Максим Шубарев: от слесаря-сборщика до миллиардера из списка Forbes 
10-08-2026 17:00
Рассказываем о жизненном пути, принципах бизнеса и личной жизни основателя одного из крупнейших застройщиков страны.
10-08-2026 17:00Скрытый запас новостроек: где застройщики держат больше всего жилья без открытых продаж
Почти четверть строящегося жилья России пока недоступна покупателю. Где сосредоточен этот резерв и в каких регионах его выход способен сильнее всего изменить предложение.
На рынке новостроек сформировался значительный объем предложения, которого покупатель пока не видит. Жилье уже находится в строительном портфеле, но продажи по нему еще не открыты.
По итогам первого полугодия 2026 года такой объем составлял около 28,5 млн кв. м. Для сравнения, за шесть месяцев девелоперы продали 10,8 млн кв. м строящегося жилья и запустили 19,4 млн кв. м новых проектов. Другими словами, закрытый для покупателя пул примерно в 2,6 раза превышает все продажи первого полугодия и почти в 1,5 раза — объем новых запусков за тот же период.
Это не означает, что все 28,5 млн кв. м вскоре одновременно появятся в продаже. Но цифра показывает масштаб предложения. Оно уже создается внутри действующих проектов и способно пополнять рынок независимо от новых строительных стартов.
Аналитический центр Всеостройке.рф проанализировал данные ЕИСЖС и выяснил, в каких крупнейших регионах такой резерв особенно велик и где его масштаб сопоставим с предложением, уже открытым покупателю.
Что такое «скрытый запас»
Под «скрытым запасом» понимается строящееся жилье, которое еще не вышло в открытую продажу. В ЕИСЖС такие площади учитываются в категории «продажи не открыты». Строящийся жилой портфель фактически состоит из трех частей:
- уже проданная площадь;
- непроданная недвижимость, по которой продажи открыты;
- площадь, по которой реализация еще не началась.
Последние две категории различаются. Непроданная квартира уже находится на рынке. Покупатель видит ее стоимость, планировку, условия ипотеки или рассрочки. Застройщик конкурирует этим объектом с другими предложениями.
Площадь без открытых продаж пока в этой конкуренции не участвует. Но для ее появления в экспозиции не нужно приобретать новый участок или начинать очередную стройку. Эти квадратные метры уже существуют внутри действующего проектного портфеля.
Именно поэтому такой объем представляет собой резерв будущего предложения. ЕИСЖС позволяет отдельно отслеживать проданную, непроданную и еще не выведенную в продажи площадь по регионам.
Большая часть скрытого предложения приходится на проекты прошлых лет
Если бы резерв приходился в основном на новые проекты, то его можно было бы объяснить временным разрывом между строительным и коммерческим стартом. Но статистика ДОМ.РФ говорит о более устойчивом явлении.
На 1 июня 2026 года продажи не были открыты по 28,7 млн кв. м, то есть почти по 24% строящегося жилья. При этом 59% этой площади приходилось на проекты, запущенные в предыдущие годы. В 2022–2025 годах их доля составляла около 40%.
Одновременно сократилась доля быстрых коммерческих стартов. В январе–апреле 2026 года продажи в течение 30 дней после запуска начинались только в 41% проектов по данным аналитического центра ДОМ.РФ. Ранее этот показатель составлял примерно около половины.
Поэтому почти 29 млн кв. м нельзя объяснить одной технической задержкой свежих проектов. Часть жилья уже строится достаточно давно, но коммерчески еще не раскрыта. Именно этот слой рынка практически невидим, если анализировать только объявления и текущую экспозицию.
Где скрытого жилья больше всего
Аналитический центр Всеостройке.рф сопоставил структуру реализации в десяти крупнейших региональных рынках июньского среза ЕИСЖС. На 1 июня на ТОП-10 регионов приходилось более половины всего жилищного строительства России. ДОМ.РФ отдельно отмечал, что объем строительства в Ленинградской области превышает 5 млн кв. м, а в Башкортостане — 3,5 млн кв. м.
