ТОП-10 устойчивых девелоперов элитного жилья Москвы 2026 по официальным данным
Агентство отраслевой аналитики Рейтум.
Покупатель элитной квартиры на этапе стройки доверяет девелоперу деньги и годы ожидания. Агентство отраслевой аналитики Рейтум сравнило 15 девелоперских групп, которые сдают элитное жилье в Москве, по шести показателям устойчивости (сроки сдачи домов группы, опыт сдачи элитного жилья, собственный капитал застройщиков, проблемные объекты, достройка чужих проблемных объектов, системообразующий статус) и составило десятку лучших.
Участники (ТОП-10)
Место
Девелопер
Балл
1
Capital Group
8,6
2
Sminex
8,2
3
ФСК
8,0
4
Пионер
7,2
5
Донстрой
7,2
6
MR Group
7,0
7
Концерн КРОСТ
6,4
8
ТЕКТА ГРУПП
6,2
9
Snegiri Development
6,1
10
Группа ПСН
6,1
Всего оценивалось 15 девелоперских групп. В опубликованный рейтинг вошли ТОП-10, остальные — в разделе «Кто еще оценивался».
Ключевые факты
Тема
Факты и значения
Контекст и качество данных
Лидеры
Первое место у Capital Group (8,6), второе — у Sminex (8,2), третье — у ФСК (8,0), далее — Пионер и Донстрой
Итоговый балл по 6 критериям на официальных источниках
Capital Group
92% домов группы сданы или строятся без задержки; достроила 465 тыс. м² чужих проблемных объектов; входит в перечень системообразующих организаций (№ 18)
Собственный капитал застройщиков 16,17% активов; 13 домов элитного класса сдано с 2016 года (291 тыс. м²)
Капитал: ГИР БО, отчетность за 2025 год; дома: ЕИСЖС
Достройка чужих объектов
Подтверждена у двух групп: Capital Group (465 тыс. м²) и ФСК (220 тыс. м²)
mos.ru; РИАМО со ссылкой на компанию
Проблемные объекты
Нет ни у одной из 15 групп
ЕИСЖС на 20.10.2026
Устойчивость результатов исследования
Capital Group первая в 12 вариантах проверки из 13;
Пересчет при равных весах, усилении и отключении каждого критерия
Главное
Первое место у Capital Group (8,6), второе — у Sminex (8,2). Разрыв — 0,4 балла. При проверке надежности Capital Group остается первой в 12 вариантах из 13; Sminex выходит вперед только без критерия достройки чужих объектов.
Capital Group сильна сроками по всем домам группы (92% без задержки), статусом системообразующей организации. Sminex берет собственным капиталом (16% активов).
Проблемных объектов нет ни у одной из 15 групп по данным ЕИСЖС на 20.10.2026.
Комментарий эксперта
«При выборе объекта я бы в первую очередь оценивал не визуальную концепцию и набор дополнительных опций, а способность девелопера довести проект до заявленного результата. Покупателю важно смотреть на опыт компании, уже реализованные проекты, темпы строительства, структуру финансирования и соблюдение сроков по предыдущим объектам. Внешние характеристики действительно влияют на привлекательность недвижимости, но только после того, как понятна базовая надежность проекта».
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers
ТОП-10
Место
Девелопер
Домов группы без задержки
Сданные элитные дома в Москве с 20.10.2016
Капитал к активам
Балл
1
Capital Group
92% (3 из 39 с задержкой)
11 домов, 170 тыс. м²
0,77%
8,6
2
Sminex
81% (35 из 185 с задержкой)
13 домов, 291 тыс. м²
16,17%
8,2
3
ФСК
73% (112 из 420 с задержкой)
6 домов, 169 тыс. м²
1,10%
8,0
4
Пионер
92% (6 из 72 с задержкой)
2 дома, 121 тыс. м²
2,03%
7,2
5
Донстрой
67% (37 из 113 с задержкой)
20 домов, 346 тыс. м²
13,42%
7,2
6
MR Group
80% (20 из 98 с задержкой)
3 дома, 112 тыс. м²
0,75%
7,0
7
Концерн КРОСТ
70% (9 из 30 с задержкой)
2 дома, 40 тыс. м²
0,09%
6,4
8
ТЕКТА ГРУПП
77% (3 из 13 с задержкой)
2 дома, 98 тыс. м²
3,54%
6,2
9
Snegiri Development
100% (0 из 8 с задержкой)
6 домов, 36 тыс. м²
нет строящихся элитных домов
6,1
10
Группа ПСН
100% (0 из 34 с задержкой)
2 дома, 38 тыс. м²
нет строящихся элитных домов
6,1
Дома и капитал подсчитаны по ЕИСЖС и отчетности ФНС, подробнее — в разделе «Как мы считали».
