Разобралась, кто и на каких условиях формирует архитектурный облик российской Кремниевой долины.
Слово Сколково слышали, кажется, все. Но, как оказалось, далеко не все понимают, что это такое на самом деле. Кто-то до сих пор путает Сколково с бизнес-школой, кто-то представляет себе подмосковную деревню рядом с МКАД, кто-то — закрытую территорию для стартапов и айтишников.
На форуме недвижимости в Сочи меня зацепило выступление заместителя председателя правления по инвестициям и управлению активами в недвижимости Фонда «Сколково» (Группа ВЭБ.РФ) Александра Ададурова о территории Сколково и о тех условиях, которые фонд и правительство Москвы предлагают девелоперам. После выхода интервью к нам посыпались вопросы от строительных компаний: что здесь можно построить, как попасть на территорию, какие есть льготы, правда ли участки уже подготовлены и насколько это вообще рабочая история для классического девелопера.
Я решила не рассуждать издалека, а приехать и посмотреть все своими глазами. Поговорила с Александром Ададуровым о том, как устроен инновационный центр, какие лоты доступны инвесторам и почему Сколково сегодня — это уже не «гринфилд», а сформированная городская среда. А затем проверила все на практике и побеседовала с застройщиком, который прямо сейчас реализует проект на территории инновационного центра.
Первое, что важно понять: Сколково изначально задумывался именно как город. Александр Ададуров рассказал, что на старте рассматривались две концепции. Первая — условно «город-общежитие», когда в одной части люди работают, а в другую ездят ночевать. Вторая — «город-сад», где места работы, проживания, обучения и отдыха перемешаны между собой. В итоге выбрали второй путь.
И сейчас, гуляя по территории, это чувствуется буквально физически. Здесь нет ощущения офисного кластера, где в шесть вечера все опустело. Напротив: люди идут пешком, едут на велосипедах, кто-то гуляет с детьми, кто-то сидит у воды, кто-то идет в технопарк, кто-то — в спортзал или ресторан.
Территория Сколково занимает около 400 гектаров вдоль Минского шоссе, между Минским и Сколковским направлениями. Примерно четверть этой земли — парки. Часть уже создана, часть будет улучшаться по программам правительства Москвы. И это важный момент: Сколково развивается уже не как закрытый экспериментальный проект, а как часть Москвы, которая должна быть удобна не только резидентам, но и людям, живущим рядом. Сюда приходят гулять жители соседних районов, сюда ездят в школы, клиники, рестораны, спортивные объекты.
Когда мы говорим про инновационный центр, представляются в первую очередь технопарки, лаборатории и стартапы. Но на самом деле основа Сколково — это образование. Александр очень точно сформулировал: образование здесь — тот самый «шампур», на который нанизывается все остальное. Инновации, медицина, бизнес, жилье, спорт, городская жизнь.
На территории уже работают две школы:
Для Сколково это звучит особенно органично. Потому что стартапер — это тоже человек, который сам выбирает путь, пробует, ошибается, ищет свою нишу и строит свое будущее. Мы даже пошутили: фаундеров здесь можно растить прямо со школы. Александр подхватил: от детского сада через школу и университет — до основателя стартапа.
Но это уже не просто шутка. Потому что на территории работает Сколтех — прикладной университет, где готовят магистров и аспирантов, занимаются реальными исследованиями, а из студенческих и научных проектов рождаются новые стартапы. Сколтех — один из ключевых объектов территории. Его площадь — около 130 тыс. кв. м. Внутри — лаборатории, кафедры, учебные пространства. Здание построено по проекту швейцарского бюро Herzog & de Meuron, лауреатов Притцкеровской премии.
Следующий слой Сколково — инфраструктура для повседневной жизни. На территории уже работают гостиницы. Есть Azimut 3*, достроена гостиница 4*, проектируется гостиница 5*. Логика понятна: если здесь проходят мероприятия, работают резиденты, приезжают партнеры, инвесторы, преподаватели, врачи, основатели стартапов — им нужны разные форматы размещения.
