Редакция портала Всеостройке.рф про то, работает ли на практике данная система.
Система покупки жилья с использованием эскроу-счетов в России уже пять лет помогает защитить интересы дольщиков. Она существенно снижает риски обмана.
Разработанные Минстроем поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…» ввели в строительный обиход понятия «проектного финансирования» и «счетов эскроу», кардинально меняющие систему взаимоотношений субъектов сферы жилищного строительства. Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года. С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эскроу-агенту).
В октябре 2024 года объем ДДУ с применением проектного финансирования в Москве достиг рекордных 98,5%, обновив предыдущие максимальные показатели, зафиксированные в июле и сентябре 2024 года (98,3%). При этом доля таких договоров в общей структуре сделок с начала года превышает 97%. Для сравнения: за 10 месяцев 2023 года это значение составляло 92%, а для того же периода 2022 года – порядка 84%. Кроме того, c 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС. По предварительным оценкам, в следующем году с применением эскроу-счетов будет построено примерно 3 тыс. домов, а в 2026 году - 52 тыс. домов общей площадью порядка 7 млн кв.м.
Эскроу-счет: как он работает и почему он важен при покупке новостройки?
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя до момента сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик получает средства только после завершения строительства в соответствии с установленным графиком.
Деньги на эскроу-счете заморожены, и вы не можете их получить обратно в любое время. Возврат возможен только в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, например, нарушения сроков сдачи объекта.
Эта система разработана для защиты покупателей. В случае проблем с застройщиком или его банкротством, деньги дольщиков гарантированно остаются под защитой банка.
Какой банк станет держателем эскроу-счета?
Эскроу-счета открываются только в банках, которые участвуют в финансировании проекта строительства. Если застройщик финансирует строительство самостоятельно, он выбирает банк-эскроу-агента из списка, утвержденного Центробанком.
Выбор банка для ипотеки и эскроу-счета
Ипотечный кредит можно получить в любом банке, который предлагает подходящие условия. Однако эскроу-счет открывается в банке, указанном застройщиком как посредник в данной сделке.
Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета
Процесс покупки квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета достаточно прост. Покупатель подаёт заявку в банк на получение ипотечного кредита и, при одобрении, заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. В этом договоре оговаривается, что все расчеты между покупателем и застройщиком будут осуществляться через эскроу-счет.
После подписания ДДУ, он регистрируется в Росреестре. Затем покупатель открывает эскроу-счет в указанном банке. Банк выступает в роли независимого посредника и гарантирует безопасность сделки.
Как открыть эскроу-счет для ипотеки при покупке квартиры?
Для открытия эскроу-счёта вам понадобятся только паспорт и оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия (ДДУ). Необходим также договор между покупателем, застройщиком и банком-эскроу-агентом.
В некоторых банках, таких как Сбербанк, открыть эскроу-счёт можно быстро, через мобильное приложение, без посещения офиса.
Перевод средств
После открытия счёта, банк, выдавший ипотечный кредит, переведёт на него первоначальный взнос и сумму кредита. Застройщик и покупатель не могут получить доступ к этим средствам до ввода дома в эксплуатацию.
Только после ввода объекта в эксплуатацию банк переведёт средства застройщику. Услуги «Безопасные расчеты» и «Электронная регистрация» могут оптимизировать этот процесс.
Что если обанкротится банк-эскроу?
В случае банкротства банка-эскроу, средства возвращаются покупателю. Средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов (до 10 млн руб.).
Что если обанкротится застройщик?
Если застройщик обанкротится, или не сдаст дом в срок более 6 месяцев, деньги покупателя также возвращаются на его эскроу-счёт.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройку с эскроу-счётом
Плюсы:
Гарантия
Защита финансовых интересов покупателя. Возврат вложенных средств или квартиры при проблемах с застройщиком.
Бесплатное обслуживание
Открытие и обслуживание эскроу-счёта для покупателя обычно бесплатное.
Минусы:
Процесс возвращения денег при расторжении ДДУ по схеме с использованием счетов эскроу предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ и согласно положениям указанной статьи, счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Возвращается в полном объеме только сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора, что с учетом ежегодного увеличения стоимости жилья обесценивает гарантии как для дольщиков, так и делает менее интересными проекты для достройки другими девелоперами в случае банкротства основного. В итоге, система как таковая работает плохо;
Повышение цен
Застройщики могут компенсировать расходы по кредитам на строительство повышением цен на квартиры.
Лимит страхования
В случае банкротства банка возврат средств ограничен 10 млн руб.
Замороженные средства
Стоимость недвижимости может вырасти, а деньги на счёте остаются заблокированными. Возврат средств может оказаться недостаточным для покупки аналогичной квартиры в будущем.
Расходы
Проценты по ипотеке за время строительства – это чистые потери покупателя.
Счет эскроу является эффективным инструментом для обеспечения безопасности и прозрачности сделок. Он позволяет обеим сторонам уменьшить риск мошенничества и обеспечить выполнение взятых обязательств. Ранее мы также писали про эскроу-счета: когда застройщик получает деньги.
Вы не авторизованы
Для публикации комментария авторизуйтесь:
Войдите, чтобы комментировать:
* Нажимая на кнопку, Вы выражаете согласие с политикой конфиденциальности и правилами обработки персональных данных
2 комментария
Новые
СтарыеПопулярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Анастасия Кайнаренко
2 года назад
Анастасия Кайнаренко
2 года назад
Памятник можно поставить людям, кто придумал эскроу счет! Возможно сколько обманутых дольщиков могли сохранить свои деньги, если было бы эскроу счета
Заявки на новую ипотеку в ВТБ начнут принимать 2 ноября. Максимальный кредит — 8 млн рублей, а средняя стоимость квартиры в новостройке Севастополя — около 12 млн. Считаем расходы покупателя.
Субсидии на оплату ЖКХ, компенсации за воду, свет и отопление, льготы ветеранам, инвалидам и пенсионерам после 70 и 80 лет. Что действует в регионах России и как оформить выплаты.
130 гектаров земли, особняки, бассейны, теннисные корты и причал: как сельскохозяйственные угодья на Кубани превратились в загородный комплекс и что произошло с недвижимостью в 2026 году.
Тренеры ТОП-клубов живут на чемоданах. Сегодня Париж, через год — другая страна, и дом превращается в место, где просто ночуют. У Луиса Энрике всё иначе.
Считаем расходы на частный дом по тарифам октября 2026 года, сравниваем газовое и электрическое отопление, выясняем, сколько семья платит зимой и летом.
31-10-2026 13:00
4 
Памятник можно поставить людям, кто придумал эскроу счет! Возможно сколько обманутых дольщиков могли сохранить свои деньги, если было бы эскроу счета
поддерживаем ваше мнение ☺️