27.10.2026 14:00
Реконструкция сочинской «Волны» оценивается в 14,5 млрд рублей, «Сестрорецкого курорта» — в 12,5 млрд, а «Липецккурорта» — в 6 млрд. Какие еще здравницы обновляют инвесторы и что появится на их месте?
Российские санатории переживают масштабное обновление. Здания, которые были построены в советские годы, реставрируют, рядом возводят современные гостиничные корпуса, открывают медицинские центры и СПА-комплексы. На реконструкцию отдельных здравниц тратятся суммы, сопоставимые с бюджетами крупных жилых проектов. Среди инвесторов — девелоперы, гостиничные операторы и промышленные компании, которые прежде не ассоциировались с курортной недвижимостью.
В Хосте «Группа ЛСР» занимается санаторием «Волна», а под Санкт-Петербургом участвует в обновлении «Сестрорецкого курорта». В Анапе «СИБУР» направляет более 8 млрд рублей на корпоративную здравницу. В Липецке готовят реконструкцию санатория с двухвековой курортной историей.
Редакция портала Всеостройке.рф изучила десять крупных проектов, чтобы выяснить, кто финансирует преобразование российских курортов, сколько это стоит и на какой стадии находятся работы.
Почему старые санатории стали интересны инвесторам
Советские здравницы часто располагаются на участках, которые сегодня сложно получить под новое строительство. Это территории у моря, в сосновых лесах, рядом с минеральными источниками и курортными парками. Некоторые объекты оснащены собственными пляжами, лечебными корпусами и большими земельными участками.
Обратная сторона такого расположения — состояние зданий. В некоторых корпусах приходится менять почти всю инженерную начинку, а если речь идет об архитектурном памятнике, к обычному ремонту добавляются реставрационные требования. Смета растет еще до того, как появятся новые номера и бассейны.
По подсчетам NF GROUP, на 2026–2028 годы в России заявлены девять новых санаторных проектов примерно на 2 тыс. номеров. Еще 11 объектов планируют обновить, это приблизительно 3 тыс. номеров. Иначе говоря, значительная часть будущего предложения появится не на пустых участках, а в давно освоенных курортных местах.
Меняется и набор услуг. К традиционным лечебным процедурам добавляют диагностику, реабилитацию, профилактические программы, СПА и семейный отдых. Рассчитывать только на привычные трехнедельные путевки инвесторы уже не хотят.
В десятке есть и реставрация исторических корпусов, и расширение действующих здравниц, и строительство на бывшей санаторной территории. Белокуриха представлена новым проектом — это исключение из темы реконструкции. Не все участники обещают пятизвездочный уровень, у некоторых приоритетом остаются лечение и доступный семейный отдых.
Актуальность сведений — 21 октября 2026 года. Позиции расположены по заявленным суммам там, где они известны. Важно различать запланированные расходы и деньги, которые уже вложены в строительство.
В Хостинском районе Сочи стоит ансамбль санатория «Волна» с колоннами, арками и парадными лестницами. Здравница закрылась в 2012 году, и следующие годы не пошли зданиям на пользу. Сейчас комплекс восстанавливают, одновременно приспосабливая его к новым требованиям размещения и лечения.
Восстановлением занимается «Группа ЛСР». В санатории планируют восстановить исторический дворцово-парковый ансамбль, который строился с 1949 по 1964 год. Общая стоимость работ составляет примерно в 14,5 млрд рублей. Деньги направляют на исторические сооружения, сети и новые объекты. В обновленном корпусе запланированы номера четырехзвездочной категории — это не означает, что такую же категорию получит каждый корпус ансамбля.
В мае 2026 года краевые власти говорили, что реконструкция близится к завершению, и называли осень возможным сроком открытия. Подтверждения фактического приема гостей в этих сообщениях не было, поэтому записывать «Волну» в действующие санатории пока рано.
Главная трудность — совместить современные инженерные решения с архитектурой, ради которой этот комплекс вообще стоит восстанавливать. Убрать колоннады и построить вместо них стандартную гостиницу было бы проще, но это уже была бы другая «Волна».
«Сестрорецкий курорт» открылся в 1900 году и стоит рядом с Финским заливом. Среди гостей санатория в разные годы были Максим Горький, Александр Блок, Илья Репин и Сергей Рахманинов.
