25.10.2026 20:00
Десять зарубежных проектов российских девелоперов — от готовых жилых комплексов до незавершенных строек. Разбираемся, что удалось реализовать, какие планы изменились и что так и не построили.
В 2021 году ПИК объявил о строительстве 30-этажного жилого дома на Филиппинах. Спустя несколько лет группа продала часть местных компаний, а судьба самого комплекса осталась не до конца ясной. В Казахстане сеть YE’S открыла апарт-отель, добилась загрузки выше 80%, но затем прекратила управлять объектом. Российская Forum Group пошла другим путем. Девелоперская компания построила элитные виллы на искусственном острове в Дубае и впоследствии перешла к многоквартирным проектам.
За последние годы отечественные девелоперы и предприниматели, связанные со строительным бизнесом России, выходили на рынки Азии, Ближнего Востока и Европы. Однако результаты международной экспансии оказались неодинаковыми. У одних компаний появились готовые здания, у других строительство продолжается, а некоторые ограничились инвестиционными соглашениями.
Редакция портала Всеостройке.рф изучила десять зарубежных проектов в пяти странах и сопоставила первоначальные планы с результатами на 21 октября 2026 года. В подборку включены как проекты российских застройщиков, так и объекты самостоятельных иностранных компаний, связанных с российскими собственниками.
В марте 2021 года ПИК объявил о первом зарубежном жилом проекте. Для строительства выбрали Мандалуйонг — город в столичной агломерации Манилы, где высокая плотность застройки и развит рынок многоквартирного жилья.
One Sierra задумывался как 30-этажный комплекс с квартирами разных форматов, бассейном, тренажерным залом и общественными пространствами. К архитектурной разработке привлекли британское бюро John McAslan + Partners. Завершение строительства первоначально намечали на сентябрь 2024 года.
На старте ПИК сообщал о получении разрешений на строительство и продажу недвижимости. Первые договоры были заключены, причем результаты продаж, по утверждению компании, превысили ожидания. Однако в дальнейшем международные планы группы изменились. В апреле 2025 года «Движение.ру» сообщило о продаже части филиппинских юридических лиц ПИК. Основанием стала финансовая отчетность группы за 2024 год. В феврале 2026 года издание «Эксперт» также упоминало продажу филиппинского проекта российским девелопером.
Сам One Sierra продолжает встречаться в объявлениях местных агентств недвижимости. Некоторые площадки описывают комплекс как готовый, однако независимого подтверждения его ввода в эксплуатацию и передачи квартир покупателям в изученных документах нет.
Итог: ПИК начал продажи недвижимости на Филиппинах, но впоследствии вышел из части местных активов. Окончательное состояние One Sierra требует подтверждения по документам филиппинских регуляторов.
Группа PIONEER вышла на казахстанский рынок через гостиничную сеть YE’S. В отличие от ПИК, компания не собиралась самостоятельно возводить жилые дома. Строительство апарт-отеля выполнял местный партнер, а российская сторона отвечала за гостиничную концепцию, стандарты обслуживания и управление.
Проект анонсировали в 2017 году. Инвестиции оценивались приблизительно в 50 млн долларов, общая площадь — в 45 тыс. кв. м. Первоначально планировалось 766 апартаментов, завершить строительство собирались в III квартале 2019 года. Первая очередь открылась только в 2021 году. К тому времени параметры комплекса изменились, в публикациях фигурировали уже 897 апартаментов в двух очередях.
Несмотря на задержку, гостиничный бизнес начал приносить результаты. Генеральный директор YE’S Ирина Ивашкевич в интервью «Интерфакс-Казахстан» сообщила, что средняя загрузка апарт-отеля за 2023 год достигла 81,5%, а за первую половину 2024 года — 85%. Выплаты инвесторам за 2023 год превысили 500 млн тенге. Но 1 августа 2024 года сеть объявила о выходе из управления YE’S Astana.
Причиной, по заявлению оператора, стало изменение договоренностей с казахстанским застройщиком. Разногласия касались использования помещений, необходимых для гостиничной деятельности. При этом YE’S на переходном этапе продолжала выполнять часть эксплуатационных функций. В результате построенный объект сохранился, а первоначальная модель управления перестала действовать.
О том, почему гостиничному оператору приходится учитывать интересы не только гостей, но и владельцев недвижимости, управляющий партнер Domina Management Владимир Маслов подробно рассказывал в интервью порталу Всеостройке.рф. В случае YE’S Astana разногласия с собственником оказались достаточной причиной для прекращения гостиничного сотрудничества.
