Чем больше проблем на практике, тем глубже в теории надо искать их причины, уверен эксперт
Заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов рассказал об особенностях публично-частного партнерства в рамках проектов комплексного развития территории (КРТ) и обозначил ряд существующих в этом вопросе проблем во время Круглого стола портала Всеостройке.рф «КРТ. Проблемы и перспективы», модератором которого выступила директор портала Светлана Опрышко.
Разговоры о комплексном развитии территории обычно начинаются с определения видов КРТ, отметил Андрей Кирсанов, начиная свое выступление. По его словам, в 65-й статье Градостроительного кодекса назвали четыре вида КРТ, перечислив их без всякого основания для того, чтобы действительно их можно было поделить на эти группы.
«Дело в том, что первые три – “КРТ жилой застройки”, “КРТ нежилой застройки”, “КРТ, свободных от застройки” – указаны по виду застройки, а четвертая – это почему-то одна из возможных вариаций КРТ, когда инициатором является правообладатель», – сказал Андрей Кирсанов.
Он представил свою матрицу КРТ (сочетание видов КРТ и категорий инициаторов проектов комплексного развития):
«Я пришел к пониманию, что, конечно, для наиболее часто встречающихся пересечений или сочетаний видов КРТ с соответствующими категориями инициаторов проектов нужно отдельное регулирование. Хотя бы в виде статьи в Градостроительном кодексе. Потому что сегодня там все перемешано, и это на практике вызывает много вопросов», – считает Андрей Кирсанов.
Говоря о матрице, он обратил внимание, что в ней есть «смешанная застройка», которой в Градостроительном кодексе сегодня нет. Но на практике она есть, сказал эксперт. Например, когда на территории, подлежащей комплексному развитию, находится много ИЖС, СНТ, гаражи и другие объекты, которые существенно влияют на особенности принятия и реализации решений о комплексном развитии территории.
«В статье 65 ГК РФ скрестили три ужа, то есть три формы КРТ, и одного ежа – только одного из возможных инициаторов КРТ. На мой взгляд, это неправильно было сделано, и сегодня очень много вопросов на практике возникает именно в связи с тем, что определив таким образом виды КРТ, дальше законодатель в статьях соответствующих все это изложил вперемешку, и на практике достаточно сложно это применять», – объяснил Андрей.
Затем он подробно остановился на определении публично-частного партнерства (ГЧП):
По его словам, для комплексного развития территории необходимо широкое понимание это термина, а именно – все формы объединения ресурсов для того, чтобы добиться синергетического эффекта. Во всяком случае есть вопрос, на который надо ответить: «Какие формы партнерства необходимы для КРТ?», считает эксперт.
В качестве примера спикер привел случай из практики своей компании – ситуация характерная, потому проблема не решена законодателем до сих пор. По словам Андрея, только в законе, который 25 июля был принят, обозначена возможность софинансирования создания инфраструктурных объектов.
«У нас есть проект “Савеловский Сити”, его строительство давно завершено. Но когда мы начинали его, мы предлагали городу построить путепровод (на схеме обозначен синим и зеленым цветом). А желтым цветом, соответственно, обозначена уличная дорожная сеть внутриквартальная, которую мы собирались строить за свой счет. Но построить за свой счет путепровод мы не могли себе позволить, и поэтому предложили городу вот такую форму государственно-частного партнерства, когда 50 процентов инвестиций вкладывает город и 50 процентов за счет инвестора. Наша финансовая модель вполне это выдерживала. Но это предложение принято не было, поскольку законодательство ни тогда, ни сейчас не предусматривало такой формы государственно-частного партнерства».
Рассказывая о существующих правовых вопросах в части регулирования КРТ, эксперт напомнил также о существенных условиях договора. Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям, начиная с предмета и заканчивая теми условиями, которые должны быть достигнуты по заявлению одной из сторон.
