Рынок загородной недвижимости Москвы-2025: к чему готовиться покупателям

Рассказываю о ключевых тенденциях и перспективах изменения стоимости жилья. 

Московская область лидирует среди российских регионов по объему загородного строительства, опережая ближайшего конкурента, – Краснодарский край – практически вдвое. Интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), обострившийся в период ковида, последние годы подпитывала доступная практически всем льготная ипотека, которой больше нет. На фоне подорожавших кредитов спрос на жилье, в том числе и загородное, в 2025-м может снизиться, но не факт, что вслед за спросом вниз поползут и цены. Редакция портала Всеостройке.рф выяснила почему. 

Обзор рынка загородной недвижимости Московской области по итогам 2024-го

Спрос на загородную недвижимость в 2024-м был неравномерным: в начале года активность покупателей росла, ведь покупателям загородной недвижимости были доступны все основные госпрограммы с субсидированной ставкой, включая льготную ипотеку на новостройки под 8% («Господдержка-2020»), семейную ипотеку и IT-ипотеку. 

Активность спроса в начале 2024-го подтверждают и отчеты банков о выдаче ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство: клиенты ВТБ, например, по итогам первого полугодия оформили на загородную недвижимость (готовые дома и ИЖС) свыше 6,5 тысячи кредитов. Общая сумма сделок превысила 38 миллиардов рублей, треть из которой заемщики получили на самостоятельное строительство домов. По сравнению с январем-июнем 2023 года число кредитов на ИЖС в банке выросло более чем в 5 раз, а их объем – более чем на треть, отчитывались в банке. 

Такую же динамику отмечали в Сбербанке: по данным банка, в первом полугодии спрос на ИЖС увеличивался высокими темпами: с января по июнь количество выдач на ИЖС выросло с 7,2 тыс. до рекордных 20,8 тыс. Пик спроса пришелся на июнь — последний месяц действия программы «Господдержка». Но после ее завершения в июле 2024-го спрос существенно сократился, отмечали в банке. Таким образом, во втором полугодии 2024-го загородный рынок начал охлаждаться. 

Итоги 2024 года банки пока не подвели, но, например, в ВТБ прогнозировали, что по итогам года в России будет выдано ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство на общую сумму более 625 млрд рублей. Рост будет – но только на 16% после четырехкратного роста в 2023 году. Об этом в конце года заявил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

Предложение: на первичном рынке – участки и коттеджи, на вторичном – дачи 

На сегодняшний день первичный рынок загородной недвижимости в Московском регионе представлен современными коттеджными поселками разного класса. Наибольший интерес и девелоперов, и покупателей сосредоточен в доступных ценовых сегментах: эконом-класса (его доля на начало зимы – около 75%, по данным «Инком-Недвижимость») и комфорт-класса (около 18%). На бизнес-класс приходится только около 5% всего предложения. 

Если смотреть в разрезе форматов, то наибольшее предложение на первичном загородном рынке занимают участки без подряда – около 85% (данные «Инком-Недвижимость»). Это земельный участок, на котором владелец может построить дом на свой вкус. Коттеджи и участки с подрядом, на которых необходимо построить дом в соответствии с оговоренными застройщиком характеристиками,  –  около 15%. Таунхаусы – в аутсайдерах, на такие объекты приходится чуть более 1% от общего предложения. 

На вторичном рынке загородной недвижимости Московской области две трети предложения занимают дачи, сообщали ранее в «Инком-Недвижимость», еще треть – участки без подряда. Остальное предложение – коттеджи и буквально несколько таунхаусов и дуплексов. В целом на конец 2024 года на подмосковной вторичной загородке в продаже находилось около 140 000 тыс. объектов, но большая их часть относится к низколиквидным – переоцененным, морально и физически устаревшим или неухоженными.

Цены растут, но спрос сохраняется 

За последние три года активного интереса к загородной недвижимости средняя стоимость домов в Московской области выросла, по оценке ЦИАН, в полтора раза. При этом в локациях, где три года назад цены на загородное жилье были самыми низкими, лоты подорожали значительнее, в среднем на 85%. 

В период активного спроса весной 2024-го медианная стоимость загородного дома в Подмосковье составляла 14,8 млн рублей, в то время как средняя цена вторичной двухкомнатной квартиры в Москве, например, оценивалась в 18,2 млн рублей, отмечали в ЦИАН. В том числе этот факт позволяет говорить о сохранении спроса на загородном рынке, даже несмотря на подорожавшую ипотеку: люди все чаще предпочитают квартире дом за городом на фоне опережающего роста стоимости квартир в новостройках в последние годы, а также все более плотной застройки Москвы. Ведь выбирая дом за городом в сопоставимом бюджете, можно рассчитывать на иное качество жизни: более высокий метраж, свой участок, лес и водоем рядом. Плотность застройки минимальная, нет проблем с парковой, а транспортные вопросы легко решаются за счет близости железнодорожных станций и активного строительства дорог. 

Кроме того, и сами поселки становятся многофункциональными: здесь застройщики предусматривают собственную инфраструктуру, причем не только для отдыха и развлечений, но и образования и развития. Такое решение позволяет сочетать достоинства «загородки» с комфортом полноценной продуманной среды. 

Что будет с загородным рынком в 2025 году? 

В следующем году ситуация с ценами на подмосковном загородном рынке, как и в целом на рынке жилья, будет зависеть от платежеспособного спроса. После бума последних пяти лет загородный рынок, скорее всего, умерит аппетиты, считают эксперты. Охлаждение уже началось прежде всего в сегментах эконом- и комфорт-класса: ипотечные ставки от 25% и выше слишком высоки для покупателей загородной недвижимости этих сегментов. 

С точки зрения цен, как прогнозируют эксперты рынка недвижимости, динамика будет неоднороднлй в зависимости от конкретного объекта: в качественных объектах, несмотря на снижение спроса, цены могут показать рост. Во-первых, увеличивается себестоимость строительства на фоне роста цен на стройматериалы, во-вторых, рост стоимости может случиться из-за сокращения предложения, вызванного меньшими возможностями для покупки и строительства частного жилья. 

Кроме того, с 1 марта 2025 года россияне смогут использовать счета эскроу при строительстве частного жилья по договорам подряда. А значит, они смогут оформить семейную ипотеку на стройку — по новым условиям льготной госпрограммы, как поясняли ранее в ДОМ.РФ, кредит на строительство частного дома возможен только в том случае, если стройка ведется по 214-ФЗ или при заключении договора подряда с использованием эскроу-счета. Это может привести к росту спроса на строительство загородных домов, и в этом случае о возможном снижении цен, вероятно, говорить не придется. 

Ранее я писала, что Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов сохранил отделку в новостройках России. А также мы рассказывали, какие регионы являются лидерами по объемам ИЖС.