Рестораторы покупают здания: сколько недвижимости оказалосьв империи Ginza Project
Когда говорят о Ginza Project, вспоминают летние веранды и громкие открытия. Но за кулисами развивается другая история — о зданиях, этажах и квадратных метрах.
Старинные дачи на берегу Финского залива, московский рынок у метро, девятиэтажная гостиница на юге России — набор объектов, неожиданный даже для знатоков рынка. Разберемся, как ресторанная компания стала участником большой строительной и девелоперской игры. Холдинг Ginza Project работает через множество юридических лиц и партнерских схем, а владельцем зданий часто выступает инвестор-партнер. Отметим самые заметные проекты.
Как ресторанный холдинг вышел на рынок недвижимости
Ginza Project появился в 2003 году в Санкт-Петербурге. Основатели, Вадим Лапин и Дмитрий Сергеев, познакомились на почве недвижимости: Сергеев сдавал Лапину помещение на Невском проспекте под магазин. Первый ресторан они открыли на Аптекарском проспекте. О заведениях такого уровня тогда знали немногие.
Сегодня под управлением холдинга более 150 проектов: рестораны, кафе, бортовой кейтеринг и апартаменты. Они работают в Петербурге, Москве, Сочи, Ростове-на-Дону, Туле и других городах. Сеть «Mari Vanna» вышла за рубеж и представлена в Лондоне, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке.
С ростом сети менялись и задачи, а интерес к крупным объектам у компании появился давно. В 2009 году владельцы Ginza Project рассматривали аренду знакового здания на Невском проспекте, где хотели открыть гастрономический бутик и ресторан. Торги выиграли другие участники, но сам замысел показал, куда смотрит команда.
Даниловский рынок: сделка на 425 миллионов рублей
Московский Даниловский рынок, расположенный рядом со станцией метро «Тульская», принадлежал городу: акции рынка находились на балансе государственного унитарного предприятия «Мосимущество». Столичные чиновники годами приводили этот рынок в пример другим городским рынкам. Здание рынка обновили, а в арендаторы позвали местных производителей и заведения общепита с разными концепциями. В 2012 году прибыль от аренды составила 89,8 млн рублей, а общий доход — 112,8 млн.
Впервые рынок выставили на торги в 2012 году. Тогда его стартовая цена составляла 2,096 млрд рублей. Покупатель не нашелся, а цену снизили до 1,433 млрд, но и этот шаг реализацию объекта не ускорил. По мнению участников рынка, проблема была в завышенной стоимости. Похожая ситуация сложилась и с другими рынками: часть из них город обменял на акции других компаний, а часть передал под строительство транспортных узлов.
В 2015 году рынок продали. Цена продажи составила 425 млн рублей. Это почти в пять раз меньше стартовой стоимости объекта. Продажа состоялась на электронных торгах, но с условием «обратного опциона», при котором город оставил за собой право вернуть объект, если покупатель не выполнит обещания.
Среди обязательств нового владельца были обозначены: 1. Необходимость превратить действующий рынок в современный сельскохозяйственный, сохранить его «продуктовый» профиль, а не превратить в торговый центр. 2. Вложить в реконструкцию не менее 800 млн рублей. 3. Следить за выполнением условий.
В городском департаменте имущества пояснили, что такая схема выбрана именно для сохранения профиля рынка. Формальным покупателем стало ООО «Эксперт-Юнион». По данным открытых реестров, оно принадлежало Елене Биркенгоф, а Ginza Project в документах не фигурировало. Тем не менее в деловой среде считали, что за сделкой стоит Ginza Project, и приводили три аргумента: источник, близкий к городской администрации, сообщал о давнем интересе группы к рынку; гендиректор рынка Максим Попов ранее работал в Ginza; продукция рынка могла поставляться в рестораны холдинга. Сама компания участие в сделке тогда не комментировала.
По одной из версий, идея состояла в создании рынка по образцу мадридского Mercado San Miguel — гастрономического зала, где блюда готовят из продуктов, купленных тут же у продавцов. В Москве такой формат востребован у «креативных потребителей», а большая площадь позволяла сохранить и обычную торговлю свежими овощами, фруктами и мясом. Похожий проект — «Фермерский рынок» в торговом центре «Цветной» — холдинг уже запускал, но позже этот бизнес перешел другой компании.
Сегодня Даниловский рынок входит в число самых известных заведений Москвы. Остается открытым вопрос, который в публичных источниках не раскрыт: в каком объеме выполнены инвестиционные обязательства и какова нынешняя доходность объекта?
Гостиницы Ginza Project: два пути
Следующим шагом стало гостиничное направление. Здесь Ginza Project идет двумя путями: управляет чужими объектами и развивает собственный бренд, а в ряде проектов участвует в создании новых комплексов вместе с партнерами. Далеко не все при этом принадлежит самой компании: где-то она оператор, где-то — участник по концессионной модели.
Ginza Hotels & Apartments — отдельное направление апартаментов и небольших отелей в Петербурге и Тбилиси. В 2019 году сообщалось, что Ginza Project управляла пятью апартаментами в Санкт-Петербурге. Сейчас в коллекции, в частности, Kvartira № 4, Dom N16, Karavannaya 11, Rubinsteina 12 и Glinz, а в Тбилиси работает отель Khedi. Это портфель объектов разных форматов, а не сеть с единым типом недвижимости.
ARKA Hotel by Ginza Project в Ростове-на-Дону — первый отель под собственным брендом холдинга. Он занимает девятиэтажное здание на Большой Садовой улице площадью около 4 700 кв. м: 70 номеров, два ресторана — Lilo с кавказской кухней и Ten June с азиатской. Заявленный уровень — четыре-пять звезд, инвестиции оценивались примерно в 1 млрд рублей. Но здание принадлежит ростовскому холдингу «КМ-союз», а Ginza Project управляет отелем. Это наглядный пример того, как можно строить гостиничный бренд без покупки стен.
