25.10.2026 17:00
От перевода LUNAR за 1,7 млрд рублей до изменения инженерных систем «Верейской 41». Рассмотрим, какие девелоперы смогли переоформить недвижимость, сколько стоит жилье и что изменилось для покупателей.
Купить апартаменты, а спустя несколько лет стать владельцем квартиры — такой сценарий уже реализован в нескольких московских новостройках. Иногда переоформление обходилось девелоперам в миллиарды рублей. Но расходы могли оправдать себя. Жилой статус расширяет круг покупателей и позволяет продавать недвижимость на других условиях.
Не всем застройщикам удалось пройти эту процедуру одинаково быстро. HUTTON пришлось перечислить в бюджет Москвы более 1,7 млрд рублей, «Самолет» корректировал проектные и инженерные решения, а «Галс-Девелопмент» сумел изменить назначение клубного дома без серьезной переработки архитектуры.
Редакция портала Всеостройке.рф изучила десять московских проектов, связанных с переводом апартаментов в квартиры. В подборке есть завершенные процедуры, более ранние случаи частичного переоформления и объекты, статус которых пока вызывает вопросы. Это не десять подтвержденных переводов, по отдельным новостройкам документы не позволяют сделать такой вывод. Помимо истории каждого проекта, редакция сравнила опубликованные цены и выяснила, какую выгоду может получить покупатель.
В октябре 2023 года компания HUTTON объявила, что апартаменты в комплексе LUNAR на Ленинском проспекте получили статус квартир. До этого проект реализовывался на земельном участке с гостиничной функцией, которая не предусматривала строительство обычного жилья.
Процедура потребовала согласования новых градостроительных условий. Девелопер проверил соответствие помещений жилым нормативам, внес изменения в документацию и пересмотрел отдельные планировочные решения. Корректировки коснулись также общественных пространств и оборудования детских площадок.
Самой заметной статьей расходов стал платеж в городской бюджет — более 1,7 млрд рублей. Об этом сообщали «Ведомости». Изменение назначения подтверждается и проектными декларациями. В документе от 7 сентября 2023 года помещения еще обозначались нежилыми, а в редакции от 12 октября — уже жилыми.
В октябре 2024 года LUNAR ввели в эксплуатацию. Комплекс включает три функциональных модуля: два жилых с 325 квартирами и один офисный. По опубликованной статистике ЦИАН за сентябрь 2026 года средняя цена предложения составляла около 954 тыс. рублей за м², а средняя стоимость квартиры — 97,3 млн рублей.
Для оценки экономики перевода показательна не столько текущая цена, сколько первоначальные расходы девелопера. Чтобы компенсировать только платеж в 1,7 млрд рублей, в расчете на 325 квартир потребовалось бы получить примерно 5,23 млн рублей дополнительной выручки с каждой. Это условный расчет, не учитывающий другие затраты и распределение доходов между помещениями. Он показывает масштаб финансовой задачи, которую решала компания, а не фактическую прибыль от перевода.
В отличие от LUNAR, клубный дом «Космо 4/22» на Космодамианской набережной не потребовал существенной архитектурной переработки. «Галс-Девелопмент» изначально проектировал здание с учетом стандартов, действующих для жилых помещений, хотя земельный участок предназначался для объектов временного проживания.
В ноябре 2023 года компания приступила к согласованию нового назначения. В феврале 2024-го были утверждены изменения правил землепользования и застройки, а 17 октября девелопер объявил о завершении перевода. По словам генерального директора «Галс-Девелопмент» Андрея Мухина, компании потребовались лишь небольшие изменения планировок. Девелопер также перечислил городу компенсацию за места в социальных объектах, но размер платежа не раскрывал.
В мае 2025 года клубный дом ввели в эксплуатацию. Он состоит из двух шестиэтажных корпусов «Река» и «Сад», рассчитанных в общей сложности на 73 квартиры. Среди них — десять пентхаусов с террасами и потолками высотой до 7,6 м. Часть исторического фасада здания начала XX века включена в архитектуру комплекса.