Спортивная инфраструктура тоже развивается активно. Работает большой фитнес-центр World Class площадью около 12 тыс. кв. м — со спортивными залами, открытым и закрытым бассейнами, зонами для командных игр, кафе и всем, что должно быть в современном спортивном клубе.
Проектируется «Хоккейный город» — крупный спортивный объект с тремя хоккейными площадками и сопутствующей инфраструктурой. Он реализуется инвестором по модели ГЧП вместе с правительством Москвы.
Конечно, я не могла не спросить про падел-корты. Сейчас кажется, что без них современная недвижимость уже не считается современной. «Падел-корты — это золото современной недвижимости. Если людям, особенно молодежи, приятно играть в падел — на здоровье. Надо идти от спроса», — говорит Александр Ададуров. В Центральном парке прорабатывается создание спортивного комплекса, где может появиться и падел. Кроме того, на территории есть школа большого тенниса с открытыми и закрытыми кортами, где также достраивают открытые падел-корты.
Есть и более необычный спортивный объект — Surf Brothers. Это серф-клуб с профессиональной искусственной волной для обучения серфингу. Для Москвы объект редкий и, как говорят в Сколково, очень востребованный.
Медицинская инфраструктура — отдельный большой блок. На территории находится Московский международный медицинский кластер. Работает клиника «Хадасса Медикал», есть центр хронических заболеваний Golden Care, развиваются новые корпуса МГОБ №62 — многопрофильного онкологического центра.
Кроме того, город планирует строительство медицинского колледжа на 3,5 тыс. студентов. Это важная часть будущей кадровой инфраструктуры — не только для Сколково, но и для Москвы в целом.
Пока мы шли по территории, Александр обратил внимание на, казалось бы, небольшую деталь — малые архитектурные формы у пруда. Он сказал очень правильную вещь: человек здесь не должен быть только инноватором. Он не должен прийти, условно, «постоять у станка», поработать в лаборатории и вечером уйти спать. Житель должен иметь возможность отдохнуть у воды, выпить кофе, встретиться с друзьями, посидеть в парке, провести время с семьей. Именно из таких деталей и складывается город. И это, на мой взгляд, ключевое отличие Сколково от многих офисных или научных кластеров. Здесь действительно пытаются создать не только места приложения труда, но и сценарии жизни.
Рестораны уже появляются, один из них — в Центральном парке. По уровню выглядит скорее как московский модный проект, чем как «кафе при технопарке». Такие места становятся точками притяжения. Здесь встречаются резиденты, предприниматели, инвесторы, сотрудники крупных компаний, жители окрестных районов. А значит, появляются новые знакомства, идеи и, возможно, новые стартапы. Александр рассказал, что, по его наблюдениям, многие стартаперы любят обсуждать идеи в винном баре. Приходят вечером после работы и говорят о будущем экономики, технологиях, новых продуктах.
В генплане Сколково заложено более 4 млн кв. м недвижимости разных функциональных назначений. Из них уже введено в эксплуатацию около 1,1 млн кв. м. Еще примерно 600 тыс. кв. м находятся в стадии активного строительства, и примерно столько же — в проектировании.
По планам, на территории должно появиться около 15 тыс. квартир. Если считать в среднем по три человека на квартиру, это до 50 тыс. жителей. При этом рабочих мест планируется около 100 тыс. То есть жить здесь смогут не все сотрудники. Кто-то будет приезжать из Москвы и области, кто-то — приходить пешком из соседних жилых районов. Но сама идея города-сада сохраняется. «Ты вышел из дома, отвел ребенка в школу пешком и так же пешком пришел на работу. Потом где-то провел обеденное время и вернулся. В этом и есть идея», — объясняет Александр Ададуров. Для Москвы это особенно ценно. Потому что город все больше движется к модели, где районы не должны быть только спальниками или только офисными кластерами. Нужен баланс функций, и Сколково в этом смысле — один из самых интересных экспериментов.
