29.10.2026 18:00
От компактных студий до просторных резиденций: особенности планировки и бытового оснащения тайских квартир, которые могут удивить российского покупателя.
В Таиланде даже небольшая квартира может иметь два уровня, а привычная стиральная машина находиться не в ванной или на кухне, а на балконе или в общей прачечной. В местных кондоминиумах встречаются и другие непривычные россиянам решения: скрытые системы хранения, отдельные водонагреватели в душевых и кухни, рассчитанные на разные способы приготовления пищи.
Одни особенности связаны с жарким климатом и местными бытовыми привычками, другие помогают экономить жилую площадь. Редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела, как устроены квартиры в Таиланде и какие планировочные решения действительно заслуживают внимания.
При изучении кондоминиума в Бангкоке легко заметить непривычные детали. В студии с высоким потолком наверх ведет лестница, а под окном вместо кресла стоит наружный блок кондиционера. В ванной можно обнаружить отдельный электрический нагреватель воды. Некоторые решения экономят площадь, другие помогают обойтись без централизованных коммуникаций.
Не все эти особенности одинаково распространены. В Бангкоке цена квадратного метра подталкивает к компактным планировкам. Курортные проекты чаще предлагают большие общие территории. А гараж для коллекционного автомобиля — исключение, придуманное для конкретного премиального здания.
Condominium (condo) в тайском законодательстве — форма многоквартирной собственности: квартира может принадлежать отдельному владельцу, а коридоры, лифты и другие общие части здания используются совместно. Поэтому возможности квартиры и правила всего комплекса приходится оценивать вместе.
В подборке — десять особенностей квартир в Таиланде. Одни встречаются в самых разных домах, другие относятся к редким архитектурным решениям. Названия отдельных проектов приводим лишь там, где без конкретного примера нельзя объяснить необычную технологию или планировку.
В Бангкоке встречаются небольшие студии, где спальное место устроено над гостиной. С улицы это обычная квартира в многоэтажном доме, но внутри под высоким потолком появляется еще один уровень.
Подобные планировки можно найти в нескольких кондоминиумах столицы. Девелоперы используют высоту помещений около 4,2 м, чтобы разделить зоны сна, работы и отдыха без полноценной второй комнаты.
На нижнем уровне обычно остаются кухня, санузел и место для отдыха. Антресоль занимает часть объема комнаты и соединяется с ней компактной лестницей. Встречаются варианты, где наверху устраивают рабочий кабинет, а не спальню. При этом официальная площадь квартиры и площадь, по которой фактически можно ходить, могут различаться: дополнительный ярус не всегда включен в зарегистрированный метраж.
Рекламные фотографии часто делают акцент на высоте и ощущении простора. Но при осмотре важнее измерить расстояние от матраса до потолка, проверить лестницу и понять, как охлаждается верхняя зона. У двухуровневой студии есть понятный плюс — спальное место не занимает гостиную. Минусы тоже заметны: лестница отнимает площадь, а воздух под потолком может быть теплее.
Перед покупкой стоит запросить официальный план и уточнить, какие части помещения указаны в документах. Дополнительный ярус не всегда считается полноценным вторым этажом.
В небольших квартирах Бангкока кухня нередко занимает одну стену или короткую нишу рядом с гостиной. Вместо полноценного гарнитура устанавливают мойку, варочную панель, шкафы и небольшую рабочую поверхность. Духовка может отсутствовать, а холодильник и микроволновая печь занимают отдельные компактные секции.
Если площадь студии около 25–30 м², длинный кухонный гарнитур съест заметную долю комнаты. Поэтому иногда ограничиваются мойкой, двухконфорочной панелью и местом для компактного холодильника. В одних студиях кухонный блок едва шире мойки и варочной панели, а в других предусмотрены дополнительные шкафы и место для холодильника. Размер кухни зависит от планировки, а не от единого стандарта тайских квартир.
Для того, кто чаще ест вне дома, нескольких секций может хватить. Если готовить ежедневно, важнее длина столешницы, наличие вытяжки и место под посуду. При просмотре квартиры лучше измерить кухонную зону и проверить розетки, вентиляцию и допустимую мощность техники. На рекламных планах такие детали обычно не видны.
