30.10.2026 18:00
Балкон с водостоком, горячая вода от солнца и квартира с лестницей вниз. Собрали десять особенностей турецкого жилья, которые могут удивить россиян.
Турция остается одним из востребованных направлений у россиян, интересующихся зарубежной недвижимостью. По данным Турецкого института статистики (TÜİK), в сентябре 2026 года иностранцы приобрели в стране 2167 жилых объектов. На граждан России пришлось 388 покупок — больше, чем на представителей любой другой страны.
Однако турецкие квартиры интересны не только потенциальным покупателям. За привычными интерьерами скрываются инженерные и планировочные решения, которые редко встретишь в российских многоквартирных домах. На балконах предусматривают водостоки, окна защищают наружными роллетами, а на крышах устанавливают коллекторы для нагрева воды солнечной энергией.
Встречаются и необычные форматы жилья. Например, ters dubleks — перевернутая двухуровневая квартира, в которой лестница ведет вниз, иногда к помещениям с выходом в сад. Есть отличия и в обозначении комнат, нумерации этажей, оборудовании санузлов и содержании жилых комплексов.
Редакция портала Всеостройке.рф изучила турецкие строительные решения, характеристики жилых проектов и примеры квартир в Стамбуле, Анталье и Анкаре. В ТОП-10 вошли особенности, которые помогают понять, как устроено жилье в Турции и чем оно отличается от привычного российского.
Первое открытие ждет уже при просмотре объявлений. Турецкая квартира 1+1 включает две жилые комнаты: спальню и гостиную. В варианте 2+1 спален две, в 3+1 — три. Гостиная добавляется к ним отдельно. Кухня, санузлы, коридоры и балконы в обозначении не учитываются.
Но одинаковая формула не означает одинаковую площадь. Например, в жилом проекте Petek Serenity в районе Кепез города Анталья представлены квартиры 1+1 общей площадью 75 м², из которых 59 м² указаны как полезные. Для квартир формата 2+1 заявленная общий метраж составляет 110 м². Из них 87 м² — полезная площадь. Передача квартир запланирована на январь 2027 года.
В проекте AnkaPort Saray в Анкаре квартира 1+1 значительно компактнее — 44,3 м² полезной площади. Гостиная с кухней занимает 19 м², спальня — 11,5 м². Получается, один и тот же формат 1+1 может обозначать как сравнительно просторную квартиру для пары, так и компактное жилье для одного человека.
Представьте балкон, на котором можно вымыть пол водой, а затем направить ее в специальный слив. В некоторых турецких домах такая уборка предусмотрена конструкцией открытого пространства.
На балконах и террасах встречаются напольные водостоки, а иногда — и отдельные водопроводные краны. Это позволяет использовать воду для уборки без необходимости собирать ее с пола вручную. Особенно удобно такое решение на открытых балконах, где скапливаются пыль, песок и другие загрязнения.
Однако важен не только сам слив. Пол должен иметь уклон в сторону водоотвода, а под покрытием необходима гидроизоляция. Иначе вода может проникать в конструкцию перекрытия или попадать в соседние помещения.
В Турции требования к защите балконов от влаги закреплены в Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliği — регламенте гидроизоляции зданий. Статья 14 предусматривает проектирование водоотведения и гидроизоляции балконов с учетом осадков, уклона поверхности и условий эксплуатации.
При этом слив для дождевой воды не означает, что балкон разрешено мыть большим количеством воды без ограничений. Необходимо учитывать устройство водоотвода, состояние гидроизоляции и правила жилого комплекса. Попадание воды на расположенные ниже балконы может стать причиной споров с соседями.
Для российского читателя такая организация уборки может показаться непривычной. Хотя водостоки встречаются и в российских домах, отдельные краны для мытья балконов не относятся к стандартному оснащению большинства квартир.
Балкон в курортной Турции часто воспринимается как продолжение жилого пространства. На нем ставят стол и кресла, размещают растения, организуют место для отдыха. И это не обязательно привилегия дорогих пентхаусов.
