Кадастровая оценка

Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, которые присущи именно ему. Они являются ценообразующими — напрямую влияют на размер кадастровой стоимости и опосредованно — на размер налогов. 

В ЕГРН включаются:

⬩ 19 обязательных характеристик объекта недвижимости. Они определены ст. 8 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

При их отсутствии объект считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи.

Перечень обязательных характеристик можно посмотреть ЗДЕСЬ.

⬩ 11 дополнительных характеристик, которые могут быть не включены в ЕГРН. Перечень их можно посмотреть ЗДЕСЬ. 

⬩ 4 возможных характеристики, которые могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336.) Они также  не обязательны для ЕГРН и требуют специального уточнения. 

Перечень можно посмотреть ЗДЕСЬ. 

Информацию о характеристиках объекта собирают сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Для этого делаются запросы об оцениваемых объектах у организаций, в которых эта информация может быть. 

Однако качество полученных сведений зависит от человеческих факторов — делался ли запрос, был ли получен исчерпывающий ответ и т. д. 

В результате возникает множество ошибок, опечаток и несоответствий в ценообразующих характеристиках объектов. Все они могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.

Справочно

В 2022 году с организаций был собран 1 трлн руб. имущественных налогов. Из них около 300 млрд руб. были уплачены излишне, т. к. кадастровая стоимость была завышена в среднем на 30%.

Эта проблема не только собственников объектов капстроительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков — с 2024 года арендная плата за такие участки также будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Чек-лист по обнаружению ошибок — в следующем посте.