Застройщики vs дольщики: почему в конфликтах покупателей и девелоперов всё не так однозначно

Позиция адвоката, кандидата юридических наук и организатора форума «Недвижка в законе» Анастасии Поликыржа.

Юридическая компания Анастасии Поликыржа представляет интересы клиентов в самых разных процессах, защищая как дольщиков, так и застройщиков. Анастасия также является организатором форума «Недвижка в законе», где профессиональное сообщество обсуждает актуальные юридические вопросы рынка недвижимости.

Благодаря такому уникальному опыту в этой статье портал вместе с экспертом предлагает объективный взгляд на то, что действительно происходит на рынке недвижимости, — без односторонней позиции и попыток сделать кого-то исключительно правым или виноватым.

Позиция в защиту застройщиков

Действительно, сегодня на рынке недвижимости закрепились юридические фирмы и эксперты, которые превратили взыскание неустоек и претензии по качеству жилья в массовый маркетинговый продукт.

Для дольщиков их услуги выглядят максимально привлекательно, ведь они не имеют предоплаты. Гонорар юриста и расходы на экспертизу покрываются за счёт процента от выигранной суммы и только после реального получения денег от застройщика. Создаются специальные чаты, в которых участникам направляется различная «рекламная информация», а также чеки о поступлении денежных средств от застройщиков.

И здесь срабатывает вполне понятное чувство клиента: «Даже если мне это не особенно нужно, почему бы не попробовать? Я всё равно ничего не теряю и могу заработать. Более того, иски по неустойкам выигрышные — вопрос только в размере взыскиваемой суммы».

Такая модель действительно формирует поток непрекращающихся требований к застройщикам.

На самом деле от подобного конвейера страдают все стороны: девелоперы, добросовестные консультанты с фиксированной оплатой и сами участники долевого строительства. Колоссальная перегрузка судебной системы типовыми исками привела к сильной формализации процесса. Суды зачастую рассматривают споры о взыскании неустоек шаблонно, без надлежащего учета индивидуальных обстоятельств дела и специфики доказательственной базы конкретного заявителя.

По сути, соглашаясь на «бесплатный сыр» от юридических агрегаторов, покупатели квартир даже не подозревают, что становятся заложниками чужого конвейера. Стремясь к легкой выгоде, дольщики упускают из виду важный нюанс: шаблонный подход судов лишает их возможности защитить свои права там, где это действительно необходимо. А сами застройщики, устав от лавины типовых претензий, включают жесткие контрмеры, из-за которых в итоге страдают обычные люди.

Позиция в защиту участников долевого строительства

Тем не менее баланс интересов нарушается не только со стороны дольщиков. Практика юридической компании Анастасии Поликыржа показывает: получив финансирование, девелоперы нередко снижают стандарты клиентоориентированности.

После привлечения денежных средств дольщиков у застройщика действительно часто меняется отношение к проекту. На этапе продаж создаётся привлекательная концепция: благоустройство, общественные пространства, определённая квартирография, архитектурная идея, качество среды. Но по мере реализации проекта первоначальный замысел начинает адаптироваться под коммерческую целесообразность застройщика.

Появляется желание максимально эффективно использовать каждый квадратный метр: сокращаются или исчезают отдельные зоны благоустройства, меняется квартирография, пересматриваются общественные пространства. В итоге проект, который покупал дольщик в своём представлении, постепенно превращается в другой — более выгодный для бизнеса застройщика.

Проблема в полном отсутствии нормального диалога между сторонами договора долевого участия. Дольщики пытаются задавать вопросы, направляют письма, предложения, обращаются к экспертам, предлагают совместно обсуждать вопросы качества строительства и приёмки квартир, но зачастую получают молчание или формальные ответы. Получается парадоксальная ситуация: человек вложил в строительство значительную часть своих средств, но после заключения договора перестаёт восприниматься как участник проекта, с мнением которого необходимо считаться.

Наиболее остро данная проблема заявляет о себе на этапе передачи объектов. У большинства девелоперов регламент взаимодействия с дольщиками при обнаружении строительных дефектов до сих пор не настроен. Отсутствие четких стандартов и неотлаженность бизнес-процессов по устранению недостатков лишь усугубляют недопонимание между сторонами.

Еще один скрытый триггер конфликтов — введение дольщиков в заблуждение. Заходя в личный кабинет, покупатель ожидает увидеть лишь документы для оформления права собственности. Однако застройщики нередко «подмешивают» туда дополнительные соглашения, например, о переносе сроков сдачи дома. Для обычного человека вся эта процедура выглядит как чисто технический шаг: зашел, ознакомился, поставил галочку.

