Риски и сложности: Центробанк против продажи жилья в рассрочку?

«Рассрочка – более щадящий для покупателя вариант приобретения жилья с точки зрения переплат. В некоторых случаях застройщики предлагают беспроцентные рассрочки, что позволяет зафиксировать более низкую цену квартиры. Инструмент привлекает клиентов своей доступностью и разнообразием программ.

Желание купить квартиру иногда провоцирует покупателей переоценивать свои финансовые возможности. Так как рассрочка не входит в кредитную историю, такая покупка, действительно, может привести к закредитованности. В моменте, когда нужно осуществлять последний (чаще всего – самый большой) платеж, покупатель, возможно, будет не в состоянии выполнить свои обязательства по договору. В таком случае застройщик может расторгнуть договор долевого участия.

Если это явление приобретет массовый характер, то застройщик получает пул непроданных квартир».

«Согласно нашим исследованиям, доля сделок с рассрочкой по различным проектам в Москве колеблется от 25% до 60%. Для сравнения, ранее этот показатель не превышал 10-15%. В условиях двузначной ключевой ставки рассрочка выступает временной мерой, способствующей адаптации как застройщиков, так и покупателей к текущим экономическим реалиям. Это действенный инструмент, альтернативы которому в сложившейся ситуации практически нет.

Большинство участников рынка уже определили приемлемую долю рассрочки в общем объеме сделок, а также оптимальные параметры стартовых, промежуточных и финальных взносов. На основе этих данных они формируют свои финансовые модели и устанавливают условия выхода на рынок.

Что касается рисков, существует вероятность, что некоторые покупатели могут не справиться с финансовыми обязательствами и допустить дефолт. В таком случае у застройщика есть два пути: расторгнуть договор с покупателем или реструктурировать рассрочку. Возможно, потребуется доплата за нарушение сроков или объемов платежей — это может стать выходом из ситуации. Если же покупатель не в состоянии выполнять обязательства, договор будет расторгнут, и квартира вновь выставляется на рынок. Как правило, за время нахождения в сделке стоимость объекта увеличивается, что минимизирует потери девелопера. Однако стоит отметить, что это может негативно сказаться на наполнении счетов эскроу; снижение средств на счетах может привести к увеличению расходов на финансирование проекта.

На данный момент отсутствует официальная статистика по расторжениям и дефолтам платежей. Однако, по экспертным оценкам, доля таких случаев не превышает 20% от общего числа сделок с рассрочкой. При планировании продаж девелоперам следует учитывать этот фактор, который может оказать влияние на результаты проекта.

В настоящее время на рынке доступны рассрочки сроком до трех лет и более. Для покупателей более длительный срок рассрочки является выгодным, так как предоставляет возможность накопить средства или дождаться снижения ключевой ставки для рефинансирования ипотеки по более низкому проценту — хотя бы 15% годовых.

Таким образом, сроки выплат по большинству рассрочек будут наступать в 2027-2028 годах, однако они будут распределены во времени. Так или иначе, резкого обвала на рынке недвижимости ожидать не следует».

«При покупке жилья в рассрочку никаких рисков не существует, если эта рассрочка действует до срока разрешения на строительство. Да, существуют риски, если рассрочка превышает сроки, указанные в разрешении на строительство. Иногда застройщики предлагают действительно опасный механизм.

Но пока действуют разрешения на строительство и дом не введен в эксплуатацию, на этот срок застройщик может давать беспроцентные рассрочки, на год-два-три. 

Центробанку не выгодно, когда у банков появляются свободные средства, или когда застройщик предлагает рассрочки, минуя механизм ипотеки.

С чем это связано? Центробанк зарабатывает тем, что продает деньги частным банкам, которые те, в свою очередь, продают дальше. Если вы помните, был момент, когда застройщики предлагали достаточно льготные условия – 1-2%. Даже такие крупные компании, как ПИК. И это была долгосрочная ипотека, в которой выплату процентов компенсировал сам застройщик. И тем самым он “выплачивал” ипотеку покупателя заранее одноразовым платежом с крупным дисконтом. И погашая, он таким образом отдавал банку, который одобрял ипотеку, финансы. Другими словами, у частных банков появлялись свободные средства, которые они могли дальше использовать как линии кредита для выдачи потребительских кредитов и инвестиций, минуя приобретение средств у Центробанка. 

Никакой опасности нет, если вам дали рассрочку на срок действия разрешения на строительство. Опасность возникает только в случае, если рассрочка превышает разрешение на строительство». 

«Рассрочка показалась привлекательным инструментом в момент самых высоких ставок по ипотеке. Такой вид финансирования рассчитан на снижение ставки и дальнейшего перехода на классический ипотечный заем. 

Однако текущая тенденция рынка говорит о том, что ставка будет снижаться весьма медленными темпами. В связи с чем застройщики действительно могут попасть под риск. Меньше всего рискуют те, кто ожидают получения маткапитала в связи с рождением ребенка или находятся в процессе сделки по продаже собственной квартиры. Наша компания работает именно с такими покупателями и предоставляет им рассрочку, тщательно оценивая все риски.

Рассрочки самим девелоперам не выгодны в связи с тем, что эскроу-счета наполняются не так быстро, как хотелось бы. Первый взнос составляет около 10-20% и большая часть погашается только спустя несколько лет. Действительно, есть риск недофинансирования стройки и уплаты высоких процентов банку по проектному финансированию. Мы знаем, что застройщики, которые массово выдавали рассрочки, сейчас наблюдают минусовые показатели. Поэтому наша компания не рассматривает рассрочку как основной инструмент продаж квартир. Также мы видим сокращение подачи заявок именно на рассрочку».