Теперь на территории появился новый лечебно-гостиничный корпус вместо здания периода СССР. Параллельно восстанавливают Курзал — исторический центр культурной жизни курорта, уничтоженный в годы Великой Отечественной войны.
На основной корпус, по данным компании, пришлось около 10 млрд рублей. Еще свыше 2,5 млрд рублей направляют на Курзал, где будут организованы ресторан и концертный зал на 500 зрителей. Поэтому общая смета связана не только с размещением отдыхающих. В новом здании предусмотрены 399 номеров, медицинский центр почти на 3,7 тыс. м² и СПА-зона с бассейнами.
Разрешение на ввод корпуса № 3 получено 28 августа 2026 года. Об этом городская администрация рассказала в сентябре, уточнив, что первых пациентов ожидают до конца года. Работы по Курзалу планировали завершить весной 2027-го.
Для инвестора это две разные строительные задачи в одной смете: обеспечить санаторий новым медицинским оснащением и вернуть курорту разрушенное историческое здание.
«Белые ночи» открылись 7 августа 1976 года в Лазаревском районе Сочи. Помимо корпусов, у санатория есть большой дендропарк — важная часть территории, которую нельзя рассматривать просто как запас земли для застройки.
Parade Development намерена сохранить существующий корпус и добавить четыре новых здания. Вложения оцениваются примерно в 10 млрд рублей. После работ номерной фонд должен вырасти до 1 200 номеров. В планах также центр восстановительной медицины и термальная зона; озеленение обещают сохранить.
Летом 2026 года девелопер сообщал о продолжающемся строительстве. Ассоциация оздоровительного туризма тоже относила объект к реализуемым проектам. По замыслу инвестора, «Белые ночи» будут принимать не только туристов, приехавших к морю, но и гостей на оздоровительные программы.
Главный вопрос после открытия — чем заполнять 1 200 номеров осенью и зимой. Для такого масштаба одного летнего потока недостаточно; медицинские программы должны работать и вне сезона.
Санаторий имени Н. М. Пржевальского располагался рядом с озером Сапшо, в Демидовском округе Смоленской области. Вокруг — территория национального парка «Смоленское Поозерье». Именно на этой площадке теперь собираются развивать круглогодичный курорт.
Планы успели серьезно измениться. В сентябре 2025 года регион договорился с ООО «Космос Менеджмент Смоленск» об инвестициях более 2,6 млрд рублей. Но 7 августа 2026-го соглашение прекратили досрочно. Инвестором стало ООО «Регион», а сумма в новых документах выросла до 8,089 млрд рублей.
С проектом связывают Cosmos Hotel Group. На бывшей санаторной площадке предполагается гостинично-оздоровительный комплекс с инфраструктурой для отдыха в разные сезоны.
Есть и принципиальное изменение: по опубликованным сообщениям, советский корпус снесли в августе 2026 года. Поэтому говорить о реставрации исторического санатория нельзя. Сохраняется место, а не первоначальное здание.
Будущий комплекс рассчитывают развивать вокруг природных возможностей Поозерья и оздоровительных программ. Между первым и новым инвестиционным соглашением бюджет вырос более чем втрое — с 2,6 до 8,09 млрд рублей. Станет ли эта сумма окончательной, покажет дальнейшая реализация.
«СИБУР-Юг» — корпоративная здравница в Анапе, а не обычная коммерческая гостиница. В июне 2025 года «СИБУР» договорился с властями города и Краснодарского края о ее обновлении. Сумма инвестиций превышает 8 млрд рублей.
У комплекса появится корпус на 172 номера. Лечебное отделение, семейный корпус и столовую собираются отремонтировать; в планах также бассейн с подогревом для круглогодичного использования и новые площадки для детей. Вместимость после реконструкции должна вырасти почти вдвое. В августе 2026 года региональное министерство курортов сообщало, что работы продолжаются. Закончить их рассчитывают в 2027 году.
Основные гости «СИБУР-Юга» — сотрудники компании и их семьи. Тем примечательнее бюджет: по расходам корпоративный центр сопоставим с большими курортными отелями.
В Кисловодске реконструкция бывшего санатория «Кисловодск» 1934 года постройки уже завершена. Теперь комплекс носит название «Источник». На восстановление исторического здания и его переоборудование направили 6,81 млрд рублей. Эта сумма приведена в инвестиционном каталоге ПМЭФ-2026.
