Основные виды сделок с недвижимостью: от купли-продажи до аренды

Редакция портала Всеостройке.рф изучила разнообразие сделок.

Рынок  недвижимости  характеризуется  разнообразием  сделок,  преследующих  цель  приобретения  права  собственности  или  пользования  объектами  недвижимости.  В  зависимости  от  правовой  природы  можно  выделить  следующие  основные  виды  сделок:

•  Купля-продажа

Данный  вид  сделки  предполагает  переход  права  собственности  на  объект  недвижимости  от  продавца  к  покупателю  за  установленную  денежную  сумму.

•  Дарение

Безвозмездная  передача  права  собственности  на  недвижимость  от  дарителя  к  одаряемому  без  установления  дополнительных  условий.

•  Наследование

Односторонняя  сделка,  результатом  которой  является  переход  права  собственности  на  наследство  к  наследнику  после  смерти  наследодателя.  Наследование  осуществляется  либо  по  закону  (между  близкими  родственниками  и  супругом),  либо  по  завещанию  (любое  лицо,  указанное  наследодателем).

•  Рента

Договор  между  собственником  недвижимости  (рентополучателем)  и  плательщиком  ренты,  в  соответствии  с  которым  собственник  передает  право  собственности  на  объект  недвижимости  плательщику  ренты  в  обмен  на  регулярные  платежи  (денежные  средства  или  услуги),  которые  могут  быть  пожизненными  или  ограниченными  по  сроку.

•  Аренда/Найм

Договор,  в  соответствии  с  которым  собственник  передает  объект  недвижимости  арендатору/нанимателю  во  временное  пользование  (аренда)  или  во  владение  и  пользование  (найм)  за  оплату.

Анализ  объявлений  на  рынке  недвижимости  позволяет  выделить  две  основные  категории  сделок:

• Свободные (прямые) сделки

Купля-продажа  объекта  недвижимости,  не  связанная  с  другими  одновременными  сделками.

• Альтернативные сделки

Цепочка  взаимосвязанных  сделок,  в  которой  продажа  одного  объекта  недвижимости  связана  с  покупкой  другого,  иногда  включая  несколько  объектов.

Свободная  (или  прямая)  сделка  с  недвижимостью  представляет  собой  простейший  вид  купли-продажи,  характеризующийся  отсутствием  связи  с  другими  одновременными  сделками.  Указание  на  «свободную  продажу»  в  объявлении  означает,  что  продавец  не  планирует  одновременно  приобретать  другой  объект  недвижимости,  что  значительно  упрощает  процесс  покупки  для  потенциального  покупателя.  Такая  формулировка  повышает  привлекательность  объявления  и  увеличивает  шансы  на  быструю  продажу.

Преимущества  свободной  сделки:

1. Простота  оформления. Процедура  оформления  свободной  сделки  значительно  проще,  чем  в  случае  альтернативных  сделок,  так  как  не  требует  координации  действий  нескольких  сторон.

2. Быстрое  осуществление. Сделка  заключается  быстро,  и  процесс  государственной  регистрации  в  Росреестре  также  проходит  оперативно.

3. Меньший  риск  срыва. Отсутствие  взаимозависимости  с  другими  сделками  снижает  вероятность  срыва  из-за  проблем  с  одним  из  участников  альтернативной  цепочки.

Недостатки  свободной  сделки:

1. Повышенный  риск  непрофессионального  оформления.  Из-за  отсутствия  посредничества  риелторов  или  юристов  повышается  риск  неправильного  оформления  документов  и  возникновения  споров  с  недобросовестными  продавцами.

2. Риск  встречи  с  недобросовестными  продавцами. Желание  быстро  продать  недвижимость  может  скрывать  намерение  продавца  на  покупку  другого  объекта,  что  может  привести  к  задержке  освобождения  продаваемой  квартиры.

Прямая  продажа  объекта  недвижимости,  используемого  в  качестве  залога  по  кредитному  договору  (как  правило,  ипотечному),  имеет  ряд  особенностей.  Продажа  возможна  только  с  согласия  кредитной  организации  (банка),  предоставившей  кредит  и  зарегистрировавшей  залог  на  данный  объект.