Но за этой «галочкой» может стоять изменение существенного условия договора в переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Особенно абсурдно выглядит ситуация, когда получение ключей и оформление собственности застройщик фактически увязывает с подписанием документа, который лишает дольщика права заявлять какие-либо претензии. По сути, покупателя ставят перед нечестным выбором: либо соглашайся на ущемление своих прав, либо не получишь квартиру вовремя.

Цифровизация не должна превращаться в инструмент манипуляций, цель которого — выудить у человека юридически значимое согласие в обход его реальной воли. Девелоперы идут на этот шаг осознанно: они буквально вынуждают клиентов ставить галочки в личных кабинетах, поскольку без этого система блокирует оформление акта приема-передачи и регистрацию собственности. Подобная практика вводит покупателей в заблуждение и нарушает баланс интересов.

Еще одна острая точка невозврата в спорах — доплата за дополнительные квадратные метры, обнаруженные после обмера дома БТИ. Для дольщика это почти всегда шок и серьезные непредвиденные расходы, особенно с учетом текущих цен на жилье.

Дело в том, что при проектном финансировании (через эскроу-счета) деньги покупателей заблокированы в банке до самого ввода дома в эксплуатацию, а стройка идет на кредитные средства. А вот доплаты за «лишний» метраж дольщики переводят застройщику напрямую и сразу после завершения строительства, что обеспечивает компании мгновенный приток «живых» денег.

Из этого вытекает очевидная экономическая закономерность: чем больше итоговая площадь, тем больше дополнительных денег получает застройщик после завершения проекта. Это не доказывает намеренного увеличения площадей, но такая мотивация требует прозрачности: дольщик должен понимать, откуда появилась разница в площади и насколько объективно она рассчитана.

Законодательный щит для девелоперов

При этом важно понимать, что государство не оставило девелоперов один на один с кризисом. Начиная с 2020 года законодательство планомерно усиливало защиту застройщиков, поэтапно ограничивая аппетиты «серийных юристов».

Защита от финансовых санкций. Периоды ковидных ограничений и санкционного давления ознаменовались серией мораториев (включая постановления Правительства № 423, № 479 и № 326). Вплоть до конца 2025 года они ограничивали начисление пеней. Более того, Постановлением № 2227 реальные выплаты по накопленным долгам и вовсе были заморожены до 31 декабря 2026 года. В «льготные» периоды расчеты велись по фиксированной ставке 7,5%, а потребительские штрафы не взыскивались.
Ограничения при приемке и дефектах. Специфику передачи квартир застройщикам также упростили (ПП № 442 и № 2380). Существенные изменения претерпел и базовый 214-ФЗ. Так, для уникальных объектов лимит неустойки жестко зафиксировали на уровне 5% от цены договора, независимо от времени просрочки (ФЗ № 421-ФЗ). А закон № 266-ФЗ окончательно ограничил выплаты за строительный брак: теперь пени за задержку ремонта не могут превышать смету на исправление дефектов, закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП) в этих спорах не применяется, а штраф урезан до 5% от присужденной судом суммы.

Застройщики уже сейчас в состоянии преодолеть потребительский экстремизм, так как в законодательство были внесены масштабные изменения. Суды общей юрисдикции в большинстве случаев снижают размеры взыскиваемых сумм, а по недостаткам установлен порог в 3% от цены ДДУ. В отношении уникальных объектов также введены пороговые показатели в 5 %.

Советы для застройщиков

При получении искового заявления от участника долевого строительства правовому департаменту девелопера рекомендуется провести аудит требований по следующим направлениям:

Квалификация объекта: установить, подпадает ли ЖК под критерии уникального объекта (ограничение ответственности — до 5% от цены договора).
Проверка формулы расчета: для обязательств с фиксацией срока в 2025 году расчетный базис неустойки императивно ограничен ставкой 7,5%.
Аудит соблюдения претензионного порядка: проверка наличия описи, квитанций и идентификатора отправления досудебной претензии (для исключения неправомерного начисления штрафа по ЗоЗПП).
Оценка соразмерности судебных издержек: верификация статуса исполнителя (ИП, ООО, самозанятый), аудит рыночной стоимости услуг и проверка платежных документов (строго кассовые чеки).
Процессуальный контроль: обеспечение обязательного личного участия судебного представителя в заседаниях для защиты позиции компании.

Подводя итог, можно сказать, что сегодня застройщики обладают всеми правовыми инструментами для защиты своего бизнеса. Рынок недвижимости неизбежно движется к новой реальности, где выигрывает тот, кто умеет договариваться, соблюдает стандарты качества и выстраивает прозрачный диалог еще на этапе передачи ключей.

Ранее мы также писали, о том, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, и показывали хронику строительных «косяков»: 10 самых бедовых строек марта.

Законодательство