Для каждого региона аналитический центр Всеостройке.рф рассчитал не только площадь, где продажи не начались, но и коэффициент скрытого резерва. Он демонстрирует отношение закрытого пула к непроданному жилью, которое уже находится в открытой реализации.
Если коэффициент составляет 100%, это означает, что за пределами сегодняшней экспозиции строится еще один объем. Он равен всему открытому непроданному предложению региона.
Это не прогноз увеличения рынка на соответствующий процент. Корпуса будут запускаться постепенно, а часть текущего предложения к этому моменту уже будет продана. Коэффициент нужен для сопоставления масштаба закрытого предложения на рынках разного размера.
Объем жилья без открытых продаж в крупнейших региональных рынках
| Регион | Строится, млн кв. м | Не продано, продажи открыты | Продажи не открыты | Скрытый запас, млн кв. м* | Коэффициент скрытого резерва* |
|---|---|---|---|---|---|
| Краснодарский край | 7,95 | 38% | 43% | 3,42 | 113% |
| Ленинградская область | 5,03 | 32% | 45% | 2,26 | 141% |
| Москва | 16,02 | 42% | 10% | 1,60 | 24% |
| Московская область | 7,85 | 45% | 18% | 1,41 | 40% |
| Республика Башкортостан | 3,56 | 43% | 34% | 1,21 | 79% |
| Ростовская область | 4,67 | 51% | 24% | 1,12 | 47% |
| Свердловская область | 5,81 | 53% | 19% | 1,10 | 36% |
| Новосибирская область | 3,67 | 47% | 28% | 1,03 | 60% |
| Тюменская область | 3,49 | 51% | 22% | 0,77 | 43% |
| Санкт-Петербург | 5,01 | 47% | 14% | 0,70 | 30% |
* Расчеты аналитического центра Всеостройке.рф по данным ЕИСЖС. Скрытый запас рассчитан как строительный портфель × доля площади, где продажи не открыты. Коэффициент — отношение этой площади к непроданной площади с уже открытыми продажами. Так как исходные значения ЕИСЖС округлены до целых процентов, то производные показатели также являются расчетными и округленными.
В сумме в этих десяти регионах находится около 14,62 млн кв. м жилья без открытых продаж. Это примерно 51% общероссийского закрытого пула по итогам полугодия. Причем распределение показывает важную закономерность: больше всего строить и обладать самым крупным скрытым резервом — не одно и то же.
Краснодарский край: за закрытой витриной уже больше жилья, чем на открытой
Самый крупный абсолютный резерв среди рассматриваемых регионов находится в Краснодарском крае. При строительном портфеле около 7,95 млн кв. м продажи не открыты примерно по 43% площади. Получается около 3,42 млн кв. м.
Непроданная площадь с уже открытой реализацией занимает около 38% строительного портфеля — примерно 3,02 млн кв. м. Поэтому объем жилья, которое еще не вышло на рынок, уже превышает открытую непроданную экспозицию региона. Сейчас девелоперы предлагают покупателям меньшую площадь, чем остается за пределами продаж.
Коэффициент скрытого резерва — 113%. Это одно из наиболее показательных соотношений в исследовании. Даже при существенном замедлении новых запусков у Краснодарского края остается крупный внутренний источник пополнения экспозиции — уже начатые стройки. Особенно важен этот показатель в сочетании с запасом на завершающей стадии проектов.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф разбирала данные Сбера о квартирах, которые остаются непроданными уже к моменту ввода дома. Краснодарский край входил в число регионов с высокой долей такого жилья. То есть на одном рынке существуют два разных резерва:
- квартиры, которые уже выставлены на продажу и доходят до ввода нереализованными;
- 3,4 млн кв. м строящегося жилья, пока вообще отсутствующего в открытой экспозиции.
