09.11.2026 15:00
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
Московская область и Краснодарский край обеспечили около трети общероссийского сокращения ввода индивидуального жилья. В Иркутской области показатель упал на 44%, тогда как Дагестан и Самарская область сохранили положительную динамику. Одновременно банки увеличивают ипотечные выдачи, а число строительных компаний, работающих с эскроу-счетами, продолжает расти.
Но положительная банковская статистика еще не означает возвращения отрасли к прежним масштабам. Кредитование восстанавливается после резкого падения 2025 года, большинство займов на загородную недвижимость направляется на покупку готовых домов, а строительство за собственные средства не отражается в ипотечных отчетах.
Аналитический центр портала Всеостройке.рф сопоставил данные Росстата, ДОМ.РФ и Банка России, изучил региональные различия и рассчитал вклад крупнейших рынков в общероссийское снижение. Анализ показывает, почему увеличение ипотечного финансирования пока не сопровождается сопоставимым ростом площади готового жилья.
За январь–сентябрь 2026 года в России ввели 66,3 млн кв. м жилья, на 13,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из этого объема 41,4 млн кв. м пришлось на дома, построенные населением. Их ввод сократился на 20,8%. На остальное жилищное строительство пришлось 24,9 млн кв. м. По сравнению с прошлым годом этот показатель вырос на 2,7%.
Таблица 1. Динамика ввода жилья в России за январь–сентябрь 2026 года*
| Показатель | Объем, млн кв. м | Изменение за год |
|---|---|---|
| Все жилье | 66,3 | −13,4% |
| Жилье, построенное населением | 41,4 | −20,8% |
| Жилье, введенное застройщиками | 24,9 | +2,7% |
*Источник: Росстат. Объемы округлены, темпы изменения приведены по опубликованным данным.
Разница между сегментами получилась существенной. Общероссийский ввод сократился примерно на 10,3 млн кв. м, хотя только население построило почти на 11 млн кв. м меньше, чем год назад. Небольшой прирост у застройщиков позволил отчасти сгладить падение, но на общий результат он повлиял незначительно.
Изменилось и соотношение нового жилья: год назад на дома, построенные населением, приходилось 68,4% площади, теперь — 62,5%. При этом ИЖС по-прежнему занимает большую часть российского жилищного строительства.
Первые шесть месяцев оказались особенно неудачными: отставание от результатов 2025 года приближалось к 29%. В сентябре ситуация впервые изменилась. За месяц россияне ввели почти 5,3 млн кв. м индивидуального жилья, превысив прошлогодний показатель на 4%.
Однако сентябрьский рост не компенсировал сокращение ввода жилья за предыдущие восемь месяцев. Как отмечали аналитики ЦИАН, совокупный жилищный ввод за три квартала оказался минимальным для аналогичного периода с 2021 года.
У банков статистика выглядит иначе. За январь–сентябрь 2026 года, согласно данным ДОМ.РФ, россияне оформили 97 тыс. ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых частных домов. Общая сумма достигла 530 млрд рублей. По отношению к аналогичному периоду 2025-го выдачи выросли почти в полтора раза.
Особенно активным был сентябрь, когда банки предоставили 16,9 тыс. кредитов на 92 млрд рублей. Для текущего года это максимальный месячный результат. Однако сравнение только с 2025-м дает неполное представление о спросе. Еще в 2024 году банки выдали около 204 тыс. кредитов на частные дома. После завершения массовой льготной ипотеки ситуация резко изменилась: в следующем году число сделок уменьшилось до 104 тыс., а денежный объем — до 561 млрд рублей.
Строительство пострадало сильнее покупки готовых объектов. В 2025 году банки выдали около 30 тыс. кредитов на строительство индивидуальных домов против примерно 105 тыс. годом ранее. Разница — в 3,5 раза.
Таблица 2. Как менялось ипотечное кредитование частных домов в 2024–2026 годах*
| Показатель | 2024 год | 2025 год | Январь–сентябрь 2026 года |
|---|---|---|---|
| Кредиты на строительство и покупку, тыс. | около 204 | 104 | 97 |
| Кредиты непосредственно на строительство, тыс. | около 105 | около 30 | около 30 |
*Источник: ДОМ.РФ. Значения округлены. Данные за 2026 год относятся к девяти месяцам, показатели 2024 и 2025 годов — к полным годам.
