Июльские посадки: что еще успеет вырасти на даче до осени 
14-07-2026 9:00
Разобрались, что посадить в июле на освободившихся грядках.
14-07-2026 9:00Инвестиции рухнули на треть: что происходит с коммерческой недвижимостью Москвы и почему офисный рынок уже никогда не будет прежним
Разбираемся вместе с экспертами, почему вложения в коммерческую недвижимость Москвы и Подмосковья сократились до 100,5 млрд рублей.
Еще недавно коммерческая недвижимость считалась одним из самых привлекательных инструментов для сохранения капитала. После периода высокой неопределенности именно офисы и склады стали драйверами инвестиционного рынка, а сделки исчислялись сотнями миллиардов рублей. Однако в 2026 году ситуация резко изменилась. «Коммерсантъ» пишет, ссылаясь на данные консалтинговой компании Bright Rich, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области за год сократился сразу на 30% — до 100,5 млрд рублей. Особенно болезненным оказалось падение в двух крупнейших сегментах: вложения в офисную недвижимость снизились на 76%, а в складскую — на 66%. На первый взгляд цифры выглядят тревожно. Однако участники рынка уверены: речь идет не о крахе коммерческой недвижимости, а о переходе отрасли в совершенно новую фазу развития.
Почему инвесторы резко сократили вложения
Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости жил в условиях высокой активности. После пандемии компании активно расширялись, строились новые бизнес-центры, рос спрос на логистические комплексы, а инвесторы искали альтернативу нестабильным финансовым инструментам. Сегодня ситуация изменилась. Высокая ключевая ставка, дорогие кредиты, сохраняющееся инфляционное давление и общее замедление экономики заставили бизнес пересмотреть подход к расходам. В условиях, когда компании стремятся сохранить ликвидность, именно капитальные вложения становятся первой статьей оптимизации. Покупка собственной недвижимости зачастую откладывается на неопределенный срок, уступая место аренде или переносу инвестиционных решений.
Владимир Рыбаков, директор департамента развития коммерческой недвижимости УК «Аструм Недвижимость», отмечает, что «Золотой век» офисной недвижимости, длившийся с 2023 по первую половину 2025 года, остался в прошлом. Наступил период охлаждения.
Впрочем, спад в этом сегменте коммерческой недвижимости с учетом существенного роста предложения и текущей экономической ситуации в стране был прогнозируемым. Тем не менее офисы никуда не денутся: девелоперы обязаны завершить все заявленные проекты, так как связаны обязательствами перед городом. Плюс офисные проекты заложены в программу КРТ. Более того, с точки зрения роста предложения рынок офисной недвижимости будет только расти. Если в постковидный период ежегодный ввод новых БЦ находился на уровне 300–400 тыс. кв. м, то в ближайшие годы с учетом всем известной программы МПТ среднегодовой объем, по прогнозам, составит не менее 800 тыс. м². При реализации этих активов на первый план выйдут качество продукта, локация, ценовая политика и умение коммерческих департаментов адаптироваться к новым вызовам.
По словам основателя девелоперской компании «М9 Девелопмент» Максима Морозова, рынок вошел в период значительно более взвешенных инвестиционных решений.
Если раньше инвесторы ориентировались преимущественно на стоимость объекта и перспективы роста цен, то теперь в центре внимания оказалась экономика конкретного актива. Покупатели анализируют прогнозируемый денежный поток, скорость заполнения помещений арендаторами, качество локации, перспективы развития территории и устойчивость спроса в долгосрочной перспективе. Фактически инвесторы перестали покупать квадратные метры ради самого факта владения недвижимостью. Теперь они приобретают работающий бизнес-инструмент с понятной финансовой моделью.