Ленинградская область: закрытый пул в 1,4 раза больше открытого остатка
По относительному масштабу лидирует Ленинградская область. Продажи здесь не открыты примерно по 45% всего строительного портфеля. Это около 2,26 млн кв. м.
Одновременно открытая непроданная площадь составляет порядка 1,61 млн кв. м. Следовательно, закрытый пул превышает ее примерно на 41%. Коэффициент скрытого резерва — 141%. На каждый квадратный метр открытого непроданного жилья приходится примерно 1,4 кв. м строящейся площади, которой покупатель пока не видит.
Ситуация особенно интересна на фоне роста самого строительного рынка. Еще на 1 июня ДОМ.РФ фиксировал увеличение портфеля Ленинградской области на 17% год к году. Регион поднялся внутри первой десятки крупнейших рынков.
Здесь одновременно происходят два процесса: расширяется строительный портфель и значительная его часть остается за пределами коммерческой реализации. Поэтому именно Ленобласть оказывается одним из регионов, где текущая экспозиция сильнее всего недооценивает уже созданный застройщиками будущий выбор.
Петербург и Ленобласть: одинаковый масштаб стройки, разный объем закрытого предложения
Особенно наглядно показатель работает при сравнении соседних рынков. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится примерно по 5 млн кв. м жилья. Но площадь с неоткрытыми продажами отличается более чем втрое:
- Ленинградская область — 2,26 млн кв. м;
- Санкт-Петербург — 0,70 млн кв. м.
Разрыв виден и по коэффициенту:
- Ленинградская область — 141%;
- Санкт-Петербург — 30%.
То есть одинаковый размер строительного портфеля внутри одной агломерации совершенно не означает одинакового потенциала дальнейшего выхода квартир на рынок. В Петербурге большая часть строящегося предложения уже коммерчески раскрыта. В области почти половина портфеля пока находится за пределами открытых продаж.
Москва: больше всех строит, но скрытый слой относительно невелик
Москва показывает противоположную модель. Столичный строительный портфель превышает 16 млн кв. м, однако продажи не открыты примерно по 10% площади. Это около 1,6 млн кв. м.
В абсолютном выражении Москва входит в число лидеров. Но на открытом рынке уже находится примерно 6,7 млн кв. м непроданной площади. Поэтому коэффициент скрытого резерва составляет только 24%.
Для сравнения:
- Ленинградская область — 141%;
- Краснодарский край — 113%;
- Башкортостан — 79%;
- Новосибирская область — 60%;
- Москва — 24%.
Одинаковый объем скрытого предложения по-разному влияет на рынки разного масштаба. Один миллион квадратных метров гораздо заметнее для региона с открытым остатком около 1,5 млн кв. м, чем для рынка, где он достигает 6–7 млн кв. м. Москва строит больше всех, но значительная часть ее действующего портфеля уже или реализована, или находится в продаже.
Башкортостан и Новосибирская область: миллион квадратов здесь весит гораздо больше
Следующая группа — крупные региональные рынки, где закрытый объем не достигает показателей Кубани или Ленобласти, но очень велик относительно действующего предложения.
В Башкортостане продажи не открыты примерно по 34% портфеля, или по 1,21 млн кв. м. Непроданная площадь с открытой реализацией составляет около 1,53 млн кв. м. Коэффициент скрытого резерва — 79%. В Новосибирской области за пределами продаж находится около 1,03 млн кв. м, или 28% стройки. Относительно открытого непроданного пула это примерно 60%.
Для этих рынков миллион квадратных метров — не просто значительная абсолютная цифра. Это объем, сопоставимый с большей частью нынешней экспозиции. Поэтому последовательный вывод на рынок нескольких крупных объемов способен заметно усилить конкуренцию даже без роста общего объема строительства.
Подмосковье, Ростов, Свердловская и Тюменская области: резерв заметный, но не доминирующий
В этих регионах следующие показатели:
- В Московской области продажи не открыты примерно по 1,41 млн кв. м. Закрытый пул соответствует около 40% нынешнего открытого непроданного предложения.
