Поручитель и созаемщик по ипотеке: кто несет большую ответственность и в чем разница?
Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, чем отличаются эти два статуса.
Решение банка о предоставлении кредита и его условиях (сумма займа, процентная ставка) значительно зависит от оценки кредитного риска – вероятности невозврата займа заемщиком. Для оценки надежности заемщика банки анализируют различные факторы, включающие в себя: место работы, уровень доходов, кредитную историю, возраст, семейное положение и наличие страхования. Чем выше уровень доверия банка к заемщику, тем более выгодные условия кредитования ему будут предложены. В случаях, когда у банка возникают сомнения в надежности заемщика или если сам заемщик стремится повысить свои шансы на получение кредита, может быть привлечено третье лицо – созаемщик или поручитель. Кредит с несколькими ответственными лицами рассматривается банком как менее рискованная инвестиция.
Несмотря на общую цель – повышение надежности кредита – процедура оформления ипотеки, ответственность и влияние на условия кредитования созаемщика и поручителя существенно различаются. Созаемщик и поручитель в ипотечной сделке имеют различный правовой статус, что сказывается на их ответственности и правах. Созаемщик является равноправным заемщиком с основным заемщиком и несет солидарную ответственность за возврат кредита. Это означает, что банк имеет право требовать погашения задолженности как с основного заемщика, так и с созаемщика в любое время и в полном объеме.
Поручитель, в отличие от созаемщика, предоставляет банку гарантию выполнения обязательств основного заемщика. В случае своевременного погашения кредита основным заемщиком, поручитель не несет никаких финансовых обязательств. Однако, если основной заемщик не может погасить долг, поручитель обязан это сделать. Ответственность поручителя может быть солидарной (равноправное погашение долга) или субсидиарной (дополнительная ответственность после исчерпания возможностей основного заемщика).
| Созаёмщик | Поручитель | |
|---|---|---|
| Тип договора | Кредитный договор | Договор поручительства |
| Ответственность за выплаты | Наряду с основным заёмщиком | Только если основной заёмщик не сможет платить |
| Право вносить изменения в кредитный договор | Есть | Нет |
| Обязанность уведомлять банк об изменении паспортных данных, места жительства и так далее | Есть | Есть |
| Кто может быть | Только физическое лицо | Физическое и юридическое лицо |
| Отражение долга в кредитной истории | Сразу после заключения договора | Только при переходе ответственности от основного заёмщика |
| Информирование о графике платежей | Одновременно с заёмщиком | Только после возникновения просрочки |
| Занесение данных о просрочке в кредитную историю | Сразу после просрочки по кредиту | Только если поручитель не заплатит в отведённый срок |
Закон предусматривает, что банк обязан обращаться к поручителю за погашением долга только после исчерпания всех возможностей получить средства от основного заемщика. При этом банк обязан предоставить поручителю все необходимые документы, подтверждающие задолженность основного заемщика. На практике в России чаще используется солидарная ответственность поручителя, что обеспечивает банку большие гарантии.
Как созаемщик, так и поручитель обязаны погасить долг в случае неплатежеспособности основного заемщика. Однако существуют значительные отличия: созаемщик подписывает кредитный договор на равных правах с основным заемщиком, в то время как поручитель заключает отдельный договор поручительства. Поручитель также может ограничить свою ответственность определенной суммой или долей кредита, но в этом случае основной заемщик будет обязан найти дополнительных поручителей. Банк имеет право обращаться к любому из ответственных лиц в любом порядке, при этом сумма долга не делится между ними.
В практике бывают ситуации, когда созаемщик формально участвует в кредите, но фактически выплаты производит только основной заемщик. Однако закон предусматривает солидарную ответственность созаемщика, поэтому информация о просрочке поступает ему незамедлительно. Уведомление о просрочке появляется в личном кабинете созаемщика в банке. В случае непогашения задолженности в течение недели созаемщик получает дополнительное уведомление способом, указанным в договоре (SMS, push-уведомление, электронное письмо). Для предотвращения негативного воздействия на кредитную историю, созаемщик обязан погасить задолженность как можно быстрее.
В случае с поручителем, банк обращается к нему только после тщетных попыток урегулирования ситуации с основным заемщиком. Уведомление поручителя обычно отправляется через 1-2 месяца после возникновения просрочки и содержит информацию о сумме задолженности, штрафах и сроках погашения. По умолчанию поручитель несет полную ответственность за долг, включая проценты, штрафы и судебные издержки, если договор поручительства не содержит иных условий.
