Как застройщики находят лазейки в системе эскроу-счетов?

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает про способы их обхода при получении денег от дольщиков.

С 1 июля 2019 года, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ,  оплата договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья осуществляется преимущественно через счета эскроу. Этот механизм призван защитить средства дольщиков, гарантируя их передачу застройщику только после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором блокируются денежные средства дольщика, перечисляемые в оплату ДДУ.  Застройщик получает доступ к этим средствам только после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, – получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  Таким образом,  риск для покупателя сводится к минимуму:  его деньги находятся в безопасности до момента фактического завершения строительства.

Схема работы эскроу-счета

Процесс оплаты через эскроу-счет предполагает заключение трехстороннего договора между дольщиком, застройщиком и банком (эскроу-агентом).  После регистрации ДДУ дольщик перечисляет средства на эскроу-счет.  Деньги блокируются, и  обязательство по оплате ДДУ считается исполненным. Застройщик, в свою очередь, предоставляет банку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или подтверждение его размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). После проверки документов банком, в течение десяти рабочих дней, средства перечисляются застройщику.

Важный момент:  условие об использовании эскроу-счета является существенным условием ДДУ.  Без него договор считается незаключенным.

В итоге, механизм эскроу-счетов значительно снижает риски для дольщиков, повышая прозрачность и безопасность сделок на рынке долевого строительства. Закон предусматривает исключения из правила об обязательном использовании эскроу-счетов, но они четко определены законодательством.

Безопасность сделок с эскроу-счетами: гарантии для дольщиков по 214-ФЗ

Система эскроу-счетов, введенная 214-ФЗ,  значительно повышает безопасность инвестиций в долевое строительство.  Рассмотрим ключевые гарантии для дольщиков.

Неприкосновенность средств:

• Защита от ареста и списания. Средства на эскроу-счете защищены от ареста или списания по обязательствам как дольщика, так и застройщика перед третьими лицами.  Деньги остаются неприкосновенными до момента завершения строительства;

• Отсутствие удержаний. Банк не имеет права удерживать комиссию за свои услуги из депонированной суммы;

• Принадлежность средств. До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию деньги принадлежат дольщику.  После завершения строительства и подтверждения этого факта – застройщику.  До этого момента застройщик не может распоряжаться этими средствами;

• Гарантии при банкротстве банка: В случае отзыва лицензии у банка-эскроу-агента, дольщик не теряет свои средства.  Закон гарантирует возврат депонированной суммы (не более 10 млн. рублей);

• Гарантии при банкротстве застройщика. В случае банкротства застройщика до завершения строительства, средства на эскроу-счете возвращаются дольщику в полном объеме.  Это полностью исключает риски потери инвестиций, характерные для прежней системы.

Возврат средств при расторжении договора

При расторжении ДДУ по вине застройщика, банк возвращает средства дольщику напрямую со счета эскроу. Это упрощает процедуру возврата и исключает риски, связанные с финансовыми трудностями застройщика.  В отличие от предыдущей практики, дольщику не нужно самостоятельно взыскивать средства через суд.

Дополнительные гарантии

Ликвидация застройщика по решению суда служит дополнительным основанием для одностороннего отказа дольщика от ДДУ и возврата средств.

В целом, механизм эскроу-счетов создает надежную защиту для дольщиков, минимизируя риски потери инвестиций и упрощая процедуру возврата средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Исключение из правила: допустимые случаи заключения ДДУ без эскроу-счетов

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) устанавливает обязательное использование эскроу-счетов для оплаты ДДУ. Однако, Постановлением Правительства РФ №480 от 22.04.2019  предусмотрены исключения из этого правила.  Застройщик может заключать договоры без эскроу при одновременном соблюдении определенных условий, касающихся степени готовности объекта и количества заключенных договоров.

Основные критерии для заключения ДДУ без эскроу

• Степень готовности объекта недвижимости должна составлять не менее 30%.  Это означает, что на момент заключения договора  строительство должно быть выполнено как минимум на 30%;
• Застройщик должен заключить договоры долевого участия, по которым реализовано не менее 10% общей площади создаваемого объекта (квартиры, машино-места, кладовые и т.д.).

