Этап котлована: как купить квартиру выгодно и без рисков?

Редакция портала Всеостройке.рф поможет вам избежать ошибок.

Приобретение квартиры на ранней стадии строительства (котлован) представляет собой выгодную,  но  рискованную  инвестицию.  Значительная  экономия  (10-40%  от  стоимости  после  сдачи  дома) и  широкий  выбор  квартир  компенсируются  необходимостью  тщательной  проверки  застройщика  и  понимания  возможных  рисков.  Внедрение  эскроу-счетов  значительно  снизило  риски  для  покупателей,  но  не  исключило  их  полностью.

Процесс покупки без ипотеки

•  Выбор  объекта

Тщательный  анализ  предложений  на  рынке  с  учетом  репутации  застройщика,  расположения  жилого  комплекса  и  планировочных  решений.  Необходимо  учитывать  перспективы  развития  инфраструктуры  в  ближайшем  окружении  и  экологическую  ситуацию.  

•  Заключение  договора  долевого  участия  (ДДУ)

Внимательное  изучение  всех  пунктов  договора,  включая  сроки  строительства,  штрафные  санкции  за  просрочку,  условия  приема  квартиры  и  другие  важные  аспекты.  

•  Регистрация  ДДУ  в  Росреестре

Необходимая  процедура  для  закрепления  ваших  прав  на  приобретаемую  недвижимость.  Следует  убедиться  в  правильности  оформления  всех  документов  и  отсутствии  ошибок.

•  Внесение  средств  на  эскроу-счет

Деньги  блокируются  на  специальном  счёте  до  завершения  строительства  и  передачи  квартиры.  Это  гарантирует  возврат  средств  в  случае  неисполнения  застройщиком  своих  обязательств.  Важно  убедиться,  что  вы  перечисляете  средства  на  официальный  эскроу-счет.

•  Завершение  строительства  и  ввод  дома  в  эксплуатацию

На  этом  этапе  важно  отслеживать  ход  строительства  и  контролировать  соответствие  качества  работ  проектной  документации.

• Приёмка  квартиры  и  подписание  акта  приема-передачи

Тщательный  осмотр  квартиры  на  предмет  недостатков  и  несоответствий  проекту.  При  обнаружении  дефектов  необходимо  зафиксировать  их  в  акте  приема-передачи  и  требовать  их  устранения  от  застройщика.

• Регистрация  права  собственности  в  Росреестре

Завершающий  этап  оформления  права  собственности  на  приобретенную  квартиру.

Процесс покупки с ипотекой

Процесс  покупки  с  ипотекой  аналогичен,  но  с  некоторыми  отличиями:

1. Бронирование  квартиры:  закрепление  вашего  права  на  выбранную  квартиру  до  одобрения  ипотеки.

2. Заявка  на  ипотечный  кредит:  подача  заявки  в  банк  и  получение  предварительного  одобрения  кредита.  Выбор  банка  и  ипотечной  программы  является  важным  этапом,  поэтому  рекомендуется  сравнить  предложения  различных  кредитных  учреждений.

3. Заключение  ДДУ  и  регистрация:  после  одобрения  кредита  заключается  договор  долевого  участия  и  оформляется  его  регистрация  в  Росреестре.

4. Перечисление  средств  на  эскроу-счёт:  банк  перечисляет  средства  на  эскроу-счёт  в  соответствии  с  графиком  ипотечных  платежей.

5. Ежемесячные  ипотечные  платежи:  регулярное  погашение  ипотечного  кредита  в  соответствии  с  утвержденным  графиком.

6. Приёмка  квартиры  и  регистрация  права  собственности:  аналогично  покупке  без  ипотеки,  с  тем  исключением,  что  квартира  остаётся  в  залоге  у  банка  до  полного  погашения  ипотечного  кредита.

Рассмотрим  также основные  риски:

• Просрочка  сдачи

Застройщик  может  несколько  раз  переносить  срок  сдачи  дома,  что  приведёт  к  дополнительным  расходам  на  аренду  жилья  для  тех,  кто  уже  продал  свою  прежнюю  квартиру.  Затягивание  строительства  может  продолжаться  годами,  особенно  в  случае  финансовых  трудностей  застройщика.

