Средний срок окупаемости недвижимости: как рассчитать и что влияет на показатели

Редакция Всеостройке.рф рассказала о пяти методах подсчета окупаемости.

Срок окупаемости недвижимости — это один из ключевых показателей, который помогает инвесторам оценить, насколько выгодным будет вложение в тот или иной объект. Он показывает, через сколько лет инвестор сможет вернуть вложенные средства за счет получаемого дохода, будь то аренда или перепродажа. Однако этот показатель не является универсальным и зависит от множества факторов, таких как тип недвижимости, регион, уровень спроса, налоговая политика и экономическая ситуация в стране.  

Простой срок окупаемости (Payback Period)

Метод предполагает деление первоначальных инвестиций на ежегодный чистый доход от объекта. Формула выглядит следующим образом:​
Срок окупаемости = Стоимость объекта / Ежегодный чистый доход
Например, если квартира приобретена за 5 миллионов рублей и ежегодный доход от ее аренды составляет 300 тысяч рублей, то срок окупаемости будет:
Срок окупаемости = 5 000 000 руб. / 300 000 руб. = 16,7 лет

Дисконтированный срок окупаемости

В этом подходе учитывается временная стоимость денег, то есть будущие доходы дисконтируются к их текущей стоимости с учетом определенной ставки дисконтирования. Этот метод более точен, поскольку отражает реальную стоимость денежных потоков во времени.​

Показатель ROI

Для оценки рентабельности недвижимости также используется показатель ROI (Return on Investment), который рассчитывается как отношение чистой прибыли к общей стоимости объекта. Например, если чистая годовая прибыль от сдачи квартиры в аренду составляет 200 тысяч рублей при стоимости объекта 4 миллиона рублей, ROI будет равен 5%. Этот показатель помогает сравнить доходность различных объектов недвижимости или других инвестиционных инструментов.

Расчет ставки капитализации 

Еще один популярный метод — расчет ставки капитализации (Cap Rate). Она определяется как отношение чистого операционного дохода (доход минус расходы) к стоимости объекта. Например, если объект приносит 300 тысяч рублей чистого дохода в год при стоимости 6 миллионов рублей, ставка капитализации составит 5%. Этот показатель часто используется для оценки коммерческой недвижимости.

Расчет внутренней нормы доходности 

Не менее важным является расчет внутренней нормы доходности (IRR), которая показывает ожидаемую доходность проекта с учетом всех денежных потоков. Этот метод сложнее и требует учета как положительных (доходы), так и отрицательных (расходы) потоков за весь период владения недвижимостью.

Что влияет на срок окупаемости? 

На срок окупаемости недвижимости влияет множество факторов. Во-первых, большое значение имеет тип недвижимости. Жилая, коммерческая, складская и гостиничная недвижимость имеют разные уровни доходности и срок окупаемости. Например, коммерческая недвижимость в центре мегаполиса может окупаться быстрее, чем квартира в спальном районе, если спрос на офисные помещения стабильно высок. Во-вторых, местоположение объекта играет решающую роль. В Москве или Санкт-Петербурге стоимость недвижимости выше, но и арендные ставки там тоже выше, что позволяет инвесторам рассчитывать на стабильную доходность. В регионах стоимость жилья ниже, но и арендная плата существенно скромнее, что увеличивает срок окупаемости.  

Экономическая ситуация в стране также влияет на срок окупаемости. Рост процентных ставок делает кредиты дороже, а значит, увеличивает расходы инвесторов. Высокая инфляция может повышать стоимость аренды, но при этом снижает реальную доходность вложений. Налоговая политика играет важную роль: изменения в налогообложении арендаторов или владельцев недвижимости могут как повысить, так и снизить доходность инвестиций. Также на срок окупаемости влияет техническое состояние объекта. Новые или недавно отремонтированные здания требуют меньших затрат на содержание, что позволяет инвесторам быстрее выйти на стабильный доход. Старые дома и квартиры требуют значительных вложений в ремонт и модернизацию, что увеличивает срок окупаемости.  

Согласно исследованию портала «Мир квартир», с начала 2024 года средний срок окупаемости квартиры на вторичном рынке, приобретенной для сдачи в аренду, сократился на 2,1 года и составил 15,8 лет. Это связано с тем, что арендная плата росла быстрее, чем цены на сами квартиры. ​

По данным «Авито Недвижимость», в августе 2024 года средняя стоимость квартиры в новостройке составляла 8,5 млн рублей, а средняя арендная плата — 32 тыс. рублей в месяц. Это означает, что при сдаче в аренду такая квартира окупится почти через 20 лет. ​

Анализируя российский рынок недвижимости, можно отметить, что средний срок окупаемости жилых объектов варьируется в зависимости от региона. Например, на вторичном рынке в крупных городах России этот показатель составляет около 15-18 лет. В новостройках, особенно в сегменте бизнес-класса, он может достигать 20-25 лет. В Москве, где арендные ставки высокие, срок окупаемости квартир составляет 25-27 лет, в то время как в регионах, таких как Казань или Ижевск, этот срок сокращается до 11-12 лет. Складская и коммерческая недвижимость имеют другие показатели. Например, складские комплексы, благодаря росту электронной торговли и логистики, могут окупаться за 8-10 лет, а торговые площади и гостиницы нередко требуют более 15 лет для выхода на самоокупаемость.  

Риски

При планировании инвестиций в недвижимость важно учитывать все возможные риски. Изменения в законодательстве, снижение спроса на аренду, появление новых конкурентов на рынке могут серьезно повлиять на доходность. Поэтому перед покупкой недвижимости инвесторы тщательно анализируют не только текущий рынок, но и возможные тенденции его развития. Также учитываются потенциальные издержки, такие как налоги, коммунальные платежи, ремонтные работы и возможные простои объекта без арендаторов.  

Таким образом, расчет срока окупаемости недвижимости — это важный этап при принятии инвестиционного решения. Чем точнее будет произведен анализ всех факторов, тем выше вероятность успешного вложения. Инвесторам необходимо учитывать не только текущую доходность, но и макроэкономические условия, налоговую политику и перспективы роста стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. В условиях изменяющегося рынка гибкость и умение адаптироваться к новым условиям становятся ключевыми факторами успешного инвестирования.

Ранее портал Всеостройке.рф разбирался в том, в какие объекты северной столицы выгодно вкладывать деньги.