Если договор поручительства оформлен на условиях субсидиарной ответственности, банк обязан доказать неспособность или отказ основного заемщика от погашения долга. Договор поручительства может содержать дополнительные условия, при которых ответственность переходит к поручителю, например, установление срока ответа на запросы банка основным заемщиком.
Своевременное погашение просрочки не отражается на кредитной истории поручителя. В случае нарушения установленного банком срока погашения, в кредитную историю поручителя вносится соответствующая запись, и он обязан уплатить штраф.
Созаемщик, подписавший кредитный договор на равных правах с основным заемщиком, имеет право на использование прописанной в договоре процедуры разрешения споров. Однако отказ от выполнения обязательств крайне сложен, особенно при возникновении проблем с погашением кредита. Изменение условий возможно только через реструктуризацию или рефинансирование кредита.
Поручитель приобретает права и обязанности заемщика только при переходе к нему ответственности за долг. Это включает право на подачу возражений против требований кредитора, например, оспаривание процентов и штрафов. Право на возражения сохраняется даже при согласии основного заемщика с претензиями банка. Важно отметить, что возражения не равносильны отказу от выплаты. Расторжение договора поручительства возможно только с согласия банка или при полном погашении кредита. В случае смерти основного заемщика, ответственность переходит к созаемщикам и поручителям, а не к наследникам. При невыполнении обязательств созаемщиком или поручителем, банк имеет право взыскать долг через суд, вплоть до продажи их имущества.
При оценке заявки на кредит банк анализирует долговую нагрузку и кредитную историю как основного заемщика, так и созаемщика. Эти факторы влияют на размер, срок и процентную ставку кредита. Поручители проверяются менее тщательно, однако банку важна их платежеспособность. Обычно запрашиваются трудовая книжка и справка о доходах. Доходы и кредитная история поручителя не влияют на расчет долговой нагрузки основного заемщика. Кредит, по которому человек является созаемщиком, отражается в его кредитной истории и учитывается при расчете долговой нагрузки, что может повлиять на возможность получения новых кредитов. Кредит поручителя не отражается в его кредитной истории до тех пор, пока основной заемщик своевременно вносит платежи.
Для оформления кредита банк требует от созаемщика те же документы, что и от основного заемщика (паспорт, СНИЛС, подтверждение доходов, трудовая книжка, договор страхования при необходимости). Созаемщик подписывает кредитный договор на равных правах с основным заемщиком. Поручитель представляет паспорт, трудовую книжку и справку о доходах, заключая отдельный договор поручительства. Договор страхования для поручителя не требуется.
Созаемщик обладает теми же правами, что и основной заемщик, в то время как права поручителя ограничены отсутствием подписи под кредитным договором, но расширены законодательными преимуществами.
Согласно статье 365 Гражданского кодекса РФ, поручитель, погасивший долг, приобретает права кредитора, включая право взыскания залога. Поручитель становится кредитором основного заемщика в объеме погашенной им суммы. Он имеет право продать заложенное имущество (квартиру) для компенсации своих расходов, требовать возврата суммы долга, процентов и штрафов от основного заемщика, а также требовать возмещения убытков, связанных с погашением кредита. Созаемщик не имеет таких прав, если они не прописаны в отдельном соглашении о взаимных обязательствах. Такое соглашение позволяет разделить финансовую ответственность между заемщиком и созаемщиком, при этом созаемщик может взыскать с основного заемщика суммы, превысившие его обязательства по соглашению.
Право собственности на приобретенное в кредит имущество принадлежит основному заемщику. Созаемщики и поручители получают долю в собственности только при указании их в качестве покупателей в договоре купли-продажи. Соглашение о взаимных обязательствах может предусматривать равные права собственности или выделение долей в случае погашения кредита созаемщиком или поручителем. Однако это требует согласия всех сторон, включая банк, который может отказать в смене залогодателя или выделении долей в залоговом имуществе.
Созаемщик имеет право на получение информации о кредите на равных правах с основным заемщиком (график платежей, остаток долга, история платежей). Способ информирования указывается в договоре. Поручитель получает информацию только при переходе к нему ответственности за выплату кредита. Право на получение информации может быть прописано в договоре поручительства.
Процедура реструктуризации ипотечного кредита с участием созаемщика отличается от процедуры с участием поручителя из-за различного правового статуса участников. Созаемщик, в отличие от поручителя, является равноправным подписантом кредитного договора и рассматривается банком как единое целое с основным заемщиком.