• Заморозка  строительства

А в  худшем  случае строительство  может  быть  полностью  приостановлено  на  неопределённый  срок,  оставив  дольщиков  без  денег  и  жилья.  Это  особенно  опасно,  если  покупка  осуществлялась  за  счёт  собственных  средств  без  использования  ипотеки.

• Несоответствие  проекту

Сданный  дом  может  значительно  отличаться  от  проекта,  представленного  застройщиком  на  начальном  этапе.  Это  может  касаться  качества  строительства,  инфраструктуры  и  окружающей  территории.  Квартира,  за  которую  был  уплачен  аванс,  может  оказаться  в  неблагоприятном  районе,  без  обещанной  развитой  инфраструктуры.

• Юридические  риски

Не  исключено,  что  земля,  на  которой  ведётся  строительство,  может  оказаться  в  залоге  или  иметь  другие  юридические  обременения.  Это  может  привести  к  серьёзным  проблемам  с  правоустанавливающей  документацией  и  оформлением  собственности.

Выбор  аккредитованного  банком  застройщика   значительно  снижает  риски. 

Проверка  застройщика

Перед  покупкой  необходимо  тщательно  изучить  историю  и  репутацию  застройщика.  Не  следует  ориентироваться  только  на  низкую  стоимость  квартиры;  надежность  застройщика  важнее.  Проверку  следует  проводить  по  нескольким  направлениям:

• Анализ  предыдущих  проектов: изучите  информацию  о  ранее  сданных  объектах  застройщика.  Обратите  внимание  на  соблюдение  сроков  сдачи,  качество  строительства  и  отзывы  дольщиков.  Ищите  информацию  на  специализированных  сайтах,  в  интернет-форумах  и  социальных  сетях.

• Проверка  финансового  положения: изучите  финансовую  отчетность  застройщика,  проверьте  наличие  судебных  исков  и  задолженностей  (сервисы  ФНС,  «Прозрачный  бизнес»,  реестр  банкротств,  арбитражные  дела).  Частая  смена  собственников  компании  может  свидетельствовать  о  проблемах.  Аккредитация  крупными  банками  –  положительный  фактор,  поскольку  банки  тщательно  проверяют  финансовое  состояние  застройщика  перед  выдачей  кредитов.

• Проверка  документации: убедитесь  в  наличии  у  застройщика  разрешения  на  строительство  и  проектной  декларации.  Проверьте  срок  действия  разрешения,  чтобы  исключить  риск  приостановки  строительства  из-за  его  истечения.

• Посещение  объектов: если  возможно,  посетите  уже  сданные  объекты  застройщика,  чтобы  оценить  качество  строительства  и  благоустройства  территории  лично.

• Отзывы  дольщиков: изучите  отзывы  дольщиков  о  работе  застройщика.  Обратите  внимание  на  отзывы,  описывающие  качество  строительства,  соблюдение  сроков,  решение  конфликтных  ситуаций.

Выбор  безопасной  сделки

• Использование  эскроу-счета – это  ключевой  аспект  обеспечения  безопасности  средств. Застройщик  получает  доступ  к  средствам  только  после  сдачи  дома.
• Тщательное  изучение  договора  долевого  участия  и  консультация  с  независимым  юристом  необходимы  для  защиты  ваших  прав  и  интересов.  Уточните  сроки  строительства,  условия  приёма  квартиры,  порядок  взыскания  неустоек  и  другие  важные  аспекты.
• Рассмотрите  возможность  страхования  рисков,  связанных  с  долевым  строительством.  Это  поможет  компенсировать  убытки  в  случае  непредвиденных  обстоятельств.

Визуальный  осмотр  строительной  площадки

Даже  на  ранней  стадии  строительства  посещение  объекта  необходимо.  Отсутствие  строительной  техники,  материалов  и  бытовок  может  свидетельствовать  о  проблемах  с  ходом  строительства  и  финансовым  положением  застройщика.  Наличие  активной  строительной  деятельности  служит  положительным  фактором,  показывая  серьёзность  намерений  застройщика.

