18.09.2026 8:00
В августе стоимость жилья в Дубае впервые за 5,5 лет стала ниже, чем год назад. Рассмотрим, закончился ли период стремительного роста и что будет дальше происходить на рынке.
После пяти лет стремительного развития рынка недвижимости Дубая наблюдается показатель, которого не было с начала 2021 года. В августе средняя стоимость реализованных жилых объектов составила 1 636 дирхамов за кв. фут. Это на 1,7% меньше, чем годом назад. За последние три месяца показатель уменьшился еще на 1,3%. По данным Cavendish Maxwell, отрицательную годовую динамику средней цены в последний раз фиксировали в феврале 2021 года.
Один отрицательный показатель еще не означает обвал. Такой результат получился не за один месяц. Покупатели стали действовать осторожнее, число сделок сократилось, а квартиры подешевели заметнее вилл. При этом строящееся жилье по-прежнему — основа рынка. Еще в феврале Moody’s ожидал, что после нескольких лет быстрого роста рынок ОАЭ перейдет к более спокойной динамике в течение следующих 12–18 месяцев.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф уже рассказывала, как рынок Дубая отреагировал на резкое ухудшение внешнего фона весной 2026 года. Тогда активность сделок заметно сократилась. Но было еще рано судить, станет ли это краткосрочной реакцией покупателей или началом более продолжительного изменения рынка.
Речь идет не о том, что вся недвижимость Дубая за один месяц подешевела на 1,7%. Cavendish Maxwell сравнивает среднюю стоимость проданного жилья с показателем того же месяца прошлого года. В августе она составила 1 636 дирхамов за кв. фут против уровня на 1,7% выше год назад. Впервые показатель динамики за год с февраля 2021 года стал отрицательным.
Цены снизились, но объем продаж остался внушительным. За месяц было реализовано около 10,9 тыс. жилых объектов на 23,4 млрд дирхамов. А совокупный объем сделок с жилыми объектами с начала года составил около 270 млрд дирхамов.
Количество проданных объектов оказалось на 14% меньше, чем в июле. Стоимость сделок за январь–август была на 24% ниже, чем за тот же период прошлого года. Аналитики отдельно отмечают влияние традиционно более спокойного летнего сезона.
Таблица 1. Основные показатели рынка жилья Дубая в августе**Источник: Cavendish Maxwell.
Контраст с началом года особенно заметен по официальной статистике Dubai Land Department. В I квартале стоимость всех сделок с недвижимостью в Дубае достигла 252 млрд дирхамов — на 31% больше год к году. Число сделок выросло на 6%, до 60 303, а стоимость инвестиций — на 22%, до 173 млрд дирхамов. Количество новых инвесторов увеличилось на 14%.
График 1. Сделки и инвестиции в Дубае выросли в I квартале 2026 года*
*Источник: Dubai Land Department. Показатели относятся ко всему рынку недвижимости, а не только к жилью.
На этом фоне результат за август выглядит особенно показательно. После сильного начала года по сделкам и инвестициям средняя цена жилья впервые за 5,5 лет показала отрицательную годовую динамику.
Свежий индекс ValuStrat доказывает, что изменение не ограничивается одной методикой Cavendish Maxwell. В августе городской ValuStrat Price Index составил 218,8 пункта, он снизился на 0,2% за месяц и на 3,1% за год.
По отдельным типам жилья разница оказалась существенной. Стоимость вилл снизилась на 1,7% год к году, а квартир — на 5,3%. Для вилл это стало первым отрицательным годовым результатом с 2021 года.
Таблица 2. Как изменились цены по индексу ValuStrat в августе*
| Сегмент | Индекс | За месяц | За год |
|---|---|---|---|
| Весь жилой рынок | 218,8 | −0,2% | −3,1% |
| Квартиры | 168,3 | −0,2% | −5,3% |
| Виллы | 292,0 | −0,2% | −1,7% |
*Источник: ValuStrat Price Index.
И внутри одного сегмента динамика расходится. В Burj Khalifa квартиры за год потеряли 20,4%, в Jumeirah Beach Residence — 16,9%, тогда как Dubai Silicon Oasis прибавил 4,3%. Среди вилл Jumeirah Islands показал рост на 12,2%, а Mudon — снижение на 8,2%.
То есть первый общий минус не означает одинакового движения всех районов. Рынок становится более зависимым от конкретной локации, формата жилья и объема конкурирующего предложения.
