Секьюритизация ипотечных кредитов: механизм и особенности процесса
Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, что это такое и как влияет на заемщика.
Что такое секьюритизация ипотеки и зачем она нужна банкам?
Секьюритизация – это процесс, при котором банк, имеющий значительный ипотечный портфель, передает часть своих кредитных активов (в данном случае, ипотечные кредиты) специализированной компании – ипотечному агенту. Это делается для того, чтобы получить дополнительное финансирование и сделать свой ипотечный портфель более ликвидным (легче продаваемым). Именно благодаря секьюритизации банк может получить средства, которые могут быть потрачены на выдачу новых ипотечных кредитов. Выдача ипотечных кредитов – это долгосрочные инвестиции, которые, как правило, предполагают большой срок до возврата заемщиками средств. Поэтому, если скорость выдачи кредитов превышает скорость возврата, в какой-то момент банк может столкнуться с нехваткой средств.
Юлия Обухова, коммерческий директор Asterus: «Банкам секьюритизация позволяет высвободить капитал, «замороженный» в ипотечных кредитах, которые являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта, и снизить свои риски. Следует отметить, что риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры. Секьюритизация – инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски. Секьюритизация – законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ипотечный кредит, нет. Все действия кредитора совершаются с соблюдением российского законодательства о защите персональных данных и о банковской тайне. Косвенно этот инструмент способствует увеличению доступности ипотеки и потенциальному снижению ставок на рынке в целом».
Как происходит процесс секьюритизации ипотечного портфеля?
Банк передает право требования по ипотечным кредитам ипотечному агенту. Этот агент выпускает на бирже собственные облигации, обеспеченные этими ипотечными кредитами, а затем продает их инвесторам. Инвесторы получают доход в виде дивидендов, которые поступают от заемщиков по ипотеке. Эта сделка оформляется через продажу закладных на кредитную недвижимость, что делает ипотечного агента новым кредитором для заемщика.
Важный момент: деятельность ипотечного агента не связана с коллекторскими агентствами и не направлена на взыскание просроченной задолженности. Заемщикам, которые своевременно платят по своим ипотечным кредитам, секьюритизация не создает никаких дополнительных обязательств.
Как секьюритизация ипотеки влияет на заемщиков?
Секьюритизация не изменяет условий ипотечного договора. Заемщики по ипотечным кредитам, которые участвовали в процессе секьюритизации, продолжают платить по своим ежемесячным платежам в обычном порядке. Условия ипотеки (сумма, срок, процентная ставка) остаются неизменными.
Важно понимать: это всего лишь перераспределение прав собственности на кредитные активы. Банк не выставляет дополнительные требования к выплатам.
Преимущества и риски секьюритизации для инвесторов
Ипотечные облигации, как правило, считаются относительно надежным инвестиционным инструментом, особенно если они выпущены крупными банками. Они часто имеют долгосрочные сроки погашения и льготное налогообложение.
Однако существуют и риски:
- Неплатежеспособность заемщиков. Если значительное число заемщиков прекратят платежи, это может привести к убыткам для инвесторов;
- Падение цен на недвижимость. В случае снижения стоимости недвижимости стоимость ипотечных облигаций может снизиться.
Но, по данным различных финансовых отчетов, ипотечный рынок достаточно стабилен, а риски секьюритизации не столь велики.
Дмитрий Павлов, директор по стратегическому маркетингу BM GROUP: «Секьюритизация нужна банкам главным образом для того, чтобы избежать рисков невыплаты ипотеки заемщиками. Конечно, вместе с доходностью по таким облигациям инвесторы берут на себя все риски, связанные с возможными невыплатами, а также риск потери доходов в том случае, если ипотека будет погашена раньше срока. На заемщиков секьюритизация практически не влияет, он может даже не знать о том, что его ипотека была «упакована» в ценные бумаги и продана инвесторам».
Секьюритизация ипотеки: что меняется для заемщика?