• Проверьте  наличие  и  удобство  общественного  транспорта  (остановки,  маршруты).  Оцените  близость  к  главным  автомобильным  магистралям  и  удобство  подъездных  путей  к  жилому  комплексу.  Обратите  внимание  на  уровень  загруженности  дорог  в  пиковые  часы.

• Оцените  расстояние  до  образовательных  учреждений  (детские  сады,  школы),  медицинских  учреждений  (поликлиники,  больницы),  магазинов  и  других  важных  объектов  социальной  инфраструктуры.  Учтите  возможное  количество  жителей  в  будущем  жилом  комплексе  и  его  влияние  на  нагрузку  на  существующую  инфраструктуру.  Например,  если  в  районе  одна  школа  на  несколько  многоквартирных  домов,  то  мест  может  не  хватать.

• Проверьте  наличие  близлежащих  магазинов,  супермаркетов,  аптек  и  других  важных  объектов  бытовой  инфраструктуры.  Оцените  удобство  доступа  к  необходимым  услугам  и  товарам.

• Оцените  экологическую  обстановку  в  районе,  обращая  внимание  на  близость  промышленных  предприятий,  автомагистралей  и  других  источников  загрязнения.

Сравните  существующую  инфраструктуру  с  планами  застройщика,  изложенными  в  проектной  декларации.  Обратите  внимание  на  следующие  моменты:

• Соответствие  обещаний  и  реальности:  убедитесь,  что  застройщик  планирует  создать  обещанную  инфраструктуру  (дороги,  парковки,  детские  площадки  и  т.д.).  Отсутствие  планов  по  развитию  инфраструктуры  может  свидетельствовать  о  недобросовестности  застройщика.

• Доступность  объектов  инфраструктуры:  оцените  удобство  доступа  к  планируемым  объектам  инфраструктуры.  

• Реальность  планов:  проверьте  реальность  планов  застройщика  по  развитию  инфраструктуры.  Завышенные  обещания  могут  свидетельствовать  о  недобросовестности  застройщика.  На  этом  этапе  необходимо  тщательно  изучить  проектную  документацию  и  получить  консультацию  у  специалистов  по  недвижимости.

Важно  помнить,  что  застройщик  обязан  выполнить  только  те  обязательства,  которые  прописаны  в  проектной  декларации.  Все  остальные  обещания  –  это  маркетинговые  ходы.  

Анализ  ДДУ

В  ДДУ  указываются  два  важных  срока:

• Срок  ввода  объекта  в  эксплуатацию – это  дата  завершения  строительства  и  получения  разрешения  на  ввод  дома  в  эксплуатацию.

• Срок  передачи  квартиры  дольщику – это  дата,  когда  застройщик  обязан  передать  вам  ключи  от  квартиры.

Между  этими  сроками  может  пройти  некоторое  время.  Застройщик  обязан  предупредить  дольщика  о  любых  задержках  не  позже чем  за  два  месяца  до  указанной  в  договоре  даты.  

Проверка  характеристик  квартиры

ДДУ  должен  содержать  точное  описание  квартиры:  площадь,  планировку,  расположение.  Застройщик  не  имеет  права  в  одностороннем  порядке  вносить  существенные  изменения  в  эти  характеристики  без  согласия  дольщика.  В  случае  обнаружения  таких  изменений  при  приёмке  квартиры,  вы  имеете  право  отказаться  от  приёмки,  требовать  устранения  недостатков,  компенсации,  снижения  цены  или  даже  расторжения  договора.  Однако  для  этого  необходимо  доказать  в  судебном  порядке,  что  изменения  являются  существенными.

Изменения  в  отделке  (цвет  дверей,  плитки,  обоев,  тип  остекления  и  т.д.)  являются  менее  существенными,  однако  если  информация  об  отделке  указана  в  проектной  декларации,  застройщик  обязан  уведомить  вас  о  любых  изменениях.

