Что стоит за замедлением темпов строительства: причины и прогнозы

Владимир отмечает,  что строительная отрасль претерпевает период трудностей, напрямую связанных с экономическими, миграционными и геополитическими вопросами. Высокая ключевая ставка поменяла требования банков к заемщикам по ипотечным программам. Как следствие, упала покупательская способность среди населения, которая выжидает снижения процентов по займам для приобретения жилья. Отсюда на рынке увеличивается количество нераспроданных площадей, а у застройщиков снижается оборотный капитал для возведения новых объектов. Другая проблематика — это сокращение работников на стройке. По сути, кадровый голод. По прогнозам аналитиков, их дефицит в скором времени достигнет 850 тыс. человек. При этом стоит учитывать и возраст специалистов. Профессионалы рано или поздно стареют и уходят на пенсию. Работающие ранее на стройке мигранты во многом находились в стране нелегально и в рамках совершенствования миграционной политики покинули страну самостоятельно или были депортированы. Застройщики массово стараются решить данную проблему, привлекая молодых специалистов, повышая среднюю зарплату, берут на себя оформление документов на работу для сотрудников из других стран и ищут новых иностранных рабочих. Эти процессы требуют времени, но, по прогнозам, они направлены на выправление ситуации в будущем. Стоит обратить внимание и на геополитические факторы, влияющие на темпы застройки. Уход иностранных компаний с отечественного рынка, санкции, расторгнутые договоры с поставщиками из других стран привели к дефициту определенных строительных и комплектующих материалов. Увеличились сроки их доставки по схеме логистики параллельного импорта, что приводит к объективным задержкам темпов строительства. Однако негативные процессы коснулись в большей части рынка жилой недвижимости. В противовес негативной тенденции сегодня мы наблюдаем активный рост в строительстве складских помещений. Стремительное развитие онлайн-ритейла привело к повышенному спросу в данном сегменте. Но если смотреть на всю отрасль в целом, то понижение ключевой ставки, расширение и субсидирование льготных ипотечных программ, плановое решение кадрового вопроса, увеличение темпов производственного импортозамещения приведут показатели стройки к прежним темпам.

«С 2023 года рынок живёт в условиях высокой себестоимости, дорогого финансирования и ограниченного спроса. В 2025-м эти факторы никуда не исчезли. Девелоперы стали гораздо осторожнее. Новые проекты выводятся точечно — при наличии подтверждённого спроса и доступа к кредитным ресурсам. После завершения действия льготной ипотеки под 8% особенно заметно просело строительство в регионах, где рынок наиболее чувствителен к ипотечным условиям. При этом проектное финансирование стало дороже, стоимость стройматериалов выросла, а дефицит рабочей силы сохраняется. В такой ситуации застройщики чаще корректируют графики и не стремятся ускорять стройку без гарантированной реализации. Всё больше продаж смещается к готовым и почти готовым корпусам, что напрямую отражается на ритмике строительства. В ближайшие месяцы динамика останется сдержанной. При сохранении высокой ключевой ставки в 2026 году мы можем столкнуться с дефицитом новых проектов и постепенным вымыванием качественного предложения. Если же условия кредитования смягчатся, девелоперы будут готовы активизироваться. Но эффект проявится не сразу: строительство по-прежнему — инерционный процесс».

Владислав говорит, что динамика строительства является следствием реализации платежеспособного спроса на жилую недвижимость, включая изменения объема спроса за счет стимулирующих программ, т.к. государственные программы льготной ипотеки и иные возможные программы выводят часть спроса из текущего рыночного баланса. Жилье не может строиться вне перспективы его полной продажи на рынке. Кроме того, стоит учитывать, что стоимость проектного финансирования для застройщика напрямую зависит от объема средств на счетах эскроу. Если требуемые для строительства дополнительные средства не покрываются уже имеющимися на счетах эскроу, то их стоимость будет соответствовать стоимости текущего рыночного кредита. Учитывая тот факт, что девелоперские проекты достаточно продолжительны во времени, а колебания спроса могут быть краткосрочными, застройщик может маневрировать динамикой своего производственного процесса с целью минимизации затрат. Это же относится и к старту новых проектов. Перспектива динамики спроса внимательно изучается и учитывается. Возвращаясь непосредственно к самому вопросу, стоит его уточнить. Динамика строительства не бывает равномерной. Она как замедляется, так и ускоряется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Как сказано выше, платежеспособный спрос опирается на рыночную составляющую и ту, которая связана с государственной поддержкой. Можно отметить, что рыночная составляющая весьма динамично колебалась в зависимости от изменения ключевой ставки Банка России, и в период ее роста объем рыночного спроса сокращался, а также росли затраты застройщиков, увеличивающие себестоимость проектов и, как следствие, заставляющие, в лучшем случае, сохранять цены, но в большинстве случаев их повышать, что также негативно отражалось на спросе. Структура и формат льготных ипотечных программ регулярно пересматривались, что приводило как к росту, так и к сокращению платежеспособного спроса. Наметившаяся тенденция к снижению ключевой ставки дает основания к осторожному оптимизму по поводу восстановления рыночного спроса, а также к ускорению динамики строительства в будущем. Но ждать каких-либо резких изменений не стоит. Учтены предыдущие ошибки. Программы стимулирования спроса становятся более адресными, а, возможно, в будущем учтут и региональную специфику спроса на недвижимость. Это сделает подобные программы более целевыми и менее влияющими на спрос в общем масштабе рынка, что позволит избавиться от резких скачков спроса, а также от неоправданного роста стоимости жилья. 

«За замедлением темпов строительства стоит высокая ключевая ставка, а значит, дорогие кредиты для бизнеса, которые тормозят развитие компаний и отраслей, в которых они задействованы. Высокая ключевая ставка делает недоступной ипотеку для большинства потенциальных покупателей. Объемы продаж снижаются, что также отражается на темпах строительства. Рост себестоимости строительства, кадровый дефицит, сокращение количества льготных ипотечных программ — все это отражается на проектах и отрасли в целом. Девелоперы должны не просто адаптироваться к текущим условиям, но и уметь работать, показывая финансовые результаты в условиях текущей денежно-кредитной политики, без общих льготных программ и не рассчитывая на господдержку, кроме той, что есть на текущий момент. Полагаю, что под этим девизом пройдет весь 2026 год».