В проекте AnkaPort Saray предусмотрена квартира 3+1 с двумя балконами площадью 11,42 и 3,63 м². Первый из них больше второй спальни площадью 8,7 м² в рассмотренной выше квартире Masal Evleri 2. Разумеется, речь идет о сравнении двух разных проектов.
На балконе площадью около 11 м² можно разместить обеденный стол на несколько человек. А раздвижное остекление позволяет дольше пользоваться открытым пространством в ветреную погоду.
Но у такого решения есть особенности. Без полноценной теплоизоляции застекленный балкон не становится отапливаемой комнатой, а его остекление и изменение фасада должны соответствовать правилам здания. В Стамбуле, особенно в плотной исторической застройке, встречаются и совсем небольшие балконы. Поэтому впечатляющие террасы курортных проектов нельзя считать стандартом всей страны.
В некоторых турецких квартирах на окнах можно увидеть конструкцию, напоминающую металлические жалюзи. Но располагается она не внутри комнаты, а снаружи. Такие системы называют panjur — наружные роллеты, которые закрывают оконный проем.
В отличие от привычных штор, роллеты задерживают солнечные лучи еще до того, как они проходят через стекло. Для жарких регионов Турции это особенно актуально. Летом окна, обращенные на солнечную сторону, могут становиться источником дополнительного нагрева помещений.
Конструкции бывают механическими и электрическими. В первом случае положение полотна регулируют вручную, во втором — с помощью выключателя или пульта. В некоторых современных комплексах управление роллетами объединено с системой умного дома.
Например, производитель оконных систем ASAŞ предлагает алюминиевые роллеты, которые позволяют регулировать проникновение дневного света и уровень затенения. Такие решения применяются в жилых зданиях.
У наружных роллет есть и дополнительные функции: они помогают ограничить обзор комнаты с улицы, а закрытое полотно может уменьшать воздействие внешнего шума. При этом эффективность зависит от конструкции и качества монтажа.
Для россиян подобные системы менее привычны, чем обычные шторы и внутренние жалюзи. Однако и в Турции роллеты устанавливают не повсеместно. Их наличие зависит от проекта, региона и комплектации квартиры.
Один из предметов, который действительно способен удивить гостя из России, — taharet musluğu. Так называется кран системы гигиенического омывания.
В распространенном варианте вода подается через специальный выход в унитазе. Напор регулируется отдельным краном. В отличие от обычного биде, дополнительная чаша не нужна, а в отличие от ручного гигиенического душа — не требуется лейка со шлангом.
В современных квартирах также встречаются два санузла: общий и отдельный при спальне. Например, в одном из вариантов Masal Evleri 2 их площади составляют 3,9 и 2,4 м². Такое решение позволяет разделить гостевую и личную зоны, что особенно удобно для семей с детьми. При этом количество санузлов зависит от площади квартиры и особенностей проекта.
Представьте: днем за окном — около +12 °C, но дома прохладно, а пол кажется ледяным. Причина может быть не столько в уличной температуре, сколько в теплоизоляции, остеклении и способе отопления.
В Турции применяются разные решения. В Стамбуле и Анкаре можно встретить радиаторы и газовые котлы, в части курортного жилья обогрев обеспечивают кондиционеры. В новых комплексах предусматривают и теплые полы. Показательный пример — проект Le Marin Konyaaltı в Анталье, расположенный примерно в 350 м от моря. Для квартир заявлены теплые полы, кондиционирование, система умного дома и моторизованные жалюзи. Плановая передача жилья — 2027 год.
Таким образом, зимний комфорт нельзя оценить по климату города. Даже на Средиземноморском побережье покупателю стоит уточнить качество окон, теплоизоляцию стен, тип отопления и затраты на электроэнергию.
В Турции встречаются квартиры, в которых дополнительный этаж расположен не над основным, а под ним. Такой формат называют ters dubleks — обратный, или перевернутый, дуплекс.