Это влечет за собой следующие особенности реструктуризации:
- Для изменения условий кредитного договора необходимо согласие как основного заемщика, так и созаемщика. Например, увеличение срока кредитования требует согласия обеих сторон, так как это повлечет за собой увеличение переплаты по кредиту. Аналогично, для оформления кредитных каникул необходимо согласие обеих сторон;
- Банк учитывает совместный доход основного заемщика и созаемщика при рассмотрении заявки на реструктуризацию или кредитные каникулы. Даже если основной заемщик формально соответствует условиям для получения кредитных каникул (снижение дохода на 30% за два месяца по сравнению с последним годом, при этом на обслуживание долга уходит более половины дохода), банк может отказать в их предоставлении с учетом дохода созаемщика.
Поручитель не является подписантом кредитного договора, поэтому его согласие на изменение условий не требуется. Однако при увеличении суммы кредита ответственность поручителя ограничивается первоначально согласованной суммой, если он лично не согласился на новые условия. В случае необходимости погашения долга поручителем банк, как правило, идет навстречу и предлагает пересмотр графика платежей.
В заключении следует подчеркнуть ключевые отличия между ролями созаемщика и поручителя при получении ипотечного кредита:
- Созаемщик является равноправным участником кредитного договора с основным заемщиком, несет солидарную ответственность за возврат кредита, имеет право на изменение условий договора и влияет на его условия на равных правах. Информация о кредите отражается в его кредитной истории;
- Поручительство бывает солидарным (ответственность поручителя равна ответственности основного заемщика) и субсидиарным (ответственность наступает только после исчерпания возможностей взыскания долга с основного заемщика);
- Влияние на условия кредита: кредитная история и доход созаемщика учитываются банком при определении условий кредита. Доход и закредитованность поручителя не влияют на условия кредита для основного заемщика;
- Кредит отображается в кредитной истории созаемщика с момента его оформления. Кредит отображается в кредитной истории поручителя только в случае погашения им долга основного заемщика;
- Принятие риска: статус созаемщика целесообразен только при намерении совместно погашать кредит;
- Сравнение рисков для поручителя и созаемщика: поручительство менее рискованно, чем статус созаемщика. Просрочка основного заемщика, устраненная в последствии, не отражается на кредитной истории поручителя. Поручитель не подписывает кредитный договор и может самостоятельно оформлять кредиты. Поручитель может нести ответственность только за часть долга. При изменении условий кредита поручитель несет ответственность только за первоначально согласованные условия, если не дал своего согласия на изменения;
- Реструктуризация и кредитные каникулы: для реструктуризации требуется согласие созаемщика, но не поручителя. При реструктуризации учитываются доходы как заемщика, так и созаемщика;
- Право собственности: созаемщики и поручители становятся собственниками недвижимости только при указании их в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении. Исключение составляют супруги, являющиеся созаемщиками;
- Возврат средств: поручитель, погасивший долг, может требовать его возврата от основного заемщика. Созаемщик может требовать возврата только части суммы, согласно соглашению о взаимных обязательствах.
Ранее мы также писали про банкротство физических лиц с ипотекой с детьми и про банкротство с ипотекой через МФЦ.
Соответствующие изменения в постановление № 1874-пп, которое регулирует предоставление преференций инвесторам за создание мест приложения труда (МПТ) на территории столицы, были внесены 30 апреля.
21-05-2025 18:04
Для расходования средств маткапитала имеются строгие ограничения
20-05-2025 8:47
В апреле этого года в Госдуму был внесен Законопроект № 880220-8
18-05-2025 10:59
ГГЭ подготовила чек-листы по контролю показателей стоимости ОКС и основных проектных решений раздела «Проект организации строительства».
16-05-2025 8:05
Соответствующие изменения в постановление № 1874-пп, которое регулирует предоставление преференций инвесторам за создание мест приложения труда (МПТ) на территории столицы, были внесены 30 апреля.
21-05-2025 18:04
Федеральный девелопер DOGMA запустил продажи квартир в квартале бизнес-класса «Самолёт».
21-05-2025 17:40
Редакция портала Всеостройке.рф сделала подборку самых бюджетных столичных ЖК.
21-05-2025 17:10
Редакция портала Всеостройке.рф узнала об архитектурных шедеврах города, который специализируется на черной металлургии.
21-05-2025 16:40