- В Ростовской области — около 1,12 млн кв. м, или 47%.
- В Свердловской — примерно 1,10 млн кв. м, или 36%.
- В Тюменской — около 0,77 млн кв. м, или 43%.
Во всех четырех регионах закрытый объем достаточно велик. Поэтому он влияет на конкуренцию при выходе новых очередей, но пока остается меньше действующей экспозиции. В этой ситуации хорошо видно различие между строительным портфелем и реальным предложением покупателю. Первый может сокращаться, а второе некоторое время продолжать расти — если девелоперы начинают открывать продажи в корпусах, запущенных раньше.
Почему почти 29 млн кв. м нельзя считать второстепенной цифрой
Масштаб закрытого пула становится понятнее при сравнении с текущими рыночными потоками. По итогам первого полугодия 2026 года:
- застройщики реализовали 10,8 млн кв. м новостроек;
- запустили 19,4 млн кв. м новых проектов;
- весь портфель строящегося жилья находился около отметки 120 млн кв. м;
- порядка 28,5 млн кв. м оставались без открытых продаж.
За первое полугодие объем запусков вырос на 12% год к году, однако прирост был обеспечен первым кварталом. Во втором квартале новые старты уже сократились примерно на 5%.
Сопоставлять 28,5 млн кв. м с продажами и запусками напрямую как одинаковые показатели нельзя. Первый — запас на дату, остальные — потоки за период. Но сравнение показывает масштаб. Закрытой строящейся площади больше, чем всего нового жилья, запущенного в стране за шесть месяцев. Следовательно, будущее предложение зависит не только от новых проектов. Огромная его часть уже строится.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф рассматривала общий строительный портфель с другой стороны: что существующего запаса жилья при текущих темпах ввода хватает примерно на 3,3 года. Но общий запас и скрытый резерв — разные вещи. Первый показывает масштаб всей стройки. Второй отвечает на другой вопрос: сколько уже строящегося жилья пока даже не участвует в борьбе за покупателя.
Почему застройщики не открывают весь портфель сразу
Большую долю жилья без продаж нельзя автоматически трактовать как искусственное создание дефицита. Поэтапный коммерческий запуск — нормальная практика крупных проектов. Если девелопер одновременно выставляет несколько корпусов с близкими характеристиками, то они начинают конкурировать между собой. Постепенное открытие позволяет управлять ассортиментом, ценообразованием и скоростью реализации.
Есть и организационные факторы: корпуса одного проекта могут находиться на разных стадиях подготовки к продажам. Но общерыночная статистика показывает, что в 2026 году коммерческий старт действительно стал растягиваться. Главный показатель здесь — уже упомянутые 59% закрытого объема, приходящиеся на проекты прошлых лет. Поэтому объяснить всю площадь простой технической паузой уже нельзя.
При слабом спросе у застройщика появляется еще одна причина действовать осторожно. Новый корпус не обязательно создает новых покупателей. Он может лишь распределить существующий спрос между большим числом квартир. Это играет большую роль в условиях проектного финансирования, где темпы продаж связаны с наполнением счетов эскроу и фактической стоимостью банковского финансирования проекта.
Основной риск возникает на пересечении двух показателей
Крупный скрытый резерв не является признаком неблагополучного рынка. Если покупательская активность высока, то новые очереди постепенно замещают проданные квартиры. Важнее ситуация, при которой большая площадь остается без открытых продаж, а действующая экспозиция реализуется медленно.
По итогам первого полугодия ДОМ.РФ оценивал примерно 27% строящегося жилья, или около 33 млн кв. м, как проекты, где распроданность находится ниже нормального уровня относительно стадии строительной готовности.
Это не означает одинаковых проблем у всех этих проектов. Но показатель демонстрирует, насколько значительная часть действующего портфеля уже продается медленнее требуемого темпа. Поэтому наиболее внимательно нужно следить не просто за лидерами рейтинга скрытых метров. Большую роль играют рынки, где закрытый резерв велик относительно открытого предложения и одновременно существующие квартиры поглощаются недостаточно быстро.
