Короли офисной недвижимости в 2026 году: крупнейшие собственники бизнес-центров
Портал Всеостройке.рф собрал десять крупнейших владельцев готовых офисов и распределил их по объему арендной площади.
Офисный рынок России за последние годы заметно изменился. Москва остается центром деловой недвижимости: в 2025 году на столицу пришлось около 76% нового качественного офисного строительства в стране — примерно 743 тыс. кв. м. При этом рынок все сильнее делится на две группы игроков. Одни строят бизнес-центры и продают офисы блоками или целыми зданиями. Другие формируют портфели готовых объектов и зарабатывают на аренде.
Этот рейтинг посвящен второй группе — собственникам, которые держат офисы в собственности и сдают их арендаторам. В расчет идет объем готовой офисной недвижимости в портфеле, предназначенной для аренды. Девелоперов, которые построили объект и затем продали его, здесь нет: важно не смешивать владельца и продавца.
Данные собраны из открытых источников: карточек рейтинга рантье Forbes (актуальны на 27 февраля 2026 года), исследований IBC Real Estate и «Делового Петербурга» по Санкт-Петербургу, собственных раскрытий компаний. Единой рамкой сравнения выбрана арендная площадь (GLA); там, где исходный источник считает иначе, метрика указана отдельно.
Что означают GLA, GBA и NRA
В офисной недвижимости площадь одного и того же здания считают тремя способами, и цифры заметно расходятся.
GBA (Gross Building Area) — общая площадь здания. Сюда входит все: офисы, холлы, лестницы, технические и подземные помещения.
GLA (Gross Leasable Area) — арендная площадь. То, что собственник сдает арендаторам, с учетом их доли в общих зонах.
NRA (Net Rentable Area) — чистая арендуемая площадь. Пространство, которое арендатор занимает фактически, без доли общих коридоров и холлов.
Дальше в рейтинге за основу взята GLA. У компаний, чей источник считает в другой метрике, это отмечено в тексте.
Почему GLA больше, чем NRA?
В качественной офисной недвижимости (классы А и В) GLA превышает NRA в среднем на 10–15%. В международной практике эту разницу называют коэффициентом потерь (Loss Factor) или коэффициентом надбавки (Add-on Factor, Load Factor).
Если арендатор занимает офис чистой площадью (NRA) 1 000 кв. м, в договоре аренды (GLA) будет указано около 1 100–1 150 кв. м. Разница набегает за счет доли площадей общего пользования, которыми арендаторы пользуются совместно: главный вестибюль и ресепшен на первом этаже; межэтажные лифтовые холлы и коридоры; общие санузлы на этаже, если они вне офиса арендатора; общие переговорные, зоны отдыха и столовые бизнес-центра.
1 место. O1 Properties
Более 478 тыс. кв. м.
Метрика: NRA
O1 Properties — одна из крупнейших российских инвестиционных компаний и собственников премиальной офисной недвижимости класса А в Москве. Основана в 2010 году, специализируется на управлении, покупке и развитии современных бизнес-центров.
На 2026 год компания в открытых источниках указывает, что владеет и управляет портфелем из 10 бизнес-центров. Их общая площадь (GBA) превышает 586 тыс. кв. м, из них чистой арендуемой (NRA) — 478 тыс. кв. м. Это крупнейшее опубликованное значение среди профессиональных владельцев офисов. Показатель дан в NRA, то есть в GLA портфель был бы еще больше на 10–15%.
Первое место все же условное. Портфель O1 в последние годы сокращался. В 2025 году из-за долговых проблем компания лишилась контроля над бизнес-центром «Белая площадь» (111 тыс. кв. м): актив перешел в закрытый паевой фонд под управление УК «Современные фонды недвижимости», близкой Сбербанку — крупнейшему кредитору O1. В июле 2026 года к структурам группы «Регион» перешли еще два актива — деловые кварталы «Лефорт» и «Кругозор» общей площадью 118,7 тыс. кв. м. По сообщениям РБК, условия финального соглашения неизвестны.
Официальная страница компании после этих новостей итог портфеля не обновила. После пересчета O1 может опуститься ниже лидирующей строки.
2 место. «Сафмар»
Более 404 тыс. кв. м офисной площади
Метрика: GLA
Группа «Сафмар» — это крупный российский многоотраслевой конгломерат, основанный семьей Гуцериевых (основатель — Михаил Гуцериев). Холдинг объединяет активы в сфере коммерческой недвижимости, гостиничного бизнеса, промышленности и ритейла.
Карточка Forbes, актуальная на 27 февраля 2026 года, указывает, что у группы более 404 тыс. кв. м (GLA) офисной недвижимости. В этот показатель не включены торговые и складские площади группы.
