Способы снижения базовой ставки по ипотеке в 2025 году: что могут сделать клиенты банков

Можно взять ипотеку на выгодных условиях даже в неблагоприятный период роста банковских ставок.

Главное – не торопиться и оценить все возможности рынка. 

Сейчас ставки по ипотеке являются высокими, поэтому некоторые банки и застройщики используют разные способы стимулирования спроса на недвижимость. О том, как покупателю выбрать в существующих условиях  наиболее выгодный для себя вариант, разбираемся вместе с ГК ТОЧНО.

На изменение процентной ставки влияют разные параметры: размер суммы кредита, оформление страховки, возможность подтверждения дохода и др. Для понимания ситуации важно знать, на какие нюансы следует обратить внимание при обращении в банки.

Влияние страховки на процентную ставку

При покупке жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу же страхуется. При приобретении новостройки страховка обязательна после сдачи объекта в эксплуатацию.

Некоторые банки не настаивают на том, чтобы заемщик застраховал взятую в ипотеку недвижимость. Однако отказ от страховки не бесплатный – разрешение дается взамен на повышение ставки на 1-2 п.п.

Страхование жизни и здоровья заемщика, берущего жилищный кредит, по закону не является обязательным. Однако, если заемщик отказывается от этой страховки, банки, как правило, тоже увеличивают ставку по ипотеке на 1-3 п.п.  

В существующих условиях заемщикам выгоднее соглашаться на оформление страховок. Стоимость полисов у разных страховых компаний варьируется. Следует помнить, что страховку придется оформлять каждый год до тех пор, пока не будет погашен кредит, иначе банк может поднять ставку по ипотеке.

На что влияет статус заемщика

Банки разделяют заемщиков по категориям в зависимости от того, где они работают, как подтверждают доход и другим критериям. Как правило, банки наиболее лояльно относятся к заемщикам, являющимся их зарплатными клиентами. Важно, чтобы работник получал деньги на свою карту в банке в рамках зарплатного проекта организации, в которой он работает. У нее должен быть с банком официальный договор. Предоставление реквизитов своей карты работодателю для перечисления зарплаты в конкретный банк – это не то же самое.

Для зарплатных клиентов действуют особые условия: для заявки на ипотеку требуется меньше документов, а процентная ставка по займу ниже на 0,2-0,5 п.п.

Банки также лояльны к госслужащим, бюджетникам и корпоративным клиентам. Зачастую им предлагаются кредиты с такими же пониженными процентными ставками, как для зарплатных клиентов. К корпоративным клиентам банки относят сотрудников компаний, входящих с ними в одну финансовую группу. Например, для «Газпромбанка» это работники «Газпрома».

Размер имеет значение

В некоторых банках размер процентной ставки меняется в зависимости от суммы первоначального взноса. Она варьируется в пределах 0,5 п.п. Если первоначальный взнос минимальный, ставка будет выше на 0,5 п.п. от размера базовой. Если у заемщика крупная сумма на первоначальный взнос, ставку могут снизить в пределах 0,5 п.п. При наличии крупной суммы на первоначальный взнос лучше поискать банк, который даст за это скидку.

Некоторые банки предоставляют пониженные ставки по ипотеке на крупные суммы займов. Понимание, что такое крупный займ, зависит от региона. Для Москвы это кредит от 30 млн рублей, для Санкт-Петербурга – от 15 млн рублей, для регионов – от 5 млн рублей.

Зависимость ставки от типа и площади недвижимости

Банки, как правило, предлагают процентные ставки на квартиры ниже, чем на загородную недвижимость. Это связано с ликвидностью объектов и рисками кредиторов. Загородную недвижимость сложнее продать, чем квартиру, если заемщик по какой-то причине не сможет платить ипотеку. Помимо этого, ставки на новостройки немного ниже, чем на жилье на вторичном рынке.

Также некоторые банки предлагают скидки, если заемщик берет кредит на квартиру большого размера. Как правило, акция распространяется на квартиры площадью более 65 м². Это связано с размером кредита: большие квартиры дороже, а размер займа – больше. Если в планах покупка многокомнатной квартиры, есть смысл поискать такие акции у банков.

Скидки от партнеров банков

Также некоторые банки предлагают льготные условия ипотеки для клиентов своих партнеров – застройщиков, ипотечных брокеров, агентств недвижимости. О возможных преференциях следует узнавать заранее. Скидка варьируется от 0,15 до 1 процентного пункта. В некоторых случаях покупателям выгоднее одобрять ипотеку у банков через них.

Начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова:

«Застройщики заинтересованы в использовании льготного продукта – например, семейной ипотеки. Девелоперы обязаны платить банкам за проведение сделок по этой программе. Чтобы предложить клиенту выгодные условия, приходится с каждым банком прорабатывать индивидуальные продукты, выходить на персональные договоренности.

Все банки работают в одной парадигме «Ставка 6%». За нее застройщик обязан платить  комиссионное вознаграждение. Ведется борьба за тот банк, где самая низкая комиссия или она вовсе отсутствует, а также где меньше размер первоначального взноса. Чтобы стимулировать продажи, необходимо лавировать между ценой и доступностью семейной ипотеки – от этого зависит итоговый результат: подойдет наше предложению клиенту, или нет, как оно отразится на конечной стоимости квартиры и прочее.

Девелоперы договариваются с банками о том, на каких условиях «выкупят» семейную ипотеку, а также смотрят, где могут оптимизировать аппетиты банка-партнера, а где наоборот – внести изменение в его предложение. Застройщики – практики, которые точно знают, что хочет клиент здесь и сейчас, а что захочет завтра. Поэтому они регулярно дают рекомендации, что нужно поменять, чтобы программа пользовалась спросом.

После проведения сделки по семейной ипотеке банк выставляет застройщику счет с суммой компенсации за упущенную выгоду. Девелопер рассчитывается с банком за счет свой комиссии. Другой вариант: после продажи квартиры банк не сразу переводит деньги застройщику, а какое-то время хранит их на аккредитиве, зарабатывая на этом. Взамен за это банк не берет комиссию за выдачу семейной ипотеки.

Скидки, которые предлагают застройщики, делаются для стимуляции продаж. Сегодня это не маркетинговый ход, а действительно рабочий дисконт к цене.

Покупая жилье при совместных акциях застройщиков и банков, следует обратить внимание на важные нюансы. Объясню на примере ГК ТОЧНО. На первичной консультации наши специалисты предоставляют клиенту несколько предложений по схеме: банк – условия – стоимость квартиры. Все зависит от портрета клиента: в зависимости от того, какой банк одобрит процедуру, будут сформированы и условия приобретения жилья. Сложнее тем, кто не подходит под семейную ипотеку – им рынок предложит либо купить недвижимость по ставке 23-30%, либо с помощью траншевой ипотеки и аналогов с низкой ставкой на короткий срок (1-3 года). Таким клиентам нужно быть готовыми, что они рефинансируются в будущем по мере снижения ключевой ставки. На подобные сделки нужно соглашаться только после оценки своей платежеспособности, чтобы не допускать просрочек и не обрезать себе пути к рефинансированию».

 Способ регистрации сделки

Сегодня банки заинтересованы в развитии сервиса электронной регистрации сделок. В связи с этим многие из них предлагают скидку на ипотеку (примерно 0,3 п.п.), если клиент согласится на оформление покупки онлайн. Использование электронного сервиса является платным, однако такой вид оформления ипотеки в любом случае выгоден клиентам из-за экономии на процентах при длительном сроке кредита.

Способ подтверждения дохода и занятости

Процентная ставка по ипотеке в некоторых банках зависит от способа подтверждения дохода. Она выше на 0,5-1 процентный пункт, если клиент вместо формы 2-НДФЛ предоставляет справку по форме банка или выписку по счету с названием операций. Банки расценивают входящие платежи как регулярный доход, если в комментариях к ним пишется: зарплата, аванс, премия за работу. Некоторые банки выдают ипотечные кредиты без подтверждения дохода, но процентные ставки на них очень высокие из-за имеющихся рисков.

Клиентам следует заранее позаботиться о том, чтобы у них была возможность подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ, чтобы банк предоставил займ на приемлемых условиях.

Важный нюанс – кредитная история

Банки обращают внимание на кредитную историю клиентов при одобрении ипотеки на стандартных условиях. На скидки и льготы она, как правило, не влияет. Однако хорошая кредитная история дает клиенту больше возможностей для выбора банка при оформлении жилищного займа. Условия предоставления ипотеки в банках отличаются, так что хорошая кредитная история – первый шаг к тому, чтобы взять кредит на выгодных условиях. 

Ранее мы писали об изменениях в правилах выдачи семейной ипотеки в 2025 году и рассказывали о том, какие новые возможности появились благодаря этому. Также эксперты рынка оценили спрос на рынке недвижимости в текущем году.