Существует  два  основных  варианта  осуществления  такой  сделки:

Вариант  1 (с  участием  банка)

В  этом  случае  покупатель  сначала  перечисляет  необходимую  сумму  средств  на  счет  банка  для  полного  погашения  задолженности  продавца.  После  поступления  средств  и  погашения  кредита  банк  снимает  обременение  с  недвижимости,  после  чего  оставшаяся  часть  платежа  переводится  продавцу.  Закладная  с  отметкой  о  полном  погашении  долга  передается  покупателю  в  день  окончательного  расчета.

Вариант  2 (без  участия  банка)

В  этом  варианте  покупатель  переводит  продавцу  аванс  или  задаток  в  размере,  достаточном  для  погашения  существующего  кредита.  Продавец  самостоятельно  погашает  кредит  и  снимает  обременение  с  недвижимости.  После  этого  стороны  подписывают  договор  купли-продажи,  и  покупатель  переводит  оставшуюся  сумму  продавцу.  Банк  не  является  непосредственным  участником  этой  сделки.  

Важно  отметить,  что  во  втором  варианте  продавец  берет  на  себя  риск  связанный  с  самостоятельным  погашением  кредита  и  снятием  обременения.  Первый  вариант  более  безопасен  для  покупателя  с  точки  зрения  юридической  чистоты  сделки.

Альтернативная  сделка  на  рынке  недвижимости  представляет  собой  цепочку  взаимосвязанных  сделок  купли-продажи,  в  которой  продавец  одного  объекта  одновременно  является  покупателем  другого.  Такая  схема  обусловлена  желанием  продавца  использовать  вырученные  от  продажи  средства  для  приобретения  другой  недвижимости,  не  имея  необходимой  суммы  наличных  денежных  средств.  В  результате,  в  сделке  участвуют  несколько  покупателей  и  продавцов,  одновременно  осуществляющих  продажу  и  приобретение  объектов  недвижимости. Альтернативные  сделки  являются  распространенным  явлением  на  рынке  вторичного  жилья  в  России.

Схема  альтернативной  сделки:  Продавец  первого  объекта  (одновременно  являющийся  покупателем  второго)  получает  средства  от  покупателя  первого  объекта,  которые  могут  быть  направлены  непосредственно  продавцу  второго  объекта  или  сначала  на  счет  продавца  первого  объекта  с  последующим  переводом.  Разница  в  стоимости  объектов  может  компенсироваться  дополнительными  платежами  продавца  первого  объекта  или  оставляться  ему  в  качестве  прибыли.  В  сделке  участвует  минимум  три  стороны  и  два  объекта  недвижимости.  Более  сложные  сделки  могут  включать  до  пяти  объектов  («цепочки»),  а  более  крупные  сделки,  как  правило,  разбиваются  на  несколько  более  простых.

Виды  альтернативных  сделок:

• Без  доплаты:  cтоимость  первого  объекта  полностью  покрывает  стоимость  второго;
• С  доплатой:  продавец  первого  объекта  доплачивает  разницу  в  стоимости;
• Разъезд (или съезд):  продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера.

Процедура  оформления  альтернативной  сделки

Процесс  оформления  аналогичен  прямой  сделке,  но  требует  большей  организации  и  координации  действий  всех  участников.  Этапы  включают:  оценку  объектов,  поиск  покупателей,  проверку  юридической  чистоты,  выбор  схемы  расчетов,  составление  предварительного  договора,  подготовку  необходимых  документов  (с  участием  юриста  и  нотариуса),  одновременную  регистрацию  права  собственности  во  всех  сделках  в  Росреестре  и  получение  выписок  ЕГРН.  При  участии  ипотеки  процесс  становится  более  сложным  и  требует  помощи  опытного  риелтора  или  юриста.

Альтернативные  сделки  с  недвижимостью,  несмотря  на  свою  распространенность,  характеризуются  повышенной  сложностью  и  рисками  по  сравнению  с  прямыми  сделками.  Основные  трудности  связаны  с:

• Усложненной  организацией

Координация  действий  большего  количества  участников  и  одновременное  оформление  нескольких  сделок  требуют  значительных  усилий  и  внимательности.