«Последний, четвертый пункт, наверное, возможен хотя бы в какой-то степени при заключении договора о КРТ по инициативе правообладателей. Но первые три условия должны быть соблюдены во всех случаях, когда мы заключаем договор по результатам торгов. Есть упоминание о том, что это существенное изменение обстоятельств, но в дополнение надо еще вспомнить, что там предусмотрен механизм судебного обжалования отказа в расторжении договора. И есть маленькая оговорка – если только из существа договора или обычаев не вытекает, что заинтересованная сторона несет риски. Поэтому статья-то работает и применимо к нам, но, во-первых, надо доказать, насколько существенно изменились обстоятельства, а во-вторых, надо будет доказывать, что к нам неприменима оговорка о том, что застройщик в любом случае несет все риски по этому договору, – вот на мой взгляд, где самый большой риск в постановке вопросов о применении 451 статьи», – сказал эксперт.
По его словам, есть вопросы и к определению предмета договора. В широком смысле это ответ на вопрос, о чем договор.
«Но и здесь закон о КРТ, глава 10 ГК РФ, говорит о том, что это только территория. Конечно, не только территория, а в широком смысле это определение всех обязанностей сторон договора, которые надо выполнить для того, чтобы реализовать решение о КРТ или договор о КРТ в случае, когда договор заключается по инициативе правообладателя», – считает Андрей.
Другой момент – есть существенные условия договора о КРТ, который невозможно определить на момент его заключения, когда отсутствует документация по планировке территории.
«Дело в том, что подготовка документации по планировке территории, в соответствии с Градостроительным кодексом, относится к обязанностям частного партнера. Но если у нас нет документации по планировке территории, то как определить? И дальше три пункта. Соотношение общей площади жилых и нежилых помещений, объемные этапы и сроки строительства, перечень объектов инфраструктуры, в том числе которые надо передать в публичную собственность, – определить это невозможно», – сказал Андрей.
Существенные условия договора о КРТ отличаются еще и тем, по его словам, что среди них есть обязательные и есть факультативные. Обязательные – те, которые должны быть обязательно включены в договор. Если нет соглашения по обязательным условиям, договор, в соответствии с Гражданским кодексом, не может считаться заключенным.
Затем эксперт выступил с предложением:
«Мое предложение было такое: если у нас нет документации по планировке территорий, то торги надо проводить не в форме аукциона, а в форме конкурса, и победителем считать лицо, которое предложит наиболее оптимальный или лучший, по мнению комиссии, которая будет оценивать, проект планировки территорий. Тогда, если у вас уже есть эскизный проект планировки, вы понимаете, сколько там будет жилья, сколько не жилья, детских садов, школ и так далее – и все это тогда можно включить уже как необходимые условия договора КРТ. Сегодня заключаются договоры, не знаю, как по-другому назвать – с нарушением этого требования закона», – сказал спикер.
Еще один момент – вопрос об ответственности сторон по договору о КРТ. А это тоже обязательные условия договора, то есть должна быть предусмотрена ответственность.
«Один из кейсов, известных мне, говорит нам о том, что ответственность частного партнера предусматривается достаточно жесткая. В примере это штраф в размере 100 тысяч за каждый день по нарушению сроков по договору, а ответственность публичного партнера предусматривается в соответствии с действующим законодательством. Ну и вопрос, который тоже, скорее всего, риторический: Можно ли назвать такие условия договора партнерскими?», – задал вопрос эксперт.
Он обратил внимание, что есть общее правило, установленное Гражданским кодексом РФ. Речь идет о вреде, причиненном частному партнеру в результате незаконных действий или бездействий публичных партнеров. И есть специальное правило в законе о КРТ, то есть в 10 главе Градостроительного кодекса РФ, которое говорит о том, что частный партнер вправе потребовать возмещения причиненных ему публичным партнером убытков в связи с неисполнением обязанностей по договору. Но возмещение вреда и причиненных убытков требует доказывания в суде о том, что есть причинно-следственная связь между действием либо бездействием публичного партнера и наступившими последствиями частного партнера.