Офисы не потеряли спрос — изменились правила игры
Несмотря на резкое сокращение инвестиционных сделок, говорить о закате офисной недвижимости преждевременно. На этом особенно акцентируют внимание эксперты City&Malls PFM. По их мнению, важно разделять рынок инвестиций и рынок использования офисов. Снижение количества крупных покупок вовсе не означает, что бизнес больше не нуждается в рабочих пространствах. Напротив, компании продолжают арендовать помещения, но делают это значительно осторожнее. Сегодня арендаторы оценивают не только стоимость квадратного метра. Важнейшими критериями становятся транспортная доступность, инженерное оснащение здания, качество отделки, эксплуатационные расходы, уровень сервиса и возможность гибкой организации рабочих пространств. Эксперты отмечают, что рынок постепенно переходит от количественной модели развития к качественной. Если еще несколько лет назад инвестору было достаточно удачной локации, то сегодня стоимость объекта напрямую зависит от качества управления зданием, надежности инженерных систем, состава арендаторов, уровня вакантности и способности объекта сохранять стабильный денежный поток. Именно поэтому существенно возрастает роль профессиональных управляющих компаний. От качества эксплуатации теперь зависит не только комфорт арендаторов, но и инвестиционная стоимость самого актива.
Высокая ставка ЦБ продолжает давить на рынок
Одним из ключевых факторов охлаждения рынка остается стоимость заемного капитала. Даже несмотря на постепенное снижение ключевой ставки Банка России, кредиты по-прежнему остаются дорогими для большинства инвесторов. Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов считает, что именно жесткая денежно-кредитная политика сегодня оказывает максимальное давление на рынок коммерческой недвижимости.
Высокая инфляция и медленное снижение стоимости кредитов существенно усложняют реализацию новых инвестиционных проектов. При этом эксперт обращает внимание на важную особенность статистики. Сравнивать текущий год исключительно с рекордными показателями последних двух лет не совсем корректно. В 2024–2025 годах рынок переживал период необычайно высокой активности, поэтому нынешнее снижение во многом связано с эффектом высокой базы. Кроме того, часть крупных проектов, которые первоначально планировалось завершить в 2026 году, уже переносится на следующий год. Это означает, что официальная статистика текущего года может выглядеть слабее, чем реальное состояние рынка. Несмотря на сокращение количества сделок, Иван Татаринов прогнозирует рост стоимости аренды и продажи офисной недвижимости к концу года примерно на 8–10%, хотя общий объем сделок останется ниже прошлогоднего уровня на 30–40%.
Девелоперы не сворачивают проекты: почему офисов станет только больше
Несмотря на заметное снижение инвестиционной активности, сами девелоперы не говорят о кризисе отрасли. Напротив, большинство участников рынка уверено: нынешний спад носит циклический характер, а офисная недвижимость остается одним из ключевых сегментов городской экономики. Эксперты обращают внимание, что последние три года рынок переживал настоящий инвестиционный бум. После ухода части иностранных компаний и масштабной перестройки экономики офисная недвижимость стала одним из наиболее востребованных активов. Именно поэтому сегодняшнее снижение во многом выглядит как закономерная коррекция после периода рекордного роста.
Такого мнения придерживается руководитель отдела развития компании КОЛДИ Илья Степанищев. По его словам, снижение объема инвестиций связано прежде всего с общим охлаждением экономики и не означает фундаментального падения интереса к коммерческой недвижимости. За последние годы рынок получил значительный объем новых проектов, поэтому нынешняя пауза скорее отражает завершение очередного инвестиционного цикла, чем начало долгосрочного кризиса. Еще одна причина изменений заключается в том, что в последние годы в офисный сегмент активно пришли девелоперы жилой недвижимости. Для многих из них строительство бизнес-центров было не самостоятельной инвестиционной стратегией, а частью программы создания мест приложения труда (МПТ), необходимой для получения льгот при изменении вида разрешенного использования земельных участков. В результате многие проекты реализовывались не только ради прибыли, но и в рамках обязательств перед городом. Поэтому снижение инвестиционной активности сегодня вовсе не означает, что строительство полностью остановится. Значительная часть объектов уже находится в высокой стадии готовности и будет введена в эксплуатацию независимо от текущей конъюнктуры. Аналогичную позицию разделяют и другие участники рынка.