• Длительными  сроками

Процесс  оформления  может  занимать  значительно  больше  времени,  повышая  риск  отказа  одного  из  участников  от  сделки  на  любом  этапе.

• Повышенными  расходами

Компенсация  услуг  риелторов,  юристов  и  ипотечных  консультантов  увеличивает  общую  стоимость  сделки,  хотя  расходы  распределяются  между  участниками.

Повышенная  сложность  альтернативных  сделок  приводит  к  возрастанию  рисков:

• Риск  отказа  участника

Отказ  одной  из  сторон  от  сделки  может  привести  к  срыву  всей  цепочки.

• Риск  частичной  регистрации

Возможен  вариант,  когда  регистрация  права  собственности  произойдет  только  по  одному  из  договоров.  Для  минимизации  этого  риска  в  договорах  следует  указать  условие  одновременной  регистрации  прав  собственности  на  все  объекты  (согласно  статье  157  Гражданского  кодекса  РФ  «Сделки,  совершенные  под  условием»).

• Затягивание  сроков

Поиск  альтернативной  недвижимости  может  значительно  продлить  время  оформления  сделки.

Для  успешного  проведения  альтернативной  сделки  необходима  тщательная  подготовка,  профессиональная  юридическая  и  риелторская  поддержка,  а  также  внимательное  оформление  документов.

В  соответствии  с  гражданским  законодательством  Российской  Федерации  (статьи  131  и  164  Гражданского  кодекса  РФ),  государственная  регистрация  обязательна  для  двух  категорий  сделок  с  недвижимостью:

1. Сделки, для  которых  законом  предусмотрена  обязательная  государственная  регистрация.  К  ним  относятся  сделки,  результатом  которых  является  возникновение,  изменение  или  прекращение  вещных  прав  на  недвижимость  (право  собственности,  пожизненного  наследуемого  владения,  постоянного  пользования,  хозяйственного  ведения,  оперативного  управления,  ипотека  и  др.).

2. Сделки, изменяющие  условия  ранее  зарегистрированных  сделок.

Важно  отметить  различие  между  регистрацией  самой  сделки  и  регистрацией  права  собственности,  возникшего  в  результате  этой  сделки.  Для  сделок,  подлежащих  обязательной  регистрации,  сама  сделка  считается  недействительной  до  момента  ее  государственной  регистрации.  В  случае  же,  когда  регистрации  подлежит  только  право  собственности,  сделка  считается  действительной  с  момента  ее  совершения  (подписания  договора),  а  в  государственный  реестр  заносится  только  информация  о  новом  правообладателе.

К  сделкам,  подлежащим  государственной  регистрации,  относятся:  договоры  аренды  и  финансовой  аренды  (лизинга),  договоры  участия  в  долевом  строительстве,  договоры  безвозмездного  пользования  (ссуды),  соглашения  об  уступке  требования  и  о  переводе  долга  по  сделкам,  требующим  государственной  регистрации.

Кроме  государственной  регистрации,  законодательство  предусматривает  обязательное  нотариальное  удостоверение  для  ряда  сделок:  сделки  лиц,  не  способных  самостоятельно  расписаться,  договоры  ренты,  сделки  с  долями  в  общей  собственности,  сделки  с  недвижимостью  несовершеннолетних  или  ограниченно  дееспособных  граждан,  брачные  договоры  и  наследственные  договоры.  Нотариальное  удостоверение  может  быть  осуществлено  и  по  желанию  сторон  для  проверки  законности  сделки.

Правильное  и  законное  оформление  сделок  с  недвижимостью  требует  тщательной  проверки  юридической  чистоты  объектов  и  участников  сделки.  В  сложных  ситуациях  рекомендуется  обращаться  за  помощью  к  квалифицированным  юристам  и  риелторам.

Ранее мы также писали об ответственности за перепланировку квартиры и о том, что важно знать при проведении собрания собственников многоквартирного дома.