В некоторых квартирах выход на балкон ведет не к креслу для отдыха, а к небольшой хозяйственной площадке. Там размещают наружный блок кондиционера, а иногда и стиральную машину. Такое решение можно увидеть на фотографиях жилья в Таиланде, но оно не обязательно для всех кондоминиумов.
Если техника вынесена наружу, то в студии освобождается место. Обратная сторона — шум, нагрев воздуха от кондиционера и ограниченная полезная площадь балкона. В тропическом климате важную роль играет устройство водоотведения. Во время сильных дождей вода не должна скапливаться на балконе или проникать через порог в жилое помещение.
Однако такое использование балкона характерно не для всех тайских квартир. Во многих жилых комплексах он предназначен для отдыха, а стиральную машину устанавливают внутри помещения или выносят в общую прачечную. Поэтому покупателю нужно изучать план квартиры и правила эксплуатации здания. Самостоятельный перенос кондиционера или сантехнического оборудования может потребовать согласования с управляющей организацией.
В Runesu Thonglor 5 в районе Тхонглор используют японскую систему Runesu. В отдельных вариантах квартир под напольным покрытием сделаны доступные отсеки для хранения вещей — чемоданов, коробок и другого имущества.
Фокус в конструкции основания пола, ниши предусмотрели еще при проектировании здания. Просто вырезать такой люк в перекрытии обычной квартиры нельзя. По данным официального сайта, комплекс предлагает квартиры нескольких типов, в том числе площадью 34,69, 34,78, 34,82, 41,94 и 49,43 м². При этом система хранения Runesu предусмотрена в специальных конфигурациях, а не во всех помещениях здания.
Дополнительные отсеки позволяют освободить обычные шкафы от чемоданов, сезонных вещей и других предметов, которые не требуются ежедневно. В этом же проекте реализованы и другие японские решения: входная зона genkan для смены обуви, многоуровневая организация пространства и функциональные ниши.
Инфраструктуру комплекса дополняют японская купальня онсэн, сауна, бассейн с противотоком и площадка для тренировки игры в гольф.
В тайских квартирах рядом с унитазом часто установлен небольшой распылитель на гибком шланге. Его называют bidet spray или bum gun. Для местных санузлов это распространенная принадлежность, хотя в российских квартирах она по-прежнему встречается редко.
Устройство подает воду без отдельной чаши биде и практически не занимает места. В небольших ванных комнатах это особенно удобно. О распространенности такого решения пишут тайские строительные издания. Оно также фигурирует в исследовании оборудования компактных кондоминиумов Университета Чулалонгкорна.
Важны напор воды и качество соединений. Перед покупкой квартиры стоит проверить шланг, запорный клапан и следы протечек возле унитаза. В ряде домов действуют особые правила обращения с туалетной бумагой: ее просят выбрасывать в корзину, а не в унитаз. Но это зависит от канализационной системы конкретного здания, поэтому правила лучше уточнить у управляющей компании.
Гигиенический душ — привычный элемент многих санузлов в Таиланде, но конкретное оснащение зависит от дома и ремонта. Наличие распылителя лучше проверить на осмотре. Практический вывод простой: привычное оснащение санузла и правила пользования сантехникой лучше выяснить до заселения.
В отдельных тайских кондоминиумах есть помещения для владельцев домашних животных: площадки для прогулок, зоны мытья лап и комнаты для ухода за шерстью. Это не повсеместная норма, а дополнительная инфраструктура, которую предлагают некоторые проекты.
Иногда под проживание с питомцами выделяют отдельные корпуса или категории квартир. В интерьерах могут предусматривать моющиеся покрытия, противоскользящую плитку и небольшую дверцу для животного.
В общих зонах встречаются груминг-комнаты с водой и оборудованием для ухода, а также небольшие прогулочные площадки. Их наличие не означает, что с животными разрешено жить в любой квартире комплекса.
Правила могут различаться даже между корпусами одного дома: управляющая организация устанавливает ограничения по числу и размеру животных и определяет порядок пользования общими помещениями.
При покупке или аренде нужно запросить регламент, а не полагаться только на рекламную пометку pet-friendly. Такие помещения облегчают жизнь владельцам питомцев, но относятся к дополнительным услугам. Главный критерий — официальное разрешение на содержание животного в конкретной квартире.