К концу сентября количество строительных ипотек практически сравнялось с итогом всего 2025 года. Это уже заметное оживление, но разрыв с 2024-м остается большим. Причем и тот год был нетипичным. Завершение массовой льготной программы летом 2024-го подтолкнуло покупателей поторопиться с оформлением кредитов. Часть сделок, которые при обычных условиях состоялись бы позднее, пришлась на первую половину года.
Поэтому текущий прирост лучше рассматривать как выход из прошлогоднего провала. О возвращении прежнего спроса судить рано: для этого нужно знать не только число ипотечных сделок, но и сколько новых домов действительно начинают строить.
Есть еще одна причина, по которой рост ипотечных выдач не приводит к увеличению ввода жилья. Большинство покупателей берет кредит не на стройку. За девять месяцев 2026 года около 69% таких займов были направлены на приобретение готовой недвижимости. Непосредственно на строительство пришлось 31%. В денежном выражении распределение немного другое: 60 и 40%. В сентябре разница хорошо видна по количеству сделок.
Таблица 3. На какие цели выдавали ипотеку на частные дома в сентябре 2026 года*
| Направление | Количество кредитов | Сумма |
|---|---|---|
| Строительство индивидуальных домов | 5 тыс. | 33,7 млрд ₽ |
| Покупка готовых домов | 11,9 тыс. | 58,8 млрд ₽ |
*Источник: ДОМ.РФ.
В среднем на строительство заемщики получали около 6,7 млн рублей, на готовое жилье — 4,9 млн рублей. Объяснять эту разницу только стоимостью недвижимости неверно: значение имеют первоначальный взнос, местоположение объекта, параметры кредитной программы. Покупка существующего коттеджа не добавляет квадратных метров в статистику строительства. Дом уже есть, меняется лишь его владелец. А для компаний, которые занимаются ИЖС, количество подобных сделок не означает появления новых заказов.
У готовой недвижимости есть преимущество, важное для покупателя: состояние здания можно оценить до заключения сделки. Видны результаты строительных работ, можно проверить коммуникации и определить объем предстоящего ремонта. При заказе нового дома некоторые проблемы обнаруживаются только во время строительства или после его окончания. На что обращать внимание при осмотре объекта, редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в статье «Как выбрать загородный дом для ПМЖ».
Ипотечных сделок на загородном рынке становится больше, но далеко не каждая из них приносит работу строительным подрядчикам. Этим объясняется часть расхождения банковских и строительных показателей.
Сильнее всего общероссийскую статистику изменили крупнейшие рынки частного жилья. В Московской области, по данным ЦИАН на основе Росстата, за январь–сентябрь население ввело 5,46 млн кв. м — на 31% меньше, чем за тот же период прошлого года. Краснодарский край потерял 33%, сократив показатель до 2 млн кв. м.
Для сравнения, Ленинградская область, где индивидуальное строительство также занимает значительное место, показала снижение на 11%. Там за девять месяцев ввели 2,45 млн кв. м. Аналитический центр портала Всеостройке.рф рассчитал потери в абсолютных значениях. В Московской области они составили примерно 2,45 млн кв. м, в Краснодарском крае — около 1 млн кв. м.
Таким образом, на эти две территории пришлось приблизительно 3,4 млн кв. м недополученного ввода — около 31% общего сокращения жилья, построенного населением.
Таблица 4. Региональная динамика индивидуального жилищного строительства за январь–сентябрь 2026 года*
| Регион | Ввод населением, тыс. кв. м | Изменение за год |
|---|---|---|
| Московская область | 5 463 | −31% |
| Ленинградская область | 2 450 | −11% |
| Краснодарский край | 2 005 | −33% |
| Татарстан | 1 995 | −10% |
| Башкортостан | 1 321 | −6% |
| Свердловская область | 1 269 | −19% |
| Дагестан | 1 140 | +27% |
| Самарская область | 868 | +7% |
| Иркутская область | 735 | −44% |
| Тюменская область | 610 | −42% |
*Источник: ЦИАН на основе оперативных данных Росстата. Доли регионов в общероссийском сокращении рассчитаны редакцией по округленным показателям.
