Skip to main content

29.03.2023 15:39

Мировой девелопмент

Рейтинг «Этажи Девелопмент»: самые перспективные страны СНГ для застройщиков

В настоящее время строительство недвижимости в СНГ растет активными темпами, что тесно сопряжено с развитием туризма в странах содружества и изменениями в жилищной политике. Кроме того, в СНГ обострена проблема дефицита жилья, особенно это касается Таджикистана, Киргизии, Армении, Азербайджана и Узбекистана. Ввиду ситуации многие российские компании задумываются о выходе на международный рынок недвижимости. 

Экспертными данными о ситуации на рынке недвижимости стран СНГ и потенциалом их роста с порталом «Всё о стройке» поделились аналитики «Этажи Девелопмент»

Среди общих особенностей стран СНГ специалисты отмечают низкую прозрачность рынка недвижимости, слабый контроль за строительным сектором,  высокие темпы развития крупных городов и низкую доступность ипотеки. В последнее время особо заметна еще одна тенденция на этом рынке — большой поток русских релокантов, что напрямую связано с перспективой строительства в регионе. 

Для того, чтобы объективно оценивать перспективы отдельных стран СНГ для строительства, нужно рассмотреть экономические факторы, которые принимает во внимание каждый застройщик, планирующий выход на рынок той или иной страны. 

Прежде всего, девелоперы оценивают долю накопленного ипотечного портфеля страны в ВВП. Высокий показатель свидетельствует о высокой закредитованности населения страны, соответственно, говорит о потенциально низком числе покупателей. 

Как видно из аналитического материала «Этажи Девелопмент», в целом, страны СНГ отличаются низкой закредитованностью населения, что служит благоприятным критерием для развития строительства. 

Следующий важный фактор — обеспеченность жильем. Чем выше этот показатель, тем более низкая потребность страны в жилье. Соответственно, застройщикам выгоднее выбирать страны с низким показателем: Таджикистан, Киргизия, Армения, Узбекистан и Азербайджан. 

Доступность жилья (за наличный расчет) показывает, сколько квадратных метров жилья может купить житель с одной заработной платы. Чем показатель выше, тем больше доступность жилья за наличный расчет.

В рассматриваемом регионе этот показатель наиболее высок в Армении, он составил 0,61 ​​м², вдвое меньше – в Беларуси, это самый низкий показатель в странах СНГ.

Доступность ипотеки от среднего уровня заработной платы показывает долю от доходов семьи, которая уходит на погашение ежемесячного платежа. Чем выше процент, тем менее доступна ипотека для населения.

Кредит на недвижимость с трудом позволяют себе жители Беларуси, Таджикистана, Узбекистана, Киргизии и Грузии. Наиболее доступна ипотека в Туркменистане. 

Говоря о потенциале строительной отрасли в стране, важно оценивать среднегодовой прирост ВВП. Чем выше прирост ВВП, тем лучше развивается страна.

Следующий критерий — ввод жилья на тысячу населения.  Этот показатель позволяет сравнить страны по темпам строительства исходя из общего ввода жилья в стране и численности населения. 

Наиболее благоприятны для застройщиков с точки зрения этого критерия Туркменистан, Таджикистан, Армения и Киргизия. Ввод жилья на тысячу населения в этих странах составляет менее 200 м².

Оценка потенциала отдельных стран СНГ

Армения

В 2022 году рост ВВП страны составил 14,8%, основным драйвером растущей экономики страны стали русские релоканты, которые переводят в Армению свой бизнес и капитал. Миграционный наплыв повлиял и на поднятие цен на покупку и аренду жилья.

В стране действует программа «Доступное жилье молодым семьям» со ставкой 6,9%.

Негативно на развитие рынка влияет отмена возврата подоходного налога при ипотеке на первичном рынке в Ереване и дефицит земельного фонда в столице. Кроме того,  в городе устаревший жилой фонд: только 16% домов построены после 1990 г.

Одним из отрицательных факторов является отсутствие центрального отопления. Безусловно, на развитие отрасли в целом влияет и конфликт за Нагорный Карабах Армении и Азербайджана. 

Из особенностей рынка недвижимости страны — большой объем частных мелких застройщиков. 

Азербайджан

Экономические показатели страны также растут: рост ВВП в прошлом году зафиксировался на уровне 46,55%. 

На настоящий момент в Азербайджане действует много программ поддержки предпринимательской деятельности, активно развивается туризм, интенсивно сносится ветхое жилье.

Динамично растет покупка недвижимости иностранцами, в частности из России, Турции и Ирана. При этом, рост цен на недвижимость в 2022 году составил порядка 30 — 40%. 

С 2021 года на рынке недвижимости удвоилось количество застройщиков, при этом большая часть из них — местные. Несмотря на положительную динамику, сейчас в стране сложно получить лицензию на строительство: государство предъявляет высокие стандарты к строительной отрасли. 

Ипотечная ставка варьируется на уровне 8 — 12%, социальная ставка — 4%. 