В отличие от привычной двухуровневой квартиры, где лестница ведет наверх, в ters dubleks она спускается на нижний уровень. На входном этаже могут располагаться гостиная, кухня и гостевой санузел, а ниже — спальни, ванная или дополнительная комната отдыха.
Интересно, что нижний уровень не обязательно представляет собой темный подвал. Если дом построен на склоне, часть помещений может выходить непосредственно в сад или на открытую террасу. В результате квартира сочетает двухуровневую планировку с возможностью пользоваться придомовой территорией.
Реальный пример — квартира формата 1+1 в жилом комплексе Avrupa Konutları TEM 2 в Стамбуле. В объявлении от 10 сентября 2026 года представлен перевернутый дуплекс площадью 75 м² с двумя санузлами, отдельной гардеробной, местами хранения под лестницей и возможностью пользоваться садом.
Но у необычной планировки есть нюансы. На нижнем уровне могут возникать проблемы с естественным освещением, вентиляцией и влажностью, особенно если часть наружных стен находится ниже поверхности земли. Поэтому при выборе такого жилья стоит проверить гидроизоляцию, расположение окон и фактическое назначение помещений.
В российском жилье двухуровневые квартиры тоже встречаются, однако вариант со спуском из основного жилого этажа на нижний садовый уровень менее привычен.
На крышах некоторых многоквартирных домов в Турции можно заметить необычные конструкции: металлические баки и наклонные панели, обращенные к солнцу. Это оборудование для нагрева воды с помощью солнечной энергии.
В отличие от солнечных электростанций, такие системы используют тепло солнечных лучей непосредственно для нагрева воды. Она циркулирует через коллекторы, после чего поступает в накопительную емкость и используется для бытовых нужд.
Технология применяется не только в частных домах. В Турции существуют и централизованные системы горячего водоснабжения для многоквартирных зданий. По данным программы Solar Heating and Cooling Международного энергетического агентства (IEA SHC), значительная часть квартир, построенных государственным жилищным агентством TOKİ в 2024 году после землетрясений, получила централизованные системы солнечного нагрева воды. В таких установках могут использоваться 14–30 солнечных коллекторов и резервуары объемом 1000–2000 литров.
Однако наличие коллекторов не означает, что горячая вода доступна круглосуточно без дополнительного нагрева. Производительность зависит от солнечной погоды, емкости накопителя и расхода воды жильцами. Поэтому в зданиях могут предусматриваться резервные источники тепла.
Для российского покупателя такая система представляет интерес не только как необычное инженерное решение. Перед приобретением квартиры стоит уточнить, откуда поступает горячая вода, предусмотрен ли дополнительный нагрев и кто оплачивает обслуживание оборудования.
В некоторых жилых комплексах Антальи и Аланьи есть инфраструктура, которую российский турист привык видеть в отелях: бассейны, сауны, хаммамы, фитнес-залы и благоустроенные зоны отдыха. Однако содержание такого имущества оплачивают собственники. В Турции для этого существует aidat — регулярный взнос на общедомовые расходы. Он может покрывать уборку, работу лифтов, освещение мест общего пользования, охрану, обслуживание бассейна, инженерного оборудования и территории.
В обычном многоквартирном доме расходы могут быть заметно скромнее, чем в курортном комплексе с большим количеством услуг. Поэтому при выборе жилья важна не только цена квадратного метра, но и сумма регулярных взносов.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф подробно разбирала плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции — от оформления сделки до расходов на владение объектом.
В Турции основной наземный этаж здания называется zemin kat. Следующий уровень над ним — birinci kat, то есть первый этаж по местной нумерации. В результате квартира на birinci kat часто соответствует российскому второму этажу.
Такой принцип отражен в регламенте Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik, который устанавливает правила адресации и нумерации помещений: для наземного этажа используется обозначение Z, а последующие этажи нумеруются с первого.