Александр рассказал, что в Сколково стараются отбирать «бриллианты». И это не просто красивая метафора. Здесь на каждом шагу действительно встречаются объекты с историей и архитектурным характером.
Один из самых заметных — здание «Матрешка» (бизнес-центр Matrex). Снаружи оно может напоминать пирамиду, но внутри находится ключевой элемент — полый силуэт матрешки из бетона. В этом пространстве расположен большой конференц-зал высотой примерно 10 этажей. Внизу — огромная сцена со сложным механизмом, который может подниматься и опускаться на два этажа, превращая зал то в амфитеатр, то в круговую площадку, то в плоское пространство для презентаций. Внутри есть наклонные лифты, специальные инженерные решения, энергопоглощающая краска. Это действительно не рядовое офисное здание, а «объект-событие».
Есть и технопарк площадью около 96 тыс. кв. м, который стал домом примерно для 350 стартапов. Внутри — большая пешеходная галерея площадью около 7 тыс. кв. м. Изначальная идея была в том, чтобы люди могли перемещаться по центральной части территории не только по улице, но и через внутренние галереи зданий — от офисов к транспортной платформе.
Еще один будущий объект — современный экспоцентр. По словам Александра, Москве и стране не хватает современных выставочных пространств: существующие площадки постоянно загружены, отраслевые выставки пользуются большим спросом. А Сколково с его транспортной доступностью, МЦД, будущим метро и подъездом с Минского шоссе могло бы стать логичной точкой для нового экспоцентра.
После форума в Сочи главный вопрос от девелоперов был простой: что конкретно можно построить в Сколково? Александр разделил доступные лоты на три категории.
Первая — арендное жилье. Идея здесь не в классической продаже квартир, а в создании жилого фонда для резидентов. Если человек работает в стартапе, компании-партнере фонда или организации, связанной со Сколково, он может жить на территории. Если перестает быть сотрудником — выезжает, а на его место заезжает следующий резидент.
Это поддерживает ротацию и сохраняет жилье внутри экосистемы. Плюс появляется дополнительный якорь для сотрудников: рядом расположены школа, работа, парки, спортивная и медицинская инфраструктура.
Вторая категория — сопутствующая инфраструктура. Это школы, спортивные объекты, образовательные проекты, медицинские объекты. «Медицинские объекты, как мне представляется, — очень выгодная инвестиция. В России этот бизнес развивается, люди все больше готовы вкладывать в свое здоровье», — говорит Александр Ададуров.
Третья категория — технопарки и общественно-деловые здания. Именно этот сегмент, пожалуй, больше всего интересует классических девелоперов. Формально их можно назвать офисами, но по сути это более сложный продукт: пространства для технологических компаний, R&D, лабораторий, опытного и мелкосерийного производства. И здесь Сколково выглядит очень логично. Потому что, если строить технопарк, то где, как не на территории, которая уже ассоциируется с технологиями, стартапами и инновациями?
У Сколково есть несколько преимуществ, которые могут быть привлекательными для девелопера:
Градостроительная документация. На территории разрабатывается и утверждается вся необходимая градостроительная база: генплан, проекты планировки территории, правила землепользования и застройки. Инвестор, который арендует участок у фонда на 49 лет, получает подготовленную документацию и может быстрее переходить к проектированию. Для девелопера это экономия времени и денег на ранней стадии.
Подготовленная инженерная и дорожная инфраструктура. По территории уже разведены коммуникации, построены дороги. Да, девелоперу все равно нужно получать технические условия у монополистов и решать вопросы подключения конкретного объекта, но сети находятся рядом с участком.
Стоимость земли. Фонд — некоммерческая организация, и его задача не в том, чтобы максимально заработать на земле. Главная цель — развитие инновационного центра. Поэтому, по оценке Александра, стоимость входа в землю здесь заметно ниже, чем во многих локациях «большой» Москвы. При этом плата за право аренды все равно есть. И это правильно: она отсекает спекулянтов. Те, кто заходят, должны понимать, что берут на себя реальный девелоперский проект.
