Как девелоперы решают проблемы парковок в больших городах

Игроки рынка поделились мнениями, какие решения наиболее оптимальны, и почему парковки считаются неокупаемым для застройщиков вложением.

Вопрос парковок всегда был и остается сейчас одним из самых актуальных для российских девелоперов. Портал Всеостройке.рф опросил игроков рынка, которые сообщили, какие решения, на их взгляд, наиболее хорошо решают проблемы паркингов, и почему.

В компании INGRAD порталу Всеостройке.рф рассказали, что проекты застройщика как в Москве, так и ближайшем Подмосковье спроектированы с учетом концепции «Двор без машин». Об этом рассказала Елена Пальчунова, директор департамента рекламы и PR ГК «Инград».

— В зависимости от проекта в кварталах компании действуют как плоскостные и многоуровневые наземные, так и отапливаемые подземные паркинги, в том числе с системами зависимых машиномест. Также для удобства автомобилистов создаются парковочные карманы и гостевые стоянки. Подземные паркинги в ЖК бизнес-класса оборудуются автомойками и удобными выездами на городские улицы. Кроме того, в них оборудованы отдельные места для электрокаров, — говорит эксперт.

По мнению Натальи Сазоновой, директора департамента продаж новостроек NF Group, оптимальными для городов являются подземные парковки. Они позволяют разместить большое количество машиномест без использования дополнительных площадей, особенно если ограничена площадь застройки.

— Для водителей подземный паркинг удобен тем, что машиноместа расположены близко к домам, обеспечивая комфортный доступ к машине в любую погоду. Они не портят внешний вид жилых комплексов, в отличие от наземных парковок, которые могут занимать пространство во дворе и создавать проблемы с парковкой в пиковые часы, — считает Сазонова.

Эксперт считает, что многоуровневые паркинги, хотя и предоставляют больше машиномест, часто находятся далеко от квартир и не являются украшением жилого комплекса.

— Стоит отметить, что на территории комплекса все же следует предусмотреть несколько гостевых машиномест с ограниченным временем размещения автомобиля, чтобы избежать беспорядочных парковок машин временных посетителей комплекса. Сейчас гостевые парковки являются обязательными только для проектов бизнес-класса и выше: 40 мест на 1 000 жителей, — объясняет представитель NF Group.

При этом «неэстетичные» многоуровневые парковки обходятся гораздо дешевле девелоперам, чем строительство подземного паркинга.

— Сложности в основном связаны с тем, что парковочные места дорого строить и сложно продавать. К концу продаж квартир нераспроданный паркинг – обычная ситуация для застройщика. Чем глубже находится паркинг, тем сложнее и дороже его строительство обойдется для застройщика. Строительство многоуровневого паркинга относительно дешево для застройщика, но использование земли, занимаемое паркингом, является не самым рентабельным. Еще нередки случаи, когда от лопнувших труб и прочих катаклизмов в первую очередь и в большей степени страдает подземный паркинг, — говорит Сазонова.

Региональные девелоперы считают, что многоуровневые паркинги эффективно решают проблему нехватки парковочных мест. Кроме того, облегчить острый вопрос могли бы платные стоянки. Об этом говорит Владимир Болотов, главный архитектор проектов «Голос.Девелопмент» (Челябинск).

— Если мы говорим о центре города, где земля достаточно дорогая, где большой автомобильный трафик, то это однозначно должны быть платные парковки – вне зависимости от формата. Либо автомобилист покупает место в паркинге, либо он его арендует на долгий срок, либо платит за каждый час использования. Это, в том числе, уменьшает интенсивность движения и автомобильные пробки в центре, — комментирует Болотов.

По его мнению, наиболее приемлемым вариантом для центральной части города могут стать подземные либо крытые наземные многоуровневые паркинги.

— Да, построить их дороже, чем просто сделать парковочное поле. Но с учётом стоимости земли в центре парковочные поля всё же экономически не выгодны. В спальных же районах можно позволить себе плоскостные наземные стоянки. Тем более, если это пригород, где мало или вообще нет общественного транспорта и где без автомобиля не обойтись. В целом, всё индивидуально, зависит от локации, от концепции жилого проекта, запросов его целевой аудитории, — объясняет представитель девелопера.

Еще один эксперт, опрошенный порталом Всеостройке.рф, согласен с мнением, что существуют сложности с окупаемостью проектов парковок. Об этом говорит Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» (Санкт-Петербург).

— Проблем со строительством паркингов любого типа практически не существует для опытного застройщика, однако есть сложности с реализацией и возвратом инвестиций в их создание. На мой взгляд, норматив «1 машиноместо на 80 кв.м. жилья» должен корректироваться в зависимости от расположения ЖК и его класса. Паркинги — это всегда превентивные затраты для девелопера, которые в большинстве случаев не окупаются ценой продажи машиноместа. Все зависит от класса объекта: себестоимость строительства мест в паркингах одного типа примерно одинаковая, только в классе «комфорт» машиноместо сложно продать за несколько сотен тысяч, тогда как в «бизнесе» его охотно заберут за 1,5-2 млн и выше. Так же и с местом: в загородных локациях места для того, чтобы «приткнуть» автомобиль может быть много, и там возведенный застройщиком многоуровневый паркинг в ЖК доступной ценовой категории может пустовать годами, — делится мнением эксперт.

По его словам, себестоимость строительства места в многоэтажном паркинге – от 1 млн.рублей, а в подземном – на порядок выше.

— В последние пару лет стоимость паркингов в нашем петербургском проекте растет, пусть не так активно, как цены на квартиры. С прошлого года мы фиксируем увеличение спроса на машиноместа, следовательно, в ближайшее время возможно дальнейшее удорожание автостоянок там, где они востребованы. Кроме того, место в комфортном паркинге в востребованной локации становится инвестиционным инструментом, способом уберечь накопления от инфляции – его можно купить в ипотеку и сдавать соседям для хранения авто или мотоциклов, либо впоследствии выгодно продать: сохранность автомобилей и спокойствие их владельцев, уверенность в том, что гарантированно поставишь машину без длительных поисков свободного места, начинают все больше цениться, — говорит Кириллов.

Получается, что оптимальным решением проблемы являются подземные парковки — с точки зрения привлекательности ЖК и функциональности участка земли. Однако этот же вид является самым дорогостоящим, учитывая, что зачастую не оправдывают себя и менее значительные вложения.