Итог: апарт-отель построен и работал, но российская сеть вышла из управления. Для PIONEER это пример реализации зарубежного проекта без сохранения долгосрочного контроля над его эксплуатацией.
Российская Forum Group выбрала для международного развития один из самых дорогих сегментов дубайской недвижимости. XXII Carat расположился на западной стороне Palm Jumeirah, рядом с отелями премиального класса.
Проект предусматривает 22 виллы и пентхаус. В домах оборудовали бассейны, сады, просторные террасы, а жильцы получили доступ к частному пляжу. Особое внимание уделили отделочным материалам и приватности.
Строительство завершили в начале 2019 года. Уже в марте компания приступила к передаче недвижимости покупателям, о чем сообщали Dubai Chronicle и Gulf Construction. К апрелю 2019 года, согласно отраслевой публикации, было реализовано около 70% домов.
Позднее виллы появились на вторичном рынке. В мае 2026 года в отраслевых данных фигурировала продажа семиспальной резиденции площадью примерно 1 754 кв. м за 60 млн дирхамов — около 16,3 млн долларов. Эта сделка подтверждает оборот готовой недвижимости, но не показывает доходность застройщика. Для такого расчета потребовались бы первоначальные цены реализации и сведения о затратах на строительство.
Итог: XXII Carat построен, первые владельцы получили ключи еще в 2019 году. Это один из наиболее хорошо документированных завершенных зарубежных проектов в подборке.
После вилл на Palm Jumeirah Forum Group перешла к многоквартирному строительству. FH Residency расположен в Jumeirah Village Triangle, где компания предложила студии, квартиры с одной, двумя и тремя спальнями.
В проекте предусмотрены бассейн, спортивные помещения, пространства для отдыха и коммерческие объекты. При продажах покупателям первоначально называли IV квартал 2025 года как ориентир завершения строительства.
Фактически работы продолжались и в 2026 году. По данным Dubai Handover, основанным на сведениях Dubai Land Department, проверка 3 июля 2026 года показала 100-процентную строительную готовность. В июле проект получил статус Finished.
Отдельные базы указывают январь 2026 года как зарегистрированный плановый срок завершения. Однако эту дату нельзя путать с фактическим подтверждением готовности. По данным инспекций, еще 22 января строительная готовность составляла 88%, а 14 мая — 97,8%. В результате проект завершили позже первоначально заявленного срока, но до конца 2026 года.
Итог: FH Residency достиг 100-процентной строительной готовности в июле 2026 года. В портфеле Forum Group появился второй подтвержденный завершенный комплекс — уже в многоквартирном сегменте.
Еще один проект Forum Group расположен в Downtown Jebel Ali, на юго-западе Дубая. В отличие от XXII Carat, рассчитанного на покупателей вилл за десятки миллионов долларов, Metropoint ориентирован на более доступный городской сегмент. В составе комплекса заявлены студии и квартиры с одной или двумя спальнями. Начальные цены в рекламных материалах составляли около 527 тыс. дирхамов (примерно 11,8 млн рублей по курсу на 21 октября 2026 года). Завершение строительства запланировано на IV квартал 2027 года.
Metropoint представлен в портфеле Forum Group и на площадках продажи строящейся недвижимости. Однако сведения о строительном статусе расходятся: отдельные каталоги относят его к действующим стройкам, тогда как в изученных данных Dubai Land Department проект не удалось однозначно идентифицировать. Поэтому определить фактический процент готовности и оценить соблюдение графика пока невозможно.
Для Forum Group Metropoint означает дальнейший переход от элитных вилл к многоквартирному жилью. Компания последовательно расширяет ценовой диапазон своих предложений в Дубае, хотя результат нового проекта предстоит оценивать после завершения строительства.
Итог: объект анонсирован и предлагается покупателям, но независимого подтверждения его текущей строительной готовности недостаточно.
Петербургский предприниматель Эдуард Тиктинский, владелец группы RBI, развивает недвижимость в Сербии через компанию Signature Development. Юридически это самостоятельный зарубежный бизнес, а не филиал RBI. Тем не менее связь с российским девелопментом прямая. Собственник использует опыт строительства жилья в Санкт-Петербурге на новом рынке.
Первым белградским проектом стал Signature Zvečanska в районе Савски-Венац. Это небольшой комплекс с 13 жилыми апартаментами и 12 помещениями делового назначения. Их площадь составляет от 50,4 до 121,9 кв. м. В феврале 2026 года «Деловой Петербург» сообщал, что завершить первый проект предприниматель рассчитывает до конца года.
