Эксперты: льготная ипотека росту цен не помеха, а скорее помощница  

Специалисты Центра ЦИАН.Аналитика подвели итоги трехлетнего действия в России госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. Основной вывод: ее возможности в качестве стимулятора спроса существенно ослабли, но все еще остаются значительными, формируя более около 70% всех покупок на первичном рынке жилья.  

Как все начиналось

Напомним, что данная госпрограмма стартовала в конце апреля 2020 года по инициативе главы государства Владимира Путина (поручение Президента РФ №Пр-699 от 22.04.2020) с целью поддержать строительную отрасль и нуждающихся в жилье россиян в условиях экономического спада, обусловленного коронавирусом. 

Условия программы были утверждены постановлением Правительства РФ №566 от 23.04.2020 (вступило в силу 02.05.2020). Оператором госпрограммы от имени государства стал институт развития жилищной сферы — ДОМ.РФ. Изначально льготная ставка по программе, за счет компенсаций банкам-кредиторам со стороны федерального бюджета, составляла не более 6,5%. 

Позднее госпрограмма несколько раз продлевалась, а ее условия пересматривались в зависимости от текущей экономической и геополитической ситуации в стране (в частности, льготные кредиты стали выдавать не только покупателям квартир в новостройках, но и частных домов, а субсидируемая льготная ставка решением властей несколько раз менялась, сегодня зафиксирована на уровне 8%). 

Спасти рынок жилья от стагнации смогла! 

Стоит отметить, что льготная ипотека с господдержкой блестяще выполнила возложенные на нее задачи по стимулированию жилищного строительства и роста спроса на новостройки уже в первый год ее реализации. Но обратной стороной медали стал значительный рост цен на жилье в результате увеличения спроса. Так, в период с I квартала 2020 года по I квартал 2021 года средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек подскочила почти на 18%, а на рынке вторичного жилья — почти на 14%.

Доля доступного жилья по льготной ипотеке 2020/2023 (первый взнос в 15%, лимит по кредиту — 6/12 млн руб.)

В своем отчете (в нем учтены реализуемые по 214-ФЗ квартиры в возводимых домах на территории 16 городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей), посвященном трехлетию госпрограммы льготной ипотеки, аналитики ЦИАН зафиксировали следующие показатели ее влияния на рынок новостроек:

● к середине 2020 года, на старте госпрограммы, под нее подпадало 77% продаваемых квартир (при первоначальном ипотечном взносе в 15%);

● увеличение максимального размера кредита по льготной ставке (с 3 до 6 млн руб. в регионах и с 8 до 12 млн в Москве и Cанкт-Петербурге) спустя два месяца после запуска программы довело данный показатель до 92% всех реализуемых в РФ новостроек (максимальное значение за все три года);

 ● уменьшение максимальной суммы кредита до 3 млн руб. в июле 2021 года сократило долю покупаемых в рамках программы квартир до 16% (вместо 84% месяцем ранее);

● повышение льготной ставки (на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ после начала СВО и санкционного давления на Россию), дальнейший рост цен привели к сокращению доли доступного по льготной ипотеке жилья с 16 до 4% в марте 2022 года;

● повторное увеличение кредитного лимита до 6 млн руб. (12 млн руб. — для четырех столичных регионов) в июне 2022 года, а также предоставление возможности банкам увеличивать кредитный лимит льготным ипотечникам до 15/30 млн руб.  позволило программе охватить 74% российского рынка новостроек;

● к апрелю этого года (невзирая на незначительный рост цен) доля доступных по стандартной льготной ипотеке квартир уменьшилась с 74 до 70%;

● средняя стоимость 1 кв. м за три года действия госпрограммы льготной ипотеки увеличилась на 82% (в апреле 2021 года рост составил 32%, через год — 33%, еще через год — 4%);

● при минимальном первом взносе ежемесячный платеж по льготной ипотеке в среднем по всем рассматриваемым городам и регионам за три года вырос в два раза — c 16,2 тыс. руб. до 34,5 тыс. руб.

Будет ли субсидироваться «вторичка», пока не известно

Как ранее упоминалось, Президент страны Владимир Путин склоняется в пользу того, чтобы распространить действие льготной ипотеки также и на вторичное жилье. В руководстве Банка России поддерживают это устремление. В Правительстве однозначного мнения нет. Но Минфин в лице замглавы ведомства Алексея Моисеева категорично против. По его мнению программа изначально ориентирована на строительную отрасль и граждан, желающих приобрести жилье в новостройке. Поэтому «не логично» менять целевую аудиторию этой госпрограммы, считает замминистра финансов.

Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает, что вопрос распространения/нераспространения льготной ипотеки на вторичное жилье нужно обсудить и прийти в итоге к какому-то компромиссному решению.

«Нулевая» ипотека от застройщиков также поддержала спрос 

Между тем, комментируя вышеприведенные цифры, руководитель Центра ЦИАН. Аналитика Алексей Попов (на фото) заметил, что за три года льготная ипотека, хотя и показала себя отличным стимулятором спроса, но в итоге ее возможности в этом плане сократились.

По словам эксперта, интерес россиян к покупке жилья на протяжении последнего года также поддерживался так называемой «нулевой» ипотекой (по ставкам 0,01-0,1%), субсидируемой застройщиками и выведенной ими в качестве маркетингового инструмента на рынок весной-летом 2022 года. К концу прошлого года-в начале этого такая ипотека была свернута по требованию Банка России (регулятор усмотрел в ней источник неоправданно высокого роста цен на жилье).

«Исчезновение ‘’нулевой’’ ипотеки не привело к существенному снижению спроса на рынке: по итогам I квартала 2023 года количество сделок оказалось сопоставимым с продажами III–IV кварталов 2022 года, когда ставка по выдаваемым ипотекам была значительно ниже», — резюмировал главный аналитик ЦИАН.