писала о ключевых тенденциях и перспективах изменения стоимости загородного жилья.