Именно там последующий вывод новых корпусов способен не заменить проданное жилье, а добавить площадь к уже накопленному остатку. Весной эта проблема стала особенно заметной: продажи новостроек несколько месяцев подряд отставали от прошлогодних значений. Ранее редакция портала Всеостройке.рф подробно разбирала эту динамику — Продажи жилья в новостройках снижаются четвертый месяц подряд.
На рынке фактически существуют три уровня запаса
Если смотреть на новостройки не как на единую цифру, а по стадиям реализации, то предложение складывается сразу из нескольких слоев.
- Квартиры в строящихся домах, которые уже открыты для покупки, но пока не проданы.
- Жилье, которое доходит непроданным до момента ввода.
- Строящаяся площадь, где продажи еще даже не начинались.
Механически складывать эти значения нельзя, квартира постепенно переходит из одной категории в другую. Но вместе они показывают важную особенность рынка. Сокращение новых запусков не означает автоматического и быстрого сокращения выбора для покупателя. Между началом строительства и окончательной реализацией находится большой объем квадратных метров, скорость появления которых на открытом рынке регулируется отдельно.
Где выход скрытого резерва сильнее повлияет на рынок
По итогам расчета регионы можно разделить на несколько моделей:
- Краснодарский край — лидер по абсолютному объему. Около 3,42 млн кв. м уже строятся, но пока не находятся в продаже. Закрытый пул на 13% превышает существующую непроданную экспозицию.
- Ленинградская область — лидер по относительному масштабу. Резерв составляет 141% открытого остатка. То есть закрытого жилья здесь примерно в 1,4 раза больше, чем непроданного предложения, которое уже видит покупатель.
- Башкортостан и Новосибирская область — рынки второго уровня потенциального пополнения. Скрытые площади соответствуют примерно 79% и 60% нынешнего открытого остатка.
- Москва и Санкт-Петербург демонстрируют противоположную структуру. Несмотря на огромные строительные портфели, закрытая часть относительно уже доступного непроданного предложения невелика — около 24% и 30%.
Подмосковье, Ростовская, Свердловская и Тюменская области находятся между этими моделями. Резерв заметен, но пока не сопоставим со всей действующей экспозицией.
Поэтому картина по скрытому предложению заметно отличается от привычного рейтинга регионов по объему строительства. Риск резкого пополнения предложения выше не обязательно там, где строят больше всего. Он выше там, где большой объем еще не открытых метров приходится на относительно небольшую действующую экспозицию.
Новых проектов может стать меньше, а квартир в продаже — больше
В этом и заключается главный парадокс рынка новостроек 2026 года. Во втором квартале объем новых запусков уже снизился примерно на 5% год к году. Но покупатель может не увидеть быстрого сокращения предложения.
Застройщикам не обязательно начинать новые проекты, чтобы увеличить количество квартир в продаже. Достаточно открыть следующие корпуса и очереди в объектах, строительство которых уже ведется. Масштаб такого резерва — около 28,5 млн кв. м.
Поэтому во второй половине 2026 года одним из наиболее показательных индикаторов рынка становится не только количество новых проектных деклараций и объем строительных запусков. Также важно следить за скоростью перехода жилья из категории «продажи не открыты» в открытую реализацию.
Если коммерческие старты продолжат откладываться, то экспозиция может сокращаться быстрее, чем общий строительный портфель. Если спрос восстановится и застройщики начнут активнее раскрывать существующие проекты, то выбор покупателей способен заметно увеличиться даже при снижении числа новых строек. Поэтому скрытый запас нельзя считать второстепенной статистикой.
Почти четверть строящегося жилья уже существует внутри девелоперских портфелей, но пока не конкурирует за покупателя. Главный вопрос ближайших кварталов — сколько новых проектов застройщики начнут и какой объем уже строящегося жилья выведут в продажу. Не менее важно, сможет ли спрос поглотить это предложение.