Еще один проект остается «в планах». В 2019 году руководство говорило, что не отказалось от идеи бутик-отеля в Москве и рассматривает варианты. С тех пор конкретики по нему нет.
Зеленогорск: курортная концессия на берегу залива
В начале 2022 года компания «Новые пространственные решения» заключила с властями Санкт-Петербурга концессионное соглашение: создать гостинично-досуговый комплекс стоимостью до 1 млрд рублей на Приморском шоссе в Зеленогорске.
Инвестору передаются восемь зданий, среди которых памятники: Дом купца Елисеева и Дача Кинга. Рядом находится недострой дома отдыха «Зеленогорск» на участке 12,5 га на берегу Финского залива; раньше это было военное имущество. В ноябре 2022 года единственным учредителем концессионера стал Дмитрий Сергеев, один из основателей холдинга, — это публично подтвердило связь Ginza Project с проектом, о которой говорили и раньше.
Важная деталь: при концессии объекты, как правило, остаются в собственности города, а инвестор получает право их реконструировать и использовать. Историческим постройкам это дает шанс на реставрацию, а холдингу — возможность создать курортный объект с видом на залив, но не прибавляет зданий в собственность.
Для ресторанного холдинга недвижимость — способ влиять на экономику бизнеса. Ресторан зависит не только от кухни и потока гостей, но и от условий аренды, расположения и возможности продлить договор. Причин у такого интереса несколько, и у каждой есть оборотная сторона.
Контроль над расходами. Если собственник помещения повышает ставку или не продлевает договор, ресторану приходится пересматривать экономику, переезжать или закрываться. Собственное здание снижает этот риск и позволяет планировать на годы вперед. Но экономия не автоматическая: владелец берет на себя ремонт, содержание и налоги, а вложенный в покупку капитал нельзя направить на новые площадки.
Синергия ресторана и отеля. Гостиница дает ресторану поток постояльцев, деловых путешественников и туристов, а ресторан повышает привлекательность отеля и формирует его образ. Но, как показывает ARKA Hotel, для этого необязательно владеть зданием.
Диверсификация. Ресторанный рынок зависит от покупательной способности, привычек потребителей и себестоимости. Недвижимость и гостиницы распределяют риски, но не отменяют их: отели зависят от туристического спроса и загрузки, а недвижимость требует больших вложений и не всегда быстро продается.
Рост без покупки каждого здания. Управление чужими объектами и концессии позволяют расширять присутствие без огромных вложений в стены. Поэтому значение имеет не количество активов, а то, как эффективно они используются.
Кто управляет Ginza Project после смерти одного из основателей
Вопрос о дальнейшем развитии бизнеса связан с изменениями в структуре управления. Вадим Лапин, основатель Ginza Project, умер в январе 2026 года после длительной борьбы с онкологическим заболеванием. Еще в 2018-м его сын Марк Лапин, основатель ресторана Grecco, получил доли в 38 компаниях группы.
Управлять группой, как сообщили в компании, будет Марк Лапин, а Дмитрий Сергеев остается совладельцем и участвует в управлении: летом 2025 года он открыл в Петербурге ресторан «Машараби», который на сайте Ginza Project назван партнерским проектом. В большинстве проектов у холдинга есть и внешние партнеры, признавался сам Вадим Лапин: полностью своих ресторанов у группы немного.
Паритет у основателей был и раньше: в 2017 году «Деловой Петербург» называл Вадима Лапина владельцем 50% холдинга. Сегодня, по данным сервиса Rusprofile, по 50% долей в ООО «Гинза Проджект Груп» принадлежат Дмитрию Сергееву и Марку Лапину, то есть формально ни у одного из них нет контрольного пакета. Это не означает смены стратегии, но показывает, что управление постепенно переходит к следующему поколению, а значит, именно им предстоит решать, насколько глубоко холдинг пойдет в недвижимость.
Будет ли Ginza Project и дальше наращивать объем недвижимости?
Такой сценарий выглядит логичным с точки зрения диверсификации бизнеса, однако считать его подтвержденным планом компании пока нельзя. Для этого нужны публичные заявления руководства или сведения о новых сделках. Уже реализованные проекты позволяют говорить о другом: холдинг использует разные способы работы с недвижимостью — от управления апартаментами до развития гостиничных комплексов по концессионным соглашениям. Поэтому дальнейшую стратегию Ginza Project стоит оценивать не только по числу открытых ресторанов, но и по тому, какие здания компания приобретает, какими управляет и в каких проектах участвует.
Что показывает пример Ginza Project
История холдинга напоминает, что границы между отраслями условны: ресторан может вырасти в рынок, рынок — в гастрономический квартал, а команда с опытом сервиса — в оператора гостиниц. Реставрация памятников в Зеленогорске и новые отели показывают, что строительная отрасль получает сильных партнеров из соседних сфер. «Империя» Ginza Project на текущем этапе выглядит сетью операторских и партнерских договоренностей. И это, возможно, главный урок: ресторатору недвижимость нужна не столько для владения, сколько для контроля над собственной экономикой.
Ранее топ-менеджер перешёл в компанию из «Самолета». Его задачами в «РКС» были проекты Москвы и Подмосковья, запуск новых объектов и повышение эффективности управления.
Протесты 17 октября обернулись масштабными разрушениями в Лиможе, Лионе, Марселе и других городах. Исторические здания сгорели, лишились крыш и элементов фасадов.
Принято Постановление Правительства РФ от 13.10.2026 N 1340 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2016 г. N 1467».
21-10-2026 12:00
6 