Реконструкцией занималось ООО «Санаторий Источник Кисловодск». В декабре 2019 года компания заключила со Ставропольским краем соглашение о государственно-частном партнерстве. Поскольку часть здания имеет статус объекта культурного наследия, строительные работы включали и реставрацию. В апреле 2026 года стороны утвердили очередное дополнительное соглашение к договору.
«Источник» уже работает. В историческом корпусе оборудованы номера, лечебные кабинеты и помещения для процедур. Внутри многое пришлось переделать, зато санаторная функция у здания осталась. Это тот редкий случай в подборке, когда крупную стройку можно оценивать по готовому результату.
Липецкие минеральные воды известны с XIX века, но сегодня город не входит в перечень главных курортов страны. Исправить положение рассчитывают за счет «Липецккурорта», на реконструкцию здравницы заявлены 6 млрд рублей.
В проект входят обновление номеров и медицинского блока, новое оборудование для диагностики и физиотерапии, а также условия для маломобильных гостей.
Сумму 6 млрд рублей санаторий назвал в официальном сообщении 20 июня 2025 года. Однако стройка еще не завершена. Реализация зависит, в частности, от утверждения положения об особо охраняемой природной территории. Ориентир окончания работ — конец 2029 года.
В январе 2026 года акционеры АО «Липецкурорт» одобрили договор на проектную и рабочую документацию стоимостью 105,09 млн рублей. Это уже конкретный этап подготовки, хотя до полного инвестиционного бюджета он, конечно, далек.
Поэтому 6 млрд рублей в данном случае — цена будущей реконструкции в планах инвестора, а не сумма завершенных работ.
Для города значение проекта шире одного санатория. Липецк рассчитывает снова привлекать отдыхающих, которые обычно выбирают Кавказские Минеральные Воды или Черноморское побережье.
Белокуриха — один из центров санаторно-курортного отдыха Алтайского края. Иллюстрация курортной локации, не фотография будущего комплекса.
В Белокурихе, где санаторный отдых давно стал частью местной экономики, задумали еще один крупный комплекс. На новое строительство направляют около 5 млрд рублей. С историческими зданиями этот проект не связан, но позволяет сравнить стоимость современного санатория с реконструкцией старых здравниц.
Проект ведет структура «РЖД-ЗДОРОВЬЕ», входящая в сеть AZIMUT Hotels. «Коммерсантъ» писал о начале строительства в 2025 году и намеченном открытии в 2027-м. В составе комплекса предполагаются примерно 220 номеров и медицинско-оздоровительный корпус; общая площадь — около 20 тыс. м². Заявлен пятизвездочный уровень.
Нужно учитывать эту разницу при чтении рейтинга. В Белокурихе строят с нуля, тогда как большинство других объектов в подборке имеет существующие корпуса или историческую территорию.
По оценкам участников рынка, приведенным «Коммерсантом», на возврат вложений может уйти 10–12 лет. Даже курорт высокого класса не обещает инвестору быстрой окупаемости.
Паратунка на Камчатке известна термальными источниками. Они и лежат в основе проекта «Жемчужина Камчатки». Существующую здравницу обновляют, а рядом появляются новые корпуса и объекты для отдыха.
Стоимость программы — 3,13 млрд рублей. Помимо реконструкции действующего санатория предусмотрены гостевые дома, новые корпуса и СПА-зона.
Инвестиционный каталог сообщает, что к 2026 году ввели десять объектов — девять корпусов и малый СПА-комплекс. Последний объект рассчитывают сдать в июле 2027 года.
Финансирование в каталоге расписано отдельно: около 2,5 млрд рублей планируют привлечь в виде займов, собственные средства должны составить 20% бюджета.
Сделать «Жемчужину Камчатки» пятизвездочным отелем инвестор не обещал. Основа концепции — оздоровление с использованием термальной воды.
Строить и снабжать объект на Камчатке непросто и дорого. Но у Паратунки есть то, ради чего сюда едут круглый год, — горячие природные источники. Это отличает ее от обычных сезонных курортов.
Санаторий имени Н. А. Семашко в Кисловодске включен в планы обновления санаторного фонда, которые изучала NF GROUP. Аналитики относят объект к проектам с предполагаемым открытием до 2028 года.
Здравница входит в сеть «РЖД-ЗДОРОВЬЕ». Раньше здесь лечили заболевания органов кровообращения, дыхания и нервной системы. После реконструкции заявлен фонд на 500 номеров — показатель из исследования NF GROUP.
