Расторжение ДДУ: на что обратить внимание, чтобы не потерять деньги?

Редакция портала Всеостройке.рф изучила основные способы расторжения договора долевого участия.

В 2025 году проблема расторжения договоров долевого участия (ДДУ) вновь обострилась из-за неисполнения обязательств застройщиками.

Основные причины:

Систематические нарушения сроков сдачи: мораторий на взыскание неустойки (постановление № 1916 от 26 декабря 2024 года, продлён до 30 июня 2025 года) снизил финансовую ответственность застройщиков;
Высокие ипотечные ставки: длительное ожидание передачи объекта, усугубляемое задержками, при высоких процентных ставках делает владение объектом экономически невыгодным для многих дольщиков.

В данной статье рассматриваются основания для расторжения ДДУ в 2025 году и порядок возврата средств.

Закон о долевом строительстве (№214-ФЗ) призван защитить права дольщиков, но недобросовестные застройщики по-прежнему существуют. Регистрация ДДУ в Росреестре – ключевая гарантия защиты инвестиций. Не следует передавать средства застройщику до регистрации договора, а предварительные соглашения не обеспечивают защиты прав дольщика в случае расторжения.

Расторжение ДДУ возможно четырьмя способами:

Односторонний отказ дольщика: при наличии законных оснований (нарушение сроков, качества строительства и т.д.), указанных в договоре или законодательстве;
Судебное разбирательство: при отказе застройщика от досудебного урегулирования;
Взаимное соглашение: расторжение по обоюдному согласию;
Односторонний отказ застройщика: в случаях, предусмотренных законодательством.

Застройщик обязан вернуть дольщику все средства вне зависимости от причины расторжения. Аннулированный договор подлежит регистрации в Росреестре. Важно помнить, что Постановление Правительства РФ №479 от 26.03.2022 приостанавливало начисление процентов при расторжении ДДУ, но не лишало дольщика права на обращение в суд при наличии законных оснований.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ при выявлении нарушений застройщиком строительных норм, проектной документации или условий договора. Выявленные недостатки должны быть задокументированы и представлены застройщику с требованием об их устранении, снижении цены или компенсации. Игнорирование требований застройщиком служит основанием для одностороннего расторжения договора.

Основания для одностороннего расторжения ДДУ

Нарушение сроков строительства: задержка сдачи объекта более чем на два месяца;
Несоответствие качества: существенные нарушения требований к качеству объекта;
Другие основания: предусмотренные законом или договором.

Порядок расторжения:

Направить застройщику письменное уведомление о расторжении.
Зарегистрировать расторжение в Росреестре.
Требовать возврата уплаченных средств (в течение 20 рабочих дней после получения уведомления).

Отказ застройщика от возврата средств является основанием для обращения в суд. Отказ от договора без законных оснований невозможен. Альтернативой является заключение соглашения с застройщиком или переуступка прав другому дольщику.

Чек-лист расторжения ДДУ по инициативе дольщика:

Анализ ситуации: изучите договор и законодательство для определения оснований и ваших прав;
Досудебное урегулирование: попытайтесь договориться с застройщиком о расторжении на взаимовыгодных условиях;
Официальное уведомление: при невозможности досудебного решения, направьте застройщику заказное письмо с уведомлением о вручении, подробно изложив основания для расторжения;
Досудебная претензия: при игнорировании ваших требований, составьте и отправьте досудебную претензию;
Судебное разбирательство: при отклонении претензии, соберите доказательства и подайте исковое заявление в суд;
Регистрация в Росреестре: зарегистрируйте факт расторжения ДДУ;
Юридическая помощь: при необходимости, обратитесь к юристу.

Расторжение ДДУ с эскроу-счетом:

Деньги на эскроу-счете

Направьте уведомление о расторжении застройщику;
Зарегистрируйте расторжение в Росреестре;
Обратитесь в банк с заявлением о возврате средств.

Банк вернет деньги после получения подтверждения из Росреестра. Неустойка не начисляется из-за моратория.

Деньги переведены застройщику

Направьте застройщику требование о возврате средств;
Ждите 20 рабочих дней;
При отказе – обращайтесь в суд.

В обоих случаях средства возвращаются в полном объёме, без начисления процентов.

Судебное расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно при наличии следующих оснований:

Прекращение/приостановление строительства: при очевидной невозможности сдачи объекта в срок, даже при возобновлении работ;
Существенные изменения проекта: изменения, влияющие на площадь объекта более чем на 5%;
Изменение назначения имущества: изменение первоначального назначения общего имущества или нежилых помещений;
Иные основания: предусмотренные законом или договором.

Несоответствие фактической площади квартиры указанной в договоре более чем на 5% также является основанием для судебного разбирательства. Увеличение стоимости жилья застройщиком после внесения изменений в проектную документацию также может служить причиной обращения в суд.

Компенсация при судебном расторжении

Суд обязывает застройщика вернуть дольщику все уплаченные средства, проценты за пользование средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, в двойном размере для граждан), компенсировать расходы и выплатить 50% штрафа от присужденной суммы. Выплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней после вступления решения суда в силу. Задержка влечет дополнительные штрафные санкции.

Застройщик может расторгнуть ДДУ только при наличии одного основания – систематическое неисполнение дольщиком обязательств по оплате.

Единовременная оплата: просрочка платежа более двух месяцев.

Поэтапная оплата: просрочка более чем в трёх платежах за год или просрочка более двух месяцев.

Перед расторжением, застройщик обязан направить дольщику письменное предупреждение с предоставлением 30-дневного срока для погашения задолженности. Только после истечения этого срока застройщик может отправить уведомление о расторжении ДДУ. Средства должны быть возвращены дольщику в течение 10 рабочих дней с момента отправки уведомления.

Неустойка за просрочку платежей (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки) не вычитается из возвращаемой суммы. Любые другие основания для расторжения ДДУ застройщиком являются незаконными и могут быть оспорены дольщиком в суде.

Взаимное расторжение ДДУ, оформленное соглашением сторон, – наиболее быстрый и простой способ прекращения договорных отношений без судебного вмешательства. Однако, финансовые условия возврата средств, устанавливаемые сторонами, могут быть менее выгодны для дольщика, чем при судебном разбирательстве. Застройщики могут использовать юридическую неосведомленность дольщиков, включая в соглашения условия, ограничивающие права и сроки выплат.

Обращение в суд возможно только после истечения срока, установленного в соглашении. Поэтому, перед подписанием соглашения о расторжении ДДУ, необходимо получить консультацию юриста для оценки финансовых рисков и предотвращения потенциально невыгодных последствий. Судебное расторжение, хотя и более длительная процедура, гарантирует возврат инвестиций, неустойку и штрафы в установленные законом сроки.

Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.

Законодательство