А что сильнее изменит рынок новостроек в вашем регионе: новые стройки или выход в продажу уже накопленного скрытого запаса?
Вы не авторизованы
0 комментариев
Новые
Новости по теме
Первоначальный взнос в зарплатах: сколько месяцев нужно копить на новостройку в разных регионах 08-08-2026 16:00
Сравнили восемь регионов: при накоплении 30% дохода после НДФЛ на первые 20% стоимости 40-метровой новостройки потребуется от 47 до 68 месяцев.
08-08-2026 16:00 Аренда или покупка офиса: главная дилемма бизнеса 2026 года 08-08-2026 8:00
Дорогой кредит, рекордный ввод офисов и рост вакансии заставляют компании заново считать, что выгоднее: подписать договор аренды или вложить сотни миллионов рублей в собственные площади.
08-08-2026 8:00 Битва за регионы: где в России строят больше всего складов 07-08-2026 19:00
Пока в Москве переизбыток метров обрушивает арендные ставки, Урал, Поволжье и юг возводят логоцентры размером с городской квартал. Разбираемся в статье, кто побеждает в этой гонке.
07-08-2026 19:00 В I полугодии 2026-го объем строительных работ в России составил 7,49 трлн рублей — на 5% меньше, чем год назад (в сопоставимых ценах) 07-08-2026 13:00
При этом по итогам первого квартала падение достигало 10% — то есть за весну отставание удалось сократить вдвое. О чём мы писали тут.
07-08-2026 13:00Последние новости
Лучшие детские сады Казани в 2026 году и где удобнее жить, чтобы в них попасть 10-08-2026 16:00
Инклюзия, билингвальная среда, робототехника и Монтессори: рассказываем, чем отличаются сильные детские сады Казани и какое жилье можно рассмотреть рядом.
10-08-2026 16:00
Минстрой России утвердил форму и порядок разработки плана мероприятий по снижению числа долгостроев в РФ 10-08-2026 15:00
Подробнее читайте в нашем материале.
10-08-2026 15:00
Как в Дубае можно почти достроенную квартиру потерять из-за непрочитанного письма 10-08-2026 14:00
Если покупатель перестает выполнять обязательства по договору, застройщик может обратиться в Dubai Land Department.
10-08-2026 14:00
«Раньше это был хаос, а теперь — управляемый процесс» 10-08-2026 13:30
Как HARDROLLER SDK превратил переписку подрядчиков с проектировщиками из электронной почты и Excel-таблиц в быстрый и прозрачный инструмент.
10-08-2026 13:30
В Таиланде могут построить новый город рядом с Паттайей 10-08-2026 13:00
В провинции Чонбури готовят EECiti — деловой и жилой центр площадью около 2,4 тыс. га. Его хотят превратить в один из главных бизнес-хабов региона.
10-08-2026 13:00
Лукашенко призвал белорусов скупать дома в деревнях быстрее россиян 10-08-2026 12:00
Он предложил присмотреться к избингу — жизни и отдыху в небольших деревнях вдали от городской суеты.
10-08-2026 12:00
«Мы работаем более чем в 60 регионах и ведем свыше 5 000 проектов»: генеральный директор ППК «Единый заказчик» 10-08-2026 11:50
Карен Оганесян о реставрации культурных символов России, контроле качества, вызовах отрасли — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
10-08-2026 11:50
Застройщики, забирайте идею для наружки 10-08-2026 11:00
Netflix на Sunset Boulevard в Лос-Анджелесе построил на высоте около 9 метров целую комнату и поселил туда человека на несколько дней.
10-08-2026 11:00
Ко Дню строителя: почему без цемента невозможно построить Россию — от фундамента дома до важнейших инфраструктурных проектов 10-08-2026 10:00
В первом полугодии 2026 года российские предприятия выпустили 24,1 млн тонн цемента, а июньский показатель почти достиг уровня прошлого года. Разбираемся, что эти данные говорят о строительном сезоне.
10-08-2026 10:00