Рынок становится избирательным: выигрывать будут только лучшие проекты
Практически все эксперты сходятся в одном: эпоха, когда можно было успешно продать практически любой офисный объект, осталась в прошлом. Сегодня инвесторы оценивают коммерческую недвижимость значительно строже. На первый план выходят качество архитектуры, инженерное оснащение здания, транспортная доступность, энергоэффективность, профессиональное управление объектом и стабильность будущего арендного потока. Именно эти характеристики определят стоимость бизнес-центров в ближайшие годы.
В City&Malls PFM считают, что рынок окончательно переходит от простой продажи квадратных метров к продаже готового инвестиционного продукта. Инвестор приобретает уже не стены и помещения, а понятную финансовую модель, включающую надежных арендаторов, прогнозируемые расходы на содержание, высокий уровень сервиса и возможность долгосрочного роста стоимости объекта.
Максим Морозов также отмечает, что качественные проекты, встроенные в экономику конкретной территории, сохраняют высокий потенциал даже в условиях снижения общего объема сделок.
В качестве примера он приводит соглашения, подписанные компанией «М9 Девелопмент» на Петербургском международном экономическом форуме 2026 года. Девелопер инвестирует более 11 млрд рублей в три проекта в Мурманской области, включая строительство современного офисного центра в составе многофункционального гостиничного комплекса. По словам эксперта, сегодня бизнесу необходимы уже не просто рабочие помещения, а полноценная деловая среда, объединяющая офисы, сервисную инфраструктуру и возможности для развития компаний. Именно такие объекты будут формировать спрос в ближайшие годы.
Почему инвесторы уходят в облигации, но могут скоро вернуться
Еще одна особенность нынешнего этапа — изменение поведения самих инвесторов. Если несколько лет назад коммерческая недвижимость воспринималась как один из самых надежных способов сохранить капитал, то сегодня часть участников рынка предпочитает временно перейти в более консервативные финансовые инструменты. Как отмечает Илья Степанищев, потенциал быстрого роста стоимости офисных объектов во многом уже реализован. При высокой стоимости заемных средств инвесторы стали чаще выбирать облигации, цифровые финансовые активы и другие инструменты с более понятной ликвидностью и возможностью быстрее вернуть вложенные средства.
Однако это не означает окончательного ухода капитала из недвижимости. По мере снижения ключевой ставки и удешевления финансирования инвестиционные модели вновь станут привлекательнее, а отложенный спрос постепенно вернется на рынок. Большинство участников отрасли считает именно такой сценарий наиболее вероятным. Уже сейчас инвесторы внимательно следят за денежно-кредитной политикой Банка России и готовы пересматривать свои стратегии по мере улучшения экономической ситуации. Во второй половине 2026 года резкого роста активности эксперты не ожидают, однако точечные сделки продолжатся. Наибольший интерес будут вызывать объекты с устойчивым арендным потоком, минимальными будущими затратами на модернизацию и высокой эффективностью эксплуатации.
Долгосрочный прогноз: рынок не исчезнет, а станет более зрелым
Одной из самых интересных оценок ситуации поделилась основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова.
По ее мнению, при анализе статистики важно разделять два совершенно разных вида спроса, которые зачастую объединяют в одном показателе. Первый — инвестиционный спрос на покупку земельных участков и площадок под строительство будущих офисных комплексов. Именно он обеспечивал рекордные объемы инвестиций в предыдущие три года. Второй — спрос на уже готовые офисные помещения со стороны компаний, приобретающих площади для собственного бизнеса или сдачи в аренду. Такое разделение позволяет иначе взглянуть на нынешнее падение рынка. По словам эксперта, существенная часть инвестиций прошлых лет пришлась именно на покупку земли под будущую застройку. Сейчас этот этап практически завершился: проекты, приобретенные несколько лет назад, находятся в стадии строительства или уже выходят на рынок. Соответственно, необходимость активно покупать новые площадки временно снизилась. Фактически речь идет о завершении одного инвестиционного цикла и начале следующего. Это естественный процесс для любого девелоперского рынка.
