Дефицит жилья в России к 2027 году: ожидаемые последствия для рынка недвижимости
Редакция портала Всеостройке.рф выяснила, стоит ли в ближайшие два года ожидать дефицит жилья.
Замедление темпов строительства жилья в России после завершения государственной поддержки ипотеки вызывает серьезные опасения по поводу возможного дефицита жилья и роста цен. Для этой статьи редакция портала Всеостройке.рф опросила экспертов и рассмотрела подробно текущую ситуацию, риски, а также возможные пути решения проблемы.
Ситуация на рынке недвижимости после завершения господдержки
Завершение массовой государственной поддержки ипотеки в июле 2024 года привело к значительному снижению объемов продаж жилья. Ежемесячный объем продаж в январе 2025 года составил 2 млн кв. м (-13% к январю 2024 года и -37% к январю 2023 года). Запуски новых проектов замедлились, и при сохранении высокой ключевой ставки и низкого спроса их количество в 2025 году может сократиться на 30-35% (30-35 млн кв. м). Это может привести к снижению ввода жилья в 2027 году и к дефициту жилья на рынке.
В следующие два года ЦБ прогнозирует заметное снижение инфляции и ключевой ставки, что может привести к уменьшению процентных ставок по жилищным кредитам и вызвать ипотечный бум. Однако недостаток новых проектов может препятствовать удовлетворению возросшего спроса, что вызовет рост цен на недвижимость.
Сигналы о торможении развития строительного комплекса
Президент РФ Владимир Путин, 15 апреля, выступая на расширенном заседании президиума Госсовета, отметил риски торможения развития строительного комплекса в связи с текущей макроэкономической ситуацией. Более 2000 проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков сдачи. Застройщики сталкиваются с снижением спроса из-за высокой стоимости кредитов, а ипотечное кредитование значительно сократилось. Данные аналитического центра ДОМ.РФ подтверждают этот тренд: за первые три месяца 2025 года количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 49% по сравнению с прошлым годом, а объем кредитования – на 42%. Ввод многоквартирных домов также снизился на 18%, а запуски новых проектов – на 23%. Владимир Путин обратил также внимание на рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний, что приводит к росту задолженности застройщиков и угрожает устойчивости бизнеса.
Правительство РФ рассматривает возможные пути решения проблемы, включая развитие альтернативных механизмов приобретения жилья, таких как рассрочка платежа до ввода дома в эксплуатацию. «Предлагается проработать предоставление рассрочки при покупке готового жилья у застройщика и после ввода объекта в эксплуатацию, если они полностью рассчитались с банками, закрыли счета эскроу, никому ничего не должны. Для этого просто нужно предусмотреть возможность установления залога на такое имущество. В текущих условиях мера была бы крайне востребована. Об этом просят все застройщики, кто занимается на этом рынке», – отмечает вице-премьер Марат Хуснуллин.
Мнения экспертов и возможные сценарии развития ситуации
Аналитики предсказывают возможный дефицит новостроек на российском рынке к 2027 году из-за сокращения количества запускаемых проектов. По данным ДОМ.РФ, к 2027 году дефицит новостроек в России может составить 30 млн кв. м. Это связано с сокращением количества запускаемых проектов из-за дорогих кредитов и отмены массовой льготной ипотечной программы.
Эксперты отмечают следующие причины снижения предложения новостроек:
- Дорогое финансирование
Высокая стоимость кредитов делает строительство менее прибыльным.
- Отмена льготной ипотеки
Отмена массовой льготной программы на новостройки снижает спрос и рентабельность проектов.
- Фокус на высокомаржинальные сегменты
Застройщики концентрируются на строительстве точечных объектов в дорогих районах, что приводит к недостатку жилья в массовых сегментах.