Московские льготы. На территории действуют меры поддержки Москвы, в том числе по местам приложения труда. Для технопарков дополнительные льготы предоставляет Департамент предпринимательства и инновационного развития города Москвы. Если объект регистрируется как технопарк и создается управляющая компания, можно получить налоговые преимущества. По расчетам города, экономия может составлять около 25% операционных затрат по сравнению с объектом без статуса технопарка.
Территория уже работает. Это, пожалуй, главный аргумент. Девелопер приходит не в чистое поле, которое только обещают когда-нибудь превратить в город будущего. Он приходит в место, где уже введено более 1 млн кв. м недвижимости, где работают школы, университет, клиники, технопарки, рестораны, гостиницы, МЦД.
Я отдельно спросила Александра: пускают ли региональных девелоперов? Ответ был простой: конечно, всем рады. Никакого «фейс-контроля» по принципу московский ты или региональный нет. Важно другое: деньги должны быть понятного происхождения, а намерения — девелоперскими, а не спекулятивными. Если у компании есть опыт, желание, финансовая возможность и понимание продукта, она может рассматривать Сколково как площадку для развития.
Конечно, если территория связана с фондом и правительством Москвы, у девелоперов возникают обязательства. Александр объяснил важную вещь: требования здесь связаны не только и не столько с Москвой, сколько с федеральным законом о Сколково. Изначальная идея территории — развитие российских инноваций. Поэтому инфраструктура, которая здесь создается, должна в первую очередь работать на резидентов и технологические компании.
Формула сейчас такая: любой технологический объект, построенный на территории Сколково, в первую очередь должен быть предложен резидентам — на рыночных условиях. То есть не бесплатно, не по искусственно заниженным ставкам, а по рыночной цене аренды или покупки. Если резиденты не предъявляют интереса, площади можно предлагать другим компаниям. Но и здесь есть смысловое ограничение: инфраструктура не должна использоваться кем угодно и как угодно. Даже если компания не является резидентом Сколково, она все равно должна быть связана с технологическим сектором, инновациями, промышленным развитием, R&D.
Александр Ададуров разделил потенциальных потребителей площадей в Сколково на три группы.
Первая — стартапы. Это небольшие технологические компании, которые уже придумали продукт и доказали его жизнеспособность. Им нужны офисы, лаборатории, мини-производственные зоны, доступ к оборудованию. Часто они не могут купить дорогостоящее оборудование сами, поэтому пользуются центрами коллективного пользования.
Вторая — растущие технологические компании. Это потенциальные «единороги» — компании, которые уже заняли нишу или планируют стать лидерами своего сегмента. Им нужны площади в несколько тысяч квадратных метров, возможность размещать команды разработчиков, тестовые образцы.
Третья — крупные корпорации. Сбер, Яндекс, СИБУР, ТМК, «Татнефть» и другие крупные игроки могут иметь заводы, офисы и R&D-центры по всей стране, но им все равно нужны лаборатории и опытно-производственные комплексы рядом с Москвой. Особенно когда речь идет о высококвалифицированных специалистах, за которых компании конкурируют между собой.
Интересно, что в Сколково многие застройщики пришли не с классического девелоперского рынка, а из индустрии. Они строят объекты под себя.
Самый крупный пример — Сбербанк. Он строит на территории Сколково объект площадью около 280 тыс. кв. м, рассчитанный примерно на 12 тыс. сотрудников. Завершение ожидается в 2028 году. Проект связан с архитектурной концепцией Захи Хадид и, по словам Александра, должен стать одной из жемчужин не только Сколково, но и Москвы в целом.
Еще один важный участник — Upside Девелопмент. Компания зашла на территорию сразу с двумя технопарками. Я решила поговорить отдельно с представителем девелопера, чтобы проверить: действительно ли условия настолько удобные, как о них говорят на уровне фонда.