В Таиланде можно снять или купить меблированную квартиру с кондиционером и кухонным блоком, но без стиральной машины. Это особенно заметно в небольших студиях, где каждый метр занят мебелью. В некоторых кондоминиумах стиральные и сушильные машины устанавливают в общей прачечной — на первом этаже, возле парковки или в отдельной комнате. Жильцы оплачивают каждый цикл стирки.
Вместо собственной машины можно пользоваться оборудованием дома или ближайшей коммерческой прачечной. Такая схема встречается в разных городах Таиланда, но есть не во всех жилых комплексах. Отсутствие стиральной машины освобождает место под шкаф или кухонную секцию. Вместе с тем приходится учитывать стоимость каждого запуска, часы доступа и очереди в часы пик.
В более просторных квартирах машинку нередко ставят внутри помещения либо на техническом балконе. Поэтому при выборе жилья стоит сопоставить две разные практики — общую прачечную и собственное оборудование. Перед покупкой или арендой полезно выяснить, предусмотрено ли подключение машины, где находится прачечная и есть ли там сушильные аппараты.
В просторных квартирах Таиланда иногда можно встретить две зоны приготовления пищи: открытую кухню рядом с гостиной и отдельную закрытую, рассчитанную на более интенсивную готовку.
Первый вариант нередко называют европейской, в ней удобно готовить завтрак, пользоваться кофемашиной и общаться с гостями. Закрытая тайская кухня предназначена для жарки на сильном огне, блюд в воке и приготовления пищи с выраженными запахами.
Вторая кухня позволяет не распространять тепло и запахи по гостиной. Для этого важны дверь, вытяжка и правильно организованный отвод воздуха, а не просто два комплекта шкафов. Такая организация встречается прежде всего в просторном жилье, в отличие от студий с коротким кухонным блоком. Нельзя считать ее стандартом любой тайской квартиры. При осмотре нужно проверить вентиляцию каждой зоны, работу вытяжек и правила здания: самостоятельная переделка воздуховодов может быть ограничена.
Пожалуй, одна из самых необычных особенностей тайского рынка премиальной недвижимости — интеграция пространства для коллекционных автомобилей в жилую архитектуру. В районе Тхонглор в Бангкоке реализуется Porsche Design Tower Bangkok — совместный проект Porsche Design и Ananda Development. В здании предусмотрены всего 22 резиденции Sky Villas площадью от 525 до 1135 м². Каждая рассчитана на два или четыре уровня.
Отличительная особенность проекта — помещения Passion Spaces, предназначенные для хранения и демонстрации автомобилей, а также организации приватных зон отдыха. Они соединяет спиральный автомобильный пандус The Loop. Это не обычная парковка под домом, а отдельная часть архитектурной концепции для коллекционеров.
При презентации Porsche Design называла стоимость резиденций примерно от 15 до 40 млн долларов. Проект изначально рассчитан на узкий круг покупателей; переносить его решения на массовые тайские квартиры было бы неверно. Строительство началось в сентябре 2025 года; заявленный срок завершения — декабрь 2028 года. Поэтому речь пока идет о проекте, а не о действующем жилом комплексе.
В ванной тайской квартиры можно увидеть небольшой электрический прибор, установленный на стене рядом с душем. Это проточный водонагреватель, он греет воду только во время использования. В домах с такой схемой не требуется разводить горячую воду от общего центрального источника до каждого душа.
Возможны и другие системы: накопительные водонагреватели либо оборудование, обслуживающее несколько точек. Поэтому отсутствие центрального горячего водоснабжения нельзя считать правилом для всей страны. Мощность прибора влияет на температуру и напор. В сезон более прохладной погоды разница особенно ощутима, если нагреватель слабый.
Есть и вопрос безопасности. Электроприбор работает в сыром помещении, поэтому нужны правильное заземление и устройство защитного отключения. При осмотре стоит проверить документы на установку, состояние корпуса и работу защиты, а не только наличие теплой воды. Полезно также открыть кран на кухне: горячая вода там может отсутствовать даже в квартире с электрическим душем.
По разъяснениям тайских энергетических служб, однопоточные приборы обычно рассчитаны на один душ, а многоточечные могут обслуживать несколько смесителей. Требования к защите от утечек тока и заземлению разъясняет энергетическая компания PEA.