Андрей Шерстков, ведущий экономист отдела бизнес-аналитики федерального девелопера Железно, в своем эксклюзивном комментарии для портала Всеостройке.рф отмечает, что дефицит новостроек считается актуальным, т.к. норматив обеспеченности жильем не выполняется в большинстве регионов. При этом, если в крупных городах новое строительство жилых домов ведется активно, старый фонд в рамках КРТ начинает заменяться, то в средних и малых городах этот дефицит будет ощущаться все больше и больше. На его взгляд все зависит от города и локации, где находятся проекты новостроек. В некоторых локациях в определенных форматах наблюдается затоваривание, в некоторых – дефицит. В среднем объем дефицита будет увеличиваться пропорционально объему переноса запуска новых проектов или отказ от них застройщиками. Основные меры по стимулированию, которые выделил Андрей Шерстков:
- Пересмотреть льготные программы ипотечного кредитования, сделать их более адресными (например, для семей с 1 и более детьми, без ограничений по возрасту, для учителей, врачей, инженерных кадров и т.д.);
- Увеличить размер материнского капитала, т.к. сейчас его не хватает даже на первоначальный взнос;
- В рамках КРТ не перекладывать на плечи застройщиков строительство всей необходимой социальной инфраструктуры, а разработать понятные механизмы софинансирования со стороны государства;
- Предусмотреть налоговые и прочие стимулы для тех застройщиков, которые реализуют проекты соразмерной среды (среднеэтажное строительство), прорабатывают архитектуру, наполняют свои ЖК парковыми зонами и качественным благоустройством, предлагая будущим жителям разные сценарии жизни;
- Органами исполнительной власти совместно с застройщиками сформировать развитие образовательной программы по подготовке кадров для строительного комплекса от рабочих специальностей до инженеров-конструкторов.
Директор по связям с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков, в своем эксклюзивном комментарии для портала Всеостройке.рф подчеркнул, что на сегодняшний день ситуация сильно зависит от региона и города, в котором эти новостройки востребованы. Есть ряд регионов, у которых распроданность жилья находится на низком уровне. В некоторых локациях, по его словам, распроданность находится на относительно высоком уровне. Как правило это столичные регионы, а также регионы, где действуют дополнительные ипотечные программы. В Москве и Санкт-Петербурге застройщики продолжают запускать проекты, но их объемы значительно ниже чем это было в 2023–2024 годах. Причина снижения заключается в сокращении спроса из-за высокой ключевой ставки и прекращении действия либо сокращении ряда льготных ипотечных программ. Клинков отмечает, что в текущих условиях стимулировать продажи может снижение ключевой ставки и/или запуск новых ипотечных программ с господдержкой.
Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, в своем комментарии специально для портала Всеостройке.рф говорит, что в Москве фиксируется снижение объёмов ввода жилья, которое обусловлено несколькими факторами, среди которых удорожание кредитов для застройщиков на фоне запредельно высокой ключевой ставки, существенная просадка спроса после отмены льготной ипотеки, замедление темпов заполнения эскроу-счетов застройщиков вследствие снижения спроса. Застройщики сдерживают рост объемов предложения на рынке для того, чтобы избежать затоваривания и снижения цен. Однако говорить о дефиците новостроек преждевременно – объем предложения на рынке первичного жилья в старых границах Москвы находится на уровне 2,9 млн кв. м. При этом за квартал поглощается примерно 29% жилья от объёма экспозиции. В I квартале 2025 года в старых границах Москвы в реализацию вышло 82,4 тыс. кв. м, что на 71,2% ниже, чем в IV квартале 2024 года, и на 46,4% ниже показателя I квартала 2024 года. Это один из самых низких показателей выхода нового предложения за 5 лет. Существенное снижение объёмов выхода нового предложения до этого наблюдалось в I квартале 2023 года, когда после шоковых событий 2022-го, на рынке жилья наблюдалось замедление активности, как среди застройщиков, так и среди покупателей. Сейчас вводятся в эксплуатацию корпуса, строительство которых началось в 2022 году, когда еще сохранялся эффект высокой базы от действия льготной ипотеки и вывод новых объёмов был на высоком уровне. Снижение объёмов выхода нового предложения началось в 2023 году, эффект от этого снижения можно будет оценить по итогам 2025–2026 г.г. Среди мер по стимулированию рынка новостроек Роман Родионцев выделил необходимость повышения доступности жилья в условиях заградительных ставок по ипотеке. В качестве основных инструментов могут выступать и субсидирования ставок для отдельных категорий заемщиков, и расширение действия ипотечных госпрограмм (социальная ипотека, льготные программы на вторичке в том числе в крупных городах).