Даже соседние по масштабу рынки могут показывать совершенно разную динамику. Подмосковье потеряло в процентном выражении почти втрое больше, чем Ленинградская область. В Татарстане снижение ограничилось 10%, в Башкортостане — 6%. Есть и регионы, где зарегистрировали больше индивидуального жилья, чем годом ранее. В Дагестане прирост составил 27%, в Самарской области — 7%.
Но сами по себе эти цифры еще не свидетельствуют о том, что там заметно выросло количество строек. Например, дом могли закончить раньше, а оформить только в 2026 году. В результате его площадь попадет в текущую отчетность, хотя основная часть строительных работ выполнена в предыдущие годы.
Интересно, что среди регионов с развитым строительством через эскроу — Московская область, Краснодарский край, Татарстан и Башкортостан. Подрядчики в них продолжают заключать новые договоры, даже если общий ввод населения сокращается. Это еще одно подтверждение того, что статистику подрядного строительства нельзя автоматически распространять на весь рынок ИЖС.
Особенно резко сократился ввод жилья населением в отдельных регионах Сибири. В Иркутской области снижение составило 44%, Новосибирской — 33%, Хакасии — 42%, а в Туве достигло 76%. Однако на общих результатах жилищного строительства эти изменения отразились по-разному.
В Свердловской области и Татарстане строительство многоквартирных домов перекрыло снижение показателей ИЖС. В Иркутской области ситуация оказалась обратной: небольшой прирост девелоперского ввода не смог компенсировать потери частного сектора.
При этом объемы сданного застройщиками жилья не отражают текущий спрос. Многоквартирный дом, введенный осенью 2026 года, могли начать строить несколькими годами ранее. Его сдача не означает, что одновременно выросло количество новых покупателей.
У банков и Росстата разные точки отсчета. Для первого показателя достаточно выдачи кредита. Второй появляется после того, как готовый объект учтен в установленном порядке. Между кредитной сделкой и появлением дома в статистике могут пройти месяцы, иногда больше года. Поэтому ипотека, оформленная в 2026-м, не обязательно даст прибавку к вводу в том же году.
К тому же далеко не каждый владелец участка обращается в банк. Многие строят постепенно: в одном сезоне возводят стены и крышу, в следующем занимаются коммуникациями и внутренними работами. Если деньги заканчиваются, стройку приостанавливают до появления новых средств.
Существует и обратная ситуация — дом давно готов, но собственник оформляет его позднее. При действующем упрощенном порядке регистрации, известном как «дачная амнистия», такая задержка вполне возможна. Срок действия соответствующих положений законодательства продлен до 1 марта 2031 года.
Поэтому среди объектов, учтенных в 2026-м, могут быть дома, фактически завершенные несколькими годами раньше. Многие эксперты относят к причинам снижения ввода высокую стоимость кредитов, трудности перехода на эскроу и уменьшение влияния упрощенной регистрации недвижимости.
Сколько именно квадратных метров потерял рынок из-за каждого из этих обстоятельств, опубликованная статистика не показывает. Для такого анализа потребовались бы сведения о фактических сроках завершения строительства и о том, за какие деньги возводился каждый дом.
Подрядное строительство сегодня во многом держится на льготном кредитовании. В сентябре 2026 года, по данным ДОМ.РФ, на семейную ипотеку приходилось 90% кредитов на возведение индивидуальных домов. На рынке готовой загородной недвижимости зависимость от программы заметно ниже: 55% сделок.
Сентябрьский всплеск выдач совпал с ожиданием изменения условий семейной ипотеки с 1 октября. Покупатели, которые уже планировали строительство, могли поторопиться с оформлением документов, чтобы успеть заключить договор на прежних условиях. С октября для новых кредитов изменился период государственного субсидирования ставки. Он ограничен 15 годами, хотя сам договор может быть заключен на более продолжительный срок.
Для строительства частных домов ставка 6% сохранилась при соблюдении условий программы. Но после завершения льготного периода кредитный договор сроком свыше 15 лет может предусматривать повышение ставки.
Банк России установил ограничения на такое изменение: повышение не должно превышать четырех процентных пунктов. Одновременно действует дополнительный предел, связанный с ключевой ставкой. Для строительства ИЖС он составляет ключевую ставку плюс 3,5 процентного пункта. Поэтому при выборе продолжительного кредита важен не только первоначальный платеж. Заемщику необходимо понимать, сколько он будет платить после завершения периода субсидирования.