Еще одна особенность Дубая — высокая зависимость от недвижимости на стадии строительства. В первом полугодии off-plan обеспечил 71,3% продаж жилой недвижимости. За такой же период было реализовано 80 509 объектов общей стоимостью 226,5 млрд дирхамов.
В августе ValuStrat зарегистрировал 8 016 off-plan-сделок через Oqood, или 72,5% жилых продаж. Их количество оказалось на 40,4% ниже уровня прошлого года. Одновременно было заключено 3 038 сделок с готовым жильем — на 20,6% меньше год к году.
Таблица 3. Off-plan и готовое жилье в августе*
| Сегмент | Сделки | Изменение год к году |
|---|---|---|
| Off-plan, Oqood | 8 016 | −40,4% |
| Готовое жилье | 3 038 | −20,6% |
*Источник: ValuStrat.
До недавнего времени покупатель off-plan мог рассчитывать не только на сам объект, но и на его удорожание к моменту ввода. Когда годовая динамика рынка становится отрицательной, такой расчет уже требует более внимательной оценки конкретного проекта.
Именно предложение может стать главным тестом следующего этапа. По официальным данным Dubai Land Department, в I полугодии завершили 104 проекта против 75 годом ранее. Инвестиционная стоимость завершенных проектов превысила 111 млрд дирхамов против 73 млрд, а число новых объектов выросло с 18 043 до 24 537 единиц.
За год число завершенных проектов увеличилось на 39%, их инвестиционная стоимость стала на 52% больше, а количество новых жилых объектов — примерно на 36%.
График 2. Ввод и девелоперская активность ускорились*
*Источник: Dubai Land Department / Emirates News Agency.
В феврале Moody’s провел оценку ожидаемого объема вводов в Дубае в 2026–2028 годах — примерно в 180 тыс. домов. Это в среднем около 60 тыс. каждый год. Для сравнения, в предыдущие пять лет средний ввод составлял от 30 тыс. до 40 тыс. объектов ежегодно. Корпорация предполагает, что рост предложения будет сдерживать стоимость в доступном среднем ценовом сегменте квартир, особенно студий и однокомнатных форматов.
Во II квартале CBRE зафиксировал снижение спроса на жилом рынке Дубая. Средняя аренда стала меньше на 6,2% к предыдущему кварталу и на 2,6% год к году. А цены продажи по методике CBRE еще оставались на 1,9% выше уровня прошлого года.
Во II квартале зарегистрировано менее 37 тыс. жилых сделок. Это примерно на 29% меньше, чем год назад. За первое полугодие в Дубае появилось около 18 тыс. новых объектов жилья.
При этом официальный Dubai Land Department в I квартале фиксировал большую активность на рынке зарегистрированных договоров аренды: 118 385 новых договоров и 135 607 продлений. Их общая стоимость составляет 32,2 млрд дирхамов. Число отмененных договоров снизилось на 25%. Эти показатели охватывают регистрационный массив DLD и не являются индексом жилых ставок. По этой причине напрямую сравнивать их с показателями CBRE нельзя.
График 3. Как изменился жилой рынок Дубая во II квартале 2026 года*
*Источник: CBRE, UAE Real Estate Market Review Q2 2026.
Наиболее дорогие объекты демонстрируют другую динамику. В первом полугодии в Дубае продали 320 жилых объектов стоимостью более $10 млн — на 23% больше год к году. На них пришлось 9,7% общей стоимости продаж жилья.
Это показывает, что охлаждение рынка распределяется неравномерно: в верхнем ценовом сегменте покупательская активность пока остается высокой.
Высокая доля off-plan делает сравнение с Китаем неизбежным, но исходные проблемы рынков различаются. В Китае кризис усилился после жестких ограничений на долговые обязательства застройщиков, дефолтов и потери интереса покупателей к жилому сектору на стадии строительства.
По данным Национального бюро статистики Китая, за январь-июль 2026 года инвестиции в недвижимость в стране сократились на 19,2%, площадь новых стартов — на 24%, а площадь продаж новостроек — на 12,7 % год к году. Почему последующее смягчение ограничений не вернуло прежний спрос, редакция портала Всеостройке.рф подробно рассказывала в материале «Китай пять лет спасал рынок жилья, но даже отмена ограничений не вернула покупателей».