Специальные критерии:

• Для проектов комплексного освоения территории (включая строительство стандартного жилья), достаточно 15% готовности объекта;
• При достройке объектов незавершенного строительства по соглашению с государственными органами для исполнения обязательств перед пострадавшими дольщиками, достаточно 6% готовности.

Важно:  Перед заключением договора долевого участия без эскроу-счета необходимо убедиться в соответствии застройщика всем необходимым условиям. Рекомендуется обратиться за независимой юридической консультацией для оценки законности таких сделок.  Несоблюдение установленных критериев может привести к признанию договора недействительным.

Переход на систему эскроу-счетов осуществлялся постепенно, поэтому  в начальный период существовали возможности заключения договоров без эскроу-счетов при выполнении указанных условий.  Сейчас же такие исключения из правила стали скорее редким явлением.

Незаконные схемы обхода эскроу-счетов в долевом строительстве: риски для дольщиков

Несмотря на введение обязательного использования эскроу-счетов, некоторые недобросовестные застройщики применяют незаконные схемы для обхода этого механизма и получения денег от дольщиков до завершения строительства.  Одна из распространенных схем основана на использовании фиктивного первоначального дольщика.

Схема обхода:

1. Фиктивный ДДУ. Застройщик заключает договор долевого участия (ДДУ) на весь объект (или значительную его часть) с одной юридической структурой,  указав заниженную стоимость квартир.  Для этого договора открывается эскроу-счет;

2. Уступка прав. Затем  эта фиктивная компания заключает договоры цессии (уступки права требования) с реальными покупателями, указав существенно завышенную стоимость.  Для этих договоров уступки использование эскроу-счетов не требуется;

3. Получение средств. Застройщик фактически получает деньги от реальных покупателей минуя эскроу-счет,  по договорам уступки,  не выполняя при этом своих обязательств перед ними.  При этом,  в случае проблем,  неустойка рассчитывается исходя из заниженной стоимости, указанной в первоначальном ДДУ.

Риски для дольщиков

Использование подобных схем лишает дольщиков защиты, гарантированной  системой эскроу-счетов.  В случае проблем у застройщика,  получить назад свои деньги будет значительно сложнее.  Заниженная стоимость в первоначальном ДДУ может привести к минимальным выплатам неустойки.

Меры предосторожности

Перед заключением договора долевого участия  рекомендуется тщательно проверить застройщика и сам договор,  обратившись за юридической консультацией.  Особое внимание следует уделить наличию  дополнительных соглашений и договоров уступки,  которые могут свидетельствовать о применении мошеннических схем.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Преимущества	Недостатки
Гарантия получения средств для застройщика	Не во всех банках доступно открытие счета
Гарантия возврата средств для покупателя	Сложность снятия средств до расторжения договора
Более низкая стоимость, чем аккредитив/ячейка	Комиссия банка за открытие счета
Защита от ареста средств	Частичный возврат средств при банкротстве банка

Ключевые шаги для минимизации рисков:

• Тщательно изучите  репутацию и финансовое состояние застройщика.  Проверьте наличие судебных разбирательств,  отзывов покупателей и  информации о предыдущих проектах.  Обратите внимание на  сроки сдачи объектов в эксплуатацию и их соответствие заявленным;
• Убедитесь в законности строительства:  проверьте наличие всех необходимых разрешений на строительство,  проектной документации,  разрешений на ввод в эксплуатацию (для уже построенных объектов).  Изучите  документы, подтверждающие право собственности застройщика на земельный участок;
• Внимательно изучите  условия договора долевого участия.  Особое внимание уделите  срокам строительства,  условиям передачи квартиры,  ответственности застройщика за  нарушение сроков  и  некачественное  строительство,  процедуре  возврата  средств  при  расторжении  договора;
• Используйте  эскроу-счет  для  оплаты  жилья.  Это  гарантирует,  что  ваши  средства  будут  храниться  на  блокированном  счете  до  завершения  строительства  и  получения  застройщиком  всех  необходимых  разрешений.  Убедитесь, что  застройщик  не  использует  незаконные  схемы  обхода  эскроу-счетов;
• Не пренебрегайте  профессиональной  юридической  консультацией.  Специалист  поможет  проанализировать  документацию,  выявить  возможные  риски  и  обеспечить  ваши  интересы  на  всех  этапах  сделки.

Проведение этих мероприятий значительно повысит уровень вашей защиты и снизит вероятность  проблем при участии в долевом строительстве. Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.