Для строительных компаний сентябрьская активность также не гарантирует сохранения прежнего количества заказов. Если часть семей оформила ипотеку раньше запланированного срока, в следующие месяцы новых заявок может стать меньше.
О требованиях банков и причинах отказов редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в статье «Семейная ипотека в 2026 году: 10 причин отказа банка и что делать, если не одобрили кредит». Официальные разъяснения действующих условий представлены на сайте Банка России.
В то время как совокупный ввод частных домов падает, число компаний, использующих эскроу, увеличивается. По сведениям ДОМ.РФ на 1 октября 2026 года, с начала действия нового механизма заключено около 47 тыс. договоров подряда. Общая площадь домов по ним достигла 5 млн кв. м. По 25,6 тыс. договоров строительство уже завершено. Еще 21,3 тыс. объектов находились в работе. За год количество подрядчиков, использующих эскроу, увеличилось на 2,2 тыс. и достигло 5,2 тыс. компаний.
Новая схема расчетов действует с 1 марта 2025 года. Деньги заказчика размещаются на специальном счете, доступ к которому подрядчик получает после выполнения условий раскрытия. До этого строительство необходимо финансировать самостоятельно либо за счет банковского кредита. Порядок установлен Федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ.
Для покупателя главное преимущество — деньги не поступают подрядчику сразу после заключения договора. Но строителям приходится заранее находить средства на материалы, оплату труда и другие расходы.
Особенно чувствительны такие требования для небольших компаний, у которых нет достаточных собственных средств. Им приходится обращаться за банковским финансированием, а его условия влияют на стоимость и сроки выполнения заказов.
При этом кредитование подрядчиков увеличивается. Банк ДОМ.РФ за январь–сентябрь 2026 года предоставил им 32,8 млрд рублей — против 15,3 млрд рублей годом ранее. Рост составил около 114%. Речь идет о выдачах конкретного банка, а не всей банковской системы. Первый заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс отмечал, что строительные компании постепенно привыкают к новой модели расчетов. Число участников, работающих с эскроу, за год существенно увеличилось.
Практически все такие проекты тесно связаны с ипотекой, с ее привлечением финансируется 99% домов, строящихся с эскроу. Основная масса счетов открыта в трех банках — Сбербанке, Банке ДОМ.РФ и ВТБ.
Поэтому доступ к финансированию становится для подрядчика не менее важным условием работы, чем наличие заказов. При этом даже большое количество заключенных договоров еще ничего не говорит о том, сколько домов будет готово к концу года.
На первый взгляд падение ввода почти на 11 млн кв. м должно означать сопоставимое уменьшение потребности в строительных материалах. Но здесь действует тот же временной разрыв. Для дома, зарегистрированного в 2026 году, стеновые блоки, кирпич, кровельные материалы и древесину могли закупить еще в 2024-м или 2025-м. Отделочные материалы, напротив, иногда приобретают незадолго до завершения строительства.
Поэтому показатели ввода нельзя напрямую превращать в прогноз продаж строительной продукции. Производителям полезнее знать, сколько новых домов начали строить, какие подрядные договоры заключены и в каких регионах сохраняется активность.
Особое значение имеют Московская область и Краснодарский край. На эти территории пришлось около трети общероссийского сокращения ввода жилья населением. Одновременно оба региона остаются крупными рынками подрядного строительства с эскроу.
По мере развития такой схемы может меняться и круг покупателей стройматериалов. Вместо отдельных владельцев участков продукцию все чаще будут приобретать подрядные компании, работающие сразу над несколькими домами.
Однако говорить, что такая перестройка уже охватила весь рынок, преждевременно. Для оценки масштабов потребовалась бы статистика закупок профессиональных подрядчиков и граждан, которые строят самостоятельно.
Один из главных вопросов следующего года — сколько домов, на которые уже оформлены кредиты и заключены договоры, действительно дойдут до завершения строительства.
На начало октября 2026 года с эскроу строились 21,3 тыс. объектов. Еще 7,7 тыс. домов ДОМ.РФ рассчитывал завершить до конца года. Для будущего ввода это определенный задел, хотя считать все строящиеся дома дополнительными квадратными метрами 2027 года нельзя. Часть объектов будет готова раньше, у других могут сдвинуться сроки регистрации.
