Банкротство застройщика: какие «подводные камни» в этом процессе подстерегают дольщика

   Покупка квартиры в строящемся доме чревата риском потери вложенных средств или их части даже в случае, если они размещены на счетах эскроу.

Какие моменты стоит учесть сегодня участникам долевого строительства, желающим свести к минимуму финансовые потери при возникновении долгостроя? Свои соображения и рекомендации по этому поводу представила порталу всеостройке.рф руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа.

            Пострадавшим от долгостроя следует самим заявить о своих убытках 

Начиная с 2019 года, в соответствиям с изменениями, внесенными в 127-ФЗ — закон «О несостоятельности (банкротстве), — банкротство застройщика начинается сразу с конкурсного производства, минуя стадии наблюдения и финансового оздоровления.

Цель такого ускорения процедуры — как можно быстрее восстановить права граждан — участников долевого строительства (дольщиков).

В рамках конкурсного производства отводится два месяца на включение заинтересованных лиц в реестр требований участников долевого строительства о передаче им жилых помещений или части имущества застройщика-должника в качестве компенсации (далее- реестр требований). По закону этим должен заниматься непосредственно конкурсный управляющий. Всю необходимую информацию о пострадавших от долгостроя гражданах для включения их в реестр требований он должен брать из договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), зарегистрированных Росреестром.

Но на практике это происходит иначе. Да, конкурсные управляющие обращаются в Росреестр за ДДУ, но в этом ведомстве они зачастую не могут получить информацию по оплате договоров, потому что финансовая (бухгалтерская) документация в Росреестр передается редко. Если же передается, то в ней содержатся не все оплаты. Например, нет сведений о расчетах наличными, об уступках прав требований, о расписках, аккредитивах и т.д. А без финансовой информации трудно оценить ущерб, нанесенный дольщику, а значит и размер его притязаний на имущество застройщика-банкрота.   

Поэтому по факту конкурсные управляющие обычно просят дольщиков, чтобы те сами предоставили им заявление в свободной форме (плюс соответствующие платежные документы к нему) о включении их в реестр требований.

Что писать в заявлении?

Я обычно рекомендую включить туда информацию о том, как был заключен ДДУ, в каком региональном отделении Россреестра зарегистрирован, каким образом была произведена оплата за объект недвижимости.

К заявлению обязательно прикладывается сам ДДУ, копия паспорта, почтовый адрес, контактные данные (чтобы конкурсный управляющий смог связаться с подателем заявления по телефону или посредством электронной почты), платежные документы, кредитные документы (если квартира приобреталась в ипотеку).

Все эти документы единым пакетом направляются конкурсному управляющему обычной почтой или в виде сканов посредством электронной почты. 

ФИО и контактные данные конкурсного управляющего заявитель может узнать из решения суда о признании банкротом соответствующего застройщика. Также эти данные плюс всю информацию по банкротству девелопера (про инвентаризацию и оценку его имущества, даты проведения собрания кредиторов, уведомления от дольщиков и т.д.) можно узнать, зайдя на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Очень рекомендую этот ресурс всем, кто так или иначе столкнулся с последствиями остановленных строек. 

Договор по уступке — риск лишиться компенсаций за недостроенное жилье 

Но бывают ситуации, когда конкурсные управляющие отказывают дольщикам во включении в реестр требований. Речь идет о тех гражданах, кто приобрел квартиру не по ДДУ (непосредственно у застройщика), а по договору уступки прав требований у другого физлица или юрлица. 

Если цепочка такой перепродажи квартиры очень длинная, а конкурсный управляющий не может установить в ней первого дольщика, взаимодействовавшего с девелопером, то последний в цепочке покупатель обычно получает отказ во включении в реестр требований. Впрочем, он может оспорить этот отказ в том же арбитражном суде, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика.

Важно еще помнить: договор уступки прав требований таит в себе подводные камни даже тогда, когда квартира приобретается в доме, строящемся на средства проектного финансирования. Как известно, эта схема призвана обезопасить средства дольщиков (в случае долгостроя) посредством размещения этих денег на эскроу-счетах банка, кредитующего девелопера. 

Допустим, дольщик приобрел квартиру в строящемся доме за 7 млн руб., эти средства легли на его счет эскроу, их сохранность гарантирована. Но затем, еще в процессе строительства, он перепродал эту квартиру другому покупателю уже за 10 млн руб. по договору переуступки прав требования. И тот, второй покупатель, в случае остановки стройки (и возможного банкротства застройщика), сможет претендовать на возврат лишь 7 млн руб. 

Вывод: если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований, то сразу запросите все документы, которые содержат исчерпывающие сведения о предыдущих покупателях и суммах ими уплаченных застройщику за данный объект недвижимости. 

Таковы особенности правоприменительной практики 127-ФЗ в сфере долевого строительства. Стоит их принять к сведению и учитывать перед вложением средств в строящееся жилье.