Таблица 1. Десять особенностей квартир и кондоминиумов Таиланда
| № | Особенность | Где встречается / пример | Город |
|---|---|---|---|
| 1 | Двухуровневые студии с потолками 4,2 м | Кондоминиумы с высокими потолками | Бангкок |
| 2 | Миниатюрные кухни | Компактные студии | Разные города |
| 3 | Балконы с инженерным оборудованием | Квартиры с техническими балконами | Разные города |
| 4 | Скрытые кладовые под полом | Runesu Thonglor 5 | Бангкок |
| 5 | Ручной гигиенический душ у унитаза | Многие тайские квартиры | Разные города |
| 6 | Специальные помещения для животных | Отдельные pet-friendly кондоминиумы | Разные города |
| 7 | Общая прачечная вместо стиральной машины в квартире | Дома с общими прачечными | Разные города |
| 8 | Две кухни — тайская и европейская | Просторные квартиры с раздельными кухнями | Разные города |
| 9 | Пространства для коллекционных автомобилей | Porsche Design Tower Bangkok | Бангкок |
| 10 | Локальный нагреватель воды для душа | Квартиры с индивидуальным нагревом воды | Разные города |
В подборке есть недорогие студии с антресольным уровнем и резиденции стоимостью в миллионы долларов. Их объединяет необычность решений, но не ценовой сегмент: часть приемов появилась ради экономии площади, часть — ради впечатления. Цена квартиры зависит не только от числа спален: соседство с метро, этаж, готовность дома и условия содержания могут влиять на нее сильнее, чем необычная планировка.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф сравнила стоимость жилья в Бангкоке, Паттайе и на Пхукете. Эти данные помогают оценить ценовой контекст, однако конкретные особенности планировки не определяются одной лишь стоимостью квартиры.
По состоянию на 28 октября 2026 года доступны опубликованные выборки цен предложений по трем городам. Данные относятся к разным каталогам и периодам наблюдения; в таблице приведены округленные медианы, а не единая статистика всего рынка и не цены заключенных сделок.
Таблица 2. Сколько стоят студии и квартиры с одной и двумя спальнями в Таиланде в октябре 2026 года*
| Тип жилья | Паттайя | Пхукет | Бангкок |
|---|---|---|---|
| Студия | 1,85 млн бат | 3,28 млн бат | 4,24 млн бат |
| Квартира с одной спальней | 3,20 млн бат | 2,98 млн бат | 5,50 млн бат |
| Квартира с двумя спальнями | 6,30 млн бат | 8,67 млн бат | 11,00 млн бат |
*Источники и дата проверки — 28 октября 2026 года: Pattaya Navigator (обновление 25.10); Kvartiry-Phuket (наблюдения 19.04–27.10); Eastblue, каталог Бангкока. Это медианы цен объявлений в отдельных выборках, не сведения о закрытых сделках. Выборка Пхукета накопительная: 1145 URL объявлений за период, а не 1145 активных объектов на 28 октября. По Бангкоку значения округлены, каталог обновляется динамически. Межгородское сравнение носит ориентировочный характер.
Согласно этим выборкам, в Паттайе медианная стоимость студии составляет 1,85 млн бат, а квартиры с двумя спальнями — 6,3 млн бат. На Пхукете аналогичные показатели достигают 3,28 и 8,67 млн бат. В выборке Бангкока медианная стоимость квартир с двумя спальнями составляет 11 млн бат.
В выборке по Пхукету медианная цена студии выше, чем квартиры с одной спальней. Это особенность состава объявлений, а не доказательство общерыночного соотношения цен.
При выборе недвижимости важно учитывать, что стоимость одинаковых по количеству комнат квартир может существенно различаться из-за площади, расположения, вида из окна и набора дополнительных услуг. Сравнивая объявления, полезнее смотреть конкретные квартиры сопоставимой площади и в одном районе. Медианная цена по городу не показывает, сколько стоит та или иная необычная планировка.
Фотографии могут многое скрывать: тесную лестницу на антресоль, неудачное расположение кондиционера, слабый напор воды. Такие детали проще проверить лично, чем по рекламной брошюре.
При осмотре квартиры уделите внимание следующим пунктам:
Общие бассейны, сады и лифты оплачиваются собственниками. Обычно это регулярный взнос common area maintenance fee (CAM fee), на крупные работы может собираться отдельный резервный фонд — sinking fund. Размеры взносов зависят от конкретного кондоминиума. Поэтому сравнивать две квартиры только по цене покупки недостаточно.