Особенно внимательно следует проверять нумерацию в домах, построенных на склоне, и зданиях с несколькими входами. Там уровень квартиры относительно улицы может различаться. Для покупателя это не просто необычная традиция. От фактической высоты этажа зависят приватность, вид из окна, уличный шум и удобство доступа в квартиру.
Турецкие квартиры могут выглядеть вполне привычно: современные фасады, панорамные окна, кухни-гостиные и отделка, похожая на российскую. Но особенности местного жилья становятся заметнее при изучении планировок, инженерного оборудования и устройства жилых комплексов.
Часть решений продиктована климатом. Наружные роллеты защищают помещения от прямого солнца, солнечные коллекторы используются для нагрева воды, а на открытых балконах предусматривают водоотведение. Другие особенности связаны с архитектурой и правилами эксплуатации многоквартирных домов.
Таблица 1. Чем отличаются квартиры в Турции и России
| Параметр | Турция | Россия |
|---|---|---|
| Подсчет комнат | 1+1, 2+1, 3+1 — гостиная учитывается отдельно от спален | Комнаты учитываются общим количеством |
| Водоотведение на балконах | На открытых балконах встречаются напольные стоки, иногда — краны для воды | Водоотведение предусмотрено конструкцией балконов, отдельные краны встречаются редко |
| Использование балконов | В курортных проектах могут предусматриваться просторные обеденные зоны | Балконы, лоджии и террасы различной площади |
| Защита окон от солнца | Встречаются наружные роллеты — panjur | Распространены шторы, жалюзи, внешние солнцезащитные системы |
| Оборудование санузлов | Распространен встроенный гигиенический омыватель | Чаще используются стандартные унитазы, отдельные биде и гигиенические души |
| Отопление | Газовые котлы, радиаторы, кондиционеры, теплые полы | В многоквартирных домах широко распространено центральное отопление |
| Двухуровневое жилье | Встречаются обратные дуплексы — ters dubleks | Предлагаются классические двухуровневые планировки |
| Горячее водоснабжение | В отдельных зданиях используются солнечные коллекторы | Преобладают централизованные системы, котлы и водонагреватели |
| Содержание комплекса | Айдат — взносы на общедомовые расходы | Плата за содержание общего имущества и дополнительные услуги |
| Нумерация этажей | Наземный этаж — zemin kat, следующий — первый | Нумерация обычно начинается с первого этажа |
Перечисленные решения не являются обязательными для всех зданий Турции. Например, в исторической застройке Стамбула может не быть просторных балконов, а современные комплексы Антальи существенно различаются по оснащению. Тем не менее сравнение показывает, как климат, рельеф и особенности эксплуатации влияют на устройство жилья.
Необычная планировка или инженерное решение могут оказаться преимуществом, но многое зависит от качества исполнения. Например, балконный сток позволяет отводить воду, однако комфорт его использования определяется уклоном пола, гидроизоляцией и состоянием водосточной системы. Наружные роллеты помогают регулировать освещение, но требуют исправных направляющих и механизмов управления.
У перевернутого дуплекса свои нюансы. Если нижний уровень частично расположен ниже поверхности земли, особенно важно проверить естественное освещение, вентиляцию и защиту от влаги. Выход в сад делает планировку привлекательнее, но не устраняет возможных проблем с гидроизоляцией.
Солнечные коллекторы тоже требуют внимания. Наличие баков на крыше не гарантирует бесперебойную подачу горячей воды, необходимо учитывать емкость накопителя, производительность системы и наличие резервного нагрева.
Поэтому при осмотре квартиры стоит обратить внимание на несколько характеристик:
Таким образом, привлекательный интерьер — лишь часть характеристик объекта. Инженерные системы и организация пространства определяют, насколько удобно будет пользоваться квартирой в разные сезоны.
Помимо планировки и инженерного оснащения, покупателю необходимо изучить юридический статус объекта. Прежде всего следует проверить свидетельство о праве собственности (Tapu), разрешительную документацию, сведения о вводе здания в эксплуатацию (İskan), зарегистрированные обременения и фактическую площадь помещений.