Баллы по всем критериям
Место
Девелопер
Сроки группы (20%)
Опыт сдачи элитного жилья (20%)
Собственный капитал (20%)
Свои проблемные объекты (15%)
Достройка чужих объектов (15%)
Системообразующий статус (10%)
Итог
1
Capital Group
9,2
8
6
10
10
10
8,6
2
Sminex
8,1
8
10
10
3
10
8,2
3
ФСК
7,3
8
6
10
8
10
8,0
4
Пионер
9,2
6
6
10
3
10
7,2
5
Донстрой
6,7
10
8
10
3
3
7,2
6
MR Group
8,0
6
6
10
3
10
7,0
7
Концерн КРОСТ
7,0
4
6
10
3
10
6,4
8
ТЕКТА ГРУПП
7,7
6
6
10
3
3
6,2
9
Snegiri Development
10,0
4
5*
10
3
3
6,1
10
Группа ПСН
10,0
4
5*
10
3
3
6,1
* Строящихся элитных домов в Москве у группы нет, стоит нейтральная оценка 5.
Лидеры: Capital Group и Sminex
Рисунок 2. Вклад трех групп критериев в итоговый балл первых шести участников
Capital Group, 8,6 — 1 место
Сроки и опыт. 92% домов группы сданы или строятся без задержки (3 из 39 — с задержкой). С 20.10.2016 сдано 11 домов элитного класса (170 тыс. м²): башни Capital Towers, которые ЕИСЖС показывает как сданные, кварталы «Золотой» на Софийской набережной, WHITE, клубный дом на Кутузовском, 12 и первая очередь «Бадаевского», введенная в сентябре 2026 года.
Достройка чужих объектов. В новости портала mos.ru от 24.09.2024 Capital Group названа крупнейшим частным девелопером по объему достройки проблемных объектов: 465 тыс. м².
Статус. ООО «Капитал Груп» входит в перечень системообразующих организаций Минстроя (№ 18).
Что учитывать. Собственный капитал застройщиков строящихся элитных домов группы низкий: 0,77% активов. В декларациях элитных проектов группы есть переносы срока передачи квартир.
О компании. Больше 30 лет на рынке, входит в перечень системообразующих.
Sminex, 8,2 — 2 место
Сроки и опыт. 81% домов группы построены без задержки (35 из 185 — с задержкой). С 20.10.2016 сдано 13 домов элитного класса (291 тыс. м²): «Достижение», Life Time, «Лаврушинский», «Малая Ордынка 19», «Садовые кварталы». В ЕИСЖС к группе Sminex отнесены и дома АО «Интеко».
Финансы. Собственный капитал застройщиков строящихся элитных домов группы — 16% активов, лучший результат в исследовании.
Статус. В перечень системообразующих организаций входит ПАО «Инград» (№ 10), которое в ЕИСЖС относится к группе Sminex. В перечне 2022 года есть и АО «Интеко» (№ 2), но, по данным ГИР БО, эта компания прекратила деятельность в 2023 году, поэтому балл держится на «Инграде».
Что учитывать. Доля домов без задержки ниже, чем у Capital Group: 35 домов из 185 с задержкой. Сообщений органов власти о доверии достраивать чужие проблемные объекты мы не нашли.
Места 3–10
3. ФСК, 8,0. Крупнейшая группа в рейтинге: 420 домов в ЕИСЖС. С 20.10.2016 сдано 6 домов элитного класса (169 тыс. м²): «Режиссер», Sydney City, Sydney Prime, The LAKE. Входит в перечень системообразующих организаций (№ 5). Кроме Capital Group это единственный участник, для которого мы нашли подтверждение достройки чужих проблемных объектов: по данным РИАМО, ФСК взяла на себя достройку 10 корпусов ЖК «Новый Раменский» (220 тыс. м²) в Подмосковье по дорожной карте с Минстроем Московской области. Телеканал «360» со слов вице-президента ФСК называет 286 тыс. м² и 11 корпусов, но по двум ЖК сразу — «Раменскому» и «Гагаринскому»; в расчете взята цифра только по «Новому Раменскому», балл от этого не зависит. Что учитывать: у группы 112 домов из 420 сданы или строятся с задержкой, это 27%. Капитал застройщиков строящихся элитных домов — 1,10% активов.