Цифра могла быть выше, так как в 2025 году «Сафмар» продавал свои офисные активы. Среди них — бизнес-центр «Амальтея» площадью 78 тыс. кв. м и один из комплексов «Чайка Плаза». В рейтинге использована уже обновленная оценка, опубликованная после этих сделок.
3 место. Gleden Invest Group
Более 403,91 тыс. кв. м офисной площади
Метрика: GLA
Группа основана в 2008 году и принадлежит российскому бизнесмену Александру Клячину. Она традиционно входит в число крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России. По доходам от сдачи коммерческой недвижимости группа заняла четвертое место в рейтинге Forbes.
Forbes оценивает офисный портфель группы в 403 910 кв. м. Среди крупнейших активов — деловые кварталы «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура». Часть этого портфеля была изъята государством в 2023 году в рамках спора с участием Генпрокуратуры, но в 2025 году Клячин сумел выкупить активы обратно.
Разница с «Сафмаром» составляет всего 90 кв. м по опубликованным значениям. Обе цифры — оценки Forbes в одной метрике, и такой зазор меньше возможной погрешности измерения. Поэтому второе и третье места корректнее считать практически равными.
4 место. «Газпром»
Около 342 тыс. кв. м
Метрика: NRA
Первая петербургская компания в рейтинге. «Деловой Петербург» совместно с IBC Real Estate в феврале 2026 года назвал «Газпром» крупнейшим собственником качественных офисов Петербурга. Компании принадлежат объекты полезной площадью как минимум 342 тыс. кв. м, включая «Лахта Центр», «Морскую резиденцию», «Эриксонъ» и площади в «Экспофоруме». Только за 2025 год на «Газпром» пришлось 68% всей введенной офисной недвижимости города по итогам трех кварталов.
Полезная площадь у IBC Real Estate по смыслу близка к NRA, поэтому в GLA портфель был бы несколько больше. Сопоставимый объем площадей «Газпром» еще и арендует, но арендованное в рейтинг не включено. Не учитывались и заявленные башни «Лахта-2» и «Лахта-3»: это не готовая арендная недвижимость.
5 место. Millhouse
Более 300,38 тыс. кв. м
Метрика: GLA
Millhouse (Millhouse Capital) — частная инвестиционная компания, созданная в 2001 году для управления активами и капиталом Романа Абрамовича и его партнеров. По данным Forbes на 27 февраля 2026 года, Millhouse принадлежит более 300 382 кв. м офисной недвижимости. Основу портфеля составляют «Сколково Парк», «Крылатские Холмы», «Белые Сады» и другие здания класса А.
Площади отдельных объектов нельзя просто сложить: часть комплексов принадлежит Millhouse лишь частично. Поэтому в рейтинге использована консолидированная оценка Forbes.
6 место. ФХК «Империя», сеть «Сенатор»
Более 296 тыс. кв. м
Метрика: ближе к GLA
Российский инвестиционно-строительный холдинг, который с 2003 года владеет и развивает сеть бизнес-центров «Сенатор» в Санкт-Петербурге. Основатель и владелец — Андрей Фоменко. В 2026 году компания впервые вошла в рейтинг рантье Forbes; издание фиксирует у нее сеть из 52 бизнес-центров.
По данным «Делового Петербурга» и IBC Real Estate, общая площадь действующей сети «Сенатор» составляет 471 тыс. кв. м, а арендопригодная — около 296 тыс. кв. м. В рейтинг вошел второй показатель: он ближе к GLA и лучше сопоставим с площадями других владельцев.
Еще 75 тыс. кв. м у группы находятся в проектировании или строительстве — они исключены. Не включен и анонсированный бизнес-центр у Фрунзенского универмага.
7 место. «Профис Недвижимость»
Около 286,53 тыс. кв. м офисной площади
Метрика: GLA
Крупная российская управляющая компания с более чем 16-летним опытом, специализируется на управлении, аренде и продаже коммерческой недвижимости. Forbes указывает 286 532 кв. м офисной недвижимости в собственности и управлении компании. Основные активы — «Трехгорная мануфактура» и деловой арт-квартал «МПЗ Казакова».
Формулировка источника объединяет владение и управление. Forbes включает компанию в рейтинг рантье и приводит отдельную офисную площадь, однако публичной пообъектной расшифровки титула собственности нет. Поэтому седьмое место требует дополнительного подтверждения от самой компании.
Метрика: законтрактованная площадь (данные компании)
Компания строит бизнес-центры класса А и В в Москве, часть сдает в аренду, часть продает.