С  марта  2025  года  застройщики  могут  устанавливать  собственные  стандарты  качества  строительства  и  отделки.  Гарантийный  срок  на  отделку  сокращен  с  трёх  до  одного  года.  Перед  покупкой  квартиры  важно  запросить  у  застройщика  эти  стандарты,  чтобы  знать,  каким  требованиям  должно  соответствовать  жильё  при  его  приёмке.

Сигналы,  говорящие о  ненадёжности  застройщика

• Нежелание  застройщика  предоставить  необходимые  документы  (проектная  декларация,  разрешение  на  строительство,  финансовая  отчетность  и  т.д.)  должно  вызвать  серьёзное  подозрение.  Застройщик,  скрывающий  информацию,  скорее  всего,  пытается  что-то  спрятать.  Запрашивайте  все  необходимые  документы  и  тщательно  изучайте  их  перед  принятием  решения;
• Если  застройщик  является  новичком  на  рынке  и  не  имеет  истории  сданных  объектов,  риски  значительно  возрастают.  Опыт  застройщика  –  важный  фактор,  показывающий  его  способность  выполнять  обязательства.  Предпочтение  следует  отдавать  компаниям  с  успешной  историей  и  большим  количеством  сданных  объектов;
• Наличие  незавершенных  объектов  в  портфеле  застройщика  свидетельствует  о  его  финансовых  проблемах  и  неспособности  своевременно  завершать  строительство.  Это  серьёзный  сигнал  о  высоком  риске  заморозки  строительства  и  потери  инвестиций;
• Если  застройщик  ранее  объявлял  себя  банкротом,  риск  повторения  ситуации  очень  высокий.  Это  свидетельствует  о  неспособности  компании  эффективно  управлять  финансовыми  ресурсами;
• Систематические  просрочки  сдачи  предыдущих  объектов  говорят  о  некомпетентности  застройщика  или  о  серьёзных  проблемах  с  управлением  проектами.  Это  свидетельствует  о  высоком  риске  задержки  сдачи  и  возникновения  проблем  с  получением  недвижимости;
• Негативные  отзывы  дольщиков  о  качестве  строительства,  инфраструктуре  или  нарушении  обещаний  застройщика  являются  серьёзным  сигналом  тревоги.  Обратите  внимание  на  количество  и  характер  отрицательных  отзывов;
• Отсутствие  или  истечение  срока  действия  разрешения  на  строительство: строительство  без  разрешения  является  незаконным  и  сопряжено  с  очень  высоким  риском  приостановки  работ.  Проверьте  срок  действия  разрешения,  чтобы  исключить  риск  остановки  строительства;
• Наличие  судебных  исков  против  застройщика  со  стороны  дольщиков  свидетельствует  о  серьёзных  проблемах  и  неспособности  компании  выполнять  свои  обязательства;
• Большая  задолженность  застройщика  перед  кредиторами  указывает  на  его  неплатёжеспособность  и  риск  банкротства.  Это  может  привести  к  приостановке  строительства  и  потере  инвестиций;
• Если  на  строительной  площадке  отсутствует  активная  деятельность,  несмотря  на  указанные  в  договоре  сроки,  это  серьёзный  признак  проблем;
• Не  стоит  связываться  с  застройщиками,  предлагающими  нестандартные  схемы  оплаты  или  договора.  Это  может  быть  признаком  мошенничества;
• Отсутствие  аккредитации  крупными  банками  свидетельствует  о  высоком  риске  для  инвесторов.  Банки  тщательно  проверяют  застройщиков  перед  выдачей  ипотечных  кредитов,  поэтому  отсутствие  аккредитации  может  говорить  о  ненадёжности  компании.

Тщательная  проверка  застройщика  и  внимательное  изучение  всех  документов  –  важнейшие  этапы  при  покупке  квартиры  на  стадии  котлована.  Помните,  что  ваши  деньги  и  будущее  жильё  стоят  того,  чтобы  потратить  время  на  тщательную  проверку  и  выбор  надежного  застройщика.  Профессиональная  помощь  юриста  или  надежного риелтора  может  значительно  упростить  процесс  проверки  и  обеспечить  вашу  безопасность. Ранее мы также писали об обременении на недвижимость и рисках, и о дарении недвижимости в 2025 году.