4. Пионер, 7,2. 92% домов группы сданы без задержки (6 из 72), с 20.10.2016 сдано 2 дома элитного класса (121 тыс. м²): HIGH LIFE на Летниковской и PRIDE. Входит в перечень системообразующих организаций (№ 14). Что учитывать: опыт сдачи элитного жилья меньше, чем у лидеров, — два дома. Официальных сообщений о достройке чужих объектов мы не нашли.
5. Донстрой, 7,2. Самый большой объем сданного элитного жилья: 20 домов, 346 тыс. м² («Остров», «Река», «Дом на Тишинке», «Жизнь на Плющихе», «Дом XXII»). Капитал застройщиков строящихся элитных домов — 13,42% активов, второй результат после Sminex. Что учитывать: без задержки сдано или строится только 67% домов группы, худший результат среди первой шестерки. В перечне системообразующих организаций Донстроя нет.
6. MR Group, 7,0. 80% домов группы — без задержки (20 из 98), с 20.10.2016 сдано 3 дома элитного класса (112 тыс. м²), среди них Symphony 34. Системообразующая организация (АО «МР Групп», № 3). Что учитывать: опыт сдачи элитного жилья меньше, чем у лидеров, — 3 дома. Капитал застройщиков строящихся элитных домов — 0,75% активов.
7. Концерн КРОСТ, 6,4. 70% домов группы — без задержки, сдано 2 дома элитного класса («Театральный квартал», «Дом Malevich»). Входит в перечень системообразующих организаций (№ 12). Что учитывать: небольшой объем сданного элитного жилья (40 тыс. м²), 9 домов из 30 с задержкой, капитал застройщика строящегося элитного дома — 0,09% активов.
8. ТЕКТА ГРУПП, 6,2. 77% домов группы — без задержки, сдано 2 дома элитного класса (98 тыс. м²: SPIRES и «Эра»). Что учитывать: 3 дома из 13 сданы с задержкой, компании нет в перечне системообразующих организаций.
9. Snegiri Development, 6,1. Все 8 домов группы сданы без задержки, из них 6 домов элитного класса в комплексе «Снегири Эко». Что учитывать: все дома группы уже сданы, строящихся домов нет, поэтому капитал оценить не по чему. Элитный опыт ограничен одним комплексом 2019 года.
10. Группа ПСН, 6,1. Все 34 дома группы сданы без задержки, из них 2 дома элитного класса («Полянка/44» и I'M). Что учитывать: строящихся домов в ЕИСЖС нет, поэтому капитал оценить не по чему. Элитных домов сдано два, последний — в 2019 году.
Кто еще оценивался. За пределами десятки: Vesper (5,7, 11 место), AB Development (5,4, 12 место), ANT Development (5,4, 13 место), Родина (5,1, 14 место), VOS'HOD (3,9, 15 место). Полная таблица баллов по всем 15 группам приложена к рейтингу.
Лучшие по отдельным показателям
Сроки по всем домам группы: среди групп со строящимися домами — Vesper (94%), Capital Group (92%) и Пионер (92%); у Snegiri Development и Группы ПСН все дома сданы без задержки.
Достройка чужих проблемных объектов: Capital Group, 465 тыс. м².
Объем сданного элитного жилья: Донстрой, 346 тыс. м².
Собственный капитал: Sminex (16,17%) и Донстрой (13,42%).
Кого оценивали
В исследование вошли все девелоперские группы, у которых, по данным ЕИСЖС, не меньше двух сданных элитных жилых домов в Москве с вводом после 20.10.2016 (класс «Элитный», статус «Сдан», жилая площадь больше нуля). Таких групп 15.
Девелопер здесь — это группа компаний в поле «Девелопер» ЕИСЖС, застройщик — это отдельное юрлицо внутри группы. Принадлежность дома и застройщика к группе определяется по этому полю. Если застройщик в ЕИСЖС к группе не привязан, мы относим его к группе, только когда это подтверждают два независимых источника. Застройщика ЖК мы берем из карточки ЕИСЖС, а принадлежность ЖК или застройщика группе подтверждаем двумя источниками. Дома этих застройщиков учтены в расчете их групп.
