Как происходит альтернативная сделка с недвижимостью: порядок и условия проведения

Редакция портала Всеостройке.рф про особенности, риски и преимущества таких сделок. 

На рынке недвижимости альтернативные сделки занимают значительную нишу.  Они обусловлены различными причинами:  желанием улучшить жилищные условия,  необходимостью получения денежных средств или сменой района проживания.  Рассмотрим особенности, преимущества и риски таких сделок.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?

Альтернативная сделка на рынке недвижимости – это не юридический термин, а устоявшееся понятие, обозначающее одновременную куплю и продажу недвижимости одним и тем же лицом.  В отличие от прямой сделки, где участвуют только покупатель и продавец,  в альтернативной сделке задействовано несколько участников, образующих цепочку взаимосвязанных сделок.  Классический пример такой цепочки показан в советском фильме «По семейным обстоятельствам».

Сравнение альтернативной и свободной (прямой) продажи

Свободная (прямая) продажа предполагает участие двух сторон: продавца и покупателя.  Даже если продавец планирует использовать вырученные средства для покупки другой недвижимости,  но  без  одновременного  заключения  соответствующих  сделок,  сделка  считается  свободной.  Такой  вид  сделки  проходит  быстрее  и  проще.

Альтернативная сделка,  напротив,  включает  несколько  участников  и  несколько  одновременно  заключаемых  и  регистрируемых  сделок.  Успешность  завершения  сделки  зависит  от  взаимосвязанности  всех  участников  и  привязки  расчетов  к  регистрации  права  собственности  на  каждом  этапе  цепочки.

Механизм проведения альтернативной сделки

Альтернативная сделка предполагает одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи.  Например, покупатель приобретает квартиру у продавца, который,  в  свою  очередь,  использует  вырученные  деньги  для  покупки  квартиры  у  другого  продавца.  Все  договоры  регистрируются  в  Росреестре  одновременно.  Успех  сделки  зависит  от  успешной  регистрации  права  собственности  и  расчетов  по  всем  договорам.  Задержка  на  любом  этапе  может  привести  к  срыву  всей  цепочки.

Риски альтернативных сделок

Альтернативные сделки,  несмотря  на  свою  распространенность,  более  рискованны,  чем  свободные  сделки.  Риски  связаны  с  участием  большего  количества  сторон  и  зависят  от  надежности  каждого  из  участников.  Возможные  проблемы  могут  возникнуть  на  любом  этапе:  от  подготовки  документов  до  регистрации  права  собственности.  Поэтому  при  проведении  альтернативной  сделки  необходимо  тщательно  проверить  надежность  всех  участников  и  обеспечить  юридическое  сопровождение  на  всех  этапах.

Альтернативная сделка с недвижимостью: пошаговая инструкция и особенности расчетов

Проведение альтернативной сделки с недвижимостью – процесс, требующий тщательной подготовки и координации действий всех участников.  Рассмотрим пошаговый алгоритм и особенности расчетов в таких сделках.

Пошаговый алгоритм проведения альтернативной сделки

1. Продавец проводит оценку своей квартиры для определения рыночной стоимости.  В этом может помочь профессиональный риелтор;
2. Продавец ищет подходящую квартиру, соответствующую его требованиям;
3. На раннем этапе целесообразно заключить предварительные договоры или соглашения о намерениях с потенциальными покупателями и продавцами;
4. Тщательная проверка документов на недвижимость,  отсутствие  обременений  и  других  ограничений  на  право  собственности;
5. Одновременное оформление договоров купли-продажи для всех участников цепочки;
6. Выбор даты, когда все участники смогут присутствовать для подписания документов и осуществления расчетов;
7. Одновременное подписание всех договоров купли-продажи;
8. Выбор способа расчетов (наличные, ипотека и т.д.);
9. Одновременная подача всех документов на регистрацию в Росреестр.

Особенности расчетов в альтернативной сделке

В альтернативных сделках расчеты осуществляются по цепочке: деньги от первого покупателя идут второму продавцу, и так далее.  Схема может выглядеть следующим образом:

Покупатель 1 → Продавец 1 (он же покупатель 2) → Продавец 2 → …

Безопасность расчетов в альтернативной сделке

Для обеспечения безопасности расчетов применяются следующие методы:

• Аккредитив

Деньги замораживаются на банковском счете и перечисляются продавцу только после регистрации перехода права собственности.

• Банковская ячейка

Деньги хранятся в банковской ячейке и передаются после регистрации права собственности.

После завершения регистрации одной сделки, банк или участники цепочки последовательно передают средства, обеспечивая завершение следующей сделки.  При  участии  покупателей  с  ипотекой,  банк  переводит  средства  продавцу  только  после  выполнения  всех  условий  ипотечного  договора.  Важно  заранее  согласовать  сроки  взаиморасчетов.

Расчеты  в  альтернативной  сделке  по  своему  механизму  аналогичны  расчетам  в  обычной  сделке,  но  ввиду  увеличения  количества  участников,  может  требоваться  использование  нескольких  банковских  ячеек  или  аккредитивов.

Преимущества и риски альтернативных сделок с недвижимостью

К преимуществам альтернативных сделок относятся:

• Решение жилищной проблемы

Альтернативная сделка – часто единственный способ улучшить жилищные условия при отсутствии достаточных финансовых средств для самостоятельной покупки новой недвижимости.

• Отсутствие периода без жилья

Продажа и покупка происходят одновременно,  поэтому  нет  периода,  когда  продавец  остается  без  жилья.

• Однократный переезд

Благодаря синхронности сделок, переезд осуществляется всего один раз,  исключая  необходимость  хранения  вещей  и  повторных  переездов.

Альтернативные  сделки  часто  являются  вынужденной  мерой  из-за  отсутствия  у  граждан  достаточных  средств  для  покупки  недвижимости  без  предварительной  продажи  имеющегося  жилья,  а  также  из-за  ограниченного  доступа  к  ипотечному  кредитованию.

Риски при проведении альтернативных сделок

Альтернативные сделки,  несмотря  на  свою  популярность,  сопряжены  со  значительными  рисками:

1. Возможен отказ по вине сотрудников Росреестра или по объективным причинам (несоответствие документов,  обременения  и  т.п.);
2. Хотя  это  редко,  один  из  участников  может  отказаться  от  сделки  в  последний  момент:
3. Вмешательство третьих лиц. Появление  ранее  неизвестных  претендентов  на  право  собственности  (наследники,  бывшие  супруги  и  т.д.):
4. Возможность  ареста  недвижимости  одного  из  участников  сделки  из-за  судебных  исков  или  долгов:
5. Альтернативные  сделки  занимают  больше  времени  из-за  необходимости  координации  действий  множества  участников  и  решения  возможных  дополнительных  вопросов (выписка  прописанных  лиц,  получение  согласия  органов  опеки  и  т.д.).  В  случае  отказа  в  регистрации,  придется  проходить  все  этапы  заново.

Чем  больше  участников  в  цепочке,  тем  выше  риски  непредвиденных  обстоятельств.  Контроль  за  всеми  участниками  практически  невозможен.  Отказ  в  регистрации  одной  из  сделок  приводит  к  срыву  всей  цепочки,  возвращению  имущества  прежним  владельцам  и  отсутствию  расчетов. Ранее мы также писали о расторжении ДДУ: на что обратить внимание чтобы не потерять деньги, а также ответили на вопрос о том, как застройщики находят лазейки в системе эскроу-счетов.