Осенью стройка приблизилась к заключительным этапам. По отчету Signature Development за сентябрь 2026 года, фасад со стороны улицы Сурдуличка облицовывали натуральным травертином, доставленным из Италии. В квартирах продолжались малярные и инженерные работы, на площадку поступали отделочные материалы и сантехника. Большая часть окон уже была установлена, а работы по внутренней отделке перешли в финальную стадию. При этом подтверждения ввода здания в эксплуатацию на 21 октября 2026 года пока нет.
Итог: Zvečanska находится на завершающей стадии строительства. Первоначальный план закончить объект в 2026 году еще может быть выполнен, но окончательный результат будет понятен после официального ввода.
Второй белградский проект Эдуарда Тиктинского существенно крупнее первого. В историческом районе Земун компания планирует построить жилой комплекс на 122 квартиры.
На начальном этапе застройщику предстояло подготовить участок со существующими зданиями. В феврале 2026 года компания занималась выбором подрядчиков, оформлением документации и согласованием предстоящих работ.
К лету ситуация изменилась. По отчету за июль 2026 года, все надземные конструкции на площадке были демонтированы. Подрядчики приступили к заключительному этапу разработки фундаментов старого здания. Параллельно проходил конкурс на строительство подземной части. Следующим этапом должны стать укрепление котлована и устройство подземных уровней.
Земун — сложившийся городской район, поэтому подготовка участка требует особого внимания к соседним зданиям. Еще до начала демонтажа проводилась оценка их технического состояния. В отличие от Zvečanska, где уже выполняются отделочные работы, строительство жилой части Zemun на момент последнего подробного отчета еще не началось.
Итог: подготовительный этап продвинулся до демонтажа существующих сооружений. Строительство основных жилых конструкций пока не подтверждено.
В 2019 году российская ГК «Основа» объявила о первом зарубежном девелоперском проекте — Valentinka Residence в Праге. Компания решила не строить новое здание с нуля, а реконструировать исторический дом XIX века в районе Смихов, неподалеку от набережной Влтавы.
По первоначальному проекту трехэтажное здание собирались надстроить еще четырьмя этажами. Исторический фасад предполагалось сохранить, а внутренние конструкции, перекрытия и инженерные системы полностью обновить.
В сентябре 2019 года РБК сообщал, что инвестиции ГК «Основа» в проект составят около 500 млн рублей. В семиэтажном комплексе планировали разместить 48 апартаментов площадью от 29 до 108 кв. м, включая три пентхауса с собственными террасами. Также предусматривались 28 машино-мест и коммерческие помещения на первом этаже.
Завершить работы девелопер рассчитывал в IV квартале 2020 года. Строительство действительно состоялось, хотя первоначальный срок был превышен. Согласно официальному документу строительного управления Праги 5, разрешение на ввод основной части здания было выдано 16 августа 2021 года.
При этом коммерческую часть первого этажа вывели из первоначального разрешения на ввод. В октябре 2024 года застройщик обратился за согласованием изменений, связанных с ее завершением. Соответствующее производство началось в мае 2025 года.
Чешские площадки недвижимости указывают, что 48 апартаментов Valentinka Residence распроданы. Комплекс расположен по адресу Na Valentince, 494/6. Получается, что российская компания смогла реализовать свой первый зарубежный жилой проект. Основную часть здания ввели в эксплуатацию примерно на восемь месяцев позже первоначально объявленного срока. Дальнейшее оформление коммерческих помещений потребовало дополнительных согласований.
Итог: Valentinka Residence построен, основная часть комплекса введена в эксплуатацию в августе 2021 года, апартаменты распроданы. При этом работы с коммерческими помещениями потребовали отдельного согласования.
В 2024 году Agalarov Development объявила о строительстве премиального комплекса в центре Ташкента. Для проекта выбрали участок площадью 1,98 га. Архитектурную концепцию разработал Сергей Чобан. Первоначальные инвестиции оценивались приблизительно в 133 млн долларов. Общая площадь комплекса должна составить около 90 тыс. кв. м.
В первоначальном анонсе девелопер называл 750 апартаментов. Комплекс предусматривал четыре 21-этажные башни и центральное 27-этажное здание.
Позднее параметры в описании изменились. На официальной странице Agalarov Development указывает около 700 апартаментов. Поскольку второе значение округленное, утверждать, что количество помещений уменьшилось ровно на 50, нельзя. Причины изменения девелопер публично не уточняет.