Сроки группы и проблемные объекты считаются по всем домам группы в ЕИСЖС, во всех классах и регионах: это характеристика девелопера в целом. Опыт сдачи и капитал считаются по элитному жилью в Москве.
Галс-Девелопмент и Level Group сдали по одному элитному дому («Космо 4/22» и «Саввинская 17»), у Hutton в ЕИСЖС нет сданных элитных жилых домов.
Как мы считали
Критерий
Вес
Источник, тип, доступ
Почему такой вес
Как ставится балл
Сроки группы
20%
ЕИСЖС, блок «Девелопер» на странице группы; официальный; ручной просмотр и выгрузка API
Прямо отвечает на вопрос, достраивает ли девелопер вовремя
Доля домов без отметки «с задержкой» × 10
Опыт сдачи элитного жилья
20%
ЕИСЖС, сданные дома класса «Элитный» в Москве с вводом после 20.10.2016; официальный; выгрузка API
Показывает, что девелопер доводил до конца именно элитные проекты
Жилая площадь: от 300 тыс. м² — 10; от 150 тыс. м² — 8; от 75 тыс. м² — 6; от 25 тыс. м² — 4; меньше 25 тыс. м² — 2
Собственный капитал
20%
ГИР БО ФНС, отчетность за 2025 год, строки 1300 и 1600 застройщиков строящихся элитных домов группы в Москве; официальный; выгрузка API
Запас прочности застройщиков, которые сейчас строят
Капитал к активам: от 15% — 10; от 5% — 8; от 0% — 6; от −10% — 4; ниже −10% — 2; нет строящихся элитных домов — 5
Свои проблемные объекты
15%
ЕИСЖС, отметка проблемного объекта по всем домам группы; официальный; выгрузка API
Главный признак срыва достройки
Нет — 10; один — 5; два и больше — 0
Подтвержденная достройка чужих проблемных объектов
15%
Сайты органов власти (mos.ru, mosreg.ru) и государственные СМИ; поиск по всем 15 группам
Власти доверяют чужие долгострои тем, кто заведомо справится
Подтвержденный объем: от 300 тыс. м² — 10; от 100 тыс. м² — 8; больше нуля — 6; подтверждений нет — 3
Системообразующий статус
10%
Перечень системообразующих организаций Минстроя, редакция 2022 года (через ГАРАНТ); официальный документ, коммерческий транспорт
Признание государством значимости компании для отрасли
Компания группы в перечне — 10, нет — 3
Задержка здесь означает отметку ЕИСЖС «строится с задержкой» или «сдан с задержкой». Реестр ставит ее по сроку ввода дома. Перенос срока передачи квартир в проектной декларации в этот счетчик не входит, поэтому дом с перенесенной передачей может числиться без задержки.
Достройка. Критерий измеряет объем, который подтверждают органы власти или государственные СМИ. Мы искали такие сообщения по каждой из 15 групп. Ноль означает, что подтверждений нет, и это измеренное значение.
Округление и места. Баллы по критериям округляются до десятых. Итог считается по округленным баллам как взвешенная сумма по шкале от 0 до 10 и округляется до десятых. Каждый участник занимает отдельное место по итоговому баллу. При равном итоге выше тот, у кого больше точная взвешенная сумма до округления, затем — балл за сроки группы, затем — за опыт сдачи, затем — число сданных элитных домов.
Отсекающее правило. Группа с собственным проблемным объектом не может занять место в первой тройке. На дату среза оно ни к кому не применялось.
Ограничения
ЕИСЖС хранит дома с проектными декларациями. Дома, сданные до появления реестра, в нем могут отсутствовать. Поэтому опыт сдачи считается за десять лет.
Новые дома. Только что начатый дом еще не может получить отметку о задержке. У групп с большой долей новых строек доля домов без задержки может быть выше, чем окажется позже. У Capital Group среди учтенных домов 7 новых (застройщики «Дома Спорта», «Узоров» и «Дома Высоты»); без них доля домов без задержки 91%, итог не меняется.
Капитал. Считается по застройщикам строящихся элитных домов группы в Москве, отчетность головных компаний в расчет не входит. У Capital Group он близко к границе шкалы: 0,77% при пороге 0%. Если бы капитал был от 0 до −10% активов, итог Capital Group был бы 8,2, ниже −10% — 7,8.