Иностранному покупателю необходимо различать собственность (freehold) и долгосрочную аренду (leasehold). Для зарегистрированного кондоминиума действует ограничение, установленное законодательством Таиланда. При регистрации сделки необходимо представить документ, удостоверяющий, что доля недвижимости в иностранной собственности не превышает разрешенные 49%.
При leasehold регистрируется право аренды, а не собственности. Обычный предельный срок регистрации аренды недвижимости составляет 30 лет. Условия продления нужно изучать отдельно, поскольку обещание «90 лет владения» не равнозначно гарантированному праву на такой срок. Отдельного внимания требуют предложения оформить недвижимость через местную компанию с номинальными тайскими участниками.
Ранее редакция Всеостройке.рф рассказывала о проверках земельных участков Таиланда, оформленных через номинальных владельцев. Это отдельный риск, который не следует смешивать с обычным приобретением квартиры в зарегистрированном кондоминиуме. До подписания договора лучше поручить независимому юристу проверку титула, обременений, иностранной квоты и схемы перечисления средств.
Устройство тайской квартиры нередко удивляет практичными мелочами: спальное место над гостиной, техника на балконе, распылитель возле унитаза или отдельный водонагреватель в душе. В одних домах жильцы пользуются общей прачечной, в других устанавливают собственную машину на техническом балконе. В просторных квартирах можно встретить две кухни — для повседневных блюд и интенсивного приготовления пищи.
Лестница на антресоль может оказаться неудобной, а вынесенный на балкон кондиционер — шумным. Напротив, простые вещи вроде исправного слива и хорошей вентиляции становятся заметны только в повседневной жизни. Для длительного проживания особенно важны размеры кухни, удобство лестницы, исправность сантехники и расходы на обслуживание. Две квартиры одинаковой площади могут по-разному подходить для повседневной жизни.
Большинство таких решений возникло из бытовых задач: нехватки места, влажного климата, привычек приготовления еды и условий обслуживания дома. Редкие проектные эксперименты интересны отдельно, но не характеризуют весь рынок.
Что показалось вам наиболее неожиданным: скрытая кладовая под полом, нагреватель прямо в душевой или гараж для коллекционного автомобиля?
Необычные архитектурные решения, многомиллионные стройки и здания с минимальным бюджетом. Рассмотрим, как отечественные бюро воплощают смелые идеи в разных странах и что стоит за их реализацией.
29-10-2026 14:00От двухуровневых пентхаусов с бассейнами до ситихаусов с отдельным входом: где искать необычные квартиры, сколько они стоят и какие планировочные решения действительно заслуживают внимания.
29-10-2026 11:00Агентство отраслевой аналитики Рейтум.
28-10-2026 13:30Кому грозит конфискация недвижимости, чьи особняки уже перешли государству, сколько стоят элитные дома звезд и можно ли приобрести их на торгах дешевле рынка.
28-10-2026 12:00
4 
3 
3 
3 
Открытый газобетон, стальная лестница, спальня под крышей. Таунхаус Кати Павловой занимает всего 55 метров. Но именно здесь писались песни.
29-10-2026 19:00
Рубль за здание звучит как шутка, но в Челябинской области это вполне рабочий инструмент.
29-10-2026 17:00
По инициативе Клуба инвесторов Москвы столичные власти утвердили корректировки региональных норм, регулирующих строительство на таких территориях.
29-10-2026 16:00
Подробнее читайте в нашем материале.
29-10-2026 15:15
Об этом РБК рассказали налоговые юристы. Такие запросы могут быть связаны с проверкой налогового резидентства, полноты декларирования доходов и соблюдения валютного законодательства.
29-10-2026 14:45
Новые требования распространяются на полисы страхования залоговой недвижимости. Теперь они должны покрывать повреждение или уничтожение жилья в результате атак беспилотников, терактов и диверсий.
29-10-2026 14:40
Фрэнк Ллойд Райт построил за свою карьеру десятки зданий, но планетарий у него один.
29-10-2026 13:00
От Екатеринбурга до Владивостока — гид по бесплатной романтике.
29-10-2026 12:45
Девелопер намерен за десять лет преобразовать территории районов Гавань и Слободка. Проект предусматривает строительство 300 тыс. кв. м жилья и ещё 100 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры.
29-10-2026 12:24
Власти Калининградской области готовят под многоэтажную застройку ещё один кусок острова Октябрьского.
29-10-2026 12:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