С Павлом Абрахиным, инвестиционным директором Upside Девелопмент, я встретилась уже после разговора с Александром Ададуровым. И первый вопрос был честный: что строите, в какой стадии, почему выбрали Сколково и насколько легко было зайти?
Оказалось, Upside Девелопмент давно сотрудничает со Сколково, но раньше это сотрудничество было связано не со стройкой, а с акселератором Build UP, проводимым Фондом «Сколково». Компания изучала стартапы, участвовала в их развитии, какие-то решения брала в работу. В прошлом году сотрудничество перешло на новый уровень: Upside стала полноценным партнером и застройщиком на территории инновационного центра.
Компания приобрела права на застройку двух проектов — корпусов технопарка «Альфа» и «Бета». Общая площадь — около 56 тыс. кв. м: один объект — примерно 31 тыс. кв. м, второй — около 25 тыс. кв. м. Оба технопарка будут расположены в районе медицинского кластера. Сейчас проекты находятся на стадии согласования исходно-разрешительной документации и получения разрешения на строительство. Разрешения планируют получить в 2026 году, после чего стартовать с физической стройкой. Ввод обоих объектов в эксплуатацию запланирован на 2028 год.
Здесь я задала тот самый вопрос, который волнует всех девелоперов: правда ли, что в Сколково уже все подготовлено — документы, коммуникации, земля? Павел ответил честно: большая работа действительно проделана, большинство коммуникаций подведено, и это серьезно упрощает жизнь застройщикам. Но иллюзий быть не должно: в любом проекте есть нюансы. Особенно если объект технологически сложный. Все равно нужно работать с сетевыми организациями, уточнять нагрузки, получать технические условия.
С землей, по его словам, зайти было достаточно просто: были торги, бюрократических проволочек не возникло. Но поскольку территория Сколково передана в управление Москве, градостроительное регулирование здесь во многом соответствует московским нормам. Поэтому если девелопер умеет работать с департаментами Москвы, ничего принципиально непривычного для него здесь нет.
С точки зрения мер поддержки девелопер планирует в 2027 году заявиться на получение льгот от Правительства Москвы, в частности — на субсидирование процентных ставок при проектном финансировании.
Интересный момент: Upside Девелопмент изначально специализировалась в основном на жилой недвижимости. Но рынок меняется. В последние годы застройщикам жилья все чаще нужно создавать места приложения труда. Так девелоперы начали активнее строить бизнес-центры. А технопарки стали следующим шагом.
Павел объяснил логику очень прагматично. Офисный рынок сегодня конкурентный. И в жилье, и в офисах продажи идут в условиях высокой конкуренции. А вот в технопарках компания видит потенциал. По аналитике, которую приводит Upside Девелопмент, вакантность в действующих технопарках Москвы почти нулевая — порядка 0,1–0,2%. Это означает, что спрос существенно превышает предложение.
Плюс Сколково — территория Москвы, а технопарки могут выступать местами приложения труда. С одной стороны, это помогает выполнять градостроительные требования. С другой — дает перспективный коммерческий продукт с потенциалом роста стоимости и арендных ставок.
Вопрос «почему Сколково?» вроде бы звучит странно. Где еще строить технопарки, если не в главном инновационном центре страны? Но Павел дал более практичный ответ. Сколково — это уже медийно сильная и понятная локация. «Когда мы говорим о недвижимости, связанной с технологиями и научной деятельностью, 8–9 человек из 10 сразу вспомнят про Сколково», — говорит Павел.
Второй аргумент — транспорт. Территория находится примерно в 5 км от МКАД. Есть действующая станция МЦД. Можно добраться по платной дороге, Можайскому шоссе, Сколковскому шоссе. Вариантов логистики много. Кроме того, городом анонсировано появление станции метро ориентировочно к 2030–2031 году. По словам Павла, она должна находиться буквально в двух-трех минутах ходьбы от технопарков Upside.