Agalarov Residence позиционируется как премиальный апарт-отель. Помимо самих апартаментов, покупателям обещают фитнес-центр, бассейны, SPA, трехуровневый подземный паркинг и благоустроенный двор.
К октябрю 2026 года продажи уже были открыты. По сведениям узбекского портала Salomuy, опубликованным 13 октября, покупателям предлагались помещения площадью от 35 до 165 кв. м, а плановый срок сдачи комплекса — IV квартал 2028 года. На площадке также опубликованы фотографии строительных работ за II квартал 2026 года.
Итог: строительство началось, продажи открыты. Параметры проекта уточнялись после анонса, а завершение комплекса запланировано на 2028 год.
Самый крупный по территории проект рейтинга расположен в Бостанлыкском районе Ташкентской области. Agalarov Development развивает Sea Breeze Uzbekistan — будущий круглогодичный курорт на берегу Чарвакского водохранилища.
По данным девелопера за август 2026 года, территория проекта составляет 527 га, а протяженность береговой линии — 7 км. Реализацию планируется вести поэтапно до 2035 года. Первая очередь рассчитана на 190 га. В ее состав должны войти жилые и курортные объекты, а также прогулочный бульвар длиной 2,3 км. 23 августа 2026 года компания сообщила о начале бетонных работ. Таким образом, проект перешел от инвестиционных договоренностей к строительству.
Для Agalarov Development это продолжение опыта создания Sea Breeze на берегу Каспийского моря в Азербайджане. Однако условия нового проекта отличаются. Вместо равнинного побережья компания осваивает территорию рядом с горным водохранилищем.
В интервью порталу Всеостройке.рф Эмин Агаларов рассказывал о развитии азербайджанского Sea Breeze, строительстве жилых объектов, гостиничной инфраструктуре и экономике курортного проекта. Для Узбекистана этот опыт может стать основой дальнейшего развития, но результаты нового курорта еще предстоит оценить.
Итог: Sea Breeze Uzbekistan находится на начальном этапе строительства. До реализации заявленных планов предстоит построить жилые и гостиничные объекты, дороги и инженерную инфраструктуру.
Первоначальные планы российских девелоперов не всегда совпадали с фактическими результатами. ПИК вышел из части зарубежных активов, YE’S потеряла управление уже работающим апарт-отелем, а Forum Group смогла завершить два проекта в Дубае.
В Сербии и Узбекистане строительная деятельность продолжается. Причем степень готовности заметно различается: от отделочных работ в Signature Zvečanska до начала строительства масштабного курорта Sea Breeze Uzbekistan.
Таблица 1. Первоначальные планы и результаты на 22 октября 2026 года*
| № | Проект | Первоначальные планы | Что известно сейчас |
|---|---|---|---|
| 1 | ПИК — One Sierra | 30 этажей, завершение в сентябре 2024 года | Проданы местные активы; ввод не подтвержден |
| 2 | PIONEER — YE’S Astana | 766 апартаментов, завершение в 2019 году | Первая очередь открыта в 2021-м; YE’S вышла из управления в 2024-м |
| 3 | Forum Group — XXII Carat | 22 виллы и пентхаус | Построен, передача началась в 2019 году |
| 4 | Forum Group — FH Residency | Завершение в IV квартале 2025 года | 100% готовности подтверждены в июле 2026 года |
| 5 | Forum Group — Metropoint | Завершение в IV квартале 2027 года | Проект представлен на рынке; фактическая готовность не подтверждена |
| 6 | Signature Development — Zvečanska | Комплекс из 25 жилых и деловых помещений | Идут отделочные работы |
| 7 | Signature Development — Zemun | 122 квартиры | Выполнен демонтаж, готовится подземная часть |
| 8 | ГК «Основа» — Valentinka Residence, Чехия | 48 апартаментов, инвестиции около 500 млн рублей, завершение в IV квартале 2020 года | Основная часть введена в августе 2021 года, апартаменты распроданы |
| 9 | Agalarov Development — Agalarov Residence | 750 апартаментов, инвестиции — $133 млн | В актуальном описании около 700 апартаментов; строительство и продажи начаты |
| 10 | Agalarov Development — Sea Breeze Uzbekistan | Курорт на 527 га, поэтапная реализация до 2035 года | В августе 2026 года начались бетонные работы |
*Источники: сообщения девелоперов, корпоративная отчетность, сведения Dubai Land Department, публикации «Эксперта», «Интерфакс-Казахстан», «Делового Петербурга», официальные отчеты Signature Development и Agalarov Development. Данные актуальны на 21 октября 2026 года.