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY, в своем комментарии специально для портала Всеостройке.рф говорит, что в крупных экономически развитых городах и центрах субъектов Федерации можно найти предложение в любом классе жилья. Однако в сегменте массового жилья есть дефицит, вызванный отсутствием проектов в той или иной локации. В целом он отмечает, что в большинстве локаций любого города наблюдается дефицит качественного жилья. В средних и малых городах наблюдается дефицит жилья. Также на состояние спроса и предложения значительное влияние оказывает миграционный спрос. В элитном сегменте дефицит проявляется как отсутствие проектов этого класса в определенной локации. «В STENOY предполагают рост дефицита и удорожание проектов в том числе из-за роста стоимости проектного финансирования. В сегментах доступного жилья в сложившейся экономической ситуации дефицит нарастает в том числе за счет отложенного спроса. В период высокой ставки по ипотеке многие потенциальные покупатели отложили приобретение жилья. На уровень спроса на квартиры прямое влияние будет оказывать их доступность, в первую очередь – в части условий по ипотеке. Предполагаемый уровень ключевой ставки к 2027 году в диапазоне 7,5-8,5% сделает ипотеку доступной для большинства потенциальных покупателей. Учитывая, что сейчас больше трети объектов, получивших РНС, не реализуются, предполагаем снижение объемов ввода, которое может совпасть с ростом спроса. Это может привести к дефициту жилья и росту цен. Главная мера по активизации спроса на рынке новостроек – это приемлемые условия покупки квартиры в ипотеку, в том числе – реализация адресных программ льготной ипотеки (для врачей, для ветеранов боевых действий и т.д.). Для участников рынка – в первую очередь, это доступность заемного финансирования и упрощение согласовательных процедур», – пожытожил Илья Фролов.
Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент», в своем комментарии специально для портала Всеостройке.рф отметила, что с начала текущего года вывод новых проектов на рынке недвижимости существенно снизился. Как подсчитали аналитики, падение к прошлогоднему периоду составило 20%. Лидерами рейтинга стали обе столицы, включая области. В данный момент уже ощущается замедление темпов вывода новых жилых проектов. К примеру, с начала года в Москве не было зафиксировано ни одного нового проекта в массовом сегменте. Заложенные финансовые модели в условиях высокой ключевой ставки и возросших цен на строительные материалы не выдерживают конкуренции, что заставляет застройщиков замораживать ранее намеченные продукты, распродавать свои земельные фонды или перенаправлять средства в более высокодоходный сегмент, например, коммерческие площади. «Безусловно, впереди нас ждет сокращение предложения новых объектов на рынке недвижимости, а в некоторых регионах – даже дефицит в горизонте 2-3 лет. Но выиграют те проекты, у собственников которых есть «подушка безопасности» в виде собственных накоплений, а также стабильный доход от других видов бизнеса для замещения кредитных денег. Именно эти компании смогут продолжить реализовывать свои проекты. А когда экономическая ситуация начнет улучшаться, именно эти проекты будут иметь высокую стадию готовности, а значит – высокий спрос со стороны покупателей. Некоторые из застройщиков для стимулирования спроса стали предлагать различные механизмы, такие как: рассрочки, акции, систему трейд-ин, траншевую ипотеку и даже аренду квартир с последующим правом выкупа. Новым инструментом, который мы используем в своих проектах, является покупка апартаментов в лизинг. Раньше в лизинг могли брать только автомобили, теперь же инструмент распространился и на недвижимость. У нас уже прошли подобные сделки через Сберлизинг в Москве, теперь планируем расширять эту практику и на регионы. Льготные программы стали более адресными, а условия семейной ипотеки – более жесткими. Уменьшился фон выдаваемых кредитов, а процент отказов, наоборот, увеличился. Также вырос первоначальный взнос и ипотечный процент. Все это заставляет потенциальных покупателей сектора комфорт и комфорт плюс классов ждать лучших времен для покупки недвижимости. Помимо этого, большую роль сыграл высокий процент по вкладам – существенная доля