По итогам 2024 года группа сообщала о 286 тыс. кв. м полностью законтрактованных площадей в готовых офисных объектах. После корпоративных изменений и новых приобретений (например, участка на улице Наметкина в августе 2026 года) портфель активно развивается.
Более свежего консолидированного значения после смены владельца группы в июне 2026 года в открытом доступе нет. Региональная проверка показывает, что только в петербургской «Невской ратуше» у связанных с девелопером структур к февралю 2026 года оставалось около 106 тыс. кв. м полезных офисных площадей. Метрика «законтрактованная площадь» отражает заполняемость, поэтому напрямую с GLA других участников она сопоставляется с оговоркой. Общий показатель группы нуждается в новом раскрытии состава активов.
9 место. «Риотэкс»
Более 275 тыс. кв. м офисной площади
Метрика: GLA
Один из крупнейших собственников коммерческой недвижимости в Москве и Московской области. Компания специализируется на объектах классов B и B+. Основной бренд ее сети бизнес-центров — «РТС». В 2026 году «Риотэкс» впервые вошел в рейтинг рантье Forbes как оператор собственной сети бизнес-центров в Москве.
На 27 февраля 2026 года Forbes указывает у «Риотэкса» 275 тыс. кв. м офисов. Компания владеет 27 объектами, 17 из которых работают как бизнес-центры.
10 место. «Адамант»
Более 222 тыс. кв. м
Метрика: GLA
Холдинговая компания «Адамант» — это один из крупнейших и старейших многопрофильных концернов Санкт-Петербурга, основанный в 1992 году. В петербургском рейтинге собственников, составленном при участии IBC Real Estate, «Адамант» занимает третье место в городе с 207 тыс. кв. м арендопригодных офисов. В показатель вошли отдельно стоящие бизнес-центры и офисные площади внутри многофункциональных объектов группы. Forbes приводит более высокую цифру — 222 018 кв. м офисной недвижимости. Разница источников составляет около 15 тыс. кв. м.
Для рейтинга мы взяли более подходящую по метрике цифру Forbes.
Что показывает рейтинг
Среди крупнейших офисных рантье доминирует Москва, но общероссийская выборка заметно меняется после включения Санкт-Петербурга: «Газпром», «Империя» с сетью «Сенатор» и «Адамант» — петербургские компании.
Главная сложность рейтинга — отсутствие единого стандарта раскрытия. O1 Properties публикует GBA и NRA, по «Газпрому» и «Сенатору» IBC Real Estate считает полезную или арендопригодную площадь, Forbes дает арендную площадь (GLA) без пообъектной таблицы. Единой рамкой мы приняли GLA, но исходные метрики у компаний разные, поэтому места с небольшим разрывом нельзя трактовать как точный спортивный результат.
Самый спорный участник — O1 Properties: после того как из портфеля вышли «Белая площадь», «Лефорт» и «Кругозор», актуальная арендная площадь компании не раскрыта.
Ранее мы также рассказывали о ТОП-10 крупнейших логистических парков России и писали о ТОП-10 мест, где «квадрат» стрит-ритейла стоит дороже всех.
Двор с ландшафтным парком продают вдвое быстрее, а квартиры в нём — на четверть дороже. Собрали десятку подрядчиков, которые обычную придомовую территорию превращают в цветущие сады.
Ремонт почти закончен, а самые сложные решения еще впереди: разбираемся, у каких московских фабрик можно заказать кухню и систему хранения без переплат и рисков.
Инклюзия, билингвальная среда, робототехника и Монтессори: рассказываем, чем отличаются сильные детские сады Казани и какое жилье можно рассмотреть рядом.
От компактного одноэтажника до дома для нескольких поколений — проекты, рассчитанные не только на сегодняшние потребности, но и на будущую перепродажу.
Находится лот в районе деревни Исаково в Химках. Весь проект — 96,5 тыс. кв. м: корпус на 71,5 тыс. кв. м сейчас продают, еще один на 25 тыс. кв. м, как указано в карточке, уже продан.
После сильных дождей в 7-м квартале жилого района «Солнечный» прорвало временную дамбу (которую девелопер сам построил), и вода пошла на стройплощадку.
Разберем ТОП-10 древних изобретений, которые помогали сохранять приватность в доме задолго до появления видеодомофонов, электрических замков и систем доступа по лицу.
Грызуны в каркасном доме: почему мыши селятся в стенах, какой утеплитель они не трогают, куда ставить металлическую сетку и что делать, если уже завелись.
Мы заглянули за забор самой закрытой спортивной усадьбы Америки и выяснили, почему этот объект недвижимости называют триумфом индивидуального проектирования.
16-08-2026 8:00
11 