На первый взгляд современный технопарк может выглядеть как бизнес-центр класса А. Хорошая архитектура, стекло, качественные фасады, общественные пространства, офисная функция. Но внутри это принципиально другой продукт. Павел объяснил разницу на примере проектов Upside Девелопмент. В обычном бизнес-центре технологическим компаниям часто не хватает инженерных возможностей — не заложены нагрузки, мощности и решения, которые нужны, например, для лабораторий, опытных производств, фармацевтики, микроэлектроники, наукоемких разработок.
В технопарках Upside предусмотрены:
Моя поездка в Сколково окончательно разрушила стереотип о том, что это изолированный «закрытый клуб» для айтишников в стеклянных кубах. Сегодня это абсолютно живой, сформированный город со своей уникальной экономикой, ритмом и, что самое главное, абсолютно прозрачным рынком для строительного бизнеса.
Мой главный вывод после общения с представителями фонда и застройщиками: рынок коммерческой недвижимости меняется. Эпоха, когда инвестору было достаточно построить красивый бизнес-центр класса А, поставить панорамные окна и просто ждать арендаторов, стремительно уходит. В приоритете — сложные, гибридные пространства. И околонулевая вакантность в этом сегменте — лучшее тому подтверждение.
Инновационный центр больше не нужно проверять на жизнеспособность — этот экзамен он давно сдал. Теперь это территория, где создаются самые ликвидные и концептуальные проекты завтрашнего дня. И пока окно возможностей открыто, места для тех, кто готов строить не просто квадратные метры, а высокотехнологичную среду, здесь вполне достаточно.
Полный обзор с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите тут.
Ранее я также рассказывала о масштабном проекте Эмина Агаларова — Sea Breeze в Баку, знакомила с масштабным проектом ГК ТОЧНО — «Родные просторы» и показывала, чем меня удивил ЖК «Первое место» в Краснодаре.
Меньше простоев, дефектов и переделок: как производственная система меняет стройку и влияет на качество будущего жилья.
16-07-2026 11:45Сравниваем обещанное и построенное в трех новых комплексах ГК ФСК, сданных в 2026 году.
16-07-2026 11:30Разбираемся, почему крупные девелоперы разворачивают стройки в новых регионах и как на этом можно заработать*.
14-07-2026 13:00Как уникальные объекты повышают ценность жилого проекта и инвестиционную привлекательность локации на примере проектов ГК ТОЧНО.
13-07-2026 9:12
Так выглядит один из жилых домов в Тбилиси: нижние этажи давно заселены, работают магазины, люди сушат белье на балконах, а сверху строительство продолжается.
16-07-2026 17:00
Подробнее читайте в нашем материале.
16-07-2026 16:38
Брокеры из Coldwell Banker зафиксировали новый тренд на рынке элитной недвижимости, который получил название «лэндмаксинг».
16-07-2026 16:00
Олег Торбосов, директор агентства элитной недвижимости Whitewill, опубликовал данные по рынку премиальной недвижимости Москвы за первое полугодие 2026 года.
2 16-07-2026 15:00
Главные тезисы читайте в нашем материале.
16-07-2026 14:00
Собрали десять жилых комплексов у леса и воды, откуда легко добраться до города на машине, электричке или автобусе. Разбираем расположение, развязки и транспортную доступность каждого.
16-07-2026 13:45
Подробнее читайте в нашем материале.
16-07-2026 13:00
Разбираемся, почему тараканы выбирают именно вашу жилплощадь.
16-07-2026 12:00
В Госдуме готовят законопроект о долгосрочной аренде жилья по льготной ставке. Предполагается, что такой формат поможет семьям, которые не могут позволить себе ипотеку.
2 16-07-2026 11:00
Редакция Всеостройке.рф рассказывает, как не допустить развития колонии грибка в новой квартире.
16-07-2026 10:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