Состояние ипотечного рынка также будет иметь значение. Если рыночные ставки снизятся, строительство может стать доступнее для покупателей, которые не подходят под требования семейной программы. Подрядчикам в таком случае будет проще обслуживать кредиты, взятые на проведение работ.
Но даже благоприятная ситуация с банковским финансированием не решит проблемы людей, которые строят за собственные средства. Их планы зависят от накоплений, текущих доходов и стоимости материалов и услуг. Ближайшую динамику покажут результаты октября–декабря. После сентябрьского ускорения выдач станет понятнее, сколько покупателей продолжают оформлять ипотеку уже по новым условиям.
Поэтому в 2027 году стоит следить одновременно за количеством новых подрядных договоров, площадью строящихся домов и фактическим вводом — отдельно по ипотечным проектам и строительству без целевых жилищных кредитов.
Российское индивидуальное домостроение переживает изменение структуры финансирования. После резкого падения 2025 года ипотека постепенно восстанавливается, подрядчики активнее используют эскроу, а банки увеличивают кредитование строительных компаний. Но эти процессы пока не компенсируют сокращение ввода домов, построенных населением.
Региональная статистика показывает, насколько неравномерно развивается рынок. Подмосковье и Краснодарский край обеспечили около трети потерь ИЖС, тогда как Дагестан и Самарская область сохранили положительную динамику. В отдельных регионах сокращение частного строительства удалось компенсировать вводом многоквартирного жилья, в других — нет.
Поэтому главным показателем восстановления в 2027 году станет не количество одобренных ипотечных кредитов, а площадь домов, которые удастся фактически завершить и зарегистрировать.
Какой фактор, на ваш взгляд, сильнее всего сдерживает восстановление ИЖС — дорогие кредиты, расходы на строительство или недостаток надежных подрядчиков?
Такой результат получила Strategy Partners в исследовании «Стройка без запаса» по выборке компаний за 2025 год.
09-11-2026 11:30Десять архитектурных сравнений, 18 фасадных приемов и разница в 1,6 раза. Что показало исследование аналитического центра портала Всеостройке.рф и какие решения предлагают специалисты.
09-11-2026 11:00Продажи квартир в новых ЖК сократились на 7,9%, но цены остаются высокими. Разбираемся, что сдерживает спрос, насколько жилье доступно и как ипотека под 8% может повлиять на ситуацию в 2027 году.
09-11-2026 9:00По итогам девяти месяцев 2026-го запуски по рынку в целом выросли на 5% год к году.
07-11-2026 12:45
4 
4 
4 
4 
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Ещё с весны наблюдали, как обустраивают площадку и привозят озеленение.
09-11-2026 13:30
Что проверить перед первыми морозами, где ещё в дачном водопроводе может остаться вода и как снова включить бойлер весной.
09-11-2026 13:00
Единственный раз за всю историю группы Джон Леннон, Пол Маккартни, Джордж Харрисон и Ринго Старр жили под одной крышей именно здесь.
09-11-2026 12:00
Близость к деловому центру столицы, квартиры с панорамными окнами и собственный парк с водоемом. Разбираем, кому подойдет новый проект DARS и что учитывать при покупке.
09-11-2026 10:30
В Подмосковье компенсацию сократили с 963 до 413 тысяч рублей, а спор о промерзающих стенах дошел до Верховного суда. Разбираемся, как получить выплаты и не пропустить сроки.
09-11-2026 10:00
Как SIGNAL DOCS, Pilot, Sarex, Project Point и VitroCAD развивали согласование и проверку проектной документации. Что изменилось и какие возможности важны девелоперам при выборе СОД.
09-11-2026 8:00
55 тысяч человек в регионе Иль-де-Франс живут в бывших комнатах для прислуги. Среди них — пенсионеры и молодежь, которым некуда переехать.
08-11-2026 20:00
Разбираемся, как работают биобассейны, за счёт чего растения очищают воду, сколько стоит строительство такого водоёма в России и чем он отличается от обычного бассейна.
08-11-2026 19:00
Пока рынок загородной недвижимости спорит о таунхаусах и умных домах, на Рублёво-Успенском шоссе стоит особняк с мозаичными панно, ротондами и фонтанами.
08-11-2026 18:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