В Дубае пока нет аналогичного кризиса достройки. Moody’s Moody’s считает крупных девелоперов устойчивыми благодаря сильным денежным потокам, значительным портфелям уже проданного жилья, авансовым платежам покупателей и устойчивым балансам. При этом небольшие компании сильнее подвергаются рискам финансирования и реализации проектов.
Главный риск Дубая сейчас другой: сможет ли спрос поглотить растущий объем готового жилья в условиях, когда прежний быстрый рост цен уже не выглядит гарантированным.
Снижение средней цены на 1,7% год к году еще не говорит о начале глубокого кризиса. Но именно в августе впервые с февраля 2021 года годовая динамика показателя Cavendish Maxwell стала отрицательной.
Важнее самой величины снижения — условия, в которых оно произошло. Объем сделок снизился, цены на квартиры упали сильнее, чем на виллы. Off-plan по-прежнему формирует основную часть продаж жилья, а готового жилья на рынке становится больше.
Следующая проверка для рынка начнется по мере того, как недвижимость, проданная на стадии строительства в годы бума, будет массово переходить в готовый фонд и конкурировать одновременно за покупателя и арендатора. Если новый спрос поглотит этот объем, то первый минус за пять с половиной лет может остаться обычной коррекцией после продолжительного роста. Если предложение начнет устойчиво опережать спрос, то август 2026 года станет уже не отдельной статистической точкой, а началом нового этапа рынка.
Следите за разделом «Мировой девелопмент» на портале Всеостройке.рф. Следующие данные по ценам, сделкам и вводу покажут, оказался ли август единичной коррекцией или рынок действительно перешел в новый цикл.
А как вы считаете, первый минус за 5,5 лет — временная коррекция или начало нового этапа для рынка недвижимости Дубая? Делитесь мнением в комментариях.
Данные проверены 15 сентября 2026 года. Показатели Cavendish Maxwell, ValuStrat, Dubai Land Department, CBRE, Engel & Völkers и Moody’s приведены отдельно: методики и состав выборок различаются.
Башня станет частью комплекса Downtown Tbilisi на территории бывшего ипподрома в районе Сабуртало.
17-09-2026 16:29Недалеко от Гродно на аукцион выставили необычный объект — полноценную ферму по выращиванию шампиньонов площадью около 3 тыс. кв. м.
17-09-2026 9:0070-метровую чёрно-белую инсталляцию Diluvium создал JR — французский уличный художник и фотограф. Ранее он работал с пространством у Лувра и фасадом парижской Оперы Гарнье.
16-09-2026 19:00В Беларуси на торги выставили недвижимость, которую сложно представить в обычных объявлениях: бетонный проезд площадью более 3,3 тыс. кв. м.
16-09-2026 18:00
12 
9 
8 
6 
Разберем, как Сергей Янчуков прошел путь от финансовых операций и торговли нефтью до одной из самых диверсифицированных бизнес-групп страны — и на что он продолжает делать ставку сейчас.
18-09-2026 9:00
По данным опроса «Белой каски», с участием агентов проходит уже до 86% сделок с новостройками. В 2022–2023 годах показатель составлял 40–42%, а средняя комиссия держалась на уровне 3%.
17-09-2026 20:00
Кассация оставила в силе разрешение на строительство ЖК «Домино» и отменила решение апелляции, которая ранее признала его недействительным.
17-09-2026 19:00
На московском рынке индустриальной недвижимости сохраняется дефицит качественных площадей для размещения промпредприятий.
17-09-2026 18:30
Есть в Петербурге дома, которые легко пройти мимо, если смотреть на город только как на набор достопримечательностей.
17-09-2026 18:15
Лот обеспечен залогом недостроенных объектов и прав аренды земельного участка на Виноградной, 14.
17-09-2026 18:00
Мобилизация не отменяет ипотечный долг автоматически, но у военнослужащего и его семьи есть специальные меры защиты.
17-09-2026 17:45
Реестр уже наполняют, а открытую информацию разместят на сайте Qazreestr.kz.
2 17-09-2026 17:30
Редакция Всеостройке.рф рассказывает, где чаще всего возникает утечка и что предпринять, если в квартире или подъезде появился характерный запах.
17-09-2026 17:00
Напоминаем: односторонний акт приемки является доказательством исполнения подрядчиком обязательств.
17-09-2026 16:15
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