Почему покупать готовые офисы продолжают даже сейчас
Еще один важный вывод эксперта касается поведения самих компаний. Распространенное мнение о том, что бизнес полностью отказался от покупки недвижимости, не совсем соответствует действительности. Ишметова отмечает, что сегодня значительная часть сделок заключается вовсе не ради инвестиционного заработка. Многие компании приобретают офисы для собственных нужд, поскольку это остается стратегическим вложением в развитие бизнеса. Да, высокая ключевая ставка делает заемные средства дорогими, а качественных объектов с привлекательной доходностью на рынке становится меньше. Однако корпоративный спрос полностью не исчезает. Более того, в ближайшие годы рынок столкнется с новой особенностью — увеличением объема свободных помещений класса А и Prime. Причина проста: одновременно завершается большое количество проектов, строительство которых началось несколько лет назад, в период рекордной инвестиционной активности. Это приведет к временному росту вакансии в наиболее дорогих сегментах. Для арендаторов такая ситуация может стать благоприятной: выбор качественных площадей расширится, а собственникам придется активнее конкурировать за клиентов не только ценой, но и уровнем сервиса.
После коррекции возможен новый дефицит
Несмотря на временное охлаждение, эксперты не ожидают затяжного кризиса. Наоборот, многие считают, что нынешняя пауза способна заложить основу для следующего этапа роста. По оценке Эвелины Ишметовой, уже к 2028 году рынок способен вновь столкнуться с дефицитом качественных офисных площадей.
Причин сразу несколько. Во-первых, часть девелоперов уже сейчас переносит запуск новых проектов из-за дорогого финансирования. Во-вторых, некоторые строящиеся бизнес-центры еще на этапе реализации приобретаются крупными корпоративными заказчиками и не попадают в открытую продажу. В результате через несколько лет объем свободного предложения может вновь оказаться ограниченным, особенно в наиболее востребованных районах Москвы. Эту точку зрения косвенно подтверждают и другие участники рынка. Они сходятся во мнении, что снижение инвестиционной активности не означает исчезновения потребности бизнеса в современных офисах. Напротив, по мере стабилизации экономики спрос постепенно восстановится, однако требования к самим объектам станут значительно выше.
Что означает нынешняя ситуация для рынка коммерческой недвижимости
Главный вывод, который можно сделать по итогам анализа мнений экспертов, заключается в том, что российский рынок коммерческой недвижимости проходит через закономерный этап взросления. Если раньше инвесторы ориентировались преимущественно на рост стоимости квадратного метра, то теперь ключевыми факторами становятся эффективность объекта, качество управления, устойчивость арендного дохода и способность недвижимости приносить стабильную прибыль в долгосрочной перспективе. Именно поэтому сильнее всего пострадают морально устаревшие бизнес-центры, объекты с неудачной локацией, высоким уровнем эксплуатационных расходов и слабой инфраструктурой. В то же время современные офисные комплексы с качественной инженерией, профессиональным управлением, развитой сервисной средой и удобной транспортной доступностью, скорее всего, сохранят высокую востребованность даже в условиях снижения общего числа сделок. Сегодня рынок постепенно избавляется от спекулятивного спроса. Его место занимают инвесторы и компании, принимающие решения на основе детального финансового анализа и долгосрочной стратегии. Именно поэтому нынешнее снижение инвестиций выглядит не столько кризисом, сколько переходом к новой модели развития отрасли, в которой решающее значение имеют не объемы строительства и количество сделок, а качество проектов и их способность создавать устойчивую экономическую ценность.
Ранее мы также писали о том, что нынешний строительный рынок живёт в условиях дорогих денег, поэтому рост выручки застройщиков уже не гарантирует рост прибыли.