Беларусь 

Несмотря на отток населения, составивший более 100 тысяч человек, экономика страны растет (рост ВВП в 2022 году — 15,3%), а прошлый год стал рекордным по объему сделок на рынке недвижимости. Напряженная внешнеполитическая ситуация пока не сказывается на строительном секторе.

В стране действуют высокие ипотечные ставки: от 17 до 21%, за счет наличия рассрочки и льготных программ наблюдается высокая цена на новостройки. Из дополнительных минусов — проблема с земельным фондом в столице Беларуси. Большая часть доступных земель в Минске освобождается за счет сноса ветхого жилья.

Казахстан

В стране с растущей экономикой (рост ВВП в 2022 году — 21,02%) ежегодно отмечается прирост численности населения в среднем на 1,3%. Строительная отрасль Казахстана четко регламентирована. 

Однако в 2022 году зафиксировано недовыполнение плана по вводу жилья на 17%, в основном это произошло за счет удорожания стройматериалов. Число сделок на рынке в прошлом году также уменьшилось, повысились ипотечных ставки. Из наиболее доступных программ — ипотека на новостройки. Ставка по программе поддержки — 7,25%.

Киргизия

Во многом в стране заметна положительная динамика: растет экономика (рост ВВП в 2022 году — 15,35%) и численность населения +1,6% — 2,2% в год. Дома в центре Бишкека подключают к центральным коммуникациям. Стройки на окраине отапливаются за счет газовых котельных, либо проводится индивидуальное отопление в квартирах от газа или электричества. Развивается торговля и предпринимательство. 

При этом в стране сохраняется низкая обеспеченность жильем — всего 13 м²/ чел. В последние годы ужесточился контроль за строительным сектором. Начало строительства сейчас возможно только после получения всей необходимой документации. 

Отмечается низкая доступность жилья для населения. Ипотека на вторичном рынке 16% — 22%. Господдержка для бюджетников — 4% — 12%, оказывается с большим количестовм ограничений. Банки на настоящий момент не дают ипотеку на первичную недвижимость, граждане могут рассчитывать на рассрочку от застройщиков до 3 — 5 лет. Первоначальный взнос составляет от 30%.

Узбекистан 

В Узбекистане фиксируется рост экономики: ВВП в 2022 году увеличился на 20,6%. Рост населения составляет +1,8% — 2% в год. Экономика и сфера услуг расширяются. Ташкент становится привлекательным не только для ведения бизнеса, но и для постоянного проживания. 

Для страны также характерна низкая обеспеченность жильем — 18,2 м²/ чел. За счет удорожания стройматериалов и наплыва мигрантов годовой рост цены недвижимости составил более 15%. В стране установлены высокие ипотечные ставки — от 17%.

Действуют устаревшие коммунальные сети. Узбекистан испытывает нехватку новых нормативов сдачи объектов и недостаток высококвалифицированных кадров. 

В феврале 2022 г. в Ташкенте объявили временный мораторий на новое строительство по причине того, что при выдаче разрешений на строительство не была точно рассчитана нагрузка на существующую инфраструктуру, параллельно со строительными работами не проводились работы по организации зеленых зон. Мораторий введен до утверждения генплана города.

Грузия 

Рост экономики в 2022 г. составил более 10%, отмечается рост логистической функции Грузии и реэкспорта. В два раза увеличились прямые иностранные инвестиции. 

До 40% недвижимости страны в прошлом году приобрели приезжие русские. Годовой рост цен на недвижимость составил 28%. Можно говорить о постепенныом росте качества строительства после ужесточения требований государства к безопасности.

В целом, в стране процветает туризм, а Батуми — лучшее развивающееся туристическое направление Европы. 

В Грузии действуют особые законы, регламентирующие строительную отрасль: в частности, разрешено жить в доме до официального ввода. Ввод в эксплуатацию и устранение дефектов застройщиками сильно растянуты. А в ходе строительства возможно изменение проекта, например, этажности объекта.

В планах – реализация проекта по строительству морского порта Анаклия.

Таджикистан

Среднегодовой рост численности населения составляет порядка 2,23%, при этом в стране нблюдается дефицит рабочих мест и доступного жилья. 

50% общего дохода граждан Таджикистана или внутренний валовый продукт (ВВП) формируется за счет денежных переводов трудовых мигрантов.

В стране существуют проблемы с отоплением и газом, отмечается низкая покупательская способность населения. Ипотека остается недоступной для граждан, средняя ставка в национальной валюте составляет 16 — 26%. 

Туркменистан

Туркменистан является четвертым в мире экспортером топливных ресурсов. В стране действуют выгодные кредиты для населения от 1%, для иностранцев — от 6,99%. 

Для въезда в страну туристу необходимо получить визу. Отмечаются административные барьеры в строительной отрасли. 

Перспектива развития строительной отрасли в СНГ

Самой благоприятной страной СНГ для застройщиков оказался Казахстан. Именно здесь фиксируется рекордный ввод жилья на тысячу населения, доступность жилья для граждан и поддержка государства по ипотеке. 