«Все это позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством не установлена прямая ответственность публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотренных договором о КРТ обязательств. Это еще одно существенное условие, которое, в общем-то, на мой взгляд, мягко говоря, не очень соответствует закону. Вернее, то, как это указывается в договорах о КРТ. Может быть, коллеги возразят и приведут примеры, где паритетная ответственность сторон договора. Буду рад, если коллеги поделятся таким опытом», – отметил Андрей Кирсанов.
Следующий момент, на который обратил внимание эксперт, – проблема изменения договора.
«Что нам говорит Гражданский кодекс: в договор, заключенный на торгах, можно вносить изменения. То есть заключать дополнительные соглашения по ряду оснований. Из того, что там указано, к нам относится два: основания, установленные законом, и по иным основаниям. В последнем есть важная оговорка – если изменение договора не влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. И если мы будем руководствоваться 448 статьей Гражданского кодекса, то мы попадаем в патовую ситуацию: у нас в договоре отсутствуют необходимые существенные условия, и нам надо дополнительным соглашением эти условия определить, но мы это сделать не можем, потому что это может повлиять на определение цены. Например, мы планировали строить одну школу, а теперь две. Или наоборот, планировали две, а теперь одна. И все это связано с риском, поскольку понятно, что такие условия могли повлиять на цену, которую публичный партнер заплатил на торгах», – объяснил эксперт.
Затем он привел позицию ФАС по поводу изменений договора о КРТ:
«Достаточно жесткая позиция государственных органов по поводу изменения договора заставляет нас сегодня говорить о том, что все-таки необходимо правовое регулирование условий изменения заключенных договоров о КРТ с учетом акцентов, которые сегодня были поставлены. Наверное, надо отдельно еще и говорить о том, что необходимо определять условия расторжения договоров о КРТ, потому что такие вопросы действительно могут возникнуть», – сказал Андрей Кирсанов.
«Закон помогает нам решать практические проблемы. Вывод, к которому я уже давно пришел: чем больше проблемы на практике, тем глубже в теории, а в скобках – в законодательстве – надо искать ее причины», – заключил эксперт.
Ранее портал Всеостройке.рф сообщал, что законопроект, обязывающий строить объекты инфраструктуры в рамках проектов КРТ, прошел первое чтение.
Дискуссия между бизнесом и властью прошла горячо и интересно.
09-07-2025 14:44А ТОПы крупнейших девелоперов назвали лучшие из них.
21-03-2025 13:35А ТОПы крупнейших девелоперов и зрители назвали лучшие из них.
07-03-2025 17:35По мнению ТОПов крупнейших девелоперов страны.
28-02-2025 10:20
Сегодня под председательством замминистра Никиты Стасишина состоялось совещание по вопросам ипотечного кредитования и банковского регулирования в сегменте ИЖС.
29-04-2026 19:43
Главное здание Захи Хадид на Кавказе будто построено без единого прямого угла. Разбираюсь, почему такой архитектуры почти нет в России — и что из этого опыта мы все же можем взять.
29-04-2026 19:15
Перголы, которые не спасают от дождя, спортплощадки под окнами и тропинки, протоптанные жителями вопреки проекту, — разбираем самые частые провалы в современном благоустройстве.
29-04-2026 18:30
Как выглядят спальни звезд и какие дизайнерские решения стоит взять для ремонта квартиры или загородного дома.
29-04-2026 17:30
Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС, — специально для Всеостройке.рф.
29-04-2026 17:00
Разбираем реальный пример дачи в Швеции: натуральные материалы, винтажная мебель и атмосфера уюта как тренд современного загородного строительства.
29-04-2026 16:30
Почему современные интерьеры должны учитывать привычки, эмоции и фантазию детей.
29-04-2026 16:00
Генеральный директор ФСК Регион о том, как девелоперы конкурируют за покупателя, почему дефицит инженеров — главная кадровая проблема и какой технологический рывок ждет строительную отрасль.
29-04-2026 15:45
Реальный кейс восстановления дома начала XX века: планировка, материалы, интерьер и идеи для дачного сезона, которые можно повторить.
29-04-2026 15:30
О капсульной меблировке, «умном доме» и других сервисах компании, а также о том, как они влияют на стоимость квадратного метра, — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
29-04-2026 15:15
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