Отдельное внимание стоит уделить сейсмической безопасности. Турция относится к странам с высокой сейсмической активностью, поэтому возраст здания, его конструктивная схема и соответствие строительным нормам имеют большое значение.
Для определенных категорий жилой недвижимости предусмотрено обязательное страхование от землетрясений DASK. Согласно официальным условиям DASK, оно покрывает предусмотренный договором материальный ущерб, непосредственно вызванный землетрясением и связанными с ним событиями, в пределах страховой суммы. При этом наличие полиса не заменяет техническую оценку безопасности здания.
С 5 сентября 2026 года действует правило: при регистрации сделки купли-продажи жилья, подпадающего под обязательное страхование, покупатель должен заранее оформить полис DASK на свое имя. Страховку продавца прекращают после регистрации перехода права собственности.
Дополнительные расходы также имеют значение. Например, бассейн, хаммам и охрана могут увеличивать регулярные взносы на содержание комплекса. Поэтому при выборе недвижимости стоит учитывать не только ее стоимость и планировку, но и условия дальнейшего проживания. Эти вопросы особенно актуальны для российских покупателей, интерес которых к рынку недвижимости страны сохраняется. О том, почему россияне покупают жилье в Турции и какие факторы влияют на спрос, ранее редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в отдельном материале.
Турецкий опыт показывает, насколько разнообразными могут быть подходы к проектированию и эксплуатации жилья. Решения, которые для местных жителей давно стали привычными, российскому покупателю порой кажутся неожиданными. Однако при выборе квартиры важна не столько необычность планировки или оборудования, сколько их удобство в повседневной жизни.
А какие особенности турецких квартир удивили вас больше всего? Поделитесь впечатлениями в комментариях.
ПИК возглавил рейтинг девелоперов массового жилья, Stone — бизнес- и премиум-класса. Forbes оценил прибыль, выручку и долговую нагрузку участников.
30-10-2026 8:30Бочка бензина за покупку квартиры, кошки на строительном заборе, комедия про соседский ремонт и другие нестандартные маркетинговые идеи девелоперов, которые заставляют улыбнуться.
29-10-2026 20:00От компактных студий до просторных резиденций: особенности планировки и бытового оснащения тайских квартир, которые могут удивить российского покупателя.
29-10-2026 18:00Необычные архитектурные решения, многомиллионные стройки и здания с минимальным бюджетом. Рассмотрим, как отечественные бюро воплощают смелые идеи в разных странах и что стоит за их реализацией.
29-10-2026 14:00
4 
3 
3 
3 
Считаем расходы на частный дом по тарифам октября 2026 года, сравниваем газовое и электрическое отопление, выясняем, сколько семья платит зимой и летом.
30-10-2026 19:00
В октябре на севере Москвы выставили на продажу двухуровневый пентхаус площадью 500 кв. метров.
30-10-2026 17:30
Певица, которая давно собирает залы и телеэфиры, так же последовательно собирала и собственный угол.
30-10-2026 17:15
Проект комфорт-класса строится во Всеволожском районе Ленинградской области на территории площадью 43 га.
30-10-2026 16:55
Четыре адреса Патрика Стюарта: ферма в Йоркшире, дуплекс в Бруклине и пентхаус над Центральным парком.
30-10-2026 16:30
Опубликован Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.
30-10-2026 15:00
Кирилл Петров рассказал для портала Всеостройке.рф о том, что строительная отрасль в России становится локомотивом национальной экономики.
30-10-2026 14:00
Якутск берётся за масштабное обновление городской среды. Инструмент для этого выбран тот, что сегодня на слуху у всех, кто работает со старым жилым фондом.
30-10-2026 13:15
В ВТБ допускают, что финансовое оздоровление девелопера станет первым случаем применения комплексного соглашения о санации по новому законодательству о банкротстве.
30-10-2026 12:55
СЗ «Линия жизни» проектирует ЖК «Донбасс-Сити» недалеко от стадиона «Донбасс Арена».
30-10-2026 12:45
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
