Эксперты: льготная ипотека росту цен не помеха, а скорее помощница
Специалисты Центра ЦИАН.Аналитика подвели итоги трехлетнего действия в России госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. Основной вывод: ее возможности в качестве стимулятора спроса существенно ослабли, но все еще остаются значительными, формируя более около 70% всех покупок на первичном рынке жилья.

Как все начиналось
Напомним, что данная госпрограмма стартовала в конце апреля 2020 года по инициативе главы государства Владимира Путина (поручение Президента РФ №Пр-699 от 22.04.2020) с целью поддержать строительную отрасль и нуждающихся в жилье россиян в условиях экономического спада, обусловленного коронавирусом.
Условия программы были утверждены постановлением Правительства РФ №566 от 23.04.2020 (вступило в силу 02.05.2020). Оператором госпрограммы от имени государства стал институт развития жилищной сферы — ДОМ.РФ. Изначально льготная ставка по программе, за счет компенсаций банкам-кредиторам со стороны федерального бюджета, составляла не более 6,5%.
Позднее госпрограмма несколько раз продлевалась, а ее условия пересматривались в зависимости от текущей экономической и геополитической ситуации в стране (в частности, льготные кредиты стали выдавать не только покупателям квартир в новостройках, но и частных домов, а субсидируемая льготная ставка решением властей несколько раз менялась, сегодня зафиксирована на уровне 8%).

Спасти рынок жилья от стагнации смогла!
Стоит отметить, что льготная ипотека с господдержкой блестяще выполнила возложенные на нее задачи по стимулированию жилищного строительства и роста спроса на новостройки уже в первый год ее реализации. Но обратной стороной медали стал значительный рост цен на жилье в результате увеличения спроса. Так, в период с I квартала 2020 года по I квартал 2021 года средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек подскочила почти на 18%, а на рынке вторичного жилья — почти на 14%.

Доля доступного жилья по льготной ипотеке 2020/2023 (первый взнос в 15%, лимит по кредиту — 6/12 млн руб.)
В своем отчете (в нем учтены реализуемые по 214-ФЗ квартиры в возводимых домах на территории 16 городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей), посвященном трехлетию госпрограммы льготной ипотеки, аналитики ЦИАН зафиксировали следующие показатели ее влияния на рынок новостроек:
- к середине 2020 года, на старте госпрограммы, под нее подпадало 77% продаваемых квартир (при первоначальном ипотечном взносе в 15%);
- увеличение максимального размера кредита по льготной ставке (с 3 до 6 млн руб. в регионах и с 8 до 12 млн в Москве и Cанкт-Петербурге) спустя два месяца после запуска программы довело данный показатель до 92% всех реализуемых в РФ новостроек (максимальное значение за все три года);

- уменьшение максимальной суммы кредита до 3 млн руб. в июле 2021 года сократило долю покупаемых в рамках программы квартир до 16% (вместо 84% месяцем ранее);
- повышение льготной ставки (на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ после начала СВО и санкционного давления на Россию), дальнейший рост цен привели к сокращению доли доступного по льготной ипотеке жилья с 16 до 4% в марте 2022 года;
- повторное увеличение кредитного лимита до 6 млн руб. (12 млн руб. — для четырех столичных регионов) в июне 2022 года, а также предоставление возможности банкам увеличивать кредитный лимит льготным ипотечникам до 15/30 млн руб. позволило программе охватить 74% российского рынка новостроек;
- к апрелю этого года (невзирая на незначительный рост цен) доля доступных по стандартной льготной ипотеке квартир уменьшилась с 74 до 70%;
- средняя стоимость 1 кв. м за три года действия госпрограммы льготной ипотеки увеличилась на 82% (в апреле 2021 года рост составил 32%, через год — 33%, еще через год — 4%);
- при минимальном первом взносе ежемесячный платеж по льготной ипотеке в среднем по всем рассматриваемым городам и регионам за три года вырос в два раза — c 16,2 тыс. руб. до 34,5 тыс. руб.

Будет ли субсидироваться «вторичка», пока не известно
Как ранее упоминалось, Президент страны Владимир Путин склоняется в пользу того, чтобы распространить действие льготной ипотеки также и на вторичное жилье. В руководстве Банка России поддерживают это устремление. В Правительстве однозначного мнения нет. Но Минфин в лице замглавы ведомства Алексея Моисеева категорично против. По его мнению программа изначально ориентирована на строительную отрасль и граждан, желающих приобрести жилье в новостройке. Поэтому «не логично» менять целевую аудиторию этой госпрограммы, считает замминистра финансов.
Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает, что вопрос распространения/нераспространения льготной ипотеки на вторичное жилье нужно обсудить и прийти в итоге к какому-то компромиссному решению.
«Нулевая» ипотека от застройщиков также поддержала спрос
Между тем, комментируя вышеприведенные цифры, руководитель Центра ЦИАН. Аналитика Алексей Попов (на фото) заметил, что за три года льготная ипотека, хотя и показала себя отличным стимулятором спроса, но в итоге ее возможности в этом плане сократились.
По словам эксперта, интерес россиян к покупке жилья на протяжении последнего года также поддерживался так называемой «нулевой» ипотекой (по ставкам 0,01-0,1%), субсидируемой застройщиками и выведенной ими в качестве маркетингового инструмента на рынок весной-летом 2022 года. К концу прошлого года-в начале этого такая ипотека была свернута по требованию Банка России (регулятор усмотрел в ней источник неоправданно высокого роста цен на жилье).
«Исчезновение ‘’нулевой’’ ипотеки не привело к существенному снижению спроса на рынке: по итогам I квартала 2023 года количество сделок оказалось сопоставимым с продажами III–IV кварталов 2022 года, когда ставка по выдаваемым ипотекам была значительно ниже», — резюмировал главный аналитик ЦИАН.
Редакция портала Всеостройке.рф провела анализ по ключевым критериям.
Редакция портала Всеостройке.рф поможет сделать правильный выбор.
Девелопер из Тюмени продолжает активно осваивать новые регионы.
Редакция портала Всеостройке.рф разбирала обязанности арендатора и собственника.
Редакция портала Всеостройке.рф провела анализ по ключевым критериям.
Редакция Всеостройке.рф разбиралась, какие факторы влияют на инвестиционную привлекательность жилья.
Редакция портала Всеостройке.рф поможет сделать правильный выбор.
Редакция Всеостройке.рф разбиралась, что пошло не так в строительной отрасли Китайской Народной Республики.