Секьюритизация ипотеки – это процесс передачи прав требования по ипотечному кредиту от банка другому финансовому посреднику, ипотечному агенту. Это означает, что после секьюритизации ваш кредитор меняется, но условия вашего договора остаются неизменными.
Уведомление и юридические последствия
В течение 30 дней после сделки вы получите уведомление по почте о смене кредитора. Это уведомление содержит важную информацию: основания для передачи закладной, условия и порядок оплаты вашего кредита, реквизиты для платежей. Уведомление считается юридически действительным с момента его получения вами.
Уведомление может быть направлено как первоначальным кредитором, так и новым.
Финансовые последствия
Секьюритизация не влечет за собой никаких дополнительных финансовых затрат для вас, заемщика. Условия вашего договора (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок кредита и другие условия) остаются прежними, а новый кредитор не может их изменить.
Важно: ипотечный агент не взаимодействует напрямую с заемщиками. Для этого привлечен сервисный агент, который часто совпадает с первоначальным кредитором. Если сервисным агентом остается ваш бывший банк, никаких изменений для вас не произойдет (платежи по старым реквизитам, консультации в банке, как и раньше).
Закладная и ее статус
Закладная, права на которую перешли к новому кредитору, блокируется и передается в специализированный депозитарий. Вы не можете получить ее. При полном погашении кредита обременение снимается банком (или совместно с вами) вне зависимости от того, в каком формате (бумажном или электронном) оформлена закладная.
Согласие заемщика и страхование
Ваше согласие на смену кредитора не требуется. Процесс секьюритизации происходит вне зависимости от вашего согласия.
Несмотря на секьюритизацию, страхование вашего залогового объекта необходимо продолжать или перезаключить на нового выгодоприобретателя (ипотечного агента).
Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость»: «Ипотека – это довольно стабильный вид кредитования: просрочки случаются реже, чем по потребкредитам, а платежи регулярны. Кроме того, в России рынок секьюритизации поддерживается государством, в частности, через Дом.РФ, что дополнительно снижает риски. Но полностью исключить риски нельзя. Если вырастет процент просрочек, это отразится на доходности бумаг. Секьюритизация – это механизм, который позволяет рынку ипотеки быть более гибким и доступным. Он выгоден всем участникам: банки получают ресурсы, инвесторы доход, заемщики более стабильный рынок».Секьюритизация ипотеки – это законный процесс, не связанный с переходом кредита коллекторам. Главное для заемщика: условия его ипотечного договора остаются прежними, а все ежемесячные платежи производятся по новым реквизитам, указанным в уведомлении.
Ранее мы также ответили на вопрос о том, почему ипотека такая дорогая, а еще писали о том, как работает траншевая ипотека.
Рассказываем, кто из руководителей возглавил «харизматичный рейтинг».
16-07-2025 12:16
За пять месяцев продажи рухнули до 18,4 млрд рублей, и темпы падения рынка продолжают нарастать. Это на 41% меньше, чем годом ранее.
15-07-2025 18:43
Лидером рейтинга стал совладелец газовой компании «Новатэк» и химической компании «Сибур Холдинг» Леонид Михельсон.
14-07-2025 18:49
Редакция Всеостройке.рф разбиралась, кто на самом деле управляет одним из крупнейших торговых центров Европы.
14-07-2025 15:36
При этом в самом дешевом сегменте первичного жилья в Москве — в массовых новостройках — средние цены за данный период выросли на 8,9% — до 318,3 тыс. руб. за «квадрат».
16-07-2025 16:58
По его словам, весной 2025-го по такой схеме в России строилось около 5 тыс. объектов ИЖС — тогда ещё не было возможности построить частный дом по договору подряда с применением счетов эскроу.
16-07-2025 15:52
Основное с его выступления в Госдуме в ходе правительственного часа
16-07-2025 15:43
Рассказываем, кто из руководителей возглавил «харизматичный рейтинг».
16-07-2025 12:16