Нейтральная оценка капитала. У AB Development, ANT Development, Snegiri Development и Группы ПСН строящихся элитных домов нет, у них стоит 5. При оценке 2 в десятку вошел бы Vesper, а Snegiri Development и Группа ПСН с итогом 5,5 опустились бы на 10 и 11 места (Snegiri выше: у нее больше сданных элитных домов).
Капитал Vesper почти целиком определяется одним застройщиком: у ООО «СЗ Дивинус иммобила» капитал −27,2 млрд руб. при активах 18,3 млрд руб. по отчетности за 2025 год. Без этого застройщика Vesper набрал бы 6,1 и вошел бы в десятку вместо Группы ПСН.
Опыт Capital Group близко к границе шкалы. 170 тыс. м² при пороге 150 тыс. м², и сюда входит первая очередь «Бадаевского», введенная в сентябре 2026 года. Без нее балл за опыт был бы 6, итог — 8,2.
Достройка ФСК подтверждена материалом РИАМО со ссылкой на компанию и дорожную карту Минстроя Московской области, отдельного сообщения органа власти с объемом мы не нашли. Без этого итог ФСК был бы 7,2.
Пионер и Донстрой набрали одинаково: итог — 7,2, точная сумма — 7,19 у обоих. Пионер стоит выше по баллу за сроки группы.
Перечень Минстроя. Статус проверен по перечню системообразующих организаций в редакции 2022 года: это последняя редакция, полный текст которой опубликован. Использованы две публикации ГАРАНТа: Информация Минстроя от 24.05.2022 (строительная часть, позиции 1–38) и полный текст, опубликованный 03.06.2022 (позиции 1–39). Номера участников в них одинаковые.
Сроки Sminex. Счетчик ЕИСЖС взят по группе Sminex; три дома «Смайнэкс Управление активами» учтены в опыте, но не в счетчике сроков: счетчик этого застройщика на дату среза был недоступен. Даже если все три дома с задержкой, балл Sminex за сроки и итог не изменятся.
Смена собственника в баллы не входит. По данным агентства «Финмаркет», в июне 2026 года ВТБ продал Галс-Девелопмент группе инвесторов. По данным InvestFuture со ссылкой на РИА Новости, в апреле 2026 года «Страна Девелопмент» заявила об интересе к покупке Донстроя; сообщений о закрытии сделки на дату среза мы не нашли.
Как проверить девелопера самому
наш.дом.рф (ЕИСЖС): на странице группы компаний видно, сколько домов строится и сдано с задержкой, там же отмечены проблемные объекты.
Проектная декларация, п. 17.2: первоначальный и текущий срок передачи квартир в конкретном доме. Разница между ними —это и есть перенос.
Эскроу: в карточке дома видно, продаются ли квартиры через счета эскроу.
Бухгалтерская отчетность застройщика: bo.nalog.gov.ru, строки «Капитал и резервы» и «Баланс».
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru): иски о банкротстве застройщика и массовые споры с дольщиками.
Кому грозит конфискация недвижимости, чьи особняки уже перешли государству, сколько стоят элитные дома звезд и можно ли приобрести их на торгах дешевле рынка.
Реконструкция сочинской «Волны» оценивается в 14,5 млрд рублей, «Сестрорецкого курорта» — в 12,5 млрд, а «Липецккурорта» — в 6 млрд. Какие еще здравницы обновляют инвесторы и что появится на их месте?
Десять зарубежных проектов российских девелоперов — от готовых жилых комплексов до незавершенных строек. Разбираемся, что удалось реализовать, какие планы изменились и что так и не построили.
От перевода LUNAR за 1,7 млрд рублей до изменения инженерных систем «Верейской 41». Рассмотрим, какие девелоперы смогли переоформить недвижимость, сколько стоит жилье и что изменилось для покупателей.
Зачем в центре Лондона подняли улицы над дорогами, окружили квартиры садами и устроили оранжерею вокруг сценической коробки театра — и какие неудобства принёс этот замысел.
Квартира досталась стилисту с оленьими рогами и обоями из 90-х. Теперь это светлое пространство в духе сталинской эпохи. Разбираемся, как этого удалось достичь.
С 10 по 13 ноября в столице Татарстана пройдет главное отраслевое событие года. Краснодарский девелопер «НВМ» покажет свои проекты широкой аудитории и укрепит деловые контакты.
Суд взыскал с застройщиков миллионы за самовольное строительство. Когда покупатели рискуют потерять жилье, кто должен вернуть деньги и как проверить недвижимость перед сделкой.
28-10-2026 14:00
4 