Из десяти проектов два имеют подтвержденную полную строительную готовность: XXII Carat и FH Residency. YE’S Astana также был построен и начал работать, но российский оператор впоследствии прекратил управление комплексом.
Несколько объектов находятся на разных этапах строительства. Signature Zvečanska приближается к завершению, в Zemun продолжается подготовка площадки, а Agalarov Development приступила к реализации двух проектов в Узбекистане.
По некоторым объектам сохраняются вопросы. Для One Sierra необходимо установить фактическое состояние здания после продажи зарубежных активов ПИК. По Metropoint не хватает независимых данных о строительной готовности. При этом у ГК «Основа» есть подтвержденный результат в Чехии. Основную часть Valentinka Residence ввели в эксплуатацию в августе 2021 года, хотя первоначально завершить проект планировали еще в 2020-м.
При этом сам факт завершения объекта не означает, что зарубежная экспансия принесла девелоперу прибыль. Для финансовой оценки понадобились бы сведения о стоимости приобретения земли, строительных затратах, первоначальных продажах, кредитах и расходах на управление. Большинство компаний не публикует такие данные в объеме, позволяющем провести сопоставимый расчет.
Сравнение показывает и другое: российские девелоперы выходят за границу с совершенно разными продуктами. Forum Group строит виллы и многоквартирные дома, PIONEER предлагал гостиничную модель управления, Agalarov Development развивает жилую и курортную недвижимость. У каждой модели свои источники дохода и риски.
Поэтому об успешности международного проекта правильнее судить не по количеству объявленных строек или стран присутствия, а по результатам, которые можно проверить: завершению строительства, вводу объекта, продажам и дальнейшей эксплуатации.
Для российского девелоперского бизнеса зарубежное строительство пока остается небольшим направлением по сравнению с внутренним рынком. Но опыт последних лет уже показывает, насколько по-разному могут закончиться даже проекты, которые на старте казались перспективными.
А как вы считаете, российским застройщикам стоит активнее развивать зарубежные проекты или сосредоточиться на строительстве жилья внутри страны? Поделитесь мнением в комментариях.
В графстве Суррей на юге Англии выставили на продажу загородное поместье Nodwood House. Просят за него 6,5 млн фунтов стерлингов.
25-10-2026 16:00В Тоскане ищут нового хозяина для поместья Поджо Ковили. Оно стоит в коммуне Кастильоне-д'Орча, в долине Валь д'Орча.
25-10-2026 9:00В Палм-Бич новый тренд среди сверхбогатых: роскошные резиденции покупают исключительно ради земли, пишет The Wall Street Journal.
24-10-2026 18:00Разбираемся, с какими логистическими и строительными тупиками теперь столкнутся реставраторы.
24-10-2026 16:00
4 
4 
4 
3 
Певица вложилась в загородную резиденцию во время брака с Дмитрием Тарасовым, затем потеряла ее, а позже купила квартиру у МГУ и коттедж в Сочи.
25-10-2026 19:00
Краевые власти называют проект первым примером деликатного обновления исторического центра.
25-10-2026 18:00
В Дзержинском районе Новосибирска, рядом с Горбатым мостом, вырастет новый квартал из многоэтажных жилых домов.
25-10-2026 14:00
Основатель и управляющий партнёр ООО «ЦОД ЭКСПЕРТ» — об экономике строительства дата-центров, сохранности данных, резервных копиях и новых требованиях к безопасности.
25-10-2026 13:00
С начала осени в Тюмени набросали сразу три проекта комплексного развития территорий.
2 25-10-2026 12:00
В Санкт-Петербурге на торги выставили дачу предпринимателя Фердинанда Каннегисера в посёлке Комарово. Условие одно: восстановить памятник.
25-10-2026 11:00
Где под землей спрятан настоящий мост и при чем тут «ленивый» рынок?
25-10-2026 10:00
Барнаул готовится к появлению нового жилого микрорайона в Индустриальном районе.
25-10-2026 8:00
Николай Гоголь — совладелец и генеральный директор «Отрада Девелопмент», который построил один из крупнейших конных клубов России и вышел на рынок премиальной недвижимости Москвы с «Отрадой».
24-10-2026 20:00
Руководитель аппарата Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан — об альтернативах дорогой ипотеке, наёмных домах, возможностях КРТ и цифровизации строительства.
2 24-10-2026 18:15
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