собственных средств населения перетекла в банковский сектор. Потенциальные покупатели планируют получить дополнительную прибыль в ожидании интересных предложений и скидок. Что касается сегмента дорогих лотов, то цены продолжают расти примерно на 5-7% в год. Спрос на элитную недвижимость в ближайшие годы снижаться не будет. В 2025 году ожидается стагнация. Самые привлекательные предложения будут вымываться с рынка, добавляя конкурентности оставшимся лотам. Это позволит ценам оставаться на прежнем уровне. Девелоперская активность существенно сократится под влиянием высокой ключевой ставки. Будут вводиться только проекты, начатые в предыдущие периоды. Новые объекты будут придерживаться застройщиками в резерве либо переформатироваться под другие форматы, такие как более дорогие сегменты или коммерческую недвижимость. Цены, существующие на рынке жилья, навряд ли будут снижаться в будущем. Девелоперы применяют различные методы реализации как готового, так и строящегося жилья, такие как: гибкие рассрочки и акции. Спрос на уже начатое строительство будет поддерживаться с помощью различных акций, дисконтов и механизмов рассрочек с целью наполнения эскроу-счетов до улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования. Предложение жилых лотов будет незначительно сокращаться, так как выводить новые предложения в отсутствие высокого спроса для девелоперов нет смысла», – говорит Елена Комиссарова.
Возможные меры по стимулированию рынка новостроек
Реакция на процессы в стройотрасли постоянно запаздывает. Высокая инертность – это специфика рынка со сложными механизмами запуска процессов стройки в течение нескольких месяцев и лет. Ситуация сейчас непростая, требующая структурной перестройки, и безболезненно пройти этот период до возвращения приемлемых ипотечных рыночных ставок вряд ли удастся.
В Центробанке идея расширения льготных программ вряд ли найдет понимание. На заседании президиума Госсовета глава ЦБ Эльвира Набиуллина призвала не допускать опасной закредитованности граждан. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что в такой ситуации важно сделать акцент на поддержку регионов с падающими объемами строительства и продаж и проектов, реализация которых рассчитана на период 2026–2027 годов. Еще один важный аспект, по его словам, – пересмотреть избыточные требования, которые предъявляются к объектам социальной инфраструктуры, а также к радиусам их доступности. Их актуализация «позволит строить объекты быстрее и дешевле, не жертвуя качеством жизни людей». Для стимулирования рынка новостроек предлагаются различные меры, включая субсидирование кредитов застройщиков и снижение ключевой ставки ЦБ. Однако многие эксперты считают, что для восстановления спроса и увеличения предложения необходимы комплексные меры, включая макроэкономическую стабилизацию и снижение стоимости кредитов.
Несмотря на снижение количества запускаемых проектов, общие объемы строительства жилья в России увеличились на 4 млн кв. м с апреля 2024 года, до 115 млн кв. м. Это указывает на то, что сокращение запусков новых проектов пока не оказало существенного влияния на общие объемы строительства.
Для прогнозирования дальнейшего развития ситуации необходимо учитывать множество факторов, включая макроэкономическую ситуацию, стоимость кредитов и государственную политику в области жилищного строительства. Ранее мы также писали о том, что в ЦР заявили, что более половины заемщиков смогут планово погасить ипотеку только на пенсии, а еще о том, что массовая льготная ипотека в Россию не вернется.
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, с чего начинал владелец крупнейшего строительного холдинга.
15-05-2025 14:54
Редакция портала Всеостройке.рф провела оценку рисков и проанализировала меры предосторожности.
15-05-2025 9:25
О международном сотрудничестве, сокращении инвестиционно-строительного цикла, создании единого реестра поставщиков – эксклюзивно для Всеостройке.рф
15-05-2025 19:59
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
О ситуации на рынке жилья, инвестиционной привлекательности российских строительных проектов и международном сотрудничестве — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
15-05-2025 18:20
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