Пятьсот номеров — это фактически большой гостиничный комплекс, которому понадобятся собственная медицинская и техническая инфраструктура. Поэтому объект заслуживает места в обзоре даже без объявленной сметы.
Публичной подтвержденной суммы инвестиций найти не удалось. Сравнивать санаторий имени Семашко с остальными девятью участниками по затратам пока невозможно.
Таблица 1. ТОП-10 проектов санаторно-курортной недвижимости России*
*Источник: инвестиционные каталоги ПМЭФ-2026 и российского туристического форума, сообщения региональных властей, инвесторов, NF GROUP и отраслевых СМИ. Значения округлены; позиции 4 и 5 нельзя строго ранжировать, поскольку бюджет «СИБУР-Юг» указан как «более 8 млрд рублей».
Совокупный объем заявленных вложений по девяти проектам с раскрытыми бюджетами — более 74 млрд ₽
График 1. Крупнейшие инвестиционные проекты*
*Млрд рублей, заявленные бюджеты; для «СИБУР-Юг» использована нижняя граница 8 млрд рублей, для «Волны» округленное значение 14,5 млрд рублей.
У «Волны» бюджет 14,5 млрд рублей, у «Жемчужины Камчатки» — 3,13 млрд, почти в пять раз меньше. Но по одному этому сравнению нельзя сделать вывод, какой проект обходится дороже в расчете на номер. Различаются масштабы строительства, оснащение и объем реставрации.
Квартиры после строительства продают, а санаторий остается у собственника и должен годами приносить выручку. Поэтому решение вложить миллиарды в здравницу — это не обычная для жилищного девелопера история.
Гость оплачивает проживание, лечение, питание, СПА и другие услуги. Из этих поступлений нужно покрывать содержание здания, зарплаты персоналу и текущие расходы, а затем возвращать инвестиции. Чем дольше продолжается низкий сезон, тем сложнее такая экономика.
Важны не только цены на номера. Многое решают загрузка в течение года и продолжительность поездок. Санаторные программы обычно предполагают более долгое пребывание, чем короткий гостиничный отдых.
Ранее на портале Всеостройке.рф уже разбирали, какие факторы влияют на доходность курортной недвижимости. Среди них — сезонность, транспортная доступность, инфраструктура и качество управления объектом.
Медицинское направление добавляет затрат на оборудование и врачей. Зато программы лечения и восстановления помогают работать в месяцы, когда на пляжных курортах туристов заметно меньше.
Все десять историй можно разделить по тому, что именно меняют на площадке:
Отдельно стоит рассматривать Белокуриху. Проект AZIMUT строят с нуля, хотя сам курорт давно известен санаторными традициями.
Таблица 2. География девяти проектов с раскрытыми бюджетами*
*Расчеты редакции Всеостройке.рф по опубликованным инвестиционным бюджетам. Проект санатория имени Семашко исключен из суммирования из-за отсутствия подтвержденной стоимости. Значения относятся к разным стадиям реализации.
*Млрд рублей, расчет по девяти объектам подборки. Для Краснодарского края и общего итога использованы нижние ориентиры.
По девяти объектам с раскрытыми бюджетами впереди Краснодарский край. Три стройки — две сочинские и одна анапская — дают свыше 32,5 млрд рублей, около 44% суммы нашей выборки. Это результат именно приведенной десятки, а не оценка всех санаторных инвестиций в стране.
Остальные миллиарды распределены далеко за пределами Черного моря: Санкт-Петербург, Кисловодск, Липецк, Смоленская область, Алтай и Камчатка. В каждом случае свои причины вкладываться — от давно известной минеральной воды до участка рядом с заповедной природой.
По набору новых объектов видно, что одного корпуса с номерами инвесторам уже мало. У гостей должны быть причины остаться в комплексе надолго. Поэтому в сметах фигурируют бассейны, рестораны, лечебные отделения и прогулочная инфраструктура.
Эту тенденцию редакция портала Всеостройке.рф подробно рассматривала в материале о развитии курортной недвижимости и проектах с собственной инфраструктурой.
Чем больше заявленная сумма, тем интереснее выглядит проект на бумаге. Но сама по себе она ничего не говорит о прибыли. Реконструкция старого корпуса нередко затягивается дольше нового строительства: вскрытые конструкции могут преподнести сюрпризы.
Если здание охраняется как памятник, свободы у инвестора еще меньше. Приходится согласовывать реставрационные решения и учитывать ограничения участка. Это влияет и на сроки, и на стоимость работ.
После открытия расходы тоже не заканчиваются. Нужны врачи, оборудование, обслуживание бассейнов и инженерных систем. Все это приходится оплачивать независимо от того, сколько номеров занято в конкретный день.
По оценкам участников рынка, на которые ссылался «Коммерсантъ», в Белокурихе комплекс AZIMUT может окупаться 10–12 лет. Для других здравниц срок будет своим. Все зависит от кредитов, загрузки, стоимости содержания и объема реконструкции.
Поэтому заявленные десятки миллиардов — еще не признак того, что санаторий станет высокодоходным бизнесом.
Под словом «реконструкция» в санаторной отрасли сейчас скрываются совсем разные истории. Где-то восстанавливают колоннады и парадные залы, где-то сносят старый корпус, а где-то строят новый комплекс на известном курорте.
В Сочи приводят в порядок «Волну» и расширяют «Белые ночи». В Сестрорецке новый лечебный корпус соседствует с будущим восстановленным Курзалом. В Липецке пока готовят проект, а на Камчатке часть новых зданий уже ввели.
Оценивать результаты стоит после запуска — по реальной загрузке, спросу на медицинские программы и тому, удается ли содержать всю эту инфраструктуру без постоянных убытков. Пока же опубликованные бюджеты показывают прежде всего масштаб интереса к бывшим и действующим здравницам.
Что для старого санатория важнее: восстановить исторический облик или вложиться прежде всего в лечение и современный комфорт? Поделитесь мнением в комментариях.
Десять зарубежных проектов российских девелоперов — от готовых жилых комплексов до незавершенных строек. Разбираемся, что удалось реализовать, какие планы изменились и что так и не построили.
25-10-2026 20:00От перевода LUNAR за 1,7 млрд рублей до изменения инженерных систем «Верейской 41». Рассмотрим, какие девелоперы смогли переоформить недвижимость, сколько стоит жилье и что изменилось для покупателей.
25-10-2026 17:00«Эталон» приобрел компанию с 42 объектами за 14,1 млрд рублей, GloraX — застройщика во Владивостоке, ФСК — землю в Москве. Разбираемся, какие активы переходят новым владельцам и зачем.
25-10-2026 15:00Сравнили архитектуру, инфраструктуру и особенности десяти новостроек на берегу Москвы-реки, чтобы выяснить, где покупка квартиры будет наиболее выгодной, а проживание комфортным.
16-10-2026 14:20
4 
4 
3 
3 
КТС ПРОЕКТ для портала Всеостройке.рф рассказали, как ошибки в проектной документации вынуждают девелоперов повторно оплачивать часть работ.
27-10-2026 13:00
Как не остаться без канализации зимой и исправить проблему до следующего похолодания.
27-10-2026 12:00
За публичной карьерой основателя GRAVION Юрия Неманежина обнаруживается немало интересных подробностей: спортивные достижения, IT-направление, участие в масштабных строительных проектах Москвы и Сочи.
27-10-2026 11:00
Образ поп-короля, в котором роскошь, блеск и карнавал идут в одной связке, Киркоров переносит и в быт: в дом, в гардеробную.
27-10-2026 10:00
Правительство должно проработать возможность дальнейшего изменения условий программы для многодетных семей.
27-10-2026 9:16
Крутая соломенная крыша помогала пережить снежную зиму, под ней выращивали шелкопряда, а для её замены жители объединяли труд.
27-10-2026 9:00
Где оставить снег на участке и как защитить фундамент от талой воды весной.
27-10-2026 8:00
В 2008 году Алексей Балыкин покинул Mirax Group в статусе вице-президента, а к 2016-му создал с партнерами Veren Group, где смог работать по собственным правилам.
26-10-2026 20:00
Речь об участке площадью всего 6 соток в Адлерском районе, рядом с санаторием «Известия». Вместо разрешённого трёхэтажного дома площадью 353 кв. м застройщики возвели семиэтажный многоквартирный дом.
26-10-2026 19:45
Генподрядчик AF Gruppen использовал систему ALICE при строительстве девяти корпусов ЖК Båtkunsten.
26-10-2026 19:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