Вы не авторизованы
0 комментариев
Новые
Новости по теме
Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать? Эксперты рассказали, будут ли падать цены на жилье во второй половине 2026 года 13-07-2026 18:20
В 20 крупнейших городах квартиры уже дешевеют, но Москва и Санкт-Петербург продолжают обновлять ценовые максимумы.
13-07-2026 18:20 Долги девелоперов растут в два раза быстрее продаж, однако до массовых банкротств ещё далеко — НКР (Национальные Кредитные Рейтинги) 09-07-2026 16:11
Подробнее читайте в нашем материале.
09-07-2026 16:11 Сколько стоит квартира на Патриках в 2026 году: почему здесь продают жилье по 3–5 миллионов за «квадрат», а входной билет начинается от 80 миллионов рублей 08-07-2026 11:00
Разбираемся, сколько здесь стоит квадратный метр, почему клубные дома продаются по цене хорошего особняка и реально ли купить жилье дешевле 100 миллионов рублей.
08-07-2026 11:00 Слухи вокруг переноса семейки сделали своё… В июне банки предоставили 107 тыс. кредитов на 488 млрд рублей — максимум с начала года 07-07-2026 16:30
Выдачи выросли к маю на 29% по количеству и на 35% по объему.
07-07-2026 16:30Последние новости
Тимур Козинцев: цифровой сукук — это технологический мост между исламским капиталом и российской инфраструктурой 13-07-2026 19:40
Генеральный директор МТС Финтех* Тимур Козинцев — о цифровом сукук, интересе арабских инвесторов и перспективах партнерского финансирования в России.
13-07-2026 19:40
Плодовый сад для новичка: какие деревья посадить, чтобы точно получить урожай 13-07-2026 19:00
Собрали ТОП самых надежных сортов яблонь и груш, разобрали золотые правила посадки и частые ошибки, которые превращают уход за участком во вторую работу.
13-07-2026 19:00
Что нельзя сажать на даче: растения, опасные для дома, сада и владельца участка 
2 13-07-2026 17:30
Разобрались, за какие культуры можно получить штраф, а какие популярные растения разрушают фундамент, дорожки и коммуникации.
2 13-07-2026 17:30
По данным «Известий», за первое полугодие продажи крупной бытовой техники в России просели на 10–25%, а встраиваемой — сразу до 30% 13-07-2026 15:30
Неочевидный индикатор состояния рынка новостроек — бытовая техника.
13-07-2026 15:30
В США с помощью роботов построили 100 жилых домов 2 13-07-2026 14:00
Для возведения жилья в техасском районе Wolf Ranch использовали робота Vulcan, технологию 3D-печати и цементную смесь Lavacrete. Кроме того, крыши домов оснастили солнечными панелями.
2 13-07-2026 14:00
Мэр Оренбурга считает, что африканские рабочие показывают большую эффективность по сравнению с местными 13-07-2026 12:30
По словам Альберта Юмадилова, они готовы выполнять тяжёлую работу за небольшие деньги и выходят на смены даже в воскресенье.
13-07-2026 12:30
Градкомплекс Москвы решил наглядно объяснить, что такое «хорошая» архитектура в столице 13-07-2026 11:00
Ведомство выпустило методичку по архитектурно-градостроительному развитию. Формально это рекомендации, но по сути — чек-лист того, как теперь хотят видеть новые проекты.
13-07-2026 11:00
Автоматизация в 2026 году выглядит так: китайская «Siton» показала, как манипулятор с тремя гидравлическими руками строит крепления для шахт и тоннелей 13-07-2026 9:30
Робот берётся за самые тяжёлые операции, где раньше сотрудникам приходилось рисковать здоровьем.
13-07-2026 9:30
Собственное озеро, дендрарий и винодельня: зачем девелоперы строят «достопримечательности» 2 13-07-2026 9:12
Как уникальные объекты повышают ценность жилого проекта и инвестиционную привлекательность локации на примере проектов ГК ТОЧНО.
2 13-07-2026 9:12