К июню 2025 года минимальная цена предложения достигла 1,4 млн рублей за м². Девелопер сообщал, что относительно начала продаж в 2022 году стоимость выросла более чем вдвое.
Впрочем, за эти три года объект приблизился к завершению строительства, а количество доступных помещений сократилось. Без данных о сопоставимых лотах непосредственно перед изменением статуса и после него невозможно установить, какая доля роста связана с переводом.
Опыт «Космо 4/22» важен для девелоперов, которые только готовят проекты с апартаментами: соответствие жилым нормативам на стадии проектирования может существенно сократить будущие расходы на изменение назначения недвижимости.
В марте 2025 года ГК «Самолет» получила разрешение на строительство «Верейской 41» с новым, жилым, назначением. Переоформление произошло уже после ужесточения московской политики в отношении строительства апартаментов.
Директор центрального кластера «Самолет Москва» Руслан Соловьев рассказал Forbes, что компания повторно провела экспертизу измененной документации и согласовала архитектурно-градостроительные решения. Непосредственно на строительной площадке пришлось перепланировать часть помещений и переустроить отдельные инженерные системы, включая пожаротушение.
Дополнительный интерес представляет изменение бюджета. В проектной декларации от 20 марта 2025 года планируемая стоимость строительства составляла 7,435 млрд рублей. В документе от 9 июня — уже 11,164 млрд рублей. Увеличение достигло 3,73 млрд рублей, или 50,2%.
Эти цифры не раскрывают точную стоимость переоформления. Планируемые расходы могли вырасти вследствие изменения технических решений, цен на строительные материалы и других обстоятельств.
В сентябре 2026 года студию площадью 26,2 м² предлагали приблизительно за 21,74 млн рублей, однокомнатную квартиру площадью 39,3 м² — за 23,85 млн рублей. В первом случае квадратный метр обходился примерно в 830 тыс. рублей, во втором — в 607 тыс.
Несмотря на меньший общий бюджет покупки, студия оказывается значительно дороже в пересчете на метр. Такая разница характерна для многих новостроек и объясняется структурой предложения, а не историей изменения статуса.
Процедура изменения статуса AHEAD завершилась сравнительно недавно — 25 июня 2026 года. В этот день VOS’HOD сообщил о получении нового разрешения Мосгосстройнадзора, в котором объект определен как многофункциональный жилой комплекс.
В отличие от «Верейской 41», дополнительных строительных изменений здесь, по заявлению девелопера, не потребовалось. Генеральный директор VOS’HOD Диана Нилиповская ранее объясняла, что помещения AHEAD изначально проектировались по нормативам жилья.
Комплекс рассчитан на 77 резиденций. Его нижние этажи отведены под коммерческие пространства и офисы, а с седьмого по семнадцатый расположена жилая часть. Входы для сотрудников офисов и жителей разделены.
Осенью 2026 года стоимость предложений начиналась приблизительно от 48,47 млн рублей. Нижняя граница цены квадратного метра составляла около 667 тыс. рублей, а в наиболее дорогих лотах показатель доходил до 1,48 млн рублей.
AHEAD интересен сочетанием офисной и жилой функций. Переоформление не устранило многофункциональный характер здания, но изменило правовой режим резиденций, которые девелопер предлагает для постоянного проживания.
В Курсовом переулке Palladio Group реализовала небольшой клубный дом Annabel’s. Первоначально он позиционировался как комплекс апартаментов с гостиничным обслуживанием. В проекте предусмотрены всего девять резиденций, включая пентхаусы.
В 2025 году появились сообщения о согласовании изменения назначения объекта. По опубликованным сведениям, девелопер намеревался отказаться от первоначального нежилого формата в пользу квартир.
Более поздние источники содержат дополнительные признаки жилого статуса. Например, в каталоге «Новострой-М» доступны сведения о продаже квартир, разрешении на ввод здания в эксплуатацию и проектных декларациях от 9 апреля и 4 июня 2026 года. В одном из предложений четырехкомнатная квартира площадью 171 м² оценивалась в 547,2 млн рублей — 3,2 млн рублей за м².
В то же время отдельные каталоги продолжают относить Annabel’s к апарт-комплексам. Поэтому окончательное назначение помещений следует устанавливать по разрешительным и регистрационным документам, а не по категории объявления.
По сравнению с массовыми новостройками экономический смысл такого проекта иной. Из-за небольшого количества резиденций даже один проданный лот заметно влияет на общую выручку. Получение статуса квартир позволяет девелоперу обращаться к покупателям, которые ищут полноценное жилье в историческом центре, а не гостиничный продукт.
Особенности этих двух форматов редакция портала Всеостройке.рф ранее подробно разбирала с точки зрения законодательства, налогов и расходов на содержание. При чтении материала следует учитывать изменения в правилах регистрации, произошедшие в феврале 2026 года.
Проект «Поклонная, 7» в Дорогомилове первоначально представляли как комплекс премиальных апартаментов. Концепция предусматривала три корпуса, коммерческие помещения и подземную парковку.
В октябре 2023 года появилась информация о градостроительном решении, позволяющем изменить назначение объекта на жилое. Однако более ранняя проектная документация характеризовала здание как нежилое. В ней значилось 371 помещение для проживания, включая 11 пентхаусов.
В дальнейшем «Поклонная, 7» появилась в разделах квартир на некоторых площадках недвижимости. Но изменение категории в каталоге не подтверждает, что все помещения юридически стали жилыми.
Особое значение в истории этого проекта имеют сроки реализации. Для покупателя, приобретавшего апартаменты на раннем этапе, потенциальное повышение стоимости после перевода могло оказаться лишь одной из составляющих результата сделки.
Если строительство затягивается, приходится учитывать проценты по кредиту, расходы на аренду другого жилья и упущенный доход от капитала. В таком случае даже существенное увеличение номинальной цены объекта не гарантирует положительного финансового результата.
Подтверждений окончательного перевода всех помещений «Поклонной, 7» в жилой фонд на 21 октября 2026 года в проверенных источниках недостаточно. Поэтому проект остается примером согласования изменения назначения, а не бесспорно завершенной процедуры.
17 марта 2025 года Rariteco распространила сообщение об официальном завершении перевода «Золотого квартала» на Большой Татарской улице в статус жилого комплекса. Согласно заявлению девелопера, помещения получили статус квартир.
Однако уже в июне 2025 года Forbes обнаружил расхождение: в проектной декларации, размещенной в ЕИСЖС, объект по-прежнему значился нежилым. На момент публикации компания не предоставила журналистам разъяснений.
Недвижимость продается по ценам, характерным для наиболее дорогих московских клубных домов. В предложениях на 1 октября 2026 года лот площадью 59,6 м² стоил от 110,26 млн рублей, а площадью 106,4 м² — от 196,84 млн рублей. Оба показателя соответствуют приблизительно 1,85 млн рублей за м².
Покупатель, располагающий таким бюджетом, вправе рассчитывать на однозначность правового положения приобретаемой недвижимости. Но объявление компании и характеристики объекта в документах пока не совпадают.
Поэтому Quartier d’Or нельзя без дополнительных оговорок относить к полностью переведенным жилым комплексам. Необходимо проверить актуальные документы на конкретное помещение и выяснить, почему опубликованная декларация сохраняет гостиничное назначение.
Один из более ранних примеров частичного переоформления связан с «Пресня Сити» на Ходынской улице. MR Group первоначально выводила на рынок многофункциональный высотный комплекс с апартаментами.
Еще до завершения строительства компания занялась изменением назначения части помещений. В результате в проекте появились квартиры, тогда как отдельные лоты сохранили нежилой формат. Причина выборочного перевода была связана в том числе с планировочными характеристиками. Не каждое помещение отвечало требованиям к естественному освещению и другим нормативам, установленным для жилья. Комплекс ввели в эксплуатацию в 2018 году.
Особенность «Пресня Сити» заключается в том, что юридически разные помещения могли находиться в одном архитектурном комплексе. Такая неоднородность имеет значение при перепродаже. Покупатели сравнивают не только этаж, площадь и отделку, но и возможность постоянной регистрации, налоговые условия и доступность ипотечных программ.
Чтобы выяснить, насколько выросла стоимость недвижимости в «Пресня Сити» после изменения статуса, необходимо сравнить цены апартаментов на старте продаж со стоимостью аналогичных помещений после перевода в квартиры. Однако в открытых источниках недостаточно данных для такого расчета.
Комплекс «Водный» рядом со станцией метро «Водный стадион» — еще один пример смешанного формата недвижимости от MR Group. На разных этапах реализации в проекте предлагались квартиры и апартаменты. В отраслевых публикациях упоминалась практика изменения назначения части помещений. Но установить по доступным материалам точное количество переоформленных лотов и даты соответствующих решений не удалось.
Комплекс ввели в эксплуатацию в 2015 году. В апреле 2016 года минимальные цены предложения в проекте, по архивным данным, начинались примерно от 7,1 млн рублей. Сопоставлять такую стоимость с предложениями 2026 года без поправки на площадь, характеристики объекта и изменение рынка нельзя.
«Водный» интересен другой стороной вопроса. В готовом доме покупатель уже не зависит от будущего решения девелопера. Назначение помещения можно установить по сведениям ЕГРН, после чего рассчитать расходы на владение и сравнить условия покупки с соседними объектами.
При этом документально подтвержденной истории перевода конкретных апартаментов в квартиры по «Водному» для полноценного включения в рейтинг завершенных процедур пока недостаточно.
Замыкает подборку ORO компании STENOY — проект, который в декабре 2025 года называли среди московских комплексов, находившихся на завершающей стадии изменения статуса. В отличие от LUNAR и «Космо 4/22», по которым есть подтвержденная история перехода от нежилых помещений к квартирам, по ORO доступные публикации прежде всего описывают намерение девелопера завершить переоформление.
Для строящегося объекта это существенное различие. Наличие согласований или заявление о близком завершении процедуры еще не означает, что изменены все документы, определяющие назначение будущих помещений. При покупке на этой стадии особенно важны условия договора. Если недвижимость оформляется как нежилая, то покупатель должен оценивать ее именно в таком статусе, не закладывая в расчеты гарантированное переоформление.
Для ORO в рамках проведенной проверки не удалось установить достаточных документальных оснований, чтобы признать перевод полностью завершенным. В рейтинге проект представлен как пример незаконченной или не подтвержденной документально процедуры.
Экономический интерес к переоформлению понятен. Жилая недвижимость, как правило, востребована у более широкой аудитории, а в сопоставимых проектах квартиры могут стоить дороже апартаментов. В ноябре 2023 года заместитель директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис в комментарии РБК Недвижимости оценивала разницу между этими форматами в среднем в 15–20%.
Но применять эту оценку ко всем участникам рейтинга нельзя. Разница формируется не только за счет юридического статуса. Имеют значение класс проекта, расположение, площадь, стадия строительства и количество помещений в продаже.
| Проект | Цена предложения | Период |
|---|---|---|
| LUNAR (Москва) | В среднем около 954 тыс. ₽/м² | Сентябрь 2026 |
| «Космо 4/22» (Москва) | От 1,4 млн ₽/м² | Июнь 2025 |
| «Верейская 41» (Москва) | 21,74 млн ₽ за 26,2 м² | Сентябрь 2026 |
| AHEAD (Москва) | От 48,47 млн ₽ за лот | Осень 2026 |
| Annabel’s (Москва) | 547,2 млн ₽ за 171 м² | Предложение 2026 года |
| «Поклонная, 7» (Москва) | Сопоставимая цена не установлена | — |
| Quartier d’Or (Москва) | От 110,26 млн ₽ за 59,6 м² | Октябрь 2026 |
| «Пресня Сити» (Москва) | Нет сопоставимого среза | — |
| «Водный» (Москва) | От 7,1 млн ₽, архивное предложение | Апрель 2016 |
| ORO (Москва) | Сопоставимая цена не установлена | — |
*Источники: данные девелоперов, открытые каталоги недвижимости, опубликованные ценовые предложения и архивные материалы. Стоимость приведена по доступным датированным сведениям; это не единый срез рынка и не расчет прироста цены после перевода.
Для объективного определения доходности нужна другая методика. Следует взять цену одного и того же помещения до переоформления и после него или подобрать максимально близкие лоты. Затем исключить влияние стадии строительства и общерыночного роста цен.
Таких полных данных по десяти проектам в открытых источниках нет. Поэтому утверждать, что покупатели заработали определенный процент исключительно благодаря смене статуса, было бы необоснованно. Впрочем, финансовые преимущества возможны и без немедленного повышения цены. Квартира может оказаться удобнее для личного проживания, а ее правовой режим — привлекательнее для следующего покупателя.
Переход апартаментов в жилой фонд затрагивает несколько важных вопросов. Причем изменения законодательства в 2026 году требуют более внимательного подхода к сравнению этих форматов:
Для инвесторов важна еще одна характеристика — доходность от сдачи недвижимости в аренду. Более низкая цена приобретения апартаментов способна компенсировать часть их эксплуатационных недостатков, но результат зависит от реальной арендной ставки и расходов собственника.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф сравнивала доходность квартир и апартаментов в разных городах России. Для оценки вложений важно учитывать не только валовую аренду, но и налоги, периоды простоя, ремонт, коммунальные платежи и управление недвижимостью. В противном случае расчетная доходность может заметно отличаться от фактической.
Основная проблема заключается в требованиях к жилым помещениям. Апартаменты первоначально могут проектироваться по нормам, допускающим решения, которые неприемлемы для обычных квартир.
Например, большое значение имеет естественное освещение. В некоторых нежилых помещениях расположение окон, глубина комнат или планировка не позволяют выполнить требования для жилья без серьезной переделки здания. Иногда препятствием становится назначение земельного участка или необходимость обеспечить дополнительные элементы инфраструктуры.
Показательны три подхода девелоперов из нашего рейтинга. HUTTON пришлось согласовывать изменение назначения участка и перечислять крупную сумму городу. «Галс-Девелопмент» заранее предусмотрел жилые нормативы и ограничился небольшими корректировками. «Самолет» переустраивал инженерные системы уже во время строительства.
Решение осложняет и градостроительная политика Москвы. В конце 2024 года власти столицы фактически прекратили согласование новых проектов апартаментов, что повысило значение ранее выданных разрешений и возможности изменения назначения уже строящихся комплексов.
При этом само переоформление нежилого помещения в жилое регулируется Жилищным кодексом РФ. В частности, статьи 22–24 устанавливают условия перевода и основания для отказа. Для объектов на стадии строительства также имеют значение градостроительные процедуры, разрешение на строительство и результаты экспертизы.
Девелоперу необходимо оценить, сможет ли дополнительная выручка от реализации квартир покрыть расходы на согласования, проектирование и строительные изменения. Если затраты слишком велики, сохранение первоначального назначения может оказаться экономически более рациональным.
Изученные проекты находятся на разных стадиях оформления. Чтобы не смешивать завершенные переводы с заявлениями девелоперов, результаты сведены в отдельную таблицу.
| Проект | Установленный результат |
|---|---|
| LUNAR | Перевод подтвержден проектными документами |
| «Космо 4/22» | Перевод завершен, объект введен как жилой |
| «Верейская 41» | Получено разрешение на строительство с жилым статусом |
| AHEAD | В июне 2026 года получено новое разрешение на строительство жилого комплекса |
| Annabel’s | Есть сведения о жилом формате и продаже квартир; необходима сверка назначения отдельных лотов |
| «Поклонная, 7» | Сообщалось о согласовании жилой функции; завершение перевода всех помещений не подтверждено |
| Quartier d’Or | Заявлен перевод, но опубликованная декларация сохраняет нежилое назначение |
| «Пресня Сити» | Пример частичного перевода |
| «Водный» | Смешанный формат подтвержден; история перевода конкретных помещений требует уточнения |
| ORO | Сообщалось о процедуре перевода, но завершение документально не подтверждено |
В этой десятке наиболее подробно подтверждены истории LUNAR, «Космо 4/22» и «Верейской 41». AHEAD пополнил число успешно переоформленных проектов летом 2026 года, когда девелопер получил новое разрешение на строительство.
Остальные примеры показывают, что одинаковые сообщения о смене статуса могут описывать совершенно разные юридические ситуации: от согласования землепользования до оформления жилых помещений в готовом доме.
Для покупателя результат зависит от документов, действующих в момент сделки. Если девелопер только планирует перевод, стоимость недвижимости следует оценивать исходя из ее нынешнего назначения, не закладывая в расчет будущий статус квартиры. Сам по себе перевод также не гарантирует прибыль при перепродаже. Даже квартира в востребованном районе может оказаться неудачной инвестицией, если первоначальная цена была завышена.
А вот для девелоперского рынка такие истории представляют интерес. Они показывают, насколько различается стоимость одного градостроительного решения: в одном случае достаточно небольших корректировок, в другом требуется пересмотр инженерных систем и многомиллиардные затраты.
А вы стали бы покупать апартаменты с расчетом на последующий перевод в квартиры или предпочли бы сразу приобрести жилье с оформленным статусом? Поделитесь мнением в комментариях.
«Эталон» приобрел компанию с 42 объектами за 14,1 млрд рублей, GloraX — застройщика во Владивостоке, ФСК — землю в Москве. Разбираемся, какие активы переходят новым владельцам и зачем.
25-10-2026 15:00Сравнили архитектуру, инфраструктуру и особенности десяти новостроек на берегу Москвы-реки, чтобы выяснить, где покупка квартиры будет наиболее выгодной, а проживание комфортным.
16-10-2026 14:20Собрали ТОП-10 загородных ЖК Подмосковья, где за сопоставимый бюджет можно получить значительно больше квадратных метров, продуманные семейные планировки и комфортную инфраструктуру.
14-10-2026 18:00Сравниваем по надёжности, опыту, отзывам и специализации: покупка, продажа, аренда и сопровождение сделок.
14-10-2026 16:55
4 
4 
4 
3 
В графстве Суррей на юге Англии выставили на продажу загородное поместье Nodwood House. Просят за него 6,5 млн фунтов стерлингов.
25-10-2026 16:00
В Дзержинском районе Новосибирска, рядом с Горбатым мостом, вырастет новый квартал из многоэтажных жилых домов.
25-10-2026 14:00
Основатель и управляющий партнёр ООО «ЦОД ЭКСПЕРТ» — об экономике строительства дата-центров, сохранности данных, резервных копиях и новых требованиях к безопасности.
25-10-2026 13:00
С начала осени в Тюмени набросали сразу три проекта комплексного развития территорий.
2 25-10-2026 12:00
В Санкт-Петербурге на торги выставили дачу предпринимателя Фердинанда Каннегисера в посёлке Комарово. Условие одно: восстановить памятник.
25-10-2026 11:00
Где под землей спрятан настоящий мост и при чем тут «ленивый» рынок?
25-10-2026 10:00 В Тоскане ищут нового хозяина для поместья Поджо Ковили. Оно стоит в коммуне Кастильоне-д'Орча, в долине Валь д'Орча.
3 25-10-2026 9:00
Барнаул готовится к появлению нового жилого микрорайона в Индустриальном районе.
25-10-2026 8:00
Николай Гоголь — совладелец и генеральный директор «Отрада Девелопмент», который построил один из крупнейших конных клубов России и вышел на рынок премиальной недвижимости Москвы с «Отрадой».
24-10-2026 20:00
Руководитель аппарата Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан — об альтернативах дорогой ипотеке, наёмных домах, возможностях КРТ и цифровизации строительства.
2 24-10-2026 18:15
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