Второй в списке лидеров — Узбекистан. Здесь действует временный мораторий на выдачу РНС, существует проблема с коммуникациями, высокими ипотечными ставками. Но сохраняется низкая обеспеченность населения жильем.

Замыкает тройку лидеров Туркменистан. Место в рейтинге обусловлено низкой ипотечной ставкой в стране. 

Остается благоприятным для застройщиков Азербайджан. Среди сделок на рынке недвижимости страны много операций совершается иностранцами, для которых жилье здесь доступнее, чем для местных жителей. Также действуют привлекательные ипотечные ставки. 

Далее в порядке убывания перспективности рынков для девелоперов — Киргизия, Армения, Таджикистан и Грузия. Последней в списке оказалась Беларусь, где ипотека наименее доступна для населения. 

Эксперты «Этажи Девелопмент» приводят следующие рекомендации для развития строительной отрасли стран СНГ:

  • Развитие финансовых инструментов среди застройщиков; Коллаборация государства и строительной отрасли;
  • Поддержка населения государством по субсидированию ипотечных ставок;
  • Снижение себестоимости за счет внедрения современных технологий строительства;
  • Рост качества продукта; 
  • Расширение продуктовой линейки; 
  • Небольшие студии для снижения общего чека покупки; 
  • Работа над репутацией застройщиков.

В странах СНГ сосредоточен большой потенциал для строительства: дефицит жилья в регионе, изменения в законодательстве, направленные на поддержку инициативы со стороны иностранных застройщиков в отдельных странах, развивающиеся экономики, широкий запас для развития технологий в строительной отрасли. Эти факторы заставляют задуматься многих российских и иностранных девелоперов о выходе на рынок недвижимости региона в ближайшее время.

«Этажи Девелопмент», предоставившие аналитический материал порталу «Всё о стройке», обладают огромными массивами данных о рынке, клиенте и сделках на рынке недвижимости. Также они закупают данные других доступных открытых и закрытых источников, чтобы создавать для застройщиков, обратившихся к ним, полезные и точные аналитические отчеты: что строить, как планировать квартирографию, с какой ценой в разрезе типов площадей выходить на рынок, на какие темпы продаж рассчитывать при той или иной цене. С помощью точных данных девелоперы могут формировать модель продаж, прогнозировать коммерческие расходы и не только.

По прогнозам аналитиков компании, строительство недвижимости в странах СНГ будет продолжать развиваться в новом ключе и позволит решить проблему нуждающихся в улучшении жилищных условий. 

Новости по теме

Плоские скалы и королевский парк: новые проекты Саудовской Аравии

Туманное будущее лежачего небоскреба The Line, новый прибрежный проект Jaumur и Парк короля Салмана – рассказываем, что сейчас готовит для всего мира и для себя в первую очередь Саудовская Аравия

Дата публикации 17-05-2024 13:21
Экс-замгендиректора ПИК по региональному девелопменту Владимир Калина стал главой узбекского застройщика Golden House

В своей должности в ПИКе он способствовал экспансии компании в 4 новых региона, запуску 8 проектов, а также вводу в продажу 530 тысяч «квадратов» и 251 тысячи — в эксплуатацию.

Дата публикации 09-05-2024 13:00
Дубай еще приходит в себя: кадры со спутника показали последствия наводнения в ОАЭ

Брошенные посреди улицы машины, залитые улицы, парализованный метрополитен и сотни отмененных авиарейсов.

Дата публикации 24-04-2024 18:40
Грандиозным планам по строительству города будущего The Line в Саудовской Аравии за $500 млрд не сбыться

Bloomberg выпустил материал о том, что власти страны на 98% сократили планы по горизонтальному небоскрёбу из-за уменьшения финансовых резервов.

Дата публикации 22-04-2024 7:54

Последние новости

Повышение ставки по «семейной ипотеке» для семей с двумя детьми с 6% до 12%...

В компании уточнили, что среди всех льготных ипотек «семейную» выбирают более 40% тех, кто приобретает свое первое жилье или улучшает жилищные условия, на втором месте по популярности ипотека с господдержкой — ее используют около 36% тех, кто покупает строящееся жилье или строит свой дом.

Дата публикации 18-05-2024 13:00
Разработаны типовые условия контрактов на оказание услуг по строительному к...

Опубликован Проект Постановления Правительства «О типовых условиях контрактов на оказание услуг по проведению строительного контроля».

Дата публикации 18-05-2024 12:00
Историю успеха Ujin девелоперы назвали лучшей на it-битве победителей Build...

It-битва лучших решений проекта Build Up Фонда «Сколково» за пять лет прошла 16 мая в прямом эфире на портале Всеостройке.рф при поддержке «Альянса девелоперов по разработке и внедрению технологий искусственного интеллекта».

Дата публикации 17-05-2024 18:00
Лучшие города для покупки недвижимости в России

Покупка недвижимости является одним из наиболее надежных способов вложения средств и российский рынок предлагает много возможностей для инвесторов.

Дата